איפה אוהב הישראלי להשקיע - ובמה?

אבי כץ, נשיא ומייסד קרן הגשמה, מתייחס להעדפות משקיעים ישראליים באפיקי ההשקעות הריאליות
אבי כץ | (6)

ביטחון, יציבות ותשואות מקסימליות - רצוי מהירות - הם המרכיבים העיקריים של פעילות אופטימלית בהשקעות ריאליות. איך משפיעים התאוששות כלכלות אירופה וארה"ב והחששות מהאטה בישראל על פעילות ההשקעה? מהן ההשלכות של יוקר מחירי הנדל"ן בארץ והחשש מ"בועה" על העדפות המשקיעים? איך מתמודדים עם האתגר למקסם את הכסף ועם הקושי הגובר לשמור עליו?

בחינת פעילותם של אלפי משקיעים בעשרות השקעות שבוצעו בשנתיים האחרונות בקרן הגשמה, מספקת תמונת מצב של העדפות המשקיעים באפיקים המגוונים של ההשקעות הריאליות. הנה עיקריה:

השקעה בנדל"ן לטווח קצר

העדפה ברורה ניכרת להשקעות לטווח קצר המאפשרות ליהנות מהחזר של הקרן ומרווחים מהירים יחסית. זו גם הסיבה העיקרית שמניעה משקיעים ישראליים רבים משוק ההון אל עבר ההשקעות הריאליות.

הסגמנט הפופולרי - שריכז כ-80% מההשקעות - הוא כמובן נדל"ן לסוגיו. השקעה בנדל"ן לטווח הקצר נחשבת ליציבה ופחות תנודתית ומאפשרת ליהנות מתשואות שוטפות של שכר דירה ומתשואות על עליית שווי הנכסים.

נדל"ן ישראלי: עדיף תמ"א 38

התשואה הריאלית הנמוכה על ההשקעה, והעלייה של עשרות האחוזים במחירי הדירות בארץ בשנים האחרונות, הפחיתו משמעותית את שיעור המשקיעים בנדל"ן בישראל ובעיקר במרכז. יחד עם זאת, ניכרת העדפה ברורה להשקעה בפרויקטים של תמ"א 38, שנותנת מענה למצוקת האשראי החריפה בתחום ונחשבת לרוב להשקעה הקצרה ביותר - עד 24 חודשים.

תיקון מספר 3 לחוק מ-2012, הרחיב את זכויות הבניה בפרויקטים של תמ"א 38 ובכך הגדיל את הכדאיות הכלכלית שלהם באזור המרכז רבתי. הציפיות לתוספת של אלפי יחידות דיור בשנים הקרובות, יחד עם הביקוש התמידי למגורים במרכז ורמת המחירים הגבוהה והיציבה, הפכו את תמ"א 38 לאפיק השקעה מבטיח עם פוטנציאל הכנסות גבוה, שמאופיין בגיוסים שמסתיימים בתוך פחות מיממה.

נדל"ן בחו"ל: קודם מנהטן, אחר-כך ברלין

מחירי הדירות הגבוהים בישראל מקטינים את הסיכוי לשיפור התשואות הנמוכות, ודוחקים את המשקיעים אל מעבר לים לשווקים אטרקטיביים יותר ובראשם, ארה"ב. הכלכלה האמריקנית מתאוששת. שוקי הנדל"ן עולים ומקצרים את חלון הזמן להשקעה אופטימלית. אולם, עדיין ניתן למצוא בארה"ב נכסים אטרקטיביים במחירים נמוכים, שמניבים תשואה גבוהה ביחס להשקעה.

ההעדפה של המשקיעים הישראליים נוטה בבירור לערים מרכזיות ויציבות עם שוק נדל"ן חזק וביקושים תמידיים גם בתקופות משבר. מרבית ההשקעות בוצעו במנהטן ובברוקלין שבניו יורק, שמציעות הזדמנויות נדל"ן איכותיות בהנחות משמעותיות, בשכונות המתפתחות שלהן.

יחד עמן, כיעד השקעות מבוקש בשנתיים האחרונות - ועדיין - ברלין שבגרמניה. זאת, בזכות הפיכתה למרכז יצירה ותעשיה קוסמופוליטי, עם שוק מגורים חזק ויציב, שמאופיין בהגירה חיובית מוגברת ובביקושי שיא לדיור.

מקבצי דיור ביוסטון

אחרי ניו יורק וברלין, העדיפו הישראלים השקעה במקבצי דיור ביוסטון. שוק מקבצי הדיור להשכרה (Multi Family), הוא אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים בארה"ב, הצובר תאוצה בזכות פוטנציאל הרווח הגבוה שלו ותשואות אטרקטיביות שוטפות.

מקבצי דיור בפרברי ערים מרכזיות עם מערך תעסוקתי מפותח, נהנים מפוטנציאל השכרה גבוה. כך, יוסטון, הנחשבת לאחד המוקדים המבוססים והמשגשגים בארה"ב, עם ביקושים עצומים לעבודה ולמגורים בשכירות, דורגה על-ידי PWC בחמישייה הראשונה של הערים בארה"ב עם סיכויי ההשקעה הטובים ביותר ב-2013.

נכסים אינטלקטואליים: השווי המתעצם קורץ למשקיעים

בעידן הידע, רווחים מנכסים מניבים אינם מוגבלים לנדל"ן: 20% מההשקעות שבוצעו בקרן הגשמה בשנתיים האחרונות היו בנכסים אינטלקטואליים (INTELLECTUAL PROPERTY) בתחומי הטכנולוגיה והאינטרנט. אלו נכסים מניבים מהסוג הלא-מוחשי, המוכרים פחות מנכסים מסורתיים כנדל"ן, אולם כבר אין עוררין ביחס לערך הכספי העצום שלהם.

ההתפתחות המואצת של האינטרנט איפשרה את פיתוחם של מוצרי מידע דיגיטליים חדשים ובראשם אתרי אינטרנט שהפכו בשנים האחרונות לערוץ רווחי של נכסים אינטלקטואליים מניבים, עם שוק השבחת אתרים מתרחב.

בשונה מהשקעה בנדל"ן, שם מרגישים המשקיעים כבעלי ידע מספק, השקעה בטכנולוגיה ובאינטרנט נתפשת כאזוטרית, בשל ההבנה המועטה יחסית. אולם, למרות זאת ועל-רקע התעצמות השווי הכספי של הנכסים האינטלקטואליים והתפתחות המרחב הדיגיטלי העולמי, ניתן לצפות לעלייה בשיעור המשקיעים בתחום.

לסיכום, המשקיע הישראלי מפגין זהירות. הוא יודע לזהות היכן טמון הרווח וכיצד להשיגו תוך זמן קצר יחסית. הוא גם יודע איך למצות את פוטנציאל ההשקעה בארץ. אך מעדיף את שוק הנדל"ן האמריקני שמספק לו יותר ממה שיוכל לקבל בישראל. מעניין יהיה לבחון את השנתיים הבאות ואת היחס בין השקעות מסורתיות מוחשיות בנדל"ן לבין ההשקעות הלא-מוחשיות בטכנולוגיה ואינטרנט.

לאתר קרן הגשמה

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    מנחם 18/04/2013 14:15
    הגב לתגובה זו
    חוץ מניו יורק. אז ברור שעדיף להשקיע פה מתחת לאף, להשכיר ולעשות רווח נאה, וכל זה בזמן שאפשר לבקר את הנכס באופן פיזי ולפקח על העניינים. ובנוגע למקום בו "תמיד יהיו ביקושים, גם בשעת משבר", לדעתי צפון ת"א עונה על ההגדרה, בעיקר הפרויקטים בבלי כמו אור בבלי או בבלי דקל (למרות שזה ספציפית קרוב מדי להלכה והרעש אולי יוריד את הערך)
  • 5.
    תשקיעו בי..... (ל"ת)
    אלון סולומון 17/04/2013 16:44
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אנונימי 15/04/2013 22:01
    הגב לתגובה זו
    באבי כץ . אני רוצה לתת את הכסף שלי לאבי כץ.
  • 3.
    מה עם "גו מיליון" - בית ספר כושל ליזמות שהשקעתם בו ?! (ל"ת)
    איציק 15/04/2013 19:24
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    כן . מעדיף לקנות תעודת סל על נדלן בארה''ב (ל"ת)
    מאשר להתעסק איתך 14/04/2013 17:14
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אורי 14/04/2013 16:28
    הגב לתגובה זו
    לא מתבייש להזכיר זאת

מסחר אלקטרוני: נותנים קרדיט לאשראי הדיגיטלי

אבי כץ, נשיא ומייסד קרן הגשמה, מתייחס למצוקת האשראי של עסקים קמעונאיים ברשת ועל המימון החוץ-בנקאי, שמעניקים להם גופים פיננסיים פרטיים
אבי כץ |

אזרחי העולם עוברים לסחור ברשת - המסחר האלקטרוני באינטרנט מתרחב בקצב דו-ספרתי מדי שנה, ולפי הערכות צפוי להגיע ב-2013 לכטריליון ורבע דולר. בחסותן של הגלובליזציה והאינטרנט - כשאנשים מבלים בקניות אונליין באמצעות הטלפון הסלולרי, לעתים יותר משהם משוחחים בו - ניתן כיום לקנות ולמכור כמעט הכל, בכל מקום בעולם, בכמה לחיצות עכבר או מגע אצבע. חוויית קניה נוחה, מגוון רחב של סחורות ומחירים אטרקטיביים, מניעים יותר ויותר אנשים מהחנויות הפיזיות אל מקבילותיהן האינטרנטיות. קצב ההתרחבות של הסחר הקמעונאי האלקטרוני מהיר, ועשוי להגיע בשנים הבאות לנתח של 50% מהקמעונאות העולמית, על-פי בנק ההשקעות גולדמן סאקס. מצוקת האשראי של קמעונאי האינטרנט קמעונאות באינטרנט כרוכה בעלויות רבות כקניית סחורות, תשלומים לעובדים, תפעול, שיווק ותמחור בהתאמה לתנאי השוק. יחד עם הקצב המהיר שמכתיב עידן האינטרנט והתחרות על תשומת-לב הלקוחות, סוחרים רבים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות השונות, כאמזון ואיביי, מתקשים לשמור על תזרים מזומנים מאוזן וחלקם אף מאבדים את עסקיהם. כדי לממן את פעילותם בזמן אמת, נזקקים קמעונאי האינטרנט לאשראי מהיר לטווחים קצרים. ערוצי המימון הקונבנציונליים ובראשם הבנקים, אינם מסוגלים לתת להם את המענה המתאים: קבלת הלוואה כרוכה בביורוקרטיה, בניירת ובזמן ממושך עד לכניסת הכסף לחשבון. יתרה מכך, לבנקים לא משתלם לתת הלוואות בסכומים נמוכים יחסית ולתקופות קצרות. מימון מיידי בלחיצת עכבר ההיקפים המתרחבים של המסחר הקמעונאי באינטרנט ומצוקת האשראי של העסקים, סללו את הדרך להיווצרותו של ערוץ מימון חוץ-בנקאי, המופעל על ידי גופים פיננסיים פרטיים בינלאומיים, המעניקים אשראי מהיר ומיידי. הבולטים מביניהם הן חברות טכנולוגיה שמתפקדות כגוף פיננסי. הפיתרון שהן מציעות מבוסס רשת ומאפשר לבעלי עסקים הפועלים בפלטפורמות המסחר האינטרנטיות לקבל מימון מיידי של עשרות עד כמה מאות אלפי דולר, לתקופה קצרה של עד 6 חודשים. תהליך קבלת ההלוואה מאובטח ופשוט - בעל העסק ממלא את פרטיו באתר החברה ומזין את סכום ההלוואה הדרוש. המערכת מבצעת בדיקה מקיפה של הנתונים הפיננסיים ויודעת לקבוע אם בעל העסק עומד בקריטריונים הדרושים לקבלת ההלוואה. הכסף מועבר לחשבון העסק תוך כמחצית השעה ובעל העסק אף יכול לקבוע את סכום ההחזר החודשי ואת מועד התשלום הנוח לו. האשראי המיידי מאפשר לבעלי העסקים למנף את עסקיהם ולשמור על תזרים מזומנים חיובי. יתרונותיו ברורים: שקיפות וזמינות 24 שעות ביממה; יעילות וחיסכון בזמן - קבלת הכסף ברגע בו נזקק לו בעל העסק וללא צורך להגיע לסניף הבנק. בשנתיים האחרונות פעילים בתחום מספר גופים המעניקים מדי חודש אלפי הלוואות לבעלי עסקים בארה"ב ובאירופה. רובם משתפים פעולה עם אתרי המסחר הגדולים כאמזון - שבעצמה מציעה הלוואות לסוחרים - המאפשרים להם להגיע ישירות אל בעלי העסקים ולהתאים עבורם הצעות מימון. בריטניה: פוטנציאל שוק של כ-2 מיליארד ליש"ט בריטניה היא דוגמא מוצלחת לשוק גדול ומבוסס של קמעונאות באינטרנט. היא מדורגת במקום השלישי בעולם אחרי ארה"ב וסין עם היקף מכירות אונליין של 124 מיליארד דולר ב-2012 וצפי למכירות באינטרנט בהיקף של 141.5 מיליארד דולר ב-2013. העלייה העקבית של המסחר האלקטרוני מגדילה את הצורך במימון של מאות אלפי העסקים האינטרנטיים הפועלים בבריטניה. פוטנציאל השוק מוערך בכ-2 מיליארד ליש"ט בקירוב, והוא נתמך בגידול מתמיד בביקוש למימון ובהיקף ההלוואות הניתנות מדי חודש. בשנתיים האחרונות מאז החלו לפעול בבריטניה, העניקו הגופים הפיננסיים הלוואות בהיקף של עשרות מיליוני ליש"ט לעסקים באינטרנט, בגובה ממוצע של כ-5,000 ליש"ט להלוואה. ההערכות הן כי ב-2013 יגדל היקף המימון החוץ-בנקאי הפרטי לעסקים ברשת. הבעת אמון ממשלתית האמון לו זוכים הגופים הפיננסיים בבריטניה מצד עסקים קמעונאיים ברשת, יחד עם הביקוש הגובר ופוטנציאל השוק המבטיח, לא נעדרו מעיניהם של המשקיעים - עד כה, הושקעו מאות מיליוני דולרים בגופים הפעילים בשוק הבריטי. את החיזוק המשמעותי קיבל ערוץ המימון החוץ-בנקאי הפרטי דווקא מהממסד - ממשלת בריטניה. באמצעות קרן של משקיעים פרטיים בה היא שותפה, השקיעה הממשלה הבריטית עשרות מיליוני ליש"ט בעסקים בבריטניה, בהם גם כמה מהגופים הפיננסיים. התמיכה הממשלתית לה זוכים אותם גופים פיננסיים פרטיים היא חלק ממדיניות להמרצת המסחר ברשת. המרצה המשקפת את ההבנה של הקשיים עמם מתמודדים בעלי עסקים באינטרנט והיעדר מענה מימוני מתאים מצד הבנקים. בשנה האחרונה ניכרת מגמה של התגברות התחרות בתחום בבריטניה ושחקנים חדשים נכנסים לזירה. כניסתם של משקיעים אסטרטגיים כממשלה וקרנות המתמחות באינטרנט, מצביעים על פוטנציאל השוק המתעצם של המימון החוץ-בנקאי ועל ההכרה בחשיבותו של אשראי זמין לעסקים ברשת כגורם חיוני ומתמרץ לשוק פעיל ומשגשג. לאתר קרן הגשמה ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.