רוצים דירה בהנחה של 38%? סעו לאשקלון
שכונת עיר היין באשקלון נהנית מעליית מחירים בתקופה האחרונה. הסיפור הזה מנוגד לכל היגיון: בחודש נובמבר דיווחו החברות על סגירת אתרים, על ביקוש אפסי, אבל העובדה שהאיום המרכזי עבר צפונה השכיח מעט את הבעיות ותושבי אשקלון והסביבה חוזרים לקנות - ובהיקפים גדולים יחסית.
מדביקים את אשדוד
מחירי הדירות החדשות בשכונה הזאת מתחילים להדביק את אשדוד - 17-19 אלף שקל למ"ר באזור הכי מוכה מבחינת טילים במלחמה, זה לוקסוס עבור הקבלנים. המחיר למ"ר באשדוד עומד על 20,500 שקל ובאשקלון על 17 אלף שקל (כלומר, הפערים הצטמצמו ביחס לעבר, אז הפער עמד על 30%), אבל המחירים בשכונה מעלים את הממוצע כלפי מעלה. אנחנו מדברים, כמובן, על השוק החופשי: המחיר הממוצע נמוך יותר בשל מכרזי מחיר מטרה, שם נמכרו דירות ב-9-10 אלף שקל למ"ר - חצי המחיר.
כעת, השכונה חוזרת לפרויקט הזה (דירה בהנחה). לפי תנאי המכרז, מצאנו כי שווי מ"ר בנוי עומד על 10,800-11,300 למ"ר. לפי שומה עדכנית, המחיר עלה לאזור 14-14.5 אלף שקל למ"ר. מחישוב פשוט ביחס של שני המתחמים לשומה העדכנית, עולה כי המחיר הממוצע עלה בתוך שלוש וחצי שנים בכמעט 30%. ניקח דירה ממוצעת של 100 מ"ר, 4 חדרים. מחיר של דירה כזו לפי דוח שמאי עומד על 14.5 אלף שקל למ"ר - כלומר, 1.45 מיליון שקל - המחירים בשוק גבוהים יותר ולכן זו הזדמנות של ממש לקנות דירה בהנחה.
כשמחשבים את המחיר של השומה הקודמת תחת הנחה של 25% מקבלים 825 אלף שקל לדירה ממוצעת וכשמחשבים את הדירה לפי שומה עדכנית עם הנחה של 600 אלף שקל (כך זה עובד, אלה תנאי המכרז) מקבלים 850 אלף שקל בערך. לפי תנאי המכרז, מחיר דירה כזו אמור לנוע סביב 850 אלף שקל, ללא מע"מ. בתוספת מע"מ, בניכוי ההנחות, מקבלים שמחיר דירה ממוצעת אמור לעמוד על 1.1 מיליון שקל - הוזלה של מאות אלפי שקלים לעומת מחיר השוק.
לקחנו פרויקטים חדשים באזור. המחיר הממוצע בפרויקטים שמצאנו עמד על 18 אלף שקל למ"ר. כלומר, בהשוואה למחיר שמקבלים מדובר בהנחה משמעותית של בערך 700 אלף שקל או אם תרצו - 38% הנחה.
מה המשקיעים רוצים?
אם תשאלו משקיע ממוצע, הוא יספר לכם שאשקלון זה אזור הרבה יותר בטוח להשקיע בו מאשר יישובי הצפון. זה יכול להשתנות בעתיד, כי אין לדעת מה יהיה המצב הביטחוני, אבל עובדתית, בשטח - כרגע, כל משקיע יעדיף את הדרום על הצפון. אשקלון היא עיר שקשה מאוד לחיות בה תחת איום הטילים, אבל המחיר הנוכחי יגרום ללא מעט תושבים לנסות ולמכור את הנכס הישן ללא ממ"ד שלהם ולקנות דירה חדשה בפער לא גדול. אם הם יצליחו, זו תהיה זכייה צנועה בלוטו. לא פחות.- דירה בהנחה באשקלון: יותר מ-100 נרשמים על כל דירה - סיכויי הזכייה הזעומים ביותר
- אשקלון: פרויקט פינוי בינוי ברחוב יהודה הלוי יכלול 230 דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 15.אנונימי 06/08/2024 08:56הגב לתגובה זואני רשום במחיר למשכן ולא זכיתי בשום הגרלה. עכשיו, כיצד ואיך אני יכול לקנות את הדירות המדוברות הללו ב 1.1 מיליון שקלים ? למי עלי לפנות ? האם הכוונה שזה יהיה בהגרלה הבאה ועלי לחכות בסבלנות לעוד הגרלה שלא אזכה בה ? מבחינתי לקנות כבר מחר.
- אלישע 07/08/2024 17:40הגב לתגובה זוהוא כתב שהמכרז יצא אבל לא שיש כבר דירה בהגרלה כלומר בהגרלוצ הבאות בטח יהיו
- 14.רק בדירה בהנחה יש מחירים כאלה (ל"ת)איתם 05/08/2024 08:18הגב לתגובה זו
- 13.עדיאל 04/08/2024 14:48הגב לתגובה זומה רע? עיר מטויחת זה טוב!!!
- 12.שמעון אלחזני 04/08/2024 13:54הגב לתגובה זואל תקנו פה אנחנו לפני מלחמה המחיר יקר
- 11.כרג היה מתח טילים לאשדוד.. קניה מומלצת לחרשים (ל"ת)מיקו 04/08/2024 12:17הגב לתגובה זו
- 10.משולם יעקב 04/08/2024 10:38הגב לתגובה זוהמחירים עולים כל הזמן זה פשוט שערוריה שמוכרים ב1.1 מיליון שח דירות בהנחה כזאת
- ציון 05/08/2024 17:49הגב לתגובה זולא כתוב את שם החברה להערכתי זה בלוף
- 9.שקר וכזב 04/08/2024 06:01הגב לתגובה זופשוט לא נכון
- זה במסגרת דירה בהנחה תלמד לקרוא... (ל"ת)שון 04/08/2024 09:52הגב לתגובה זו
- 8.רוני 04/08/2024 00:02הגב לתגובה זוהעתיד הוא רק בחו"ל. הפריפריה מהר מאוד הפכה לבלתי אפשרית ומה שנשאר זה רק לברוח מכאו.
- 7.גוצ'ה 03/08/2024 21:33הגב לתגובה זואני עברית קשה, דירת 4 חדרים במחיר 1.1 מיל בעיר היין? דירה ממוצעת 3 חד? אם הבניין בן 9 קומות, אז בקומה 4 וחצי?
- 6.38% הנחה מ250% מחיר 03/08/2024 21:15הגב לתגובה זורק לישראלים מפגרים במדינה גמורה. רוצו לפני שיגמר:)
- 5.אשקלוני 03/08/2024 17:05הגב לתגובה זוקודם כל מבחינה ביטחונית לא יודע מאיפה הבאתם את ההמצאה שלא בטוח. מזה חודשים שקט מאוד. שנית המחירים מזמן כבר לא כאלה נמוכים כפי שפירסמתם
- 4.נראה שיש לאיציק יצחקי דירה שם ומפרסם את כל האיזור למכור (ל"ת)אותה 03/08/2024 15:45הגב לתגובה זו
- 3.בן 03/08/2024 12:48הגב לתגובה זוכסף חדש. לאממבין בשביל מה לקנות דירה להשקעה כשיש תשואה טובה כזו.
- 2.רוני 03/08/2024 10:25הגב לתגובה זולא רוצים דירות בכלל החכמנו אחרי המלחמה ואין עניין בענף המסוכן הזה פה במזרח התיכון אז תפסיקו לבלבל לנו את המוח בפרסומות שיקריות
- 1.בונדי 03/08/2024 10:00הגב לתגובה זוולחוות חויה בדואית אותנטית - שוד.

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.