שותפות ללא מוצא? עו"ד יוני לוי מסביר איך מפרקים שותפות במקרקעין בלי להפסיד הכל
סכסוכים בין שותפים במקרקעין עלולים להיתקע בבתי המשפט במשך שנים ולשחוק את שווי הנכס עד דק. כך תצליחו לפרק את החבילה במינימום נזקים ובמקסימום רווח
פירוק שותפות מאחורי כל נסח טאבו מסתתרת משפחה עם זכרונות ורגשות. בראיון מיוחד חושף עורך הדין יוני לוי את "נוהל בדיקות העומק" שפיתח במשרדו ומסביר מדוע הדרך המהירה ביותר למקסם רווחים בנדל"ן עוברת דווקא דרך הבנת הפסיכולוגיה של השותף שלכם והנכונות ללכת עד הסוף.
בימים שבהם שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להיות סוער ומורכב, סוגיית השותפויות במקרקעין הופכת לנפיצה מתמיד. בין אם מדובר ביורשים שקיבלו דירה במשותף, זוגות שנפרדים או משקיעים שדרכיהם נפרדו, "פירוק שיתוף" הוא מושג שמעורר לא מעט אי נחת ואף חרדה כלכלית.
הסכסוכים הללו עלולים להיתקע בבתי המשפט במשך שנים ולשחוק את שווי הנכס עד דק. על רקע זה פגשנו את עו"ד יוני לוי, בעל משרד עורכי דין ותיק העוסק במקרקעין, כדי להבין כיצד ניתן לפרק את החבילה במינימום נזקים ובמקסימום רווח. לשיטתו, הסוד טמון בשילוב חזק בין אסטרטגיה משפטית חסרת פשרות לבין אינטליגנציה רגשית גבוהה.
כשהתביעה הופכת לכלי משא ומתן
כשאני שואל את עו"ד יוני לוי מהי הטעות הנפוצה ביותר של שותפים במקרקעין שנקלעו לסכסוך, הוא מצביע מיד על הנטייה להיגרר למאבקי אגו אינסופיים במקום להתמקד בשורה התחתונה.
- השותפים הסתכסכו - ואז נחשפה התמונה האמיתית
- תחתום על הסכם לפירוק שותפות בניגוד לרצונה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, השיטה שבה הוא נוקט משתמשת בתביעת הפירוק לא כמטרה סופית אלא כ"מנוף לחץ" עוצמתי שנועד להוביל למכירה בשוק החופשי.
המטרה היא להביא את השותף או את יתר השותפים לשולחן המשא ומתן בנפש חפצה, מתוך ידיעה ברורה לכולם כי האלטרנטיבה המשפטית עלולה לעלות ביוקר לכל אחד מהם בנפרד.
עוד הוא מוסיף ומסביר כי גם אם קיימים משקעים רבים בין השותפים, האינטרס האישי מחייב למצוא את המכנה המשותף ולהגיע להבנות. בסופו של יום כולם רוצים לקבל מחיר מקסימלי עבור הנכס ולא רק "למכור ולגמור עם הסיפור" בכל מחיר.
הגישה הזו מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם כאשר הצדדים מבינים שניהול הליך כינוס נכסים מלא בבית המשפט עלול לנגוס נתח משמעותי מהתמורה הסופית, ולכן האיום הממשי בהליך כזה דווקא מזרז את הפתרון המוסכם.
היתרון הלא הוגן: הכירו את "נוהל בדיקות העומק"
מעבר לבדיקות המשפטיות, מיסויות ומסחריות בתיק וכדי לייצר דומיננטיות מוחלטת בחדר המשא ומתן, פיתח עו"ד יוני לוי מתודולוגיה ייחודית המכונה במשרדו 'נוהל בדיקות העומק'. לא מדובר בהוראת חוק יבשה, אלא בסטנדרט בדיקה פנימי מחמיר שנועד לסגור הרמטית כל פינה רגשית שנובעת ממבטו היחודי של הלקוח והסיפור האישי שלו מאחורי הנכס והשותפות.
במסגרת הנוהל, מעביר הצוות את הנכס מעין 'צילום רנטגן' רגשי בהתאם למצב המשפטי: החל מפירוק טענות שווא של יתר השותפים, דרך אבחון בעיות מהותיות בתקשורת הצדדים ועד איתור נקודות איזון שעימם ניתן לגשר על פערי המחלוקת. עו"ד יוני לוי מסביר כי המידע הזה משנה את כללי המשחק בשתי חזיתות: הראשונה היא מול השותף – כשהטענות שלך מגובות בנתונים אמפיריים וחד-משמעיים, הויכוחים מצטמצמים והדרך לפשרה מתקצרת פלאים. החזית השנייה היא בית המשפט - אם נגזר עלינו להגיע להליך כינוס, המודיעין המוקדם מאפשר לנו לנווט את המכירה למכירה בהסכמה במינימום תקלות ובמקסימום רווח, תוך בניית מעטפת אסטרטגית שתשאיר ללקוח את הנטו הגבוה ביותר בכיס.
דיני נפשות לפני דיני מקרקעין
למרות התדמית הקרה המיוחסת לעולם המשפט, עו"ד יוני לוי מדגיש כי בתחום פירוק השותפויות, הרגש משחק תפקיד ראשי.
הוא מאמין שפירוק שיתוף הוא לא רק תיק משפטי אלא בראש ובראשונה דיני נפשות, שכן מאחורי כל נסח טאבו יש משפחה, זכרונות ורגשות מורכבים. לעיתים המניע לסכסוך הוא רגשי לחלוטין ולא כלכלי, ולכן יש לפעול במלוא הרגישות הנדרשת מול כלל השותפים כדי לנסות ולרתום אותם אל עבר מטרה משותפת.
עו"ד יוני לוי מתאר מקרים שבהם זיהוי הכשל הרגשי שנוצר בין השותפים ומתן מענה רגשי מתאים, אפשרו לכנס את כולם להסכמה על היפרדות בדרכי שלום, גם במצבים שנראו אבודים לחלוטין.
מכאן גם נובעת החשיבות של אותן בדיקות עומק המבוצעות בתחילת ההליך. איתור מוקדם של הבעיה, בין אם היא משפטית ובין אם היא אישית, חוסך זמן יקר, אנרגיות מתישות וכסף רב לכל הצדדים המעורבים.
מלכודת המס - או איך לא להשאיר את הרווחים בידיים של רשות המסים
אחד הנושאים הכואבים ביותר בהליכי פירוק שיתוף, שרבים נוטים להזניח עד לרגע האחרון, הוא סוגיית המיסוי.
עו"ד יוני לוי מסביר כי ההצלחה בתיק לא נמדדת רק בעצם מכירת הנכס, אלא בסכום הנטו שנשאר ללקוח בכיס בסוף היום.
לא פעם אנו רואים שותפים שרצים לפרק שותפות ומתעלמים מהשלכות מס השבח או היטלי השבחה, ומוצאים את עצמם בסוף ההליך עם נתח קטן משמעותית ממה שציפו.
חלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה של המשרד הוא תכנון מס מוקדם וקפדני. הבדיקה הזו מאפשרת לדעת מראש האם יש זכאות לפטורים ייחודיים, כיצד נכון לחלק את התמורה בין השותפים ופעמים רבות לכוון את עיתוי המכירה כדי לחסוך מאות אלפי שקלים.
המטרה היא לייצר מעטפת הגנה כלכלית שלא רק מפרקת את השותפות, אלא גם ממקסמת את ההון המשפחתי.
יד אחת לשלום ויד אחת למלחמה
לקראת סיום הראיון, עו"ד יוני לוי מסכם את תפיסת העולם שלו באומרו כי בכל הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין , מוטב לגשת להליך כאשר יד אחת מושטת לשלום ויד שנייה - לכיוון בית המשפט.
פירוש הדבר הוא כי בטיפול בסכסוכי שותפים בנכסי מקרקעין, השאיפה היא תמיד להשכין שלום ככל שהדבר מתאפשר - בין אם זה במפגש לא פורמלי על כוס קפה, בהתכתבות נעימה או בניסיון לגישור על הפערים בשיח מכבד.
הסיבה לכך היא, שפירוק שיתוף בהסכמה הוא האינטרס הכלכלי והאישי המובהק של כולם, החוסך משאבים ושומר על כבודם של המעורבים.
עם זאת, הוא מבקש להעביר מסר ברור וחד: המקרה של הלקוח אינו עוד תיק המטופל בשיטת "הסרט הנע", אלא עולם ומלואו. לכן, אם מסלול ההידברות נחסם, המשרד עובר להסדרת המחלוקת במסלול המשפטי בערכאות, בנחישות וללא פשרות.
המטרה היא להפוך כל אבן כדי להגיע לתוצאה המיטבית עבור הלקוח במצב הרגיש שנוצר, מתוך הבנה שאם אי אפשר לפתור את הדברים ברוח טובה, יש להשתמש בכל הכלים המשפטיים האפשריים, כדי להגן על האינטרסים של המיוצג.
עבור מי שנקלעו לשותפות כפויה במקרקעין, המסר הזה בהחלט מעניק תקווה למוצא מהיר ויעיל.
לא רק עורך דין, אלא אסטרטג של נדל"ן
עו"ד יוני לוי מוביל משרד בוטיק המייחד את פעילותו לעולמות המקרקעין, תוך כדי שילוב שירותים מקיפים בהשקעות נדל"ן. היתרון המובהק של עו"ד יוני לוי טמון ביכולתו לספק מעטפת הוליסטית המשלבת ידע משפטי מעמיק, הבנה כלכלית-מיסויית חדה וראייה אסטרטגית צופה פני עתיד.
עו"ד יוני לוי, המעורב אישית בניהול התיקים, חרט על דגלו את עקרון הליווי הצמוד, מתוך הבנה כי תיקי פירוק שיתוף דורשים הרבה מעבר לייצוג משפטי יבש - הם דורשים אדם שיודע לנהל את המשבר ברגישות ובנחישות ולמקסם את הרווחים.
עבור לקוחותיו, הבנתו הנרחבת של עו"ד יוני לוי בעולמות המקרקעין והשילוב בין "נוהל בדיקות העומק" הקפדני לבין גישתו הבלתי מתפשרת בבית המשפט, מהווה את תעודת הביטוח השקטה בדרך אל החופש הכלכלי והאישי.
