הפרשה שהובאה באחרונה לפתחו של בית משפט השלום עוסקת בזוג רוכשים צעיר שביקש לקנות דירה מקבלן בשכונה חדשה - עסקה שנראתה תחילה פשוטה וברורה, אך הסתיימה בסכסוך משפטי מורכב סביב שאלת תוקפו של הסכם מכר שנחתם לכאורה בעל־פה בלבד. בני הזוג טענו כי לאחר שסיכמו את כל פרטי העסקה עם נציג החברה, כולל מחיר, מועדי תשלום ותנאי מסירה, נמסר להם כי “הכל סגור” והם רשאים לראות את עצמם כבעלי הזכות בדירה. אלא שכמה שבועות לאחר מכן גילו כי החברה מכרה את אותה דירה לרוכשים אחרים, במחיר גבוה יותר. לטענתם, מדובר היה בהפרת הסכם מחייב שנכרת בעל־פה, והם דרשו פיצוי בגובה של מאות אלפי שקלים. מנגד, החברה טענה כי לא נחתם כל חוזה מחייב, וכי על פי הדין עסקת מכר במקרקעין מחייבת מסמך בכתב. לטענת הקבלן, מדובר היה בשלב מוקדם של משא ומתן בלבד, שלא הבשיל לכדי הסכמה מחייבת.

במהלך הדיון העידו שני הצדדים, וכן הוצגו התכתבויות בין הרוכשים לבין נציגי החברה. שמהן עלה כי אכן נוהל משא ומתן מתקדם, ואף סוכמו חלק מהפרטים המהותיים, אבל לא הושלמה חתימה פורמלית. השופט העיר כי “אין מחלוקת כי עסקה במקרקעין אינה נכרתת אלא בכתב, כקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין”, אך הדגיש כי גם שלב המו"מ עצמו כפוף לעקרונות של תום לב והגינות.

בית המשפט דחה את הטענה לקיומו של חוזה מחייב. הוא קבע כי, “לא הוכח כי הצדדים התכוונו להיקשר זה לזה באופן סופי ללא מסמך חתום”. לדבריו, “העובדה שהחברה דרשה את חתימתם של הרוכשים על טיוטת חוזה והדגישה כי אין לראות בסיכומים המוקדמים הסכם מחייב, מלמדת כי גם לשיטתם לא נכרת חוזה”. עם זאת, השופט קיבל את טענת הרוכשים כי הקבלן נהג בחוסר תום־לב בשלב המו"מ, בכך שנתן להם להבין כי העסקה סגורה והדירה “שלהם”, מבלי לגלות כי במקביל הוא מנהל מגעים עם רוכשים נוספים.

"חוסר תום לב ברור"

בהחלטתו כתב השופט כי, “המצופה ממוכר דירה, ובפרט חברה יזמית, הוא לנהוג בשקיפות כלפי הצד שמולו הוא מנהל מו"מ. מתן מצג לפיו העסקה הושלמה, כאשר בפועל נמשכים מגעים עם אחרים, מהווה חוסר תום־לב ברור”. הוא הוסיף כי התנהלות זו גרמה לרוכשים להסתמך על ההבטחות, להוציא כספים, ולוותר על אפשרויות אחרות. לאור זאת, אף שבית המשפט דחה את התביעה להפרת חוזה, הוא פסק לזוג פיצוי בגין ניהול מו"מ בחוסר תום־לב. “החובה לנהוג בתום לב אינה מסתיימת בהיעדר חתימה”, נכתב בפסק הדין שפורסם, “והיא חלה גם בשלב שבו נראה שהעסקה קרובה להשלמה אך טרם נחתמה. צד שאינו מגלה לצד השני כי הוא מתכוון לחזור בו, פועל בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים”.

• הקבלן נגד החברה המזמינה - איזה הסכם מחייב?
• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עוד הדגיש השופט כי במקרה הזה נגרם נזק ממשי: הרוכשים הפסידו דירה אחרת שהיתה זמינה להם באותה עת, מתוך הנחה כי העסקה הנוכחית סגורה, ונגרמו להם הוצאות שונות בקשר לעסקה, כולל שכר טרחת עורך דין והתחייבות לקבלת משכנתה. לפיכך הורה בית המשפט על פיצוי כספי חלקי, שנועד לשפות אותם על הנזק שנגרם “כתוצאה מהסתמכותם הסבירה על מצגי הנתבעת”.