בית ב-20 אלף דולר? 15 הערים הגרועות להשקעה בארה"ב עד 2017
בשבוע שעבר (ה') פרסמנו את רשימת
לפי מדד קייס שילר האחרון, הבוחן את מחירי הבתים ב-20 הערים המרכזיות בארצות הברית, מחירי הבתים במדינה נמוכים כיום ב-33.3% בהשוואה לנתוני הרבעון הראשון של 2006, שיא בועת מחירי הנדל"ן. לפי קייס שילר, מחירי הבתים צפויים לרדת ב-1% עד מארס 2013, אולם ב-5 השנים הקרובות צפויים לשוב לעלות ב-3.9%. מיהן 15 הערים הצפויות לרשום האטה ואף ירידת מחירים ב-5 השנים הקרובות?
15: אטלנטיק סיטי, ניו ג'רסי - צפי לעליית מחירים של 1.2%. מחירי הבתים בעיר צנחו ב-35.3% מהשיא ברבעון השני של 2006 והמחיר החציוני כיום עומד על 159 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 12.6% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 62.9 אלף דולר.
14: קולומביה, מיזורי - צפי לעליית מחירים של 1.2%. מחירי הבתים בעיר ירדו ב-0.5% מהשיא ברבעון הראשון של 2008 והמחיר החציוני כיום עומד על 145 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 5.1% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 63.9 אלף דולר.
13: שרוופורט-בוסייר סיטי, לואיזיאנה - צפי לעליית מחירים של 1.1%. מחירי הבתים בעיר ירדו ב-0.9% מהשיא ברבעון השלישי של 2010 והמחיר החציוני כיום עומד על 54.9 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 7.2% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 54.9 אלף דולר.
12: גדסדן, אלבאמה - צפי לעליית מחירים של 1.1%. מחירי הבתים בעיר ירדו ב-1.9 מהשיא ברבעון הראשון של 2009. שיעור האבטלה בעיר 7.4% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 41.1 אלף דולר.
11: סט. ג'ורג', יוטה - צפי לעליית מחירים של 1.1%. מחירי הבתים בעיר צנחו ב-37.1% מהשיא ברבעון הרביעי של 2006. שיעור האבטלה בעיר 7.7% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 55.4 אלף דולר.
10: סאן אנג'לו, טקסס - צפי לעליית מחירים של 1.1%. שיעור האבטלה בעיר 5.3% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 55 אלף דולר.
9: אלמירה, ניו יורק - צפי לעליית מחירים של 1%.. שיעור האבטלה בעיר 8.8% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 62.9 אלף דולר.
8: אוסטין, טקסס - צפי לעליית מחירים של 1%. מחירי הבתים בעיר ירדו ב-1.5% מהשיא ברבעון הראשון של 2009 והמחיר החציוני כיום עומד על 193 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 5.9% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 72.8 אלף דולר.
7: אמרילו, טקסס - צפי לעליית מחירים של 0.9%. מחיר הבתים החציוני כיום עומד על 127 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 4.9% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 62.2 אלף דולר.
6.פניקס, אריזונה - צפי לעליית מחירים של 0.9%. מחירי הבתים בעיר צנחו ב-52.7 מהשיא ברבעון השני של 2006 והמחיר החציוני כיום עומד על 144 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 7.2% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 59.4 אלף דולר.
5: איטקה, ניו יורק - צפי לעליית מחירים של 0.8%. מחירי הבתים בעיר ירדו ב-0.5% מהשיא ברבעון הרביעי של 2009. שיעור האבטלה בעיר 6.5% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 80.9 אלף דולר.
4: קרסטויו - פורט וואלטון ביץ', פלורידה - צפי לעליית מחירים של 0.7%. מחירי הבתים בעיר צנחו ב-36.2% מהשיא ברבעון הרביעי של 2005 והמחיר החציוני כיום עומד על 180 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 6.1% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 62.4 אלף דולר.
3: נאפלס-מארקו איילנד, פלורידה - צפי לעליית מחירים של 0.6%. מחירי הבתים בעיר צנחו ב-51.8% מהשיא ברבעון הראשון של 2006 והמחיר החציוני כיום עומד על 257 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 8.3% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 64 אלף דולר.
2: פורט לאודרדייל, פלורידה - צפי לעליית מחירים של 0.4%. מחירי הבתים בעיר צנחו ב-47.4% מהשיא ברבעון השני של 2006 והמחיר החציוני כיום עומד על 196 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 7.3%.
1: מיאמי, פלורידה - צפי לירידת מחירים של 1%. מחירי הבתים בעיר צנחו ב-51.4% מהשיא ברבעון הראשון של 2007 והמחיר החציוני כיום עומד על 187 אלף דולר. שיעור האבטלה בעיר 9.6% וההכנסה החציונית השנתית למשק בית 47.7 אלף דולר.
- 4.משקיע בארה"ב 13/08/2012 17:38הגב לתגובה זולקנות נדל"ן בלי מימון בארה"ב ולחכות לעליית ערך הנכס, במיוחד כאשר נגיד הבנק המרכזי עוצר מימון זה מטומטם! אני קונה דירות באזורים בעלי ביקוש גבוה קרוב למרכזי הערים הגדולות - גם מימון, גם שכירות בטוחה יותר ולא מהמר על מקומות נידחים שאף פעם לא הייתם מגיעים אליהם. אין ספק - ארה"ב היא הזדמנות עכשיו -אבל אל תתפתו לשטויות
- 3.הייטקיסט שקנה 12/08/2012 10:35הגב לתגובה זואז תבזבזו 2000$, אבל תראו בעצמכם את העיר,אוכלוסיה,אבטלה וכו. אני לפני שרכשתי 2 נכסים בפנמה סיטי פלורידה טסתי לראות את השטח,והופתעתי לטובה. אל תקנו בלי לטוס!!!
- בנצי 13/08/2012 12:57הגב לתגובה זועם החברה המוזרה שלך בפנמה סיטי??? איזה "הייטקיסט" יקנה שם? איזור מוכה אבטלה
- דובי 13/08/2012 01:22הגב לתגובה זולקבל אי מייל או טלפון לקבלת מידע? [email protected]
- 2.יאיר 12/08/2012 10:05הגב לתגובה זולא להתקרב לאזורים מרובי עיקולים, במיוחד לא לרכוש מישראלים שמציעים מציעות
- 1.מתן 12/08/2012 10:04הגב לתגובה זובטווח הרחוק מיאמי תגבור, המחירים בת"א מופקעים
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
