מבנים לשימור: השקעה עם ערך גבוה - האם קיים פונטציאל רווח?
אם קירות יכלו לדבר, מה הם היו מספרים? כשמדובר במבנים לשימור - היסטוריה, תרבות וחיים רחוקים אחרים. האופי והערכים הייחודיים שאותם נכסים מקפלים בין קירותיהם, הופכים את אלה למבוקשים, ומשמשים גורם מרכזי בעליית שווים הכספי לאחר השבחתם. כגובה התקרה והחלונות המאפיינים את המבנים הללו, כך גם התשואה והרווח שמניבה השקעה בנכסים לשימור - גבוהים. מכאן, ברור מדוע נחשבים מבנים לשימור לאפיק השקעה איכותי וכדאי.
מבנים לשימור בארץ ובעולם ידועים כשוק יוקרתי ומבוקש לצרכי מגורים והשקעה. הרעיון הוא לשמר את מראם הייחודי של מבנים נדירים בעלי חשיבות היסטורית, תרבותית ואדריכלית, ולשפצם לצורך חיזוק והשבחה. כדי לתמרץ את ביצוע השימור, מוענקים לרוב תמריצים והקלות כזכויות בניה שמאפשרות להוסיף דירות על גגות המבנים, חנייה תת-קרקעית, פיתוח סביבתי, הטבות מס ועוד. במבנים בארץ בהם לא ניתן לממש את זכויות הבניה, קיימת אפשרות להעבירן לנכסים אחרים שאינם מוגדרים כמבנים לשימור.
כמה שווה ערך היסטורי?
ההחלטה על שימור מבנה נתונה בידי רשויות המדינה, ומחייבת את בעליו. תהליך השימור ומימוש זכויות הבניה כרוכים בעלויות גבוהות מאוד המוטלות ברובן על בעלי הנכסים ומכאן הצורך במימון. השקעה בפרויקט לשימור אפשרית באמצעות כניסה לשותפות בנכס או רכישת הבעלות עליו, תמורת ההון הדרוש לביצוע הפרויקט. לאחר כשנתיים ניתן לבצע מימון מחדש של הנכס לפי שווי גבוה יותר ולמכור אותו בשלמותו כיחידה מניבה או למכור יחידות דיור ללקוחות סופיים.
בהיותם נכסים נדל"ניים המקפלים בין קירותיהם אוצרות היסטוריים ופנינות אדריכלות נדירות, האטרקטיביות ופוטנציאל התשואה והרווח של מבנים לשימור ברורים למדי. מחיר הנכס מגלם לא רק את ערכו הנדל"ני המושבח וערכיו ההיסטוריים והאדריכליים, אלא גם את ההשבחה הסביבתית וההוואי המתהווה שלה. מכאן, שפרויקטים לשימור מושכים לרוב בעלי אמצעים, בעקבותיהם הופכת הסביבה למבוקשת ואף נהנית מפריחה עסקית ומסחרית שמעלה גם את ערכם של שאר הנכסים בסביבה.
תהליך מורכב, תמחור יקר
השקעה במבנים לשימור שונה מהשקעה בנדל"ן רגיל. המורכבות של ביצוע הפרויקטים מחייבת ידע ומומחיות של גורמי מקצוע ודגש על היבטים רבים בהם היסטוריים, אדריכליים, סביבתיים, כלכליים ומשפטיים - החל באיתור גורם מקומי בעל ניסיון ומומחיות בשוק המבנים לשימור ובאיתור נכסים מתאימים, דרך בקיאות ברגולציה, בירוקרטיה והלכי החוק ועד שיפוץ וחיזוק המבנה, חידוש חזיתו - כל זאת תוך שמירה על צביונו הפיזי וההיסטורי ועל הקווים האדריכליים הייחודיים לו.
המעורבים בפרויקטים לשימור נדרשים לסטנדרט ביצוע גבוה ולעמידה בכללים מחמירים תחת פיקוח הדוק. מכל אלו נגזרות העלות הגבוהה של תהליך השימור וההצדקה לתמחור השווי הגבוה של הנכסים בתום התהליך.
האדריכלות הייחודית והערכים ההיסטוריים והתרבותיים, הופכים את המבנים לשימור לאטרקטיביים בזכות חוויית המגורים הייחודית והשונה שהם מעניקים - חוויה שכאמור שמורה, ברוב המקרים, לבעלי ממון שיכולים לשלם את מחירם הגבוה. כניסתה של אוכלוסיה בעלת אמצעים למבנים לשימור מביאה בדרך כלל לעליית מחירים של הסביבה כולה. בתל-אביב, שבלבה מבני שימור רבים, נרשמה התייקרות של אזורים שלמים בעקבות בעלי הון ובהם תושבי חוץ ובעלי עסקים, שרכשו נכסים ושינו לחלוטין את המרקם הקהילתי בסביבה. מי שיבקש ליהנות מחוויה היסטורית ואדריכלית במלונות הבוטיק באזור ייאלץ גם הוא להיפרד מלא מעט כסף.
טרנד צרכני עולמי
הווילג' בניו-יורק, הבראונסטונס בברוקלין ונווה צדק בתל-אביב הן דוגמאות לשכונות מתחדשות שקרנן עלה ומרקמן הקהילתי שונה לחלוטין בעקבות הגירת אוכלוסיות בעלות אמצעים למבנים שעברו תהליך שימור. מדובר בטרנד צרכני עולמי המאפיין לא רק אוכלוסיות אמידות, אלא גם תעשיות וחברות עסקיות המבקשות לעצמן יוקרה. כך, בתים ומפעלים נטושים מוסבים למלונות בוטיק, מבני מגורים יוקרתיים או מטות עסקים מפוארים. באופן זה מושגים הן שימור המבנים כנכסים נדירים וייחודיים והעלאת ערכם והן פריחה נדל"נית, עסקית ומסחרית של הסביבה כולה. דוגמאות בולטות מישראל ניתן למצוא כאמור בתל-אביב ובהן אזור רוטשילד, מתחם הפנאי והמגורים שרונה שבמושבת הטמפלרים ומתחם התחנה.
שימור מבנים בעידן המודרני מאפשר להיסטוריה, תרבות ואדריכלות להתגלות מחדש בין כתליהם של מבני יוקרה. המבנים הנדירים, על איכויותיהם ומאפייניהם הייחודיים, משומרים. מה שלא משתמר הוא מחירם שרק עולה עם הזמן והופך את אותו אפיק ההשקעה לאטרקטיבי עבור ציבור המשקיעים.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 1.דורית שחר 11/03/2013 07:54הגב לתגובה זונכון רק למה צריך לעבור שבעה מדורי גהנום ועדות אין ספור , בשביל לקבל אישור בניה?????
מסחר אלקטרוני: נותנים קרדיט לאשראי הדיגיטלי
אזרחי העולם עוברים לסחור ברשת - המסחר האלקטרוני באינטרנט מתרחב בקצב דו-ספרתי מדי שנה, ולפי הערכות צפוי להגיע ב-2013 לכטריליון ורבע דולר. בחסותן של הגלובליזציה והאינטרנט - כשאנשים מבלים בקניות אונליין באמצעות הטלפון הסלולרי, לעתים יותר משהם משוחחים בו - ניתן כיום לקנות ולמכור כמעט הכל, בכל מקום בעולם, בכמה לחיצות עכבר או מגע אצבע.
חוויית קניה נוחה, מגוון רחב של סחורות ומחירים אטרקטיביים, מניעים יותר ויותר אנשים מהחנויות הפיזיות אל מקבילותיהן האינטרנטיות. קצב ההתרחבות של הסחר הקמעונאי האלקטרוני מהיר, ועשוי להגיע בשנים הבאות לנתח של 50% מהקמעונאות העולמית, על-פי בנק ההשקעות גולדמן סאקס.
מצוקת האשראי של קמעונאי האינטרנט
קמעונאות באינטרנט כרוכה בעלויות רבות כקניית סחורות, תשלומים לעובדים, תפעול, שיווק ותמחור בהתאמה לתנאי השוק. יחד עם הקצב המהיר שמכתיב עידן האינטרנט והתחרות על תשומת-לב הלקוחות, סוחרים רבים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות השונות, כאמזון ואיביי, מתקשים לשמור על תזרים מזומנים מאוזן וחלקם אף מאבדים את עסקיהם.
כדי לממן את פעילותם בזמן אמת, נזקקים קמעונאי האינטרנט לאשראי מהיר לטווחים קצרים. ערוצי המימון הקונבנציונליים ובראשם הבנקים, אינם מסוגלים לתת להם את המענה המתאים: קבלת הלוואה כרוכה בביורוקרטיה, בניירת ובזמן ממושך עד לכניסת הכסף לחשבון. יתרה מכך, לבנקים לא משתלם לתת הלוואות בסכומים נמוכים יחסית ולתקופות קצרות.
מימון מיידי בלחיצת עכבר
ההיקפים המתרחבים של המסחר הקמעונאי באינטרנט ומצוקת האשראי של העסקים, סללו את הדרך להיווצרותו של ערוץ מימון חוץ-בנקאי, המופעל על ידי גופים פיננסיים פרטיים בינלאומיים, המעניקים אשראי מהיר ומיידי. הבולטים מביניהם הן חברות טכנולוגיה שמתפקדות כגוף פיננסי. הפיתרון שהן מציעות מבוסס רשת ומאפשר לבעלי עסקים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות לקבל מימון מיידי של עשרות עד כמה מאות אלפי דולר, לתקופה קצרה של עד 6 חודשים.
תהליך קבלת ההלוואה מאובטח ופשוט - בעל העסק ממלא את פרטיו באתר החברה ומזין את סכום ההלוואה הדרוש. המערכת מבצעת בדיקה מקיפה של הנתונים הפיננסיים ויודעת לקבוע אם בעל העסק עומד בקריטריונים הדרושים לקבלת ההלוואה. הכסף מועבר לחשבון העסק תוך כמחצית השעה ובעל העסק אף יכול לקבוע את סכום ההחזר החודשי ואת מועד התשלום הנוח לו.
האשראי המיידי מאפשר לבעלי העסקים למנף את עסקיהם ולשמור על תזרים מזומנים חיובי. יתרונותיו ברורים: שקיפות וזמינות 24 שעות ביממה; יעילות וחיסכון בזמן - קבלת הכסף ברגע בו נזקק לו בעל העסק וללא צורך להגיע לסניף הבנק.
בשנתיים האחרונות פעילים בתחום מספר גופים המעניקים מדי חודש אלפי הלוואות לבעלי עסקים בארה"ב ובאירופה. רובם משתפים פעולה עם אתרי המסחר הגדולים כאמזון - שבעצמה מציעה הלוואות לסוחרים - המאפשרים להם להגיע ישירות אל בעלי העסקים ולהתאים עבורם הצעות מימון.
בריטניה: פוטנציאל שוק של כ-2 מיליארד ליש"ט
בריטניה היא דוגמא מוצלחת לשוק גדול ומבוסס של קמעונאות באינטרנט. היא מדורגת במקום השלישי בעולם אחרי ארה"ב וסין עם היקף מכירות אונליין של 124 מיליארד דולר ב-2012 וצפי למכירות באינטרנט בהיקף של 141.5 מיליארד דולר ב-2013.
העלייה העקבית של המסחר האלקטרוני מגדילה את הצורך במימון של מאות אלפי העסקים האינטרנטיים הפועלים בבריטניה. פוטנציאל השוק מוערך בכ-2 מיליארד ליש"ט בקירוב, והוא נתמך בגידול מתמיד בביקוש למימון ובהיקף ההלוואות הניתנות מדי חודש.
בשנתיים האחרונות מאז החלו לפעול בבריטניה, העניקו הגופים הפיננסיים הלוואות בהיקף של עשרות מיליוני ליש"ט לעסקים באינטרנט, בגובה ממוצע של כ-5,000 ליש"ט להלוואה. ההערכות הן כי ב-2013 יגדל היקף המימון החוץ-בנקאי הפרטי לעסקים ברשת.
הבעת אמון ממשלתית
האמון לו זוכים הגופים הפיננסיים בבריטניה מצד עסקים קמעונאיים ברשת, יחד עם הביקוש הגובר ופוטנציאל השוק המבטיח, לא נעדרו מעיניהם של המשקיעים - עד כה, הושקעו מאות מיליוני דולרים בגופים הפעילים בשוק הבריטי. את החיזוק המשמעותי קיבל ערוץ המימון החוץ-בנקאי הפרטי דווקא מהממסד - ממשלת בריטניה.
באמצעות קרן של משקיעים פרטיים בה היא שותפה, השקיעה הממשלה הבריטית עשרות מיליוני ליש"ט בעסקים בבריטניה, בהם גם כמה מהגופים הפיננסיים. התמיכה הממשלתית לה זוכים אותם גופים פיננסיים פרטיים היא חלק ממדיניות להמרצת המסחר ברשת. המרצה המשקפת את ההבנה של הקשיים עמם מתמודדים בעלי עסקים באינטרנט והיעדר מענה מימוני מתאים מצד הבנקים.
בשנה האחרונה ניכרת מגמה של התגברות התחרות בתחום בבריטניה ושחקנים חדשים נכנסים לזירה. כניסתם של משקיעים אסטרטגיים כממשלה וקרנות המתמחות באינטרנט, מצביעים על פוטנציאל השוק המתעצם של המימון החוץ-בנקאי ועל ההכרה בחשיבותו של אשראי זמין לעסקים ברשת כגורם חיוני ומתמרץ לשוק פעיל ומשגשג.
