זוג צעיר שקונה דירה במרכז הארץ במחיר ממוצע של 2.2 מיליון שקל צריך להביא הון עצמי של 550 אלף שקל. לא פשוט להביא סכום כזה, אבל נניח שהזוג הזה חסך כמה שנים טובות, קיבל מההורים תמיכה ראשונית והגיע להון העצמי הזה. עם ההון הזה הוא הולך לקבל משכנתא.

שולחים זוגות צעירים להשתעבד לכל החיים

הזוג הולך לקבל הלוואה שהיא פי 3 מההון שלו. אנחנו רגילים לתופעה הזו של 75% משכנתא מערך הדירה, אנחנו גם מבינים שיש מצבים ששיעור המימון מערך הנכס-דירה אפילו גבוה יותר, אבל כשחושבים על זה באופן פרטני ואישי, זה לא ממש נתפס - הזוג הזה לוקח מימון של פי 3 מההון שלו. זה מינוף גדול יותר מרוב החברות הציבוריות. 

אבל יש לו דירה. הדירה היא נכס שמשועבד לבנק, ולכן מבחינת הבנק זה תקין. אם קורה משהו, אם הזוג לא יכול להחזיר את המשכנתא, אז מוכרים את הנכס ומקבלים את ההלוואה-משכנתא. כדי שהבנק יהיה בסיכון ובהפסדי אשראי אמיתיים צריך להיות מצב קיצוני של ירידה של 25% בערך הדירות. זה יכול להיות, אבל זה לא קרה בעבר, כשבפועל מחירי הדירות רק עולים. בממוצע הם עולים ריאלית ב-4% בשנה כשבוחנים את העלייה על פני עשרות שנים. 

וככה בעצם זוגות צעירים שועטים כמו עדר לקנות דירה ובדרך עוברים בבנק. כדי לקבל משכנתא של 1.65 מיליון שקל, כדי להשלים את ההון לרכישת דירה ממוצעת, צריך לעמוד בכמה מבחנים. צריך להראות שיש הכנסה פנויה, והמבחן הוא שהחזר המשכנתא יגיע למקסימום 40% ממהשכר של בני הזוג.

• שוק הנדל"ן מתעורר: זינוק של 51% במכירת הדירות החדשות ביולי
• מחירי הדיור בקצב עלייה של 20% בשנה? זו תוכנית ריאליטי על חשבונכם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כמה מרוויח זוג צעיר ומה ההחזר החודשי שלו?

נניח שהזוג הזה מרוויח כמו הממוצע. הממוצע של השכר במשק קצת משקר, כי יש רבים עם משכורות גבוהות שמעלים את השכר הממוצע למעלה. בפועל, אם נבדוק את החציון, נקבל שהוא באזור ה-10 אלף שקל. ובכל זאת נניח שהזוג שלנו מרוויח לפי שכר ממוצע - כ-13.5 אלף שקל בחודש, הנטו המצרפי הוא באזור 20 אלף שקל, אולי 21 אלף שקל. הם יקבלו משכנתא של 1.65 מיליון שקל בקושי, אולי ימתחו להם אותה קצת, ינסו לשנות את התמהיל כי בתמהיל המקובל בבנקים מקבלים שהזוג הזה צריך לשלם מדי חודש 9,350 שקל.

גם אם נניח שהזוג הזה קיבל את המשכנתא, וזה יכול להיות באילוצים שונים - הלוואת גישור קצרה, הלוואה מהמשפחה כדי להוריד את הסכום ולהגיע להחזר רצוי, או שינויים בתמהילים - הרי שאין קסמים, הוא יצטרך לשלם את זה בהמשך, בין שזו הלוואה נוספת ובין שזה שינוי תמהיל שיאיץ את התשלומים בעתיד (ריבית קבועה מבטאת על פניו החזרים נמוכים יותר). 

וככה פותח הזוג הזה את חייו עם רכישת נכס שהוא גדול פי 3 מההון שלו (לרוב הזוגות אין הון כזה) ועם החזר של 40% מהשכר שלו למשכנתא, וזה בהנחה שלא ספרנו הלוואות נוספות. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

כמה כסף נשאר לזוג לחיים עצמם?

המשכנתא שנלקחה היא ל-25-30 שנים, ובמצב טוב יישארו להם אחרי החזר משכנתא כ-11-12 אלף שקל. הסכום הזה נשאב במהרה על ידי הוצאות מחיה בסיסיות כמו מזון, חשמל, ארנונה,תחבורה וביטוחים. נכון שזה תלוי ברמת החיים ובאזור המגורים, אבל אם מדובר על זוג שחי במרכז, יהיה לו מאוד קשה לעמוד בהוצאות האלו, הוא יחיה על הקצה, ומה שקורה לרוב - הזוגות האלו נכנסים למינוס, הלוואות בנקאיות, הלוואות בחברות כרטיסי אשראי, ועוד ועוד. וזה עוד בתקופה שאין להם הוצאות כבדות.

ברגע שהמשפחה תתרחב, זו תהיה אפיזודה שונה לחלוטין. ההוצאות יזנקו הזוג לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא, אלא אם בינתיים השכר עלה דרמטית. זה פשוט לא אפשרי, חוץ מהגדלת החובות. כדי שהם יוכלו לעמוד בהוצאות, השכר שלהם צריך לעלות יחדיו לאזור ה-26-28 אלף שקל נטו. זה כבר שכר של עשירון ראשון-שני, בעוד שהם קנו רק דירה ממוצעת ובמשכנתא ממוצעת.

מסקנה - זוגות ממוצעים לא יכולים לקנות דירה ממוצעת

האבסורד הזה מלמד שמה שניסינו להראות - לא אפשרי. זוגות ממוצעים לא יכולים לקנות דירה ממוצעת. דירה ממוצעת יכולים לקנות זוגות שהם הרבה מעל הממוצע, או זוגות שהצליחו לחסוך כמה שנים טובות. כלומר, אם לפני 20-30 שנה זוג צעיר יכל לקנות דירה בגיל 27-28, אזי היום כדי להגיע להון כזה שיאפשר חיים סבירים בהמשך הם מתחילים את החיים בגילאי 32-34. המדינה במו ידיה בעצם מעכבת את הצעירים בחיים - בתחילת הדרך, ברכישת דירה, בהקמת משפחה. 

זה קנס חברתי גדול ואין לו פתרון נראה לעין. הדרך של פרויקטי דירה בהנחה עם כל המגרעות שלהם, והבעיה המוסרית שבעצם אנשים זוכים בהגרלה, בדיוק כמו בלוטו וטוטו,  לפחות עונה על הצרכים של 10-15 אלף זוגות בשנה ומספקת להם דיור בזול. אבל יש 100 אלף זוגות שצריכים דירה וכל שנה מצטרפים סדר גודל של 35-40 אלף פלוס זוגות נוספים. יש מחסור. 

עזרה מההורים, אבל כשהזוג הצעיר יצורך לעזור לילדים שלו - כבר לא יהיה כסף

המציאות הקשה הזו עומדת לכאורה בסתירה למה שרואים בשטח - מחירי הדירות ממשיכים לעלות, הביקושים עדיין גבוהים. כולם יודעים את הסיבה - ההיצע קטן והביקוש גדולף, ויש מניעים ודחיפה פסיכולוגית לכיוון רכישת דירות. לאנשים יש כסף ובמקרים רבים הצעירים פשוט מקבלים כסף מההורים. הם חיים על חשבון הירושה, הם מקבלים כסף שההורים לוקחים כהלוואה בגין הדירה, הלוואות לכל מטרה וגם משכנתא הפוכה. התהליכים האלו הם חברתיים. זה מרוקן את ההורים מההון שלהם, ובהמשך זה יגרום לכך שאותם צעירים שיהפכו להורים כבר לא יוכלו לתמוך בילדים שלהם. הם ניצלו את כל הרזרבות כבר בשלב מוקדם של החיים והם משלמים משכנתא כל החיים.

וזה מוביל לפתרון אחר מאשר פרויקטי דירות בהנחה. נראה שמה שיעבוד כאן יהיה דיור להשכרה ארוכת טווח בדיוק כפי שזה עובד ברחבי העולם, גם בניו יורק, לונדון ומקומות נוספים. במקום לחפש פתרונות מתחת לאדמה, אפשר לייבא פתרונות שהצליחו בחו"ל. בינתיים אנחנו גורמים למאות אלפי צעירים להיכנס למרוץ עכברים שבסופו הם מגיעים אל הנחלה והרווחה בגיל 60-65 אחרי שסיימו (אם סיימו) להחזיר את המשכנתא. 

הנחת הבסיס - מחירי הדירות עולים, מה יקרה כשזה לא יקרה

והערה לסיום - כל המנגנון הזה של קניית דירה ולקיחת משכנתא מתבסס על הנחה אחת - שהמחירים ימשיכו לעלות. הצעירים שקנו דירה לפני שנתיים מרוצים, הצעירים שקנו דירה לפני עשור מאוד-מאוד מרוצים. מחירי הדירות זינקו והם מרגישים עשירים. כשאנשים רואים את מחיר הדירה עולה, הם לא מתבאסים מהחזר המשכנתא, יש להם מול המשכנתא נכס שערכו עלה הרבה יותר, אבל מה יקרה אם זה ייפסק? שנתיים או שלוש שנים של קיפאון וירידות אפילו קלות במחירי הדירות, יובילו למצבים שזוגות צעירים יהיו עם הלוואות בגובה של ערך הדירות שלהם, שלא יהיה להם איך להחזיר את המשכנתא ושהם יהיו מיואשים מהמצב.

כשחוזרים לשנת 2022 ו-2023 עד המלחמה, נזכרים שהעלייה בריבית הגדילה את ההחזרים, ומחירי הדירות ב-2023 ירדו. זה גרם לאנשים למכור דירות, אבל זה לא היה גורף. בינתיים, המלחמה יצרה מציאות אחרת לחלוטין, מעבר להקלות מהבנקים, מחירי הדירות זינקו, יש הרבה אנשים שקיבלו מענקים ובמקביל עבדו וייצרו הון נוסף, ויש כריות מזומנים מהשנה האחרונה ששומרים על חלק גדול מהאוכלוסייה. אבל הבעיה העקרונית נותרה - זוג צעיר ממוצע לא יכול לקנות דירה ממוצעת.