2013 היא שנת ההשקעות בנדל"ן האמריקני. נדמה שזה כבר קונצנזוס - שוק מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב (Multi Family), הוא אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים בקרב משקיעים זרים, הצובר תאוצה בזכות פוטנציאל הרווח הגבוה שלו ותשואות אטרקטיביות שוטפות. לפי כל התחזיות, זו עומדת להיות שנה טובה במיוחד עבור השוק הזה, שאף נבחר לפופולרי ביותר בקרב משתתפי סקר הטרנדים בנדל"ן של חברת הייעוץ PWC.

גדול יותר, גבוה יותר

נכסי Multi Family הם מקבצי דיור של עשרות עד מאות דירות שנמכרות יחדיו ומיועדות להשכרה. הדירות מתוחזקות ומנוהלות על-ידי חברת ניהול מקומית שאחראית על הקשר עם השוכרים וגביית דמי השכירות. ההיקף הרחב של יחידות הדיור וההשקעה הכספית הגבוהה לא ניתנים, ברוב המקרים, לביצוע באופן יחידני, אלא באמצעות גופי השקעה. אולם יתרונם, הוא בפוטנציאל התשואות והרווח הגבוה שהם מגלמים.

מקבצי הדיור מוצעים כעת למכירה על-ידי הבנקים במחירים נמוכים משמעותית משווי השוק, לאחר שעוקלו בעקבות חוסר היכולת של בעליהם לעמוד בתשלומי המשכנתא מאז משבר 2008. יותר ויותר משפחות אמריקניות נאלצות לעבור למגורים בדירות שכורות. התופעה בולטת בערי המטרופולין המרכזיות של ארה"ב ומתבטאת בגידול בהיקף האוכלוסיה וההשכרות במקבצי הדיור ובאורבניזציה של הפרברים.

גורמי השקעה, יחד עם חברות נדל"ן אמריקניות, רוכשים את מקבצי הדיור ומשביחים אותם באופן שמאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה גבוהה תוך זמן קצר. לאחר כשנה, עם שווי נכסים גבוה והנבת תשואה שוטפת, מתבצע מימון מחדש של ההלוואה שמאפשר להחזיר את רוב ההשקעה. לאחריו, ניתן ליהנות מרווח משמעותי ממכירת הנכסים על-פי ערכם הריאלי בשוק האמריקני המתאושש.

היצע הנכסים המצומצם והביקוש הגבוה לדירות להשכרה, שיעור הריבית הנמוך והאפשרות ליהנות מתשואה שוטפת וממינוף בנקאי - מכשירים קרקע נוחה להשקעה - מעלים את האטרקטיביות של שוק מקבצי הדיור. שחקנים רבים, ביניהם גורמי השקעה ישראליים, פועלים בשוק שנמצא בעלייה מתמדת. היקפה הגדול של ההשקעה מצריך התנהלות זהירה ודקדקנית. ביצוע השקעה נבונה באופן שיפחית משמעותית את רמת הסיכון, נשען על השילוש החוזר של תזמון - מיקום - הבנת שוק, אולם חשוב לשים לב לדגשים הייחודים לשוק הזה.

תזמון: לנצל את 2013

חלון ההזדמנויות להשקעה הולך ומצטמצם ככל ששוק הנדל"ן בארה"ב מתאושש מהמשבר. ההערכות הן כי תוך שנה עד שנתיים ישובו מחירי הדירות לשווים הריאלי, לכן טווח הזמן האופטימלי להשקעה מתקצר וכדאי לנצלו בגלל נדירותו.

מיקום: בפרברי ערי מטרופולין

מומלץ לרכוש מקבצי דיור בפרברי ערים מרכזיות עם פוטנציאל תעסוקה גבוה ונגישות טובה לנמלי תעופה וים, תחנות רכבת, אזורי תעשיה והיי-טק ומוסדות לימוד אקדמאיים. בהתחשב בטווח ההשקעה הקצר, כדאי לבחור בנכסים במצב טוב שזקוקים לשיפוץ קל בעלות סבירה עם תפוסה גבוהה, לפחות של 90%.

אזורים עירוניים עם מערך תעסוקתי מפותח נהנים מפוטנציאל השכרה גבוה בגלל משיכה של אוכלוסיות המהגרות לשטחם. על-פי PWC, פילדלפיה ויוסטון הן שווקים מצוינים להשקעה במקבצי דיור. יוסטון שבטקסס אף דורגה בחמישייה הראשונה של הערים בארה"ב עם סיכויי ההשקעה הטובים ביותר ב-2013.

יוסטון נחשבת לאחד המוקדים המבוססים והמשגשגים בארה"ב בתחום העסקים, התעשייה והאנרגיה. הביקושים לעבודה ולמגורים בשכירות בשטחה בסדרי גודל עצומים - תעשיות הענק בעיר יוצרות דרישה גוברת לעובדים ורק בשנה האחרונה נוספו 75 אלף משרות חדשות שתרמו לעליית מחירי השכירות בעיר. הצמיחה המהירה בשכר ובמקומות התעסוקה, הביאה השנה לדירוגה של יוסטון במקום השני ברשימת ערי המטרופולין הצומחות בארה"ב של מגזין פורבס.

הבנת שוק: רק עם חברה אמריקנית מנוסה

הבנה והתמצאות בשוק הנדל"ן האמריקני הכרחיות לאיתור נכסים ראויים ולביצוע השקעות כדאיות ונבונות. תנאי הכרחי לקבלת מינוף בנקאי הוא אזרחות אמריקנית. לפיכך, מומלץ שגורם ההשקעה דרכו מבוצעת הרכישה, יחבור לחברה אמריקנית מנוסה הבקיאה בשוק הנדל"ן באזור בו ממוקמים הנכסים ובחוקים הנהוגים בו.

בשוק מקבצי הדיור בארה"ב פועלות חברות נדל"ן, שכל אחת מהן מומחית בתחום במדינתה. חשוב לוודא כי לחברה ניסיון מוכח באיתור ורכישה של מקבצי דיור, בהשבחתם ובמכירתם. טרם הרכישה נערכת לנכסים בדיקת נאותות מעמיקה. יש לוודא, כי החברה בעלת חוסן פיננסי שיפחית את הסיכוי לקריסתה ולאיבוד הכספים המושקעים.

כדי להבטיח ניהול תקין של המגורים ושל גביית דמי השכירות, רצוי לשכור את שירותיה של חברת ניהול מנוסה שמכירה את האזור, צרכי הדיירים וחוקי השכירות הנהוגים בה. חשוב לבדוק את התקדמות הפרויקט ולוודא כי גורם ההשקעה נמצא בקשר תמידי עם חברת הניהול המקומית.

מקבצי הדירות בארה"ב ימשיכו להיות סקטור מועדף השנה למרות עליית מחירי הנכסים והשכירות, שככל הנראה תימשך גם ב-2014. ההערכה היא כי עד 2015 ערי המטרופולין הגדולות ימצו את פוטנציאל הצמיחה של האוכלוסיה ומחירי השכירות יתמתנו. על-רקע זה, יהיה כדאי לנצל את חלון הזמן הקצר וליהנות מהאטרקטיביות של ההשקעה בשוק ה-Multi Family.

לאתר קרן הגשמה