רוצים דירה בהנחה של 38%? סעו לאשקלון
שכונת עיר היין באשקלון נהנית מעליית מחירים בתקופה האחרונה. הסיפור הזה מנוגד לכל היגיון: בחודש נובמבר דיווחו החברות על סגירת אתרים, על ביקוש אפסי, אבל העובדה שהאיום המרכזי עבר צפונה השכיח מעט את הבעיות ותושבי אשקלון והסביבה חוזרים לקנות - ובהיקפים גדולים יחסית.
מדביקים את אשדוד
מחירי הדירות החדשות בשכונה הזאת מתחילים להדביק את אשדוד - 17-19 אלף שקל למ"ר באזור הכי מוכה מבחינת טילים במלחמה, זה לוקסוס עבור הקבלנים. המחיר למ"ר באשדוד עומד על 20,500 שקל ובאשקלון על 17 אלף שקל (כלומר, הפערים הצטמצמו ביחס לעבר, אז הפער עמד על 30%), אבל המחירים בשכונה מעלים את הממוצע כלפי מעלה. אנחנו מדברים, כמובן, על השוק החופשי: המחיר הממוצע נמוך יותר בשל מכרזי מחיר מטרה, שם נמכרו דירות ב-9-10 אלף שקל למ"ר - חצי המחיר.
כעת, השכונה חוזרת לפרויקט הזה (דירה בהנחה). לפי תנאי המכרז, מצאנו כי שווי מ"ר בנוי עומד על 10,800-11,300 למ"ר. לפי שומה עדכנית, המחיר עלה לאזור 14-14.5 אלף שקל למ"ר. מחישוב פשוט ביחס של שני המתחמים לשומה העדכנית, עולה כי המחיר הממוצע עלה בתוך שלוש וחצי שנים בכמעט 30%. ניקח דירה ממוצעת של 100 מ"ר, 4 חדרים. מחיר של דירה כזו לפי דוח שמאי עומד על 14.5 אלף שקל למ"ר - כלומר, 1.45 מיליון שקל - המחירים בשוק גבוהים יותר ולכן זו הזדמנות של ממש לקנות דירה בהנחה.
כשמחשבים את המחיר של השומה הקודמת תחת הנחה של 25% מקבלים 825 אלף שקל לדירה ממוצעת וכשמחשבים את הדירה לפי שומה עדכנית עם הנחה של 600 אלף שקל (כך זה עובד, אלה תנאי המכרז) מקבלים 850 אלף שקל בערך. לפי תנאי המכרז, מחיר דירה כזו אמור לנוע סביב 850 אלף שקל, ללא מע"מ. בתוספת מע"מ, בניכוי ההנחות, מקבלים שמחיר דירה ממוצעת אמור לעמוד על 1.1 מיליון שקל - הוזלה של מאות אלפי שקלים לעומת מחיר השוק.
לקחנו פרויקטים חדשים באזור. המחיר הממוצע בפרויקטים שמצאנו עמד על 18 אלף שקל למ"ר. כלומר, בהשוואה למחיר שמקבלים מדובר בהנחה משמעותית של בערך 700 אלף שקל או אם תרצו - 38% הנחה.
מה המשקיעים רוצים?
אם תשאלו משקיע ממוצע, הוא יספר לכם שאשקלון זה אזור הרבה יותר בטוח להשקיע בו מאשר יישובי הצפון. זה יכול להשתנות בעתיד, כי אין לדעת מה יהיה המצב הביטחוני, אבל עובדתית, בשטח - כרגע, כל משקיע יעדיף את הדרום על הצפון. אשקלון היא עיר שקשה מאוד לחיות בה תחת איום הטילים, אבל המחיר הנוכחי יגרום ללא מעט תושבים לנסות ולמכור את הנכס הישן ללא ממ"ד שלהם ולקנות דירה חדשה בפער לא גדול. אם הם יצליחו, זו תהיה זכייה צנועה בלוטו. לא פחות.- בהשקעה של 5 מיליארד שקל: קבוצת Awz תקים באשקלון מפעל שבבים חדש
- אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 15.אנונימי 06/08/2024 08:56הגב לתגובה זואני רשום במחיר למשכן ולא זכיתי בשום הגרלה. עכשיו, כיצד ואיך אני יכול לקנות את הדירות המדוברות הללו ב 1.1 מיליון שקלים ? למי עלי לפנות ? האם הכוונה שזה יהיה בהגרלה הבאה ועלי לחכות בסבלנות לעוד הגרלה שלא אזכה בה ? מבחינתי לקנות כבר מחר.
- אלישע 07/08/2024 17:40הגב לתגובה זוהוא כתב שהמכרז יצא אבל לא שיש כבר דירה בהגרלה כלומר בהגרלוצ הבאות בטח יהיו
- 14.רק בדירה בהנחה יש מחירים כאלה (ל"ת)איתם 05/08/2024 08:18הגב לתגובה זו
- 13.עדיאל 04/08/2024 14:48הגב לתגובה זומה רע? עיר מטויחת זה טוב!!!
- 12.שמעון אלחזני 04/08/2024 13:54הגב לתגובה זואל תקנו פה אנחנו לפני מלחמה המחיר יקר
- 11.כרג היה מתח טילים לאשדוד.. קניה מומלצת לחרשים (ל"ת)מיקו 04/08/2024 12:17הגב לתגובה זו
- 10.משולם יעקב 04/08/2024 10:38הגב לתגובה זוהמחירים עולים כל הזמן זה פשוט שערוריה שמוכרים ב1.1 מיליון שח דירות בהנחה כזאת
- ציון 05/08/2024 17:49הגב לתגובה זולא כתוב את שם החברה להערכתי זה בלוף
- 9.שקר וכזב 04/08/2024 06:01הגב לתגובה זופשוט לא נכון
- זה במסגרת דירה בהנחה תלמד לקרוא... (ל"ת)שון 04/08/2024 09:52הגב לתגובה זו
- 8.רוני 04/08/2024 00:02הגב לתגובה זוהעתיד הוא רק בחו"ל. הפריפריה מהר מאוד הפכה לבלתי אפשרית ומה שנשאר זה רק לברוח מכאו.
- 7.גוצ'ה 03/08/2024 21:33הגב לתגובה זואני עברית קשה, דירת 4 חדרים במחיר 1.1 מיל בעיר היין? דירה ממוצעת 3 חד? אם הבניין בן 9 קומות, אז בקומה 4 וחצי?
- 6.38% הנחה מ250% מחיר 03/08/2024 21:15הגב לתגובה זורק לישראלים מפגרים במדינה גמורה. רוצו לפני שיגמר:)
- 5.אשקלוני 03/08/2024 17:05הגב לתגובה זוקודם כל מבחינה ביטחונית לא יודע מאיפה הבאתם את ההמצאה שלא בטוח. מזה חודשים שקט מאוד. שנית המחירים מזמן כבר לא כאלה נמוכים כפי שפירסמתם
- 4.נראה שיש לאיציק יצחקי דירה שם ומפרסם את כל האיזור למכור (ל"ת)אותה 03/08/2024 15:45הגב לתגובה זו
- 3.בן 03/08/2024 12:48הגב לתגובה זוכסף חדש. לאממבין בשביל מה לקנות דירה להשקעה כשיש תשואה טובה כזו.
- 2.רוני 03/08/2024 10:25הגב לתגובה זולא רוצים דירות בכלל החכמנו אחרי המלחמה ואין עניין בענף המסוכן הזה פה במזרח התיכון אז תפסיקו לבלבל לנו את המוח בפרסומות שיקריות
- 1.בונדי 03/08/2024 10:00הגב לתגובה זוולחוות חויה בדואית אותנטית - שוד.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלנים מסרבים לשפץ בתים שנפגעו
חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלני שיפוצים מסרבים לתת הצעות מחיר - אלפי משפחות עדיין מחוץ לבית
חמישה חודשים אחרי המערכה העצימה מול איראן, אלפי משפחות שדירותיהן נפגעו עדיין לא מצליחות לחזור הביתה. מה שהתחיל כפגיעה ישירה במבנים הפך למשבר מתמשך, שמתגלגל בעיקר סביב סחבת בירוקרטית: קבלני שיפוצים מדווחים שהם מפסיקים להגיש הצעות מחיר לעבודות שממומנות על ידי מס רכוש, פשוט מפני שאין דרך להתקדם איתן.
לפי ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, הבעיה לא נמצאת אצל הקבלנים אלא במנגנון שמאי מס רכוש. לדבריו, אותם שמאים גוררים רגליים חודשים ארוכים עד אישור הצעות המחיר. בלי אישור רשמי אי אפשר להתחיל לשקם את הדירות, והמשפחות שממתינות בחוץ מוצאות את עצמן חוזרות שוב ושוב לנקודת ההתחלה. "העיכוב אינו נובע מחוסר יכולת מקצועית או מרצון של קבלני השיפוצים", הוא אומר. "זו אחריות ישירה של מס רכוש ושל הממשלה, שמפקירים בפועל אלפי אזרחים חסרי בית".
גם מי שדירתו נהרסה כליל נשאר היום בלי מסלול ברור. המתווה שאמור היה לטפל בהריסות באמצעות חקיקה מיוחדת ותוכנית מואצת להתחדשות עירונית לא התקדם לשום מקום. מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן הודה כבר לפני כחודשיים שהמתווה נכשל, ולמרות שהממשלה אישרה לפני שבועיים הצעת חוק חדשה, אין עדיין תאריך לקריאה הראשונה. בתוך הוואקום הזה, משפחות שמחכות לבנייה מחדש מגלות שהמערכת פשוט אינה מסוגלת לספק תשובה.
סיב מתאר מצב שהוא מגדיר כ"תקלה כפולה": מי שיכול לשפץ תקוע בגלל שמאי מס רכוש, ומי שזקוק להריסה ובנייה מחדש תקוע בגלל שהחקיקה לא זזה. לדבריו, אין לקבוע שהקבלנים מגלים אדישות. להפך, רבים מהם מגיעים לקצה גבול היכולת. המחסור בכוח אדם מאז המלחמה והבירוקרטיה שמסרבת לזוז יצרו מציאות שבה קבלני שיפוצים מעדיפים להימנע מהגשת הצעות מחיר, לא מתוך בחירה עסקית אלא מתוך ייאוש.
- הופחתו ריביות ונסגרו תיקים ב-1.45 מיליון ש' לחייב
- האם משמורת כמעט שווה מצדיקה הפחתת מזונות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התאחדות קבלני השיפוצים דורשים פעולה מיידית. הם מבקשים לקבוע לוחות זמנים מחייבים לשמאי מס רכוש לאישור הצעות מחיר, לאפשר העברת מקדמות שתאפשר התחלה מיידית של עבודות, להגדיר מנגנון עבודה ברור ופשוט מול הקבלנים, ולערב באופן ישיר את שר האוצר ושר הבינוי והשיכון כדי לשחרר את הפקק.
