מאז נפילת החומה שאיחדה אותה מחדש, הפילה ברלין, בירת גרמניה, עוד כמה וכמה חומות בדרכה להפוך לבירתה הלא-רשמית של אירופה, ולאחד היעדים המבוקשים כיום בתחום השקעות בנדל"ן בעולם כולו. העיר הצעירה והבועטת דוהרת קדימה בשנים האחרונות, ומשאירה מאחוריה ערים מובילות בגרמניה, כמו מינכן והמבורג.

בדומה לשתיים האחרונות, ברלין נהנית מהיציבות הכלכלית שמספק לה חיבוק-האם של גרמניה, שבלעדיו השלוש לא היו הופכות ליעדי השקעה מבטיחים. בשונה ממינכן והמבורג, מובילה ברלין בשורה אורבנית, בינלאומית ותוססת של עסקים, תרבות ויצירה. היא זו שמעלה את קסמה כיעד השקעה מבוקש. בעוד גוש האירו מדשדש בביצת המשבר הגדול בתולדותיו, שוק הנדל"ן בברלין פורח ונוסך אופטימיות בקרב משקיעים מכל העולם.

מהסקר השנתי של חברת הייעוץ הבינלאומית PWC, עולה כי למרות אי-הוודאות המתמשכת ביחס לתחזית המאקרו-כלכלית באירופה, האופטימיות חזרה לתעשיית הנדל"ן. בסקר שבחן את המגמות הצפויות בשוק הנדל"ן האירופי ב-2013, שוב נבחרה גרמניה כיעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן, ואילו ברלין דורגה במקום השני מבין ערים בעולם בעלות סיכויי ההשקעה הטובים ביותר. שוק הנדל"ן למגורים הוא הנהנה העיקרי מהלבלוב הברלינאי ונבחר כסקטור המועדף להשקעה.

ברלין מציעה הזדמנויות השקעה המניבות תשואות משביעות רצון ובעלות פוטנציאל השבחה גבוה. היקף ההשקעות בנדל"ן מניב בשטחה בשנים האחרונות עולה בקצב מהיר. לנהירה של המשקיעים לעיר ולהצלחתה בשימור מעמדה כיעד השקעה מבוקש חוברים גורמים מספר:

- הגירה חיובית וביקושי שיא למגורים

את היותה כוכבת עולה בשוק הנדל"ן האירופי חייבת ברלין קודם כל לתושביה. העיר, שנהרסה כמעט עד תום ב-1945, פוצלה ודוכאה, בראה עצמה מחדש עם נפילת החומה ומאז לא מפסיקה לפרוח. היא מציעה לתושביה מקצב חיים דינמי, שיקי ורב-תרבותי. המחיה הנעימה והזולה מושכת סטודנטים, אמנים ואנשי תעשייה והיי-טק מכל העולם, והופכת אותה למרכז בינלאומי יצירתי וססגוני.

ההגירה החיובית הביאה לעלייה במספר משקי הבית ומשם לגידול בהכנסות מדמי שכירות ולביקושים גבוהים לנכסים. המחסור בדירות עצום, לפי משרד השיכון הגרמני, צפוי להגיע בשנים הבאות ל-225 אלף יחידות דיור. העלייה הרציפה בהיקף התושבים חיזקה את שוק המגורים בברלין, ביססה אותו וסימנה אותו כהשקעה בטוחה למדי.

- זירה בינלאומית של היי-טק והון סיכון

37 אלף חברות תעשיה, טכנולוגיה, הון סיכון ומדיה, המאכלסות את ה- Silicon Allee, מקבילו האירופי של העמק האמריקני. סקטור התעשיות הנקיות שאחוז המועסקים בו הוא הגבוה ביותר בגרמניה והמוני יזמים, אמנים ומעצבים שבחרו בברלין כבסיסם העסקי - כל אלו מייצרים עוד מקומות עבודה, ביקוש מוגבר לדירות מגורים ופוטנציאל תשואות יציב.

דו"ח של בנק ההשקעות הגרמני IBB מעריך, כי ההגירה החיובית המוגברת תעלה באופן משמעותי את הביקושים לדיור בעיר בשנים הקרובות ותמריץ עוד יותר את שוק המגורים.

- שכר דירה נאה, תשואות יציבות

בשעה שעתיד הכלכלה העולמית עדיין אינו ברור ומדינות אירופה נאחזות זו בזו, הצדיקה גרמניה את היותה הכלכלה החזקה באירופה. היא הצליחה להציג צמיחה ולשמור על אקלים כלכלי חיובי ודירוג אשראי יציב, כשהיא מחזיקה את היד לאירופה כולה.

עם ביקוש תמידי למגורים ועליות מחירים מתונות ששומרות על ערך דמי השכירות ומייצרות למשקיעים תשואות יציבות, ברלין מתבססת כזירת השקעה סולידית ואטרקטיבית. על-פי מכון המחקר לכלכלה הגרמנית, מחירי הדירות בגרמניה עלו בממוצע ב-10.5% במהלך השנים 2003-2011, כאשר ברלין עדיין מציעה שוק עם מחירים יציבים. המחסור האקוטי בדירות, בצד הביקושים הגבוהים למגורים בשכירות ובכללם של מיליוני התיירים, מאיצים את שגשוג הנדל"ן למגורים בעיר ואת עליית המחירים.

העניין הגובר בנכסי יוקרה במרכז העיר מלבה אף הוא את עליית המחירים. משקיעים פרטיים ומוסדיים בינלאומיים רואים בנדל"ן למגורים בברלין השקעה בטוחה ויציבה, עם פוטנציאל לשמירת ערך ונזילות. חלקם כבר רכשו נכסים בשכונות היוקרתיות של רובע מיטה (Mitte) - אזור התיירות המרכזי של ברלין. מיטה מסתמן כאזור נחשק ואופנתי, בדומה לטרייבקה בניו-יורק, ורושם באחרונה ביקושים ועליית מחירים משמעותית. להערכתי המשקיעים ימשיכו וירחיבו את היקף השקעתם במרכזי הערים.

2013 - שנת מפתח בנדל"ן למגורים

ביקושים גבוהים ועקביים לדיור, מחירי שכירות יציבים, הבעת אמון רב - עולמית מתושביה ועוצמתם הבינלאומית של מרכזי התעשייה והעסקים - אלו הפריכו מזמן את החשד לבועה והפכו את הנדל"ן למגורים בברלין לאפיק השקעה כדאי ובטוח גם בשנים של אי-ודאות מאקרו-כלכלית.

על-פי PWC, השנה הנוכחית תהיה שנת מפתח עבור משקיעים בנדל"ן למגורים והמגמה, שמאפיינת את עריה המרכזיות של אירופה. היא תתרחב ותגרור עליות מחירים נוספות. לכן התקופה הקרובה עשויה להיות חלון זמן מתאים להשקעה. כשהיא נהנית מתור הזהב שלה, נערכת ברלין לקבל את פני המשקיעים המחזרים על פתחיה, שככל הנראה, היקפם רק ילך ויגדל.