בשנים האחרונות ניכרה עלייה משמעותית בהיקף האשראי החוץ בנקאי שניתן לחברות נדל"ן המקימות פרויקטים מגורים. האשראי האמור שימש ברובו את רובד ההון העצמי שדורש הבנק מהיזם. כפי שכבר כתבנו בעבר, במקרים האמורים במידה וחלה הרעה במצב הפרויקט, הרי שבסבירות גבוהה לא יהיו רווחים לפרויקט ואף שחיקה ומחיקה של חלק מההון העצמי.

בימים אלה, בהם ממתינים הן הרוכשים והן היזמים להחלטות של הצמרת הכלכלית לעניין נושא המע"מ, גדלה בצורה משמעותית אי הוודאות השוררת בענף ממילא, וכתוצאה מכך ישנו קיטון משמעתי בהיקף העסקאות. אין ספק כי יש באמור בכדי לפגוע משמעותית באיתנות הפיננסית של חלק מחברות הנדל"ן בכלל וחברות הנדל"ן הקטנות בפרט.

חברות גדולות ובעלות איתנות פיננסית גבוהה יכולות לצלוח תקופה זו, גם בלי מכירה של דירות. כמו כן, סביר כי בחברות האמורות ישנו תמהיל גדול של דירות וחלק לא מבוטל מהמלאי הינו סוגי דירות בהן לא אמור השינוי בנוגע למע"מ לפגוע, בעיקר בגלל ששוויין גבוהה מהרף המוצע לביטול המע"מ כעת.

גם חברות שמכרו חלק ניכר מהמלאי שלהן אינן צפויות להיפגע משמעותית בזמן אי הוודאות, חברות האמורות ממשיכות בבניית הפרויקטים ומנגד רוכשי היחידות מחויבים בעמידה בלוחות הזמנים של תשלומי הרכישה.

• הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עיקר הבעיה צפויה בקרב חברות קטנות, עם מספר פרויקטים קטן ואיתנות פיננסית לא גבוה, ה"חמצן התזרימי" של החברות האמורות, הינו אותן מכירות דירות ספורות שמתבצעות מדי חודש. לגבי חברות כאלה עצירה במכירות ומנגד החובה להמשיך בהקמת הפרויקטים יכולה להיות משמעותית ואף קטלנית.

לכן בבואנו לבדוק את האיתנות הפיננסית של החברות נדל"ן ו/או את יכולת הפירעון של אג"ח מגובות בטחונות בדמות עודפים שהונפקו יש לבדוק את:

- היקף הפרויקטים בהקמה.

- היקף מלאי הדירות הלא מכור המצוי בטווח השינוי בנוגע למע"מ.

- המכירות שבוצעו בכל פרויקט ומה היקף המכירות הנדרש לנקודת האיזון.

- השווי הכלכלי של החברה - ככל ששווי גבוה יותר, לבעל השליטה יהיה אינטרס להזרים הכספים לחברה.

ההנחה הינה כי אי הוודאות האמורה תסתיים בטווח של 3 חודשים, הקבלנים מצידם טוענים כי בגמר התקופה תחול "התנפלות" על הדירות מצד הביקוש העצור. עוד לפני ההחלטות בעניין המע"מ, שוק הנדל"ן משול לקפיץ מתוח - האם הוא יישאר חזק גם בעתיד או יתפרק? רק ימים יגידו.