תוכניות "מע"מ 0%" ו"מחיר מטרה" של לפיד ואריאל צפויות להשפיע מהותית על רוכשי הדירות בישראל, אבל גם על שוק ההון המקומי. כיצד תשפיע רפורמת הדיור על האינדיקטורים הכלכליים ואפיקי ההשקעה בבורסה?

תוכנית הדיור החדשה הינה צעד תקדימי שטרם נראה כמותו בשנים האחרונות. ככזה, השלכותיו עשויות לגרום לשינויים משמעותיים במשק ובשוק ההון המקומי בפרט. למרות עננת אי הוודאות שאופפת את הרפורמה, חשוב להבין כי לתכנית יש השפעה מהותית גם בטווח הקצר. מהן אותן השפעות מרכזיות של תכנית האוצר על שוק ההון בישראל?

1. צפי לעליית שכר דירה בטווח הקצר , מייצרת הזדמנות בצמודים קצרים - לחצים אינפלציוניים לא היו מנת חלקו של המשק הישראלי בשנה האחרונה, וגם התחזיות קדימה אינן מרמזות על שינוי מגמה באופק. בסיכום שנת 2013 עלו המחירים בישראל ב-1.8% בלבד, שיעור שנמצא במרכז היעד של בנק ישראל.

אולם, בניגוד למדד הכללי שמצוי במגמה ירידה, דווקא בסעיף הדיור, שמחושב דרך השינוי בשכר הדירה ומשקלו כרבע מהמדד, צפויה עלייה בתקופה הקרובה, זאת לאור ההערכה שישראלים רבים יבקשו להמתין עד שההטבות המתוכננות יכנסו לתוקף, מה שעלול ליצור לחץ כלפי מעלה על מחירי השכירות.

• שני הכובעים של ברק: ראש "ישראל דמוקרטית" ויחצ"ן של תחום הקנאביס
• המלצות המשרד לביטחון פנים להסדרת יצוא קנאביס יוגשו תוך שבועיים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מכאן, שיש סיכוי לא מבוטל להפתעות כלפי מעלה במדדים הקרובים. מחזיקי האג"ח הצמודות לטווחים הקצרים עשויים ליהנות מרווחי הון כתוצאה מכך. לעומת זאת, בעתיד הרחוק יותר, בסוף השנה הנוכחית או במהלך 2015, עשוי להתרחש דווקא תהליך הפוך. במידה ותכנית האוצר אכן תצליח להגשים את מטרת העל שלה - ירידה במחירי הדיור בישראל, צפויה להירשם ירידה גם בשכר הדירה. במצב כזה, קצב האינפלציה צפוי לרדת במידה ניכרת, שכן אותם קונים פוטנציאלים שהמתינו, יממשו את ההטבה וירכשו דירה באופן שיביא לירידה בביקוש לשכירות. לכן, באג"ח לטווחים בינוניים וארוכים ישנה עדיפות לאיגרות חוב לא צמודות.

2. הריבית הנמוכה תמשיך לגרום להסטת כספים נזילים לשוק הון. אין ספק כי הריבית הנמוכה במשכנתאות והיעדר אלטרנטיבת השקעה סולידית, תרמה לעלייה בכמות המשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי, וכמובן להחלטה של עוד ועוד זוגות צעירים שעברו משכירות לדירה בבעלותם. בסביבה הכלכלית הנוכחית בישראל, המאופיינת בהיעדר לחצים אינפלציוניים ובהינתן כי סוגיית מחירי הנדל"ן מטופלת ע"י משרדי הממשלה, בנק ישראל יוכל להמשיך ולהותיר את הריבית ברמה נמוכה - דומה לרמתה הנוכחית - ללא חשש מניפוח נוסף למחירי הנדל"ן או ביקורת. סביבת ריבית שכזו צפויה להמשיך ולעודד חוסכים בישראל להסיט כספים מפיקדונות וקרנות כספיות לעבר השקעה באג"ח ומניות.

3. ירידה בביקוש לדירות בתקופה הקרובה. חברות הנדל"ן - הזהירות מתבקשת - בתקופה הקרובה קיימת סבירות לא מועטה כי חברות הנדל"ן למגורים יסבלו מירידה חדה בביקושים, וזאת בשל המתנת הציבור עד לכניסת תכניות הממשלה לתוקף. בפרק זמן זה, בו עלול להיווצר קיפאון ברכישת דירות חדשות, עלולות חברות הנדל"ן להיקלע לקשיים תזרימיים והרווחיות שלהן תיפגע משמעותית בטווח הקצר.

• קרב ענקים אווירי: איירבוס ובואינג משנות את מפת ההשקעות הגלובלית
• רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

עיקר הפגיעה נוגע לחברות בעלות מאזן חלש, בעלות שיעור מינוף גבוה, שיתקשו לשרוד תקופה של מספר חודשים עם מכירות נמוכות. יחד עם זאת, אותן חברות שכן יצליחו להישאר עם הראש מעל המים בתקופת היובש, עשויות להרוויח בהמשך כתוצאה מהתנפלות של רוכשים שיבקשו ליהנות מההטבות.

נראה כי במידה ותהיה פגיעה היא תהיה נקודתית, תתמקד במניות אותן חברות נדל"ן ופחות ביכולת החזר החוב של החברות לשרת את אגרות החוב שהנפיקו.

4.מניות הבנקים לא צפויות להיפגע - הבנקים בישראל העמידו בשנים האחרונות היקף אדיר של אשראי לטובת רכישת דירות למגורים ולהשקעה. לפיכך, ירידה חדה בערך הדירות מקטין את ה-LTV לבנקים ועלולה לפגוע ביציבות הפיננסית שלהם. יחד עם זאת, לאור העובדה כי אנו לא צופים ירידה במחירי הדיור בתקופה הקרובה, וגם כאשר צעדי הממשלה יכנסו לתוקף, הסבירות לירידה חדה בנדל"ן אינה גבוהה, העובדה כי מניות הבנקים נסחרות כבר היום מתחת להון העצמי, מגלמת חלק לא מבוטל מהתפתחויות שליליות אפשריות. בנוסף, המגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים במתן אשראי לחברות מסקטור הנדל"ן ועל מתן משכנתאות, מפחיתות את הסיכון של המערכת הבנקאית.

5. חזרתם של משקיעי הנדל"ן לשוק ההון - כפי שציינו, משקי הבית שתכננו לרכוש דירה באופן מיידי צפויים להמתין עד להתבהרות המצב, ובינתיים סביר כי אותם כספים שיועדו לרכישת דירה, ינותבו להשגת תשואה, בעיקר לצורך שמירה על ערך הכסף. להערכתנו, לאור הצורך בשמירה על רמת נזילות גבוהה, רוב הכספים יופנו לאפיקים סולידיים בשוק ההון ובעיקר לקרנות אג"ח.

לצד רוכשי הדירות למגורים, חלק ממשקיעי הנדל"ן, אשר רואים מזה תקופה את הגזרות והמגבלות שמוטלות עליהם, ומעריכים כי קיים סיכון מבחינתם לירידת מחירי הנכסים, צפויים להחליט לממש את השקעתם ולחפש חלופה אטרקטיבית יותר. לגבי אותם משקיעים, אנו צופים שהכספים שימומשו בשוק הנדל"ן למגורים ינותבו חזרה לשוק ההון, לנכסים בעלי תוחלת תשואה גבוהה יותר כדוגמת מניות ואיגרות חוב קונצרניות.