עודפים בלי מכירות: השפעת יוזמות הנדל"ן על חברות הסקטור
בשנים האחרונות ניכרה עלייה משמעותית בהיקף האשראי החוץ בנקאי שניתן לחברות נדל"ן המקימות פרויקטים מגורים. האשראי האמור שימש ברובו את רובד ההון העצמי שדורש הבנק מהיזם. כפי שכבר כתבנו בעבר, במקרים האמורים במידה וחלה הרעה במצב הפרויקט, הרי שבסבירות גבוהה לא יהיו רווחים לפרויקט ואף שחיקה ומחיקה של חלק מההון העצמי.
בימים אלה, בהם ממתינים הן הרוכשים והן היזמים להחלטות של הצמרת הכלכלית לעניין נושא המע"מ, גדלה בצורה משמעותית אי הוודאות השוררת בענף ממילא, וכתוצאה מכך ישנו קיטון משמעתי בהיקף העסקאות. אין ספק כי יש באמור בכדי לפגוע משמעותית באיתנות הפיננסית של חלק מחברות הנדל"ן בכלל וחברות הנדל"ן הקטנות בפרט.
חברות גדולות ובעלות איתנות פיננסית גבוהה יכולות לצלוח תקופה זו, גם בלי מכירה של דירות. כמו כן, סביר כי בחברות האמורות ישנו תמהיל גדול של דירות וחלק לא מבוטל מהמלאי הינו סוגי דירות בהן לא אמור השינוי בנוגע למע"מ לפגוע, בעיקר בגלל ששוויין גבוהה מהרף המוצע לביטול המע"מ כעת.
גם חברות שמכרו חלק ניכר מהמלאי שלהן אינן צפויות להיפגע משמעותית בזמן אי הוודאות, חברות האמורות ממשיכות בבניית הפרויקטים ומנגד רוכשי היחידות מחויבים בעמידה בלוחות הזמנים של תשלומי הרכישה.
- חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
- פשרה בבית המשפט: הזוכים במחיר למשתכן ישלמו ליזמים חלק ממדד התשומות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר הבעיה צפויה בקרב חברות קטנות, עם מספר פרויקטים קטן ואיתנות פיננסית לא גבוה, ה"חמצן התזרימי" של החברות האמורות, הינו אותן מכירות דירות ספורות שמתבצעות מדי חודש. לגבי חברות כאלה עצירה במכירות ומנגד החובה להמשיך בהקמת הפרויקטים יכולה להיות משמעותית ואף קטלנית.
לכן בבואנו לבדוק את האיתנות הפיננסית של החברות נדל"ן ו/או את יכולת הפירעון של אג"ח מגובות בטחונות בדמות עודפים שהונפקו יש לבדוק את:
- היקף הפרויקטים בהקמה.
- היקף מלאי הדירות הלא מכור המצוי בטווח השינוי בנוגע למע"מ.
- המכירות שבוצעו בכל פרויקט ומה היקף המכירות הנדרש לנקודת האיזון.
- השווי הכלכלי של החברה - ככל ששווי גבוה יותר, לבעל השליטה יהיה אינטרס להזרים הכספים לחברה.
ההנחה הינה כי אי הוודאות האמורה תסתיים בטווח של 3 חודשים, הקבלנים מצידם טוענים כי בגמר התקופה תחול "התנפלות" על הדירות מצד הביקוש העצור. עוד לפני ההחלטות בעניין המע"מ, שוק הנדל"ן משול לקפיץ מתוח - האם הוא יישאר חזק גם בעתיד או יתפרק? רק ימים יגידו.
- 1.אורי... . 18/05/2014 08:26הגב לתגובה זולדעתי גם משקיעם ורוכשים שאינם קשורים להטבות המע"מ מרשים לעצמם לקחת זמן למעקב להתלבטות ותוך כדי בחינה מחודשת של התמחור בשוק הנדל"ן. להזכירך שלא רק המע"מ נכנס כשחקן חדש, כשחקנים חדשים נכנסו גם הסכמי הגג, ועומדים להכנס גם הקצאות כספי ממשלה לתמ"א 38. ולזה יש להוסיף את השנה הרביעית של בניה מעל הגידול הטבעי שגם היא עלולה להשפיע / לפגוש את הביקוש.
עדר (X)העדר הדיגיטלי ואפליקציות ההשקעה: האם כולנו הופכים למשקיעי המונים?
איך משקיעים היום בבורסה, מהם אפליקציות השקעה והאם אנחנו חלק מעדר ענק?
בורסה והשקעות הפכו למשחק ילדים - כהורים תמיד תהינו איך לחנך את ילדינו לחסוך ולהשקיע נכון. חשבנו להיעזר בספר ״השקעות לעצלנים, הדרך הפשוטה להשקעה ארוכת טווח בשוק ההון״ אך העצלנים נשארו עצלנים. קראנו את הספר של רוברט קיוסאקי ״אבא עשיר אבא עני, שיעורים על כסף שהורים עשירים מלמדים את ילדיהם״, אך ההורים קראו ואת הילדים לא לימדו!
בשנים האחרונות, עולם ההשקעות עבר מהפכה של ממש, מהפכה שהובלה על ידי טכנולוגיה ונגישות חסרות תקדים. המסחר בבורסה, שהיה בעבר נחלתם הבלעדית של אנשי מקצוע בבנקים ובבתי השקעות, נפתח בפני כל ילד עם סמארטפון וחיבור לאינטרנט. אפליקציות השקעה ידידותיות למשתמש כמו eToro, Robinhood, ובישראל גם Pepper Invest, הפכו את המסחר לקל, מודעות מפתות בסגנון ״יש לכם 50 ש״ח? – תשקיעו!״, מחסום גודל ההשקעה נפרץ לילדים אך גם למבוגרים ביננו שלא העזו להשקיע בשוק ההון, תמיד מקנן בנו החשש מסיכון, חוסר ידיעה ולרוב גם חוסר הבנה. תורת ההשקעות הינה מקצוע, אך המהפכה הטכנולוגית הפכה את ההשקעה לנגישה לכל גם בסכומים קטנים המאפשרים טעימה ולימוד תוך כדי.
עדר ההשקעות הדיגיטלי
המסחר הפך למהיר ולעתים קרובות גם לממכר. אלא שהנגישות המהירה הזו יצרה תופעה חדשה: "העדר הדיגיטלי" – התנהגות עדר שבה משקיעים רבים פועלים במקביל, לאו דווקא על בסיס ניתוח יסודי, אלא על בסיס טרנדים, המלצות ברשתות חברתיות והייפ וירטואלי.
התופעה הזו אינה מקרית. היא מוזנת מכמה מנועים מרכזיים: ראשית, הפיכתו של שוק ההון ל"משחק" חברתי. פלטפורמות כמו eToro בנו את המודל העסקי שלהן על Social Trading, שבו משתמשים יכולים לראות את הפעולות של משקיעים אחרים, ואף להעתיק אותן באופן אוטומטי. בפורומים כמו Reddit, ובמיוחד תת-הפורום המפורסם WallStreetBets, משקיעים חובבים מחליפים המלצות (או ליתר דיוק, "טיפים" עם נימה של קריאה לפעולה) ויוצרים קהילה תוססת שמניעה מהלכים דרמטיים.
העלייה והנפילה של גיימסטופ
דוגמה בולטת לכוחו של "העדר הדיגיטלי" הייתה פרשת GameStop בשנת 2021. משקיעים קטנים בפורום WallStreetBets התאחדו והחלו לרכוש במאסיביות את מניות החברה, כדי להעלות את מחירן ולגרום להפסדים אדירים לקרנות גידור שהימרו נגד המניה. באמצעות אפליקציות כמו Robinhood, שהציעה עמלות מסחר אפסיות ואפילו אפס עמלה על חלק מהמניות, הם הצליחו ליצור תנודתיות קיצונית שלא נראתה כמותה בשוק. רובין-הוד עצמה, שצמחה על גב המשקיעים הקטנים, מצאה את עצמה במרכז סערה ציבורית כשבשלב מסוים הגבילה את המסחר במניות מסוימות, מה שעורר זעם בקרב הקהילה וגרר חקירות רגולטוריות.
