גם לפני סערת ימי הקורונה ענף הנדל"ן עבר לא מעט קשיים. ראשית, הביורוקרטיה, תהליכי ההיתרים האיטיים, המחסור בעובדים מיומנים וטכנולוגיה מיושנת של "עבודת כפיים", גרמו לחוסר יכולת של הענף לחצות  את רף ה-50 אלף התחלות בנייה לשנה, מה שיצר במהלך העשור האחרון מחסור כבד בהיצע, זאת לעומת הביקושים ההולכים ועולים, והמשיך לתדלק את רמות המחירים בשוק כלפי מעלה.

שנית, השתלטות פרויקט מחיר למשתכן בהדרגה על השוק, שהפכה מתוכנית נישה נקודתית עד 2015, לכ-40 אחוזים בקירוב מהשוק ב-2020 ועם פוטנציאל להגיע לכ-60 אחוזים מהשוק, מה שבא באופן ישיר על חשבון ה"שוק החופשי" ועל חשבון משפרי הדיור, מה גם שמחיר למשתכן יצרה "שעטנז" מוזר בין דירות מוזלות לבין דירות במחירי שוק רגילים, מה שפגע בפועל בשתי האוכלוסיות והותיר בפרויקטים אלה רבבות דירות גדולות בלתי מכורות.

שלישית, ההתחדשות העירונית, הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי, התקדמו ממש בעצלתיים, הרבה המאוד בשל העדר ,אבא", ולאחר שהנושא החשוב נזרק לפתחן של העיריות והרשויות המקומיות, כשכל ראש עיר קיבל החלטה שונה, ולעיתים קרובות התהפכו ההחלטות לאחר שנבחר ראש עיר חדש. כמו כן נוצרה בעיה לא פתורה של תקצוב תשתיות משלימות לתמ"א 38.

רביעית, משקיעי הנדל"ן, הקטר המוביל של השוק, שהיווה עד 2015 כשליש בקירוב ממנו(!), ירד באופן דרמטי לכ-10-12 אחוזים בלבד, רובם הגדול משקיעים קטנים בדירות זולות יחסית. רוב רובם של משקיעי חו"ל נעלמו לחלוטין, בשל התחזקות השקל בעשרות האחוזים מול המטבעות הזרים, הפיקוח של רשויות המס של העברות כספים בשל אירועי ה-11 בספטמבר 2001 ובשל התחושה שמול תוכניות מועדפות דוגמת מחיר למשתכן, הם נותרו בצד.

• דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סערת הקורונה רק חידדה את הבעיות הללו הגבירה אותם. הנושא המטריד ביותר - העדר כוח אדם ואספקה שוטפת של חומרי בנייה לכל האתרים, מה שעלול חלילה לגרום לעצירת פרויקטים וגרוע מכך, להתמוטטות של לפחות 50 אחוזים, אולי אף 70-80 אחוזים מחברות הבנייה.

לשם כך פעלנו במהלך השבועיים האחרונים ימים כלילות לקדם פתרונות חירום לרבבות הפועלים הפלסטינים, שיוכלו להתגורר בתחומי "הקו הירוק" במשך זמן ארוך יחסית, חודש וחצי, אולי אף יותר, בסידורים שונים באחריות הקבלנים, החל מבתי מלון, בתי הארחה ואכסניות וכלה בקרוואנים שיוצבו באתרי הבנייה או במיקומים מוגדרים שיועדו לכך.

אולם, וזה אולם גדול, אני לצערי רואה בפתרון המיטבי הזה בבחינת "אקמול" ולא "אנטיביוטיקה", ושוק הנדל"ן, לצערי, לא יוכל לשמור על יציבות ולתפקד כהלכה, עד שלא נייצר פתרונות קבע ראויים. בראש וראשונה, ולמרות הדימוי הנמוך של עיסוק בבנייה, פעלנו כבר במהלך השנתיים האחרונות, ובתיאום עם משרד העבודה והרווחה, בהכשרה אינטנסיבית של צעירים ישראלים, יוצאי צבא ואחרים, למקצועות הבנייה, זאת כולל לימודים אקדמיים, משכורת התחלתית מובטחת והטבות נוספות.

• איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
• המטוס מספר 1 של מדינת ישראל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המטוס מספר 1 של מדינת ישראל

אין לי ספק כי פעולה זו תוריד במידה זו אחרת את התלות ההיסטורית של שוק הנדל"ן בכוח עבודה זר. אולם לא די בכך. הימשכות היתרי הבנייה, כמו גם זמן הבנייה שנסק רק בשנה האחרונה מ-24 חודשים בממוצע לבניית בניין לכ-28 חודשים, כלומר כמעט 20 אחוזים זמן יותר(!) הינו תופעה בלתי נסבלת ונובעת משילוב כל הגורמים שצוינו לעיל, העדר כוח אדם מיומן, טכנולוגיות מיושנות וכמובן בעיית היתרים הגורמת לכך שבממוצע לוקח 6-8 שנים לסיים פרויקט מרגע בקשת ההיתר.

נזכור גם, ובלי קשר לקורונה, כי ישראל ממשיכה להיות המדינה עם גידול האוכלוסייה הגבוה בעולם המערבי, עם תוספת של כ-180 אלף תושבים וכ-50-60 אלף בתי אב לשנה, מה שאומר שהאוכלוסייה תוכפל(!) לכ-18 מיליון תוך 20-25 שנה, מה שיצריך כמובן עוד מיליוני דירות חדשות.

על מנת להגיע למאסה הקריטית הזו, לא די בעובדים מיומנים וקיצור משך הבנייה, אלא גם בהפיכת ההתחדשות העירונית למנוע אדיר לקידום 70-80 אלף התחלות בנייה לשנה. לשם כך על ממשלת ישראל הנבחרת לתכנן את כל נושא ההתחדשות העירונית ברמה ארצית, לקבוע תיעדוף היכן לקדם מתחמים גדולים, וכמו כן להפוך את התמ"א 38/2 ל"מיני פינוי בינוי", זאת באמצעות איחוד מגרשים ויצירת מספרים משמעותיים של דירות חדשות במיקומים רבים.