ישראל קנדה מכרה במעל ל-2 מיליארד שקל בשדה דב; המחיר למ"ר 81 אלף שקל

ישראל קנדה ישראל קנדה -2.45%  זכתה במכרז בשדה עוד בסיבוב הקודם של המכרזים והחלה באותה תקופה לקדם את הפרויקט Rainbow עם האישורים והתב"עות הרלוונטיים. מהדוחות האחרונים עולה כי היא מכרה בפרויקט דירות בלמעלה מ-2 מיליארד שקל - סכום שמייצג קצב מכירה של קרוב למחצית מהמלאי הכולל בפרויקט.

במקביל, המחיר למטר בעלייה: קפיצה מ־72 אלף שקל למטר לפני כשנה, ליותר מ־80 אלף שקל כיום, אך בדרך - ברבעונים האחרונים של 24 הוא היה 85-90 אלף שקל למ"ר. המחיר למ"ר תלוי כמובן בקומה, בגודל ובפרמטרים נוספים. מבירור שעשינו לא עולה שיש ירידת מחירים, גם אין עלייה. ברבעון הראשון נמכרו דירות גדולות יחסית והמחיר למ"ר בהן נמוך יותר מאשר בדירות קטנות. ברבעון אגב נמכרו 10 דירות ב-89.6 מיליון שקל. כלומר, ממוצע של כמעט 9 מיליון שקל לדירה, ומה שמעניין יותר הוא דווקא הכמות היחסית נמוכה. לכאורה זה יכול להעיד על ירידה בקצב המכירות, אבל זה גם יכול לנבוע מ"וויסות" של המכירות, יש שנים לפרויקט ובקצב הנוכחי החברה תמכור את הדירות בזמן. אם היא מאמינה שהמחירים יעלו היא לא צריכה למהר. מצד שני, מתחילים פרויקטים נוספים באזור - התחרות תתפתח בשנה-שנתיים הקרוובת. אולי דווקא בגלל זה - יש לחברה יתרון, כי היא הראשונה שהשיקה את הפרויקט והראשונה שצפויה למסור את המפתחות לדיירים.  

שדה דב הוא פרויקט הדגל של החברה, לצד פרויקט מידטאון בירושלים. במהלך שנת 2021 זכתה החברה במכרז של המדינה על הקרקע, עליה היא צפויה להקים 480 דירות לצד כ-2,000 מ"ר שטחי מסחר תמורת כ-1.3 מיליארד שקל.

• ישראל קנדה נכנסת לתחום הדיור המוגן
• כמה תרוויח ישראל קנדה מהפרויקט בשדה דב?

לפי גורמים בענף הבנייה: נראה כי החברה החליטה באופן ייזום לחכות עם השיווק ולא למכור בבת אחת את כל הסחורה אלא ב'מנות'. בכך למעשה זה גורם ליצירת תמונה עדיפה בדוחות שעתידים לבוא וגם לייצב את הביקוש אצלה בפרויקט. זה אסטרטגיה שראינו כבר אצל החברות היזמיות והקבלנים שנקראת בשטח: "לא למהר לרוקן את המדף". זה נועד מכמה סיבות - העיקרית שבהן היא לשמור על קצב מכירות גבוה, אך תוך כדי גם להבטיח רווח עתידי.

צריך לזכור שהחברות היזמיות והקבלנים פועלים בכפוף לתקן IFRS 15, והוא אומר: תכיר בהכנסה מפרויקטים שכאלה על בסיס הביצוע בפועל. זאת אומרת, לא מעניין כמה מכרת, כמה שיווקת, כמה מתעניינים או כמה ביקוש יש. אלא לפי אבני דרך שייקבעו בפרויקט. למשל, בשלב החפירה והדיפון תכיר בחלק מסוים בהתחלה ואז עם כל ביצוע נוסף תכיר בעוד חלק ובעוד חלק. כך שיהיה מעניין לראות בדוחות הבאים וגם בדוח השנתי של שנת 2025 - מה קצב הביצוע בפרויקט ואת בסיס הרווחים ממנו.

מה שעוד מעניין בחברה הוא שהיא אינה פועלת בתחום הסובסידות/ עזרה ממשלתית. כלומר בפרויקטים של מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכו'. ובכך למעשה היא פועלת רק אל מול השוק החופשי. מה שמאפשר לה מרחב תמרון גדול יותר. עד עתה המכירות התרכזו ב-3 המגדלים מתוך 7 עתידיים שיקומו במתחם ונראה שהמחירים בשדה דב לא מסתכלים לאחור.בין היתר ראינו שהיו כמה מכירות שתפסו את העין. למשל: איל וולדמן איש העסקים, הזמרת נועה קירל וגם ראש המוסד לשעבר יוסי כהן.

אנחנו שומעים כבר הרבה זמן מקבלנים שונים על מצב שבו 'דירות במתחם יגיעו לכמאה אלף שקל למטר ויותר', או ש'זה יהיה המקום הכי כיף לגור בו במדינה'. אבל השאלה שצריכה להישאל היא האם רמות המחירים הללו באמת ימשיכו לנסוק כלפי מעלה בפרויקטים, בעיקר בשדה דב?

תחומי פעילות נוספים  - הכוונה להנפיק, השאלה מתי?

בנוסף לפרויקט המדובר, יש עוד פעילויות של החברה כמו המלונאות או התחדשות עירונית דרך ICR. לגבי המלונאות - ברבעון האחרון החברה השלימה את רכישת פעילות מלונות בראאון תמורת סכום של 131 מ' שקל. היא מימנה את העסקה ברובה דרך הון עצמי.

נראה כי מגזר הפעילות של המלונאות קורם עור וגידים, בעיקר כי נכון להיום: בפעילות זו יש לחברה כ-3.7 חדרי מלון בישראל וביוון. לגבי ICR התחדשות עירונית, שנראה כי הפעילות הזו ככל הנראה תונפק מתישהו בזמן לא רחוק, יתרת הרווח הגולמי שטרם הוכר עומד על כ-1.65 מיליארד שקל.

שתי הפעילויות - מלונאות ו-ICR הן פעילויות שגופים מוסדיים נכנסו אליהן והכוונה היא להנפיק בהמשך. זה יכול להציף ערך משמעותי לחברה, אבל ה שאלה מתי זה יהיה - קשה לראות את זה קורה השנה, שנה הבאה היא כנראה הנעת התהליך, אם זה יקרה בסוף שנה הבאה זה יהיה הישג, כנראה שלפחות שנה לאחר מכן. 

• כידן דהרי: "הכוונה שתנופורט תגייס הון בבורסה; השווי שלנו מעל מיליארד שקל"
• יעקב אטרקצי: "ההטבה לאנשי 'חבר' היא דו־ספרתית; אף אחד אחר לא יקבל תנאים כאלה"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לאן נושבת הרוח?

בשוק הנדל"ן למגורים ניכרת בתקופה האחרונה ירידה בקצב העסקאות, גם בפרויקטים באזורי ביקוש. יזמים רבים מדווחים על קונים שמתלבטים יותר, על הארכת תהליכי קבלת החלטה, ולעיתים גם על צורך במבצעי מימון כדי להניע את הגלגל. בנוסף\ נראה שההטבות שרוב הקבלנים והיזמים נותנים משקפים ירידת מחירים בפעול. דווקא על הרקע הזה, הנתונים מפרויקט בשדה דב של ישראל קנדה מציגים תמונה שונה: לא רק שהחברה מכרה כבר כ-230 דירות בפרוקט. היא עשתה זאת תוך עלייה  במחירים, וללא הנחות רוחביות או מבצעי שיווק אגרסיביים.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-3.8 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-3.5 מיליארד שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-18% וב-12 החודשים האחרונים בכ-9%.