נכסים אינטלקטואליים: על השווי המתעצם של תוצרי הכלכלה הדיגיטלית
נכסים אינטלקטואליים (INTELLECTUAL PROPERTY) - נכסים מניבים מהסוג הלא-מוחשי, אולי מוכרים פחות מנכסים מניבים מסורתיים כנדל"ן, אולם בעידן המודרני כבר אין עוררין ביחס לערך הכספי העצום שלהם. לא ניתן לחוש בהם, אין להם מרקם, אך הם נחשבים לנכסים מניבים בעלי שווי כספי שלעתים גבוה בהרבה משווי הנדל"ן שבשטחו יושבים בעליהם. הם לא מוגדרים על ידי בטון, דלת או חלון, אלא באמצעות המוח האנושי שהגה אותם.
נכסים אינטלקטואליים הם נכסים מופשטים שנהגו בידי אנשים: אלו יכולים להיות פטנטים, המצאות, טכנולוגיות ומודלים עסקיים; סימני מסחר - מילים, סימנים וצלילים המזוהים עם מוצר או שירות; עיצובים, יצירות אמנות, קולנוע וטלוויזיה, מוסיקה, ספרות וכד'. נכס אינטלקטואלי נחשב כקניין הרוחני של בעליו והוא מוגן בזכויות יוצרים, שמסדירות את אופן השימוש בו ואת התגמול הכספי שמקבל היוצר.
מהפכת המידע הביאה לריכוזם של מאגרי ידע עצומים במגזרי התעשייה השונים. אם בעבר שווי חברה נמדד בעיקר בנכסיה הפיזיים, כיום הנכסים האינטלקטואליים של החברה ובכללם מאגר המוחות שלה - הם מרכיב גדול ומשמעותי בהערכת שווי,ה שלרוב גבוה בהרבה מערך נכסיה הפיזיים.
במילים אחרות, בשוק הכלכלי למדו כיצד לחשב את ערכם המניב של נכסי אינטלקט, פטנטים וקניין רוחני, ואלו תפסו את מקומם של המלאים הפיסיים המונחים במחסנים. המהפך בחשיבה כלפי ערכם של הנכסים האינטלקטואליים בהשוואה למוצרים תעשייתיים מסורתיים, חל בעקבות זינוק דרמטי בשווים הפיננסי.
אתרי אינטרנט כנכסים מניבים
ההתפתחות המואצת של האינטרנט חוללה תמורות משמעותיות כשאפשרה את פיתוחם של מוצרי מידע דיגיטליים חדשים. היא העשירה את מגוון הנכסים האינטלקטואליים המניבים, ערוצי הפצתם והמודלים העסקיים שלהם. כך, בעידן הדיגיטלי ניתן לצרוך כיום וובינרים, פודקאסטים, ספרות דיגיטלית, תוכנה, משחקים, שמות דומיינים ואפילו אפליקציות סלולריות.
תוצר נוסף של הכלכלה הדיגיטלית, הם אתרי אינטרנט שהפכו בשנים האחרונות לערוץ רווחי של נכסים אינטלקטואליים מניבים. בעולם פועלות כיום עשרות חברות המתמחות באיתור אתרי אינטרנט מרובי מבקרים, רכישתם והשבחתם, כאשר הכוונה היא למקסום היכולות של האתרים ולהגדלת היקף ההכנסות מהם.
אתרים בעלי פוטנציאל השבחה הם לרוב אתרי תוכן, כפורומים ובלוגים, אליהם מגיעים מדי יום עשרות אלפי גולשים במטרה לצרוך תוכן, להגיב ולדבר. בישראל אין כמעט אתרים כאלו ומדובר בעיקר באתרים בינלאומיים בעלי תזרים והכנסות מפרסום, עם פוטנציאל לשיפור. השבחת האתר כוללת התאמה אופטימלית למנועי חיפוש, הגדלת כמות המבקרים באתר, אופטימיזציה של הפרסום ופיתוח אפליקציות לשיפור ROI.
ההכנסות מגיעות לאחר מכירת האתר, וכן עוד לפני כן מפרסום שוטף. הנתונים מצביעים על כ-60% מאתרי האינטרנט המושבחים, המניבים לאחר המכירה כמה עשרות אלפי דולרים בממוצע (לאתר); 30% המניבים בין 100 אלף דולרים ועד 500 אלף דולר. כ-10% מהאתרים המושבחים מניבים מעל 500 אלף דולר.
כניסתם לשוק של שחקנים חדשים שזיהו את הפוטנציאל הגלום בתחום, מכפילי העסקה הגבוהים והיקף העסקאות הגדל בהתמדה ומוערך במאות עסקאות בחודש, מצביעים על המשך מגמת התרחבותו של שוק השבחת האתרים.
נכסים אינטלקטואליים בכלכלה הדיגיטלית
עידן הידע המודרני מאופיין בשוק עצום של שיתוף, העתקה והמרה של תכנים דיגיטליים. תכנים המוגנים תחת זכויות יוצרים, מופצים תדירות תוך התעלמות מוחלטת מזכויות יוצריהם. התעשייה הפיראטית העולמית של התוכן הדיגיטלי ובעיקר בתחום המוסיקה, הטלוויזיה והקולנוע, מגלגלת סכומים של מיליארדי דולרים ופוגעת פגיעה קשה באותן תעשיות.
האכיפה על הפרת זכויות יוצרים של נכסים אינטלקטואליים דיגיטליים אינה פשוטה. זאת, מבלי להיכנס להיבטים החברתיים והמוסריים של העניין. בשוק קיימים פתרונות טכנולוגיים להגנה על תוכן דיגיטלי המונעים את הפצתו. Youtube הוא דוגמא לאתר המאפשר ליוצרים להגן על נכסיהם ובמקביל להרוויח כסף מהפצתם. הרגולציה פועלת כל העת לאכיפת ההגנה על זכויות הנכסים האינטלקטואליים, באופן שלא יפגום בעידוד היצירה ושישמר את זכויות בעליהם לתגמול המגיע להם.
תשאלו את מארק צוקרברג
בעידן הידע, רווחים מנכסים מניבים אינם מוגבלים לנדל"ן גדול ונוצץ. מוח מבריק ומחשב נייד עשויים ליצור נכסים משמעותיים עם פוטנציאל כספי עצום, ועל כך יעידו מארק צוקרברג (פייסבוק) וסרגיי ברין (גוגל). הכלכלה הדיגיטלית המתפתחת הפכה למרחב עצום הנמצא בצמיחה מתמדת. לפיכך, עולה חשיבותה של ההגנה על זכויות הנכסים האינטלקטואליים, והיא צריכה להיות מותאמת לתנאי השוק הדינמיים - בראש ובראשונה, כדי לשמור על זכותם של יוצרי הנכסים לתגמול.
האם 2013 תהיה השנה של ה-Multi Family בארה"ב?
2013 היא שנת ההשקעות בנדל"ן האמריקני. נדמה שזה כבר קונצנזוס - שוק מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב (Multi Family), הוא אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים בקרב משקיעים זרים, הצובר תאוצה בזכות פוטנציאל הרווח הגבוה שלו ותשואות אטרקטיביות שוטפות. לפי כל התחזיות, זו עומדת להיות שנה טובה במיוחד עבור השוק הזה, שאף נבחר לפופולרי ביותר בקרב משתתפי סקר הטרנדים בנדל"ן של חברת הייעוץ PWC.
גדול יותר, גבוה יותר
נכסי Multi Family הם מקבצי דיור של עשרות עד מאות דירות שנמכרות יחדיו ומיועדות להשכרה. הדירות מתוחזקות ומנוהלות על-ידי חברת ניהול מקומית שאחראית על הקשר עם השוכרים וגביית דמי השכירות. ההיקף הרחב של יחידות הדיור וההשקעה הכספית הגבוהה לא ניתנים, ברוב המקרים, לביצוע באופן יחידני, אלא באמצעות גופי השקעה. אולם יתרונם, הוא בפוטנציאל התשואות והרווח הגבוה שהם מגלמים.
מקבצי הדיור מוצעים כעת למכירה על-ידי הבנקים במחירים נמוכים משמעותית משווי השוק, לאחר שעוקלו בעקבות חוסר היכולת של בעליהם לעמוד בתשלומי המשכנתא מאז משבר 2008. יותר ויותר משפחות אמריקניות נאלצות לעבור למגורים בדירות שכורות. התופעה בולטת בערי המטרופולין המרכזיות של ארה"ב ומתבטאת בגידול בהיקף האוכלוסיה וההשכרות במקבצי הדיור ובאורבניזציה של הפרברים.
גורמי השקעה, יחד עם חברות נדל"ן אמריקניות, רוכשים את מקבצי הדיור ומשביחים אותם באופן שמאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה גבוהה תוך זמן קצר. לאחר כשנה, עם שווי נכסים גבוה והנבת תשואה שוטפת, מתבצע מימון מחדש של ההלוואה שמאפשר להחזיר את רוב ההשקעה. לאחריו, ניתן ליהנות מרווח משמעותי ממכירת הנכסים על-פי ערכם הריאלי בשוק האמריקני המתאושש.
היצע הנכסים המצומצם והביקוש הגבוה לדירות להשכרה, שיעור הריבית הנמוך והאפשרות ליהנות מתשואה שוטפת וממינוף בנקאי - מכשירים קרקע נוחה להשקעה - מעלים את האטרקטיביות של שוק מקבצי הדיור. שחקנים רבים, ביניהם גורמי השקעה ישראליים, פועלים בשוק שנמצא בעלייה מתמדת. היקפה הגדול של ההשקעה מצריך התנהלות זהירה ודקדקנית. ביצוע השקעה נבונה באופן שיפחית משמעותית את רמת הסיכון, נשען על השילוש החוזר של תזמון - מיקום - הבנת שוק, אולם חשוב לשים לב לדגשים הייחודים לשוק הזה.
תזמון: לנצל את 2013
חלון ההזדמנויות להשקעה הולך ומצטמצם ככל ששוק הנדל"ן בארה"ב מתאושש מהמשבר. ההערכות הן כי תוך שנה עד שנתיים ישובו מחירי הדירות לשווים הריאלי, לכן טווח הזמן האופטימלי להשקעה מתקצר וכדאי לנצלו בגלל נדירותו.
מיקום: בפרברי ערי מטרופולין
מומלץ לרכוש מקבצי דיור בפרברי ערים מרכזיות עם פוטנציאל תעסוקה גבוה ונגישות טובה לנמלי תעופה וים, תחנות רכבת, אזורי תעשיה והיי-טק ומוסדות לימוד אקדמאיים. בהתחשב בטווח ההשקעה הקצר, כדאי לבחור בנכסים במצב טוב שזקוקים לשיפוץ קל בעלות סבירה עם תפוסה גבוהה, לפחות של 90%.
אזורים עירוניים עם מערך תעסוקתי מפותח נהנים מפוטנציאל השכרה גבוה בגלל משיכה של אוכלוסיות המהגרות לשטחם. על-פי PWC, פילדלפיה ויוסטון הן שווקים מצוינים להשקעה במקבצי דיור. יוסטון שבטקסס אף דורגה בחמישייה הראשונה של הערים בארה"ב עם סיכויי ההשקעה הטובים ביותר ב-2013.
יוסטון נחשבת לאחד המוקדים המבוססים והמשגשגים בארה"ב בתחום העסקים, התעשייה והאנרגיה. הביקושים לעבודה ולמגורים בשכירות בשטחה בסדרי גודל עצומים - תעשיות הענק בעיר יוצרות דרישה גוברת לעובדים ורק בשנה האחרונה נוספו 75 אלף משרות חדשות שתרמו לעליית מחירי השכירות בעיר. הצמיחה המהירה בשכר ובמקומות התעסוקה, הביאה השנה לדירוגה של יוסטון במקום השני ברשימת ערי המטרופולין הצומחות בארה"ב של מגזין פורבס.
הבנת שוק: רק עם חברה אמריקנית מנוסה
הבנה והתמצאות בשוק הנדל"ן האמריקני הכרחיות לאיתור נכסים ראויים ולביצוע השקעות כדאיות ונבונות. תנאי הכרחי לקבלת מינוף בנקאי הוא אזרחות אמריקנית. לפיכך, מומלץ שגורם ההשקעה דרכו מבוצעת הרכישה, יחבור לחברה אמריקנית מנוסה הבקיאה בשוק הנדל"ן באזור בו ממוקמים הנכסים ובחוקים הנהוגים בו.
בשוק מקבצי הדיור בארה"ב פועלות חברות נדל"ן, שכל אחת מהן מומחית בתחום במדינתה. חשוב לוודא כי לחברה ניסיון מוכח באיתור ורכישה של מקבצי דיור, בהשבחתם ובמכירתם. טרם הרכישה נערכת לנכסים בדיקת נאותות מעמיקה. יש לוודא, כי החברה בעלת חוסן פיננסי שיפחית את הסיכוי לקריסתה ולאיבוד הכספים המושקעים.
כדי להבטיח ניהול תקין של המגורים ושל גביית דמי השכירות, רצוי לשכור את שירותיה של חברת ניהול מנוסה שמכירה את האזור, צרכי הדיירים וחוקי השכירות הנהוגים בה. חשוב לבדוק את התקדמות הפרויקט ולוודא כי גורם ההשקעה נמצא בקשר תמידי עם חברת הניהול המקומית.
מקבצי הדירות בארה"ב ימשיכו להיות סקטור מועדף השנה למרות עליית מחירי הנכסים והשכירות, שככל הנראה תימשך גם ב-2014. ההערכה היא כי עד 2015 ערי המטרופולין הגדולות ימצו את פוטנציאל הצמיחה של האוכלוסיה ומחירי השכירות יתמתנו. על-רקע זה, יהיה כדאי לנצל את חלון הזמן הקצר וליהנות מהאטרקטיביות של ההשקעה בשוק ה-Multi Family.
