מנהטן במחיר מציאה - היכן לשים את הכסף?

אבי כץ, נשיא ומייסד קרן הגשמה, מסביר איך להשקיע בתבונה בשוק הנדל"ן האמריקני, רגע לפני שנגמר הזמן - ולהרוויח
אבי כץ | (10)

המשקיעים מתחילים לראות את חזרתו של שוק הנדל"ן האמריקני למרכז המפה, ובקרוב יקצרו את פירות השקעותיהם, במיוחד לאחר 2013, אשר נחשבת בעיני רבים לשנת ההשקעות בנדל"ן האמריקני - רמת האבטלה היורדת, האינפלציה והריביות הנמוכות, הגידול במכירות הבתים ומחירם הנמוך - העלו בשנה האחרונה את קרנו של שוק הנדל"ן בארה"ב, והחזירו אליו את אמון המשקיעים.

בסקר איגוד המשקיעים הזרים בנדל"ן (AFIRE), שנערך בסוף 2012, נבחרה ארה"ב כיעד המועדף להשקעה ב-2013. 81% מהמשתפים העידו על כוונתם להרחיב את היקף השקעותיהם בארה"ב במהלך השנה, כאשר במקום הראשון ברשימת ערי העולם הטובות ביותר להשקעה, דורגה, איך לא, ניו-יורק.

אולם, יש לקחת בחשבון שחלון ההזדמנויות להשקעה הינו מוגבל בניגוד לשנים הקודמות. בעבר הציעו למשקיעים כר רחב של נכסים פוטנציאליים להשקעה. אך כיום, מאגר הנכסים האיכותיים מצומצם יותר והסיכוי לאתר נכס עם פוטנציאל מבטיח הולך וקטן. עליית המחירים, הצפויה בהמשך להתאוששות הכלכלה, מקצרת את מסגרת הזמן האופטימלית להשקעה ומקטינה עוד יותר את הסיכוי למצוא הזדמנויות נדל"ן מבטיחות.

מנהטן: להשקיע במרכז העולם

אז היכן הכי כדאי להשקיע כיום? כשבוחנים שוק נדל"ן יש לשאול את השאלה כיצד הוא נראה גם בתקופות שפל. מנהטן, הנחשבת למרכז הכלכלה והתרבות העולמי, תמיד תזכה לביקושים מצד שוכרים או רוכשים, ולרוב תסבול ממחסור גדול בדירות. זאת בניגוד לאזורים דוגמת מיאמי או לאס וגאס, אשר נסחרים לפי אופנה. שוק בנייני הדירות להשקעה בעיר רשם ב-2012 עלייה בהיקף העסקאות והביקושים הגבוהים, אשר צפויים להמשיך, ככל הנראה, על-רקע המלאי המצטמצם של הדירות למכירה ברובעים המרכזיים של העיר ובעיקר במנהטן.

מחירי הבתים במדינה עלו במהלך 2012 8.3%, כך עולה מנתוני חברת המידע העסקי CoreLogic. אחת הסיבות לזינוק המחירים, היא הצטמצמות מלאי הבתים במדינה אשר הסתכם בדצמבר ב-1.82 מיליון, 22% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ושפל מחודש מאי 2005 - שיא בועת הנדל"ן.

בנוסף, הביקוש הרב לשכירות מעלה בהתמדה את מחירי השכירויות בעיר אשר נסקו מעבר ל-4,000 דולר בחודש לדירת 2 חדרים. לקראת סוף 2012 עמד מלאי הדירות במנהטן על 5,847 נכסים בלבד. ההיקף הפוחת של הנכסים והצפי להימשכות מגמת עליית המחירים, מצביעים על הזמן הקצוב שנותר לניצול הזדמנויות השקעה טובות, והוא קורץ גם לעיניי המשקיע הישראלי המחפש חלופת השקעה אטרקטיבית לנדל"ן היקר בארץ.

לנצל את חלון הזמן

אז היכן כדאי כיום לשים את הפוקוס? כמו בכל שוק נדל"ן שסוקרים, יש לחפש את השכונות האפרוריות שלא פעם סובלות מסטיגמות, כדוגמת שכונת הארלם שהפכה ממוקד עוני ופשע לאחד המקומות הטרדנדיים בעיר. כמו כן גם Manhattan Valley באפר-ווסט סייד בולטת כשכונה שרבים אפילו לא ידעו על קיומה למרות קרבתה לסנטרל פארק.

השינוי הגדול הגיע בזכות חידוש מבנים והקמתם של בנייני מסחר משגשגים במתחם קולומבוס סקוור. השכונה החלה ליהנות מהגירה חיובית של אוכלוסיה איכותית ובכללה של סטודנטים ואנשי אקדמיה מאוניברסיטת קולומביה הסמוכה. מחירי הנדל"ן בשכונה החלו לעלות, אך הם עדיין נמוכים בהשוואה למחירים בצדו הדרומי של האפר ווסט-סייד.

לסיכום, השכונות המתפתחות של מנהטן מציעות הזדמנויות נדל"ן מעניינות בהנחה משמעותית. השבחה של הנכס או של השכונה יסללו, כאמור, את הדרך לאקזיט רווחי, ובמקרה הטוב תגלו בעוד כמה שנים כי מבלי ששמתם לב, השקעתם בשכונת-מותג מבוקשת. כדי להשקיע בתבונה באופן שיפחית משמעותית את רמת הסיכון, לא רצוי להיכנס להשקעה בשוק האמריקני לבד. מומלץ לחבור לגורם מקצועי מקומי בעל ניסיון ובקיאות בשוק, בסוגי הנכסים, באזורים בהם ממוקמים ובתנאי הרכישה הנהוגים בהם, במיסוי וכן בהיבטים רבים נוספים.

אבי כץ הוא נשיא ומייסד קרן הגשמה

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    זאב ק 12/02/2013 09:26
    הגב לתגובה זו
    אנחנו מושקעים מזה שנתיים בבניין מגורים בברוקלין המנוהל ע"י GSN EQUITIES ומניב תשואה יפה. סכום קטן יותר מושקע בהשקעה קבוצתית (לא דרכם) עליה אני לא ממליץ בכלל. טוסו לראות את הנכס, דווקא קרנות ההשקעה לוקחות עמלה גבוהה והתשואה נטו שם נמוכה מהשקעה בנכס ישירות.
  • 6.
    שאלה לאבי 12/02/2013 09:07
    הגב לתגובה זו
    הכוונה כמה תשואה מקבלים על קניית דירה להשקעה שם
  • 5.
    פרסומת עלובה לקרן הגשמה-כנראה שהם לא מתרוממים (ל"ת)
    nav 11/02/2013 18:29
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אברם בוזגלו 11/02/2013 16:28
    הגב לתגובה זו
    9% לשנה,מי נותן בלי סיכון?!?...
  • נראה כהונאה (ל"ת)
    משה 12/02/2013 09:23
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אענה לכם במקומו 11/02/2013 16:27
    הגב לתגובה זו
    אלה ניירות בסיכון!..ראו הוזהרתם! VNQ RWR=ETF יש לא מעט חברות שמקיעות בנדלן:כמו nly agnc cim ועוד ועוד...אך אלה ניירות מסוכנים,כמו כל מנייה אחרת,ואפילו מסוכנים יותר. חברת הנדלן הגדולה והמפורסמת היא:SPG...אל תצפו ממנו שהוא ייענה לכם,הוא חברה פרטית והוא רוצה שתשימו את כספכם אצלו! לא ממליץ על כלום רק ציינתי ניירות נדל"ן.
  • 2.
    כמה עולה פרסומת שכזו ? (ל"ת)
    בושה לאתר 11/02/2013 15:20
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    GERMAN10 11/02/2013 15:00
    הגב לתגובה זו
    האם תוכל לציין קרן או etf בחו"ל המשקיעה בנדלן אמריקאי. משהו שיהווה חלופה לרכישת דירה בפועל.
  • אבי כץ 11/02/2013 16:00
    הגב לתגובה זו
    ישנן מגוון חברות בישראל המאפשרות למשקיעים לקחת חלק בהשקעה קבוצתיות בפרויקט ספציפי בחו"ל ובארה"ב בפרט. אני מציע לך לברר על אותן חברות לעומק ואף לחלק את הסכום להשקעה שברשותך על פני מספר חברות ראויות בכדי למזער את הסיכון.
  • מזקני השבט 11/02/2013 15:22
    הגב לתגובה זו
    האיש רוצה שתיתן לו את כספך והוא יגזור עליך 25 אחוז, ואתה טוחן לו ת׳מוח עם קרן השקעות ? :))))) אתה עושה צחוק ?

מסחר אלקטרוני: נותנים קרדיט לאשראי הדיגיטלי

אבי כץ, נשיא ומייסד קרן הגשמה, מתייחס למצוקת האשראי של עסקים קמעונאיים ברשת ועל המימון החוץ-בנקאי, שמעניקים להם גופים פיננסיים פרטיים
אבי כץ |
אזרחי העולם עוברים לסחור ברשת - המסחר האלקטרוני באינטרנט מתרחב בקצב דו-ספרתי מדי שנה, ולפי הערכות צפוי להגיע ב-2013 לכטריליון ורבע דולר. בחסותן של הגלובליזציה והאינטרנט - כשאנשים מבלים בקניות אונליין באמצעות הטלפון הסלולרי, לעתים יותר משהם משוחחים בו - ניתן כיום לקנות ולמכור כמעט הכל, בכל מקום בעולם, בכמה לחיצות עכבר או מגע אצבע. חוויית קניה נוחה, מגוון רחב של סחורות ומחירים אטרקטיביים, מניעים יותר ויותר אנשים מהחנויות הפיזיות אל מקבילותיהן האינטרנטיות. קצב ההתרחבות של הסחר הקמעונאי האלקטרוני מהיר, ועשוי להגיע בשנים הבאות לנתח של 50% מהקמעונאות העולמית, על-פי בנק ההשקעות גולדמן סאקס. מצוקת האשראי של קמעונאי האינטרנט קמעונאות באינטרנט כרוכה בעלויות רבות כקניית סחורות, תשלומים לעובדים, תפעול, שיווק ותמחור בהתאמה לתנאי השוק. יחד עם הקצב המהיר שמכתיב עידן האינטרנט והתחרות על תשומת-לב הלקוחות, סוחרים רבים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות השונות, כאמזון ואיביי, מתקשים לשמור על תזרים מזומנים מאוזן וחלקם אף מאבדים את עסקיהם. כדי לממן את פעילותם בזמן אמת, נזקקים קמעונאי האינטרנט לאשראי מהיר לטווחים קצרים. ערוצי המימון הקונבנציונליים ובראשם הבנקים, אינם מסוגלים לתת להם את המענה המתאים: קבלת הלוואה כרוכה בביורוקרטיה, בניירת ובזמן ממושך עד לכניסת הכסף לחשבון. יתרה מכך, לבנקים לא משתלם לתת הלוואות בסכומים נמוכים יחסית ולתקופות קצרות. מימון מיידי בלחיצת עכבר ההיקפים המתרחבים של המסחר הקמעונאי באינטרנט ומצוקת האשראי של העסקים, סללו את הדרך להיווצרותו של ערוץ מימון חוץ-בנקאי, המופעל על ידי גופים פיננסיים פרטיים בינלאומיים, המעניקים אשראי מהיר ומיידי. הבולטים מביניהם הן חברות טכנולוגיה שמתפקדות כגוף פיננסי. הפיתרון שהן מציעות מבוסס רשת ומאפשר לבעלי עסקים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות לקבל מימון מיידי של עשרות עד כמה מאות אלפי דולר, לתקופה קצרה של עד 6 חודשים. תהליך קבלת ההלוואה מאובטח ופשוט - בעל העסק ממלא את פרטיו באתר החברה ומזין את סכום ההלוואה הדרוש. המערכת מבצעת בדיקה מקיפה של הנתונים הפיננסיים ויודעת לקבוע אם בעל העסק עומד בקריטריונים הדרושים לקבלת ההלוואה. הכסף מועבר לחשבון העסק תוך כמחצית השעה ובעל העסק אף יכול לקבוע את סכום ההחזר החודשי ואת מועד התשלום הנוח לו. האשראי המיידי מאפשר לבעלי העסקים למנף את עסקיהם ולשמור על תזרים מזומנים חיובי. יתרונותיו ברורים: שקיפות וזמינות 24 שעות ביממה; יעילות וחיסכון בזמן - קבלת הכסף ברגע בו נזקק לו בעל העסק וללא צורך להגיע לסניף הבנק. בשנתיים האחרונות פעילים בתחום מספר גופים המעניקים מדי חודש אלפי הלוואות לבעלי עסקים בארה"ב ובאירופה. רובם משתפים פעולה עם אתרי המסחר הגדולים כאמזון - שבעצמה מציעה הלוואות לסוחרים - המאפשרים להם להגיע ישירות אל בעלי העסקים ולהתאים עבורם הצעות מימון. בריטניה: פוטנציאל שוק של כ-2 מיליארד ליש"ט בריטניה היא דוגמא מוצלחת לשוק גדול ומבוסס של קמעונאות באינטרנט. היא מדורגת במקום השלישי בעולם אחרי ארה"ב וסין עם היקף מכירות אונליין של 124 מיליארד דולר ב-2012 וצפי למכירות באינטרנט בהיקף של 141.5 מיליארד דולר ב-2013. העלייה העקבית של המסחר האלקטרוני מגדילה את הצורך במימון של מאות אלפי העסקים האינטרנטיים הפועלים בבריטניה. פוטנציאל השוק מוערך בכ-2 מיליארד ליש"ט בקירוב, והוא נתמך בגידול מתמיד בביקוש למימון ובהיקף ההלוואות הניתנות מדי חודש. בשנתיים האחרונות מאז החלו לפעול בבריטניה, העניקו הגופים הפיננסיים הלוואות בהיקף של עשרות מיליוני ליש"ט לעסקים באינטרנט, בגובה ממוצע של כ-5,000 ליש"ט להלוואה. ההערכות הן כי ב-2013 יגדל היקף המימון החוץ-בנקאי הפרטי לעסקים ברשת. הבעת אמון ממשלתית האמון לו זוכים הגופים הפיננסיים בבריטניה מצד עסקים קמעונאיים ברשת, יחד עם הביקוש הגובר ופוטנציאל השוק המבטיח, לא נעדרו מעיניהם של המשקיעים - עד כה, הושקעו מאות מיליוני דולרים בגופים הפעילים בשוק הבריטי. את החיזוק המשמעותי קיבל ערוץ המימון החוץ-בנקאי הפרטי דווקא מהממסד - ממשלת בריטניה. באמצעות קרן של משקיעים פרטיים בה היא שותפה, השקיעה הממשלה הבריטית עשרות מיליוני ליש"ט בעסקים בבריטניה, בהם גם כמה מהגופים הפיננסיים. התמיכה הממשלתית לה זוכים אותם גופים פיננסיים פרטיים היא חלק ממדיניות להמרצת המסחר ברשת. המרצה המשקפת את ההבנה של הקשיים עמם מתמודדים בעלי עסקים באינטרנט והיעדר מענה מימוני מתאים מצד הבנקים. בשנה האחרונה ניכרת מגמה של התגברות התחרות בתחום בבריטניה ושחקנים חדשים נכנסים לזירה. כניסתם של משקיעים אסטרטגיים כממשלה וקרנות המתמחות באינטרנט, מצביעים על פוטנציאל השוק המתעצם של המימון החוץ-בנקאי ועל ההכרה בחשיבותו של אשראי זמין לעסקים ברשת כגורם חיוני ומתמרץ לשוק פעיל ומשגשג. לאתר קרן הגשמה ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל. אזרחי העולם עוברים לסחור ברשת - המסחר האלקטרוני באינטרנט מתרחב בקצב דו-ספרתי מדי שנה, ולפי הערכות צפוי להגיע ב-2013 לכטריליון ורבע דולר. בחסותן של הגלובליזציה והאינטרנט - כשאנשים מבלים בקניות אונליין באמצעות הטלפון הסלולרי, לעתים יותר משהם משוחחים בו - ניתן כיום לקנות ולמכור כמעט הכל, בכל מקום בעולם, בכמה לחיצות עכבר או מגע אצבע. חוויית קניה נוחה, מגוון רחב של סחורות ומחירים אטרקטיביים, מניעים יותר ויותר אנשים מהחנויות הפיזיות אל מקבילותיהן האינטרנטיות. קצב ההתרחבות של הסחר הקמעונאי האלקטרוני מהיר, ועשוי להגיע בשנים הבאות לנתח של 50% מהקמעונאות העולמית, על-פי בנק ההשקעות גולדמן סאקס. מצוקת האשראי של קמעונאי האינטרנט קמעונאות באינטרנט כרוכה בעלויות רבות כקניית סחורות, תשלומים לעובדים, תפעול, שיווק ותמחור בהתאמה לתנאי השוק. יחד עם הקצב המהיר שמכתיב עידן האינטרנט והתחרות על תשומת-לב הלקוחות, סוחרים רבים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות השונות, כאמזון ואיביי, מתקשים לשמור על תזרים מזומנים מאוזן וחלקם אף מאבדים את עסקיהם. כדי לממן את פעילותם בזמן אמת, נזקקים קמעונאי האינטרנט לאשראי מהיר לטווחים קצרים. ערוצי המימון הקונבנציונליים ובראשם הבנקים, אינם מסוגלים לתת להם את המענה המתאים: קבלת הלוואה כרוכה בביורוקרטיה, בניירת ובזמן ממושך עד לכניסת הכסף לחשבון. יתרה מכך, לבנקים לא משתלם לתת הלוואות בסכומים נמוכים יחסית ולתקופות קצרות. מימון מיידי בלחיצת עכבר ההיקפים המתרחבים של המסחר הקמעונאי באינטרנט ומצוקת האשראי של העסקים, סללו את הדרך להיווצרותו של ערוץ מימון חוץ-בנקאי, המופעל על ידי גופים פיננסיים פרטיים בינלאומיים, המעניקים אשראי מהיר ומיידי. הבולטים מביניהם הן חברות טכנולוגיה שמתפקדות כגוף פיננסי. הפיתרון שהן מציעות מבוסס רשת ומאפשר לבעלי עסקים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות לקבל מימון מיידי של עשרות עד כמה מאות אלפי דולר, לתקופה קצרה של עד 6 חודשים. תהליך קבלת ההלוואה מאובטח ופשוט - בעל העסק ממלא את פרטיו באתר החברה ומזין את סכום ההלוואה הדרוש. המערכת מבצעת בדיקה מקיפה של הנתונים הפיננסיים ויודעת לקבוע אם בעל העסק עומד בקריטריונים הדרושים לקבלת ההלוואה. הכסף מועבר לחשבון העסק תוך כמחצית השעה ובעל העסק אף יכול לקבוע את סכום ההחזר החודשי ואת מועד התשלום הנוח לו. האשראי המיידי מאפשר לבעלי העסקים למנף את עסקיהם ולשמור על תזרים מזומנים חיובי. יתרונותיו ברורים: שקיפות וזמינות 24 שעות ביממה; יעילות וחיסכון בזמן - קבלת הכסף ברגע בו נזקק לו בעל העסק וללא צורך להגיע לסניף הבנק. בשנתיים האחרונות פעילים בתחום מספר גופים המעניקים מדי חודש אלפי הלוואות לבעלי עסקים בארה"ב ובאירופה. רובם משתפים פעולה עם אתרי המסחר הגדולים כאמזון - שבעצמה מציעה הלוואות לסוחרים - המאפשרים להם להגיע ישירות אל בעלי העסקים ולהתאים עבורם הצעות מימון. בריטניה: פוטנציאל שוק של כ-2 מיליארד ליש"ט בריטניה היא דוגמא מוצלחת לשוק גדול ומבוסס של קמעונאות באינטרנט. היא מדורגת במקום השלישי בעולם אחרי ארה"ב וסין עם היקף מכירות אונליין של 124 מיליארד דולר ב-2012 וצפי למכירות באינטרנט בהיקף של 141.5 מיליארד דולר ב-2013. העלייה העקבית של המסחר האלקטרוני מגדילה את הצורך במימון של מאות אלפי העסקים האינטרנטיים הפועלים בבריטניה. פוטנציאל השוק מוערך בכ-2 מיליארד ליש"ט בקירוב, והוא נתמך בגידול מתמיד בביקוש למימון ובהיקף ההלוואות הניתנות מדי חודש. בשנתיים האחרונות מאז החלו לפעול בבריטניה, העניקו הגופים הפיננסיים הלוואות בהיקף של עשרות מיליוני ליש"ט לעסקים באינטרנט, בגובה ממוצע של כ-5,000 ליש"ט להלוואה. ההערכות הן כי ב-2013 יגדל היקף המימון החוץ-בנקאי הפרטי לעסקים ברשת. הבעת אמון ממשלתית האמון לו זוכים הגופים הפיננסיים בבריטניה מצד עסקים קמעונאיים ברשת, יחד עם הביקוש הגובר ופוטנציאל השוק המבטיח, לא נעדרו מעיניהם של המשקיעים - עד כה, הושקעו מאות מיליוני דולרים בגופים הפעילים בשוק הבריטי. את החיזוק המשמעותי קיבל ערוץ המימון החוץ-בנקאי הפרטי דווקא מהממסד - ממשלת בריטניה. באמצעות קרן של משקיעים פרטיים בה היא שותפה, השקיעה הממשלה הבריטית עשרות מיליוני ליש"ט בעסקים בבריטניה, בהם גם כמה מהגופים הפיננסיים. התמיכה הממשלתית לה זוכים אותם גופים פיננסיים פרטיים היא חלק ממדיניות להמרצת המסחר ברשת. המרצה המשקפת את ההבנה של הקשיים עמם מתמודדים בעלי עסקים באינטרנט והיעדר מענה מימוני מתאים מצד הבנקים. בשנה האחרונה ניכרת מגמה של התגברות התחרות בתחום בבריטניה ושחקנים חדשים נכנסים לזירה. כניסתם של משקיעים אסטרטגיים כממשלה וקרנות המתמחות באינטרנט, מצביעים על פוטנציאל השוק המתעצם של המימון החוץ-בנקאי ועל ההכרה בחשיבותו של אשראי זמין לעסקים ברשת כגורם חיוני ומתמרץ לשוק פעיל ומשגשג. לאתר קרן הגשמה ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.