תמ"א 38 כאפיק השקעה: כדאיות השקעה מול רמת סיכון
אפיק השקעות ישראלי מבוקש נולד לאחרונה: תמ"א 38. הכוונה היא לקרנות השקעה בפרויקטים של תמ"א 38. הקרנות - חלקן כבר פועלות, חלקן מוקמות בימים אלה ואחת ספציפית הינה קרן ממשלתית שתוקם עם אישור הממשלה - מציעות פתרון מימוני למצוקת האשראי הקשה ממנה סובל הענף ומאפשרות ליזמי נדל"ן לגייס את ההון הדרוש להשלמת הפרויקטים. כניסתן של קרנות ההשקעה אל זירת הנדל"ן המורכבת של תמ"א 38, מצביעה על פוטנציאל הרווח המבטיח שלה.
סנטימנט חיובי למימוש הפוטנציאל
כולם היו אמורים להרוויח מהתכנית לחיזוק עמידותם של בנייני מגורים ישנים מפני רעידות אדמה - הדיירים זוכים לדיור משופר ואיכות חיים טובה יותר, יזמי הנדל"ן מקבלים תמורת ביצוע העבודה זכויות לבניית יחידות דיור אותן הם רשאים למכור והרשויות המקומיות מרוויחות פיתוח סביבתי ודמי ארנונה.
מאז החלה התוכנית ב-2005, היא מיושמת בעיקר בערים המרכזיות ובהיקף קטן של כמה עשרות פרויקטים. הסיבות, היעדר כדאיות כלכלית באזורי הפריפריה, קשיים בירוקרטיים מול הרשויות, התנגדויות דיירים ובעיקר מחסור בהון עצמי לביצוע הפרויקט מצד היזמים. כשהיא רחוקה ממימוש אופטימלי, הפכה תמ"א 38 שם נרדף לסרבול בירוקרטי.
המפנה הגיע ב-2012 עם החלתו של תיקון מספר 3 לחוק, שמרחיב את זכויות הבנייה של היזם בפרויקט ומאפשר לו לבנות עד 2.5 קומות במקום קומה וחצי. המשמעות, יותר יחידות דיור ורווח גדול יותר, המגדילים את הכדאיות הכלכלית - על כך יעיד ההיקף העולה אשתקד של הבקשות להיתרי בנייה. הסנטימנט החיובי והציפיות לתוספת של אלפי יחידות דיור בשנים הקרובות באזור המרכז, הכשירו את הקרקע להיווצרותו של ערוץ השקעה שרבים מעוניינים לקחת בו חלק.
צוואר בקבוק אשראי
תחילה, הבנקים דורשים מהיזמים להציג הון התחלתי של כ-40% מעלות הפרויקט כתנאי למימון. רוב היזמים מתקשים לגייס את מלוא הסכום, אליו מתווספות גם עלויות נלוות כתשלומים שונים לרשויות ולעורכי-דין, וכך פרויקטים רבים לא מאושרים לביצוע. את צוואר הבקבוק הזה מבקשות קרנות ההשקעה לשחרר באמצעות פיתרון מימוני, שנועד למלא את חלל האשראי בין יזמי הנדל"ן לבנקים, ולסלול את הדרך לביצועם של יותר פרויקטים.
הקרנות מעניקות ליזם את ההון ההתחלתי שמאפשר לו לקדם את התהליך מול הדיירים והרשויות, ולקבל אישור מהבנק לליווי הפרויקט. לאחר קבלת הרווח ממכירת הדירות שנבנו, היזם פורע את ההלוואה לקרן ולבנק. יתרת הרווח מתחלקת בין היזם והקרן. הקרן מנקה מהכסף את הנתח שלה ומשלמת למשקיעים את חלקם, כאשר התשואה השנתית על הכסף עשויה לעמוד על כ-17%.
מה הופך פרויקט תמ"א 38 לכדאי?
תמ"א 38 היא אפיק השקעה מורכב עם לא מעט סיכונים. מה הופך פרויקט מהסוג הזה להשקעה טובה וכדאית?
טווח השקעה קצר . החזר ההשקעה והרווחים מתרחשים תוך 15-24 חודשים - משך פרויקט תמ"א 38, בהינתן כניסה בתזמון נכון.
מיקום וכדאיות כלכלית ברורה . קיומם של עשרות עד מאות אלפי בניינים המתאימים לפרויקט בערי המרכז, הביקוש התמידי למגורים בהן ורמת המחירים הגבוהה והיציבה - הם פוטנציאל לגידול משמעותי בהיקף הרווחים הצפויים מהדירות החדשות שייבנו. יתרה מכך, תיקון 3 אף מרחיב את הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 אל מחוץ לגבולות גוש דן.
פוטנציאל רווח גבוה . חישוב פשוט ימצא כי ההכנסות ממכירת הדירות בפרויקט תמ"א 38 במרכז תמיד יהיו גבוהות מהסך הכולל של עלות הפרויקט. העלות הכוללת הממוצעת של פרויקט נעה בטווח של 10-12 מיליון שקלים. סביר, כי הרווח ממכירת הדירות החדשות בפרויקט באזור המרכז, המונה כ-10 דירות על-פני 2.5 קומות - לא יפחת מ-18 מיליון שקלים.
איך מגדרים את הסיכונים?
התחשבות בגורמים הבאים עשויה להפחית משמעותית את רמת הסיכון ולהבטיח את החזר ההשקעה.
מיקום : ביקושים נמוכים למגורים בפריפריה מבטלים את הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 גם אחרי תיקון 3. מכאן, ברור כי את ההשקעות כדאי לבצע בפרויקטים במרכז.
מרחב רווח גדול : צפי ההכנסות הגבוה ממכירת הדירות מוריד את רמת הסיכון של ההשקעה ומקנה ביטחון מפני הפסד ההשקעה.
תזמון בטוח : כניסה להשקעה רק לאחר השגת הסכמתם לפרויקט של כלל הדיירים ושל הרשויות.
מניעת שחיקה של הרווח : החלת האחריות לכיסוי עלויות בנייה חורגות על היזם.
מלבד המענה שהוא נותן למצוקת האשראי, תמ"א 38 כאפיק השקעה עשוי להאיץ את ההתעוררות האחרונה של הענף בעקבות תיקון 3 ולממש את ההבטחה הגלומה בו לרווח של כולם -משקיעים פרטיים ומוסדיים, יזמי נדל"ן, דיירים, רשויות ובנקים. המענה הבא צריך להינתן לסוגיית הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 באזורי הפריפריה. כאמור, כדאיות השקעה אין שם, אבל רמת סיכון גבוהה במקרה של רעידות אדמה - יש גם יש.
- 6.מני בן מאיר 07/09/2015 12:41הגב לתגובה זוהבעיה עם שכולם רוצים להיות קרובים לצלחת, המודל הקלאסי של החברות הללו מכניס את המשקיע ישירות לנעלי היזם בכך שגוזר את הרווח שלו ישירות מרווחיות הפרויקט. בהקשר זה ממךיץ על קרן צעירה בשם אפיקים 38 , בהצלחה.
- 5.רפאל 31/03/2013 14:13הגב לתגובה זוהעלות הרבה יותר נמוכה מיזו
- 4.sharonwww 24/02/2013 19:11הגב לתגובה זועל מנת לגייס את הכסף כמשקיע בשותפות.ריבית של 18 % לשנה בניכוי מס רווחי הון נשמע מפתה,בנוסף קיטון של הסיכון בהפקדת הכסף לשנה וחצי. אני מדבר מניסיון אישי מושקע אצלם בפרוייקט פינוי בינוי באותה דרמת תשואה אבל לצערי ל-3 שנים, סו פר סו גוד
- 3.בנטל בירמן שמאות 24/02/2013 19:08הגב לתגובה זואין קיצורי דרך
- 2.ג 24/02/2013 11:27הגב לתגובה זושל גורם זר, אחראי ככל שיהיה? אם יש לך מגרש הכי טוב לבנות בעצמך ולהינות מהרווח!
- 1.איך בתוספת של 2.5 קומות 10 דירות ??? במקסימום 8 דירות (ל"ת)lionav 24/02/2013 09:57הגב לתגובה זו
- mgt27 24/02/2013 12:31הגב לתגובה זומאפשר 4 יחידות בקומה נוספת כפול 2 קומות, ועוד 2 דירות גג מס ברוב ערי המרכז- כפי שמאפשר תיקון 3 (ב-50% תכסית משטח הגג)
- lionav 24/02/2013 15:24לפי מה שאתה כותב מדובר על 3 קומות ולא 2.5
