ממשלת ישראל לא מתכוונת להוריד את מחירי הדיור, רק להכיל אותם

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קהילות עירוניות בתהליך רכישה מיזמים, על הכוונות האמיתיות של המחוקקים בכל הקשור להורדת מחירי הדיור במשק הישראלי
אסף אנגל | (35)

כבר תקופה מה שקשה מאד להסיק מסקנות מקריאה, צפייה או האזנה לתקשורת המסקרת את שוק הנדל"ן. הקל עלינו מאד מנכ"ל משרד הבינוי, כשבעצם סיכם את מה שמעניין את הרוב המוחלט של העוקבים - אין ולא תהיה ירידת מחירים בשוק הדיור בטווח הזמן הקרוב.

מי שקרא את טוריי בעבר, יודע שאיני שמח מעובדה זו. יחד עם זאת, אני מקפיד לחזור ולומר, שאם המחירים לא יורדים, לפחות בואו נהיה כנים עם מי שמתלבטים בסוגיית הרכישה וניתן להם את הכלים להחליט באופן עצמאי ושקול האם לרכוש דירה כעת או להמתין.

מזה כשנתיים שאנחנו שומעים הצהרות בומבסטיות, שהנה, אוטוטו המחירים מתרסקים. אליהם מצטרפת קהילה קולנית של אנשים פרטיים המנבאים את התרסקות השוק כבר מחר בבוקר. כל אלו הובילו מאות ואלפי זוגות צעירים לקבל החלטה להמתין עם רכישת הדירה על סמך המלצות של אישיים כמו שרי האוצר והבינוי הקודמים. מה יצא להם מהקשבה להמלצה הזו? בעיקר הפסד של מאות אלפי שקלים.

בראי התקשורת: מעקב אחרי שוק הנדל"ן כשמקשיבים לתכניות הממשלה המדווחות חדשות לבקרים תחת כל עץ רענן, אפשר היה להתבלבל ולחשוב, שהנה, בא שר אוצר שמצא את הפתרון לבעיה, הוא עושה הרבה ואוטוטו המחירים שוב יורדים. מחיר למשתכן, תנאים למכרז מחיר למשתכן, הערכת שווי למטר במכרזי מחיר מטרה, רשימת יזמים שזכו במכרז מוזל כזה או אחר ואף פרסום רעיונות כמו ליסיניג לדירה.

מחד, המון מידע על תכניות, ומנגד, פרסומים סטטיסטים ועובדתיים על המשך זחילת המחירים כלפי מעלה. כיצד קורא משכיל, שאינו מצוי ברזי ענף הדיור והשלכותיו על המשק הישראלי, יכול לגבש דעה עצמאית וסובייקטיבית? ובכן, הוא לא יכול. בדיוק מסיבה זו, אנסה לתמצת את עשרות מרכיבי הענף, האינטרסים והתחזיות למשפט אחד: במבנה הפוליטי הנוכחי, ממשלות ישראל לא מנסות לפתור את משבר הנדל"ן, הן מנסות להכיל אותו. כאשר מדובר בשוק המגיב לשינויים בטווחי זמנים של 5 שנים פחות או יותר, שר שאינו יודע אם ישלים כהונה של שנתיים, חייב לחשוב על פתרונות לטווח הקצר. פתרונות שיוכל להגיש לציבור "עם קבלות" - ואלו בדיוק כל אותן תכניות נקודתיות עליהן אנחנו קוראים ושומעים כל הזמן. מסיבה זו איננו רואים את המדינה משחררת מאות אלפי יחידות קרקע לבניה, מקצרת למספר חודשים תהליכי תכנון או מתחילה לגעת בצד ההיצע - מדובר בעלויות כספיות גבוהות מקופת המדינה, שבכל מקרה השר שיוביל את התכניות לא יזכה לקצור את הפירות.

יאמר לזכותו של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, שמיד אם כניסתו לתפקיד הקים את קבינט הדיור כגוף בין-משרדי המרכז את מרבית הסוגיות הנוגעות לשוק זה. אולם גם גוף זה מיוצג על ידי אנשים שנבחרו על ידי שר האוצר, וגם הם יודעים כי זמנם בתפקיד שאול. באחד מראיונותיו הראשונים עם היכנסו לתפקיד יו"ר קבינט הדיור, שוחח אביגדור יצחקי עם מראיינו בגלי צה"ל וחזר גם הוא על ציפיותיו האישיות: לראות תחילה עצירה של עליית המחירים ורק בשלב מאוחר יותר ירידה מתונה. זו המציאות אליה נחשף כל גורם מקצועי מוסמך הנמצא בין המציאות העגומה של מחירי הדירות לבין המציאות הפוליטית. ומתפקידנו לשקף מציאות זו בצורה פשוטה וברורה ככל הניתן. 

תגובות לכתבה(35):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 29.
    קובי 09/09/2015 07:02
    הגב לתגובה זו
    כדאי שכל שר מתמנה לשר הכלכלה או השיכון יחשוב גם לטווחים ארוכים ויקח בחשבון אותנו שמצפים לשינויים גם למחר וגם למחרתיים ולא רק יתחשב בשוק המגיב לשינויים בטווחי זמנים של 5 שנים פחות או יותר. הבעיה מתחילה כששר שאינו יודע אם ישלים כהונה של שנתיים, חייב לחשוב על פתרונות לטווח הקצר. פתרונות שיוכל להגיש לציבור "עם קבלות" - עם תוצאות בשטח.
  • 28.
    א 06/09/2015 17:05
    הגב לתגובה זו
    כשאנחנו שומעים הצהרות שהנה, אוטוטו המחירים יורדים, אנחנו נזכרים בביאת המשיח של קהילת חב"ד.אוטוטו הוא מגיע בנתיים כולנו מחכים לבוא המשיח וגם להורדת המחירים.
  • ב. 07/09/2015 13:11
    הגב לתגובה זו
    אני לא מחכה למשיח לירידת המחירים כן!!! מי יתן ויתגשם רצוני זה אמן
  • 27.
    אלישר 06/09/2015 07:50
    הגב לתגובה זו
    הדיור בעיר : 1%-
  • 26.
    אריק 05/09/2015 18:53
    הגב לתגובה זו
    רק בפינה אחת בארץ ישראל ירדו מחירי הדיור טבריה - איש לא ניחש!!! אח טבריה טבריה לו היית....
  • הרי לפניכם מערכוןשל הגשש..... (ל"ת)
    גיא ליאן 08/09/2015 23:58
    הגב לתגובה זו
  • 25.
    משה 05/09/2015 18:38
    הגב לתגובה זו
    והוא דיעוי המשקיעים שמסתערים על מלאי הדירות. שתי סיבות להסתערות המשקיעים על הנדלן : 1. סביבת ריבית נמוכה 2. אפליית מס לטובת השקעה בנדלן. לכן יש לבטל מסלול הפטור ולקבוע מס מינימלי בשעור 25 אחוז. להטיל מס רכוש על בעלי שלוש דירות ומעלה. לחייב בעלי דירות להשקעה להגיש דוח שנתי למס הכנסה + הצהרת הון והפלא ופלא המחירים יורדים.
  • 24.
    קורא בספרייט 05/09/2015 18:28
    הגב לתגובה זו
    עליית המחירים לא תיפסק כי לרוב האנשים יש כסף והרבה, ליבי במסכנים האמתיים שאין להם כסף
  • 23.
    אשר 04/09/2015 21:54
    הגב לתגובה זו
    מעקב אחרי עליות המחירים בתחילת השנה ועד היום מראה שהעליה רצופת מכשולים
  • 22.
    רעות 04/09/2015 19:25
    הגב לתגובה זו
    הציבור (שזה אנחנו) אבד את אמונו במהלכי הממשלה. אין שום רמז לשינוי מגמה בעתיד הקרוב. התקופה הנוכחית היא קשה במיוחד עבור הזוגות שמצפים לירידת המחירים של הדירות.
  • שני 05/09/2015 15:18
    הגב לתגובה זו
    אין מצב לחוסר התקווה בדבריך תמיד יכו להיות שינוי
  • 21.
    אליעזר 03/09/2015 20:19
    הגב לתגובה זו
    שמעתי שבעוד כחצי שנה צפויות להתחיל להיערך ההגרלות הראשונות על הזכות לרכישת דירה מוזלת בפרויקטי מחיר למשתכן. בימים אלה פועל צוות של משרד הבינוי לגיבוש תקנון ההגרלות ומנגנוני הפעולה שלהן.אני כרגיל לא אצליח להמנות על הזוכים בהגרלה.
  • 20.
    רון קאופמן 03/09/2015 18:00
    הגב לתגובה זו
    מתוך הכתבה של אסף:"שנתיים שאנחנו שומעים הצהרות בומבסטיות, שהנה, אוטוטו המחירים מתרסקים. אליהם מצטרפת קהילה קולנית של אנשים פרטיים המנבאים את התרסקות השוק כבר מחר בבוקר." מזכיר לי אוטוטו המשיח מגיע,הכונו הכונו לביאת ה...
  • 19.
    דודו 03/09/2015 00:30
    הגב לתגובה זו
    אדון כותב נכבד, רואים שאתה לא מבין הרבה בכלכלה. הממשלה לא שולטת במחירי הדיור. רוב השוק הם מוכרי יד 2 הפרטיים ולכן אנשים פרטיים משפיעים הרבה יותר מכל שר ומכל ממשלה.
  • 18.
    רק משבר כלכלי עמוק שימנע ביקוש יכול בשנים הקרובות להורי (ל"ת)
    אסטרטג כלכלי 02/09/2015 11:42
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    אין פתרונות 02/09/2015 11:33
    הגב לתגובה זו
    הגדרת יפה. "מנסות להכי אותו ולא לפתור אותו" צעירים נשארים תוהים ומבולבלים מתי הרגע הנכון לרכוש דירה.
  • 16.
    צביצ 02/09/2015 08:07
    הגב לתגובה זו
    מצביעי הימין הפכו את המדינה לרמאית שודדת קרקע למען מעוט פשיסטי נהנתן
  • 15.
    כתבה נכונה. ובאמת אין פיתרון (ל"ת)
    אורי 01/09/2015 23:44
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    יוכי 01/09/2015 23:28
    הגב לתגובה זו
    כתבת בטור שלך ש"אם המחירים לא יורדים, לפחות נהיה כנים עם מי שמתלבטים בסוגיית הרכישה וניתן להם את הכלים להחליט באופן עצמאי ושקול האם לרכוש דירה כעת או להמתין." מה אתה ממליץ? איך אתה מכוון את צעדיך?
  • 13.
    אדם 01/09/2015 19:12
    הגב לתגובה זו
    גם ממשלות יפן, ארצות הברית ,ספרד ואירלנד (רשימה חלקית) לא רצו לרסק את מחירי הדיור- בגלל ההשלכות החמורות , אך מחירי הדירות התרסקו בכל זאת בעשרות אחוזים. ירידה חדה ביצוא, ירידה בצריכה הפרטית , והעלאת הרבית הצפויה בארצות הברית , רמת האבטלה שתעלה בחודשים הקרובים הם טריגר מצויין לפיצוץ הבועה.
  • תעדכן קצת - הריבית כבר לא צפויה לעלות ככ (ל"ת)
    ריאליסט 01/09/2015 21:40
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    ממשלה של ימנים גנבים (ל"ת)
    חמודי 01/09/2015 17:20
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    עמית בן יצחק 01/09/2015 16:14
    הגב לתגובה זו
    ציפיותיו האישיות של אביגדור יצחקי נידונו עכשיו בגלי צהל בשעה הכלכליתו: יהוא צופה אל עתיד טוב יותר - תחילה עצירה של עליית המחירים ובשלב מאוחר יותר ירידה מתונהשל מחירי הדירות נראה, נקווה האם כל זה יתגשם
  • 10.
    מירי 01/09/2015 16:01
    הגב לתגובה זו
    שר האוצר הבטיח,שר האוצר יספיק לקיים? האם הממשלה תשרוד?
  • 9.
    תהילה 01/09/2015 13:21
    הגב לתגובה זו
    ציפיותיו האישיות של אביגדור יצחקי וגם שלנו: לראות תחילה עצירה של עליית המחירים ורק בשלב מאוחר יותר ירידה מתונה מי יתן וכל זה יתגשם, ועוד בזמננו עכשיו כשאנו נאבקים לרכוש דירה.
  • 8.
    ריבית ריבית ריבית... (ל"ת)
    קשקשן 01/09/2015 12:35
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    שרה מחדרה 01/09/2015 11:48
    הגב לתגובה זו
    למה שיורידו?? הבטחות לחוד ומימושם לחוד
  • גברת מחדרה? חיכינו... (ל"ת)
    איתות 01/09/2015 14:37
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    רז 01/09/2015 10:43
    הגב לתגובה זו
    .
  • 5.
    קלמן 01/09/2015 10:38
    הגב לתגובה זו
    אין להתווכח על כך שהכלכלה היא גורם השפעה מרכזי על מחירי הדיור, עם זאת לא ניתן להתעלם מההשפעה של הממשלה ומהפוטנציאל להשפיע. "בעיית הסוכן" אשר הוצגה פה ומתארת את חוסר התכנון והביצועיות לטווח ארוך היא אכן תולדה של רצון הפוליטיקאים לקצור הישגים עוד בזמן כהונתם, מה שמתבטא בביצוע תכניות לטווח קצר. אין ספק בכלל כי הבעיה הזו משפיעה על מחירי הדיור ולא קשורה לכלכלה...זהו עניין פוליטי מובהק ואי אפשר להתכחש אליו....
  • 4.
    אליהו שמש 01/09/2015 10:32
    הגב לתגובה זו
    ביבי לא יתן לכחלון להגיע רחוק
  • 3.
    ניתוח מדויק של המצב במשק! (ל"ת)
    ירון 01/09/2015 10:30
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    וןו 01/09/2015 09:54
    הגב לתגובה זו
    אתה חסר הבנה לצערי, הכלכלה היא ששולטת במחירים וכפי שזה נראה כעת המשק בדרך לטלטלה שתפגע קשות במחירי הדיור. גם בסין הממשלה הקומוניסטית ששולטת בכל חשבה שתצליח למנוע מפולת בבורסה...אז חשבה...יש לך עוד הרבה ללמוד חביבי..אתה בעיקר מונע מקלישאות...
  • איתי 01/09/2015 12:48
    הגב לתגובה זו
    הכלכלה שולטת אבל כלכלת ארה"ב - היא השולטת והמובילה בעולם. ובכול זאת יש גם מקום להכוונה והובלה של ממשלתנו
  • 1.
    יורם 01/09/2015 09:31
    הגב לתגובה זו
    בדרך כלל אתה אוכל ת'ראש, אבל הפעם יצא מדוייק
זיו סגלזיו סגל
בלוגסטריט

לקראת סוף השנה: עדיפות למניות הקטנות

איזה מניות קטנות יכולת להתאושש מהקרשים ולמה המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מהמפולת של 2008?
זיו סגל |

שנת הלימודים האקדמית התחילה כך שלמגוון מנועי החשיבה שלנו מצטרפות השאלות של הסטודנטים. השנה השאלות משמעותיות במיוחד משום שהסטודנטים הצעירים הם המשקיעים החדשים שעליהם נבנות העליות הבאות. אם בעבר הייתי מלמד שוק ההון כ״חוכמת זקני וול סטריט״ לצעירים, היום המשוואה לפחות מתאזנת. האינטראקציה עם תלמידי מנהל עסקים נותנת לי הזדמנות לחוות את משקיעי הדור.   כאשר דיברתי על נושא תיקונים ומפולות בשווקים ואמרתי שמתי שהוא המשבר הבא יגיע והוא יהיה גדול יותר ממשבר 2008, סטודנטית שאלה אותי: למה בעצם חייב להיות משבר? לרגע עצרתי כי כאשר מתריסים מולך שאלה שהיא בניגוד ל״מובן מאליו״ זה כמו עצירת חירום במכונית.   ואז, פרסתי את משנתי הסדורה על ניפוח המחירים ושחיקת ערך הכסף, על מכפילים, על כך ששוק ההון הפך להיות סוג של משחק (ודיברנו על תרגיל הציוצים של אילון מאסק) אבל בעיקר התמקדתי בטבע האנושי. הטבע האנושי הוא דרמטי בכל הקשור להתנהגות המונים  ונוטה למצבי קיצון, למעלה ולמטה. מספיק שתראו את התנודתיות היומית / דו יומית במניות. אם תקחו עליות שערים רצופות שיצרו מציאות לפיה לדור המשקיעים החדשים אין ממש חווית מפולת בתודעה, תוסיפו לזה את כמות הכסף שנשפכה לשווקים ואת העובדה שמתי שהוא, איפה שהוא, יתגלה איזה אסון פיננסי שהחביאו מתחת לשטיח, מפולת היא רק עניין של זמן.   המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מ-2008 כי זאת הסטטיסטיקה של מפולת. יותר כסף מעורב, כוחות חזקים יותר מנפחים את המחירים למעלה. לכן, עוצמת ההתרסקות היא גדולה בהתאם.   ההקדמה נועדה לכוון אל העובדה שהיום נתחיל בהסתכלות על השוק. היינו עסוקים לאחרונה בסקטורים המרגשים: מטה וורס, טיפולים פסיכודליים ומיחשוב קוואנטום ואני חש צורך לעדכן עבורכם את הניתוח הטכני של מדדי המניות על מנת שנשמור על איזון.   נתחיל ב-S&P500. אנחנו נמצאים עכשיו בחודשים שנחשבים לטובים ביותר בשנה. נובמבר - ינואר. נראה כי אווירת השמחה הכללית מתקיימת. אבל, אתם יכולים לראות על הגרף שהמדד ״מתעייף״. שיפועי הקווים שעוקבים אחריו מתמתנים. אולי אף נראה תיקון ל - 4540 עוד בתוך תקופת שמחת סוף השנה. ההתנגדות היא ב-4700. מהלך מעל הרמה הזו ילמד כי שמחת ראש השנה תקפה כך שטכנית לא צריך למכור אל תוך עליות שיהיו אל מעל 4700 אלא להמשיך לעקוב.   מדד הראסל 2000, מדד שמיצג מניות קטנות יותר שהן הנהנות ביותר מעליות תחילת שנה חדשה נראה במצב טוב יותר מה-S&P500 כך שבהחלט אפשר לכוון את ההשקעה לכיוון המניות הקטנות יותר (נחשו איזה מניה היא בעלת המשקל הגבוה במדד? תשובה בסוף המאמר). שתי עובדות מהותיות מדברות בעד הראסל 2000. הראשונה היא שהוא פרץ רמת התנגדות שבלמה אותו תקופה ארוכה. מכאן אמור להיוולד מהלך עליות משמעותי. השנייה היא שהוא מתחזק בהשוואה ל-S&P500. על פי מסורת אפקט ינואר המניות הקטנות שעולות הן פעמים רבות אלו שירדו הרבה בשנה החולפת. זאת מכיוון שמנהלי השקעות נפטרים מהן לקראת דו״חות סוף השנה (שלקוחות לא ישאלו שאלות על ההשקעות ההפסדיות) ואז חוזרים לקנות אותן כמציאות בתחילת השנה. הדבר משתלב עם המאמרים שפרסמנו לא מזמן בדבר רכישת חבוטות.   שלוש מניות על הקרשים לעיונכם רוצים עוד מניות חבוטות (שלא נשמע חס וחלילה כמו מעודדים בקרב אגרוף...)? קבלו את AI מתחום הבינה המלאכותית. האתר Motley Fool  מציין אותה כאחד משתי מניות הבינה המלאכותית השוות ביותר לרכישה. על הגרף תוכלו לראות התרסקות פוסט הנפקה טיפוסית, משהו שגם כדאי שמשקיעים צעירים יראו. עכשיו היא מצאה בסיס תמיכה ממנו היא יכולה לעלות כמציאה. גם אל BYND אפשר להתייחס כאל מניה חבוטה (או בהומור מסוים, שחוטה). אספני מציאות יכולים לנסות לראות מה קורה סביב 70 דולר. היא יכולה להיות מציאה טכנית ברמות האלו. ונסיים בעוד הומור של וול סטריט. תסתכלו על הגרף של רובין הוד. המניה, HOOD, של החברה שמייצגת את כניסתם של המשקיעים החדשים, נמצאת גם היא על הקרשים. זאת בין היתר בשל הביקורת על המודל העסקי שלה. אבל, באזור ה - 34 דולר, הבאז סביב המניה יכול לחזור.   שיהיה בהצלחה בזירה!   ומי המניה עם המשקל הגבוה ביותר בראסל 2000? AMC... עוד משהו שמעלה חיוך קטן.