5% תשואה מובטחת ל-3 שנים: המסלול שמחזיר את הוודאות למשקיעי הנדל"ן

השאלה הראשונה שכמעט כל משקיע שואל כשהוא בוחן דירה היא פשוטה: כמה היא תכניס לי?

מכאן מתחילים בדרך כלל החישובים: כמה שכר דירה אפשר יהיה לקבל, מה תהיה התשואה בפועל וכיצד ייראה התזרים מהנכס לאורך זמן.

בין הדירות למכירה באילת כיום, נווה בר בולט כפרויקט חדש במרכז העיר, שמציע לרוכשים מסלול שמנסה לצמצם חלק מאי-הוודאות הזו.

במסגרת המסלול החדש, קבוצת ט.ד.נ מתחייבת ל-5% תשואה למשך 3 שנים ממועד האכלוס והמסירה, ובכפוף לחתימת נספח תשואה. התשואה מחושבת מתוך מחיר הרכישה הסופי של הדירה.

לדוגמה, בדירת 3 חדרים שמחירה 1.45 מיליון שקל, 5% משקפים 72.5 אלף שקל בשנה - ובסך הכל 217.5 אלף שקל לאורך 3 שנים. המסלול מוצע לדירות 2 ו-3 חדרים נבחרות בפרויקט.

"הבנו שהחסם הוא לא הנחה - אלא הוודאות"

לדברי דור בר, מנהל יזמות ופיתוח עסקי בקבוצת ט.ד.נ, השיחות עם משקיעים חידדו לחברה שהשאלות סביב העסקה לא מסתיימות ברגע החתימה.

"ראינו שמשקיעים מתחברים לפרויקט - למחיר, למיקום ולאיכות הבנייה - אבל ככל שמתקרבים להחלטה, עולות שאלות אחרות", אומר בר. "בכמה באמת אצליח להשכיר את הדירה? איזו תשואה אקבל בפועל? ואם אני בכלל לא גר באילת - מי יטפל עבורי בשוכרים ובנכס?"

לדבריו, מכאן נולד הרעיון להעביר חלק מאי-הוודאות מהמשקיע אל החברה. "הבנו שהחסם הוא לא בהכרח עוד הנחה במחיר, אלא הרצון לדעת בצורה ברורה יותר איך ההשקעה תיראה גם אחרי קבלת המפתח", הוא מסביר. "במקום לתת הטבה שמסתיימת ביום הרכישה, רצינו ליצור משהו שממשיך לתת לרוכש ערך גם בשנים שאחריה. כך נולד מסלול ה-5% ל-3 שנים."

לצד התחייבות התשואה, החברה עובדת עם מתווכים מקומיים המסייעים באיתור שוכרים, במטרה להקל גם על רוכשים שאינם מתגוררים באילת. "הרעיון הוא שמשקיע מהמרכז לא יצטרך להגיע לאילת בכל פעם שצריך למצוא שוכר", מוסיף בר. "אנחנו רוצים לתת לו מעטפת שתהפוך את החזקת הנכס לפשוטה יותר."

• ספרד מגבילה חברות השקעה שקונות דירות בהנחה של יותר מ-30%
• משכנתא ל-40 שנה: 820 שקל פחות בהחזר, עוד 573 אלף שקל ריבית - האם זה משתלם?

ומה קורה אם שוק השכירות משתנה?

התחייבות לתשואה למשך שלוש שנים מעלה גם שאלה מתבקשת: מה קורה אם תנאי שוק השכירות באילת ישתנו בתקופה הזו?

לדברי בר, ההחלטה להציע את המסלול נשענת בין היתר על הניסיון שצברה הקבוצה בפרויקטים קודמים בעיר ועל היכרותה עם השוק המקומי.

"אנחנו פועלים ובונים באילת כבר עשרות שנים ומכירים היטב את השוק המקומי", אומר בר. "גם בתקופות פחות פשוטות ראינו ביקוש למגורים בעיר, ולכן הרגשנו שאנחנו יכולים לקחת על עצמנו חלק גדול יותר מאי-הוודאות סביב ההכנסה מהנכס בשנים הראשונות, במקום להשאיר אותה כולה אצל הרוכש." בחברה מנסחים זאת בפשטות: קונים דירה, מקבלים ודאות.

מבחינת המשקיעים, המשמעות היא שההכנסה שעליה מבוססת ההתחייבות אינה תלויה רק בהערכה לגבי גובה שכר הדירה העתידי, אלא בהתחייבות של החברה בהתאם לתנאי המסלול והנספח שעליו חותם הרוכש.

למה דווקא שלוש שנים?

לדברי בר, גם משך ההתחייבות נבחר במכוון.

"בחרנו ב-3 שנים כי רצינו לתת למשקיע פרק זמן משמעותי שבו הוא יודע מראש מה הוא צפוי לקבל", הוא אומר. "זה מאפשר לו לתכנן את התזרים שלו בצורה ברורה יותר ולהיכנס לעסקה עם פחות סימני שאלה."

לדבריו, זה גם ההבדל המרכזי בין הנחה חד-פעמית במחיר לבין הטבה שנמשכת לאחר הרכישה.

"הנחה משפיעה על מחיר העסקה ביום הקנייה", אומר בר. "התחייבות לתשואה במשך שלוש שנים נועדה לצמצם את חוסר הוודאות גם בשנים שאחרי קבלת הדירה. מבחינתנו, זה ערך משמעותי יותר למשקיע."

פרויקט נווה בר נמצא כיום בשלבי בנייה מתקדמים, והאכלוס צפוי ברבעון האחרון של 2027.

שני מסלולי רכישה למקסימום גמישות

מסלול התשואה המובטחת הוא לא האפשרות היחידה שמציעה קבוצת ט.ד.נ לרוכשים בפרויקט.

רוכשים שאינם מעוניינים במסלול התשואה יכולים לבחור, בכפוף לתנאי העסקה, במבנה תשלום של 20/80: 20% ממחיר הדירה במעמד החתימה, והיתרה במועד האכלוס.

שני המסלולים נועדו לתת מענה לשתי נקודות שונות לאורך חיי העסקה. מסלול 20/80 מתמקד בשלב הרכישה ומאפשר לדחות את עיקר התשלום למועד האכלוס, בעוד שמסלול התשואה המובטחת מתייחס לשנים הראשונות שלאחר קבלת הדירה.

במילים אחרות, באחד הדגש הוא על מבנה המימון בדרך לקבלת הנכס; בשני - על ההכנסה ממנו לאחר המסירה.

אז מה באמת צריך לבדוק כשמבטיחים תשואה?

המונח "תשואה" מופיע לא מעט בשיווק של נכסי השקעה, ולכן כשבוחנים עסקה לא מספיק להסתכל על האחוז שמופיע בכותרת.

כדאי לבדוק האם מדובר בהערכה או בהתחייבות, מי הגוף שעומד מאחוריה, על איזה סכום היא מחושבת, לכמה זמן היא תקפה ומאיזה מועד היא מתחילה.

במקרה של נווה בר, לפי נתוני החברה:

• ההתחייבות ניתנת על ידי קבוצת ט.ד.נ 

• שיעור התשואה הוא 5% ממחיר הרכישה הסופי

• תקופת ההתחייבות היא 3 שנים

• התקופה מתחילה במועד האכלוס והמסירה, בכפוף לחתימה על נספח תשואה

• המסלול מוצע לדירות 2 ו-3 חדרים נבחרות בפרויקט

בסופו של דבר, כשמשווים בין עסקאות על דירות דומות, הנכס עצמו הוא רק חלק מהתמונה. גם מחיר הרכישה, תנאי התשלום, מבנה ההטבות והחלוקה של הסיכון בין הרוכש ליזם יכולים להשפיע על כדאיות העסקה עבור המשקיע.

במקרה של נווה בר, ההתחייבות לתשואה הופכת את מבנה העסקה עצמו לחלק מרכזי מההצעה - לצד המחיר, המיקום והדירה שמקבלים.

לפרטים נוספים על הדירות, מסלול התשואה ותנאי הרכישה בפרויקט נווה בר, ניתן ליצור קשר בטלפון 052-9121-771 או לחפש "נווה בר אילת" בגוגל.

התנאים המלאים והמחייבים כפופים להסכם הרכישה, לנספח התשואה ולתנאי החברה.