שני הסכמים שנחתמו באותו יום - הוכרו כעסקה אחת

ע"א 2330/04 מנהל מס שבח אזור ירושלים נ. מלונות צרפת ירושלים בע"מ ביום 1.9.1999 חתמה יונה מלונות בע"מ על הסכם עם חברת מלונות אקור כלל ישראל (1995) בע"מ (להלן – אקור) והחברה לניהול מלונות אקור כלל ישראל בע"מ, למכירת מלון שהחלה יונה מלונות בע"מ בבנייתו, בתמורה ל-28 מליון דולר (להלן - ההסכם הראשון). באותו יום נחתם הסכם נוסף בין יונה מלונות בע"מ ויונה מלונות ונכסים (1992) בע"מ מצד אחד ובין אקור מצד שני, על פיו התחייב הצד הראשון לספק שירותי בנייה ולהשלים את בניית המלון, תמורת סך של 16 מליון דולר (להלן - ההסכם השני). המשיבה, שנמצאת בבעלות אקור ובשמה נעשו ההסכמים, דיווחה על העסקה בתור עסקה לרכישת זכויות במקרקעין בשלד בית המלון, לפי ההסכם הראשון וערכה שומה עצמית של מס הרכישה שחל, לפי שווי רכישה של 28 מליון דולר.

המערער לא קיבל את השומה העצמית והוציא שומת מס רכישה, על פי שווי הרכישה המצטבר על פי שני ההסכמים. המערער סבר כי שני ההסכמים מגבשים, על פי מהותם, עסקה אחת במקרקעין לרכישת בית מלון מוגמר, תמורת סך של 44 מליון דולר. משנדחתה השגת המשיבה, היא ערערה על כך לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי. הוועדה קיבלה את הערר ומכאן הערעור.

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק

על פי הגדרת "מכירת זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, היא כוללת בחובה מכירת בית מלון מוגמר, או שלד בית מלון, אך אין היא כוללת בתוכה מתן שירותי בנייה. תוצאות המס נגזרות על פי מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה. הצורה הפורמאלית איננה קובעת את תוצאות המס. בענייננו, ההסכם הראשון וההסכם השני נחתמו באותו מועד. יונה מלונות בע"מ מוכרת את זכויותיה בשלד בית המלון ומתחייבת באותו מועד להשלים את בניית בית המלון. התמורה המצטברת בשני ההסכמים, הוא הסכום שדובר עליו בין הצדדים בשלבים הראשונים של המשא ומתן, כסכום שישתלם בעד מכירת בית מלון מוגמר מיונה מלונות בע"מ לאקור. הנסיבות המתוארות יוצרות בסיס לסברה כי מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה שהתגבשה בין הצדדים בשני ההסכמים, היא מכירת בית מלון מוגמר תמורת סך של 44 מליון דולר. עיון בהסכם הראשון ובהסכם השני ובמכלול תנאיהם, מלמד כי שני ההסכמים שלובים וקשורים בקשר הדוק שיוצר עסקה אחת, שעניינה מכירת בית מלון מוגמר. על השקעה בבית מלון מוגמר זכתה יונה מלונות בע"מ בהטבות שונות והתחייבה בהתחייבויות שונות. זכויות וחובות אלה ביחס להשקעה בבית מלון מוגמר הועברו מיונה מלונות בע"מ אל אקור, כאשר הוסכם כי העברות אלה הן חלק מהשלמת העסקה. כלומר, המהות הכלכלית האמיתית של העסקה היא העברת בית מלון מוגמר על כל הכרוך בכך, ובכלל זה, העברת זכויות והתחייבויות מול מרכז ההשקעות ומשרד התיירות.

בחינת מכלול הנסיבות מובילה למסקנה, כי ההסכם הראשון וההסכם השני מגבשים עסקה אחת שמהותה הכלכלית האמיתית היא מכר בית מלון מוגמר תמורת סך של 44 מליון דולר. בהתאם לכך, יש לקבוע את מס הרכישה שחל על העסקה. הערעור התקבל. המשיבה תישא בהוצאות המערער בסכום כולל של 15,000 ₪. ניתן ביום: 21.5.2006 בפני: כבוד השופט א' ברק - נשיא; כבוד השופט א' א' לוי; כבוד השופטת א' חיות. ב"כ המערער: עו"ד עמנואל לינדר; ב"כ המשיבה: עו"ד דן עופר ועו"ד עדי עדן.