בני זוג, נכסים, מיסים ונישואין: מתי ביחד ומתי לחוד

מיסי מקרקעין מוטלים על "תא משפחתי", על שני בני הזוג ביחד (וילדיהם הקטינים), אך יש לכך חריגים רבים. אצל זוגות רבים עולות שאלות, אשר משמעותן עשויה להגיע למאות אלפי שקלים, במיוחד כאשר מדובר בנישואים שניים אליהם מגיעים בני הזוג עם נכסים משלהם. אז איך ניתן לחסוך במיסי מקרקעין, בתוך מסגרת הנישואים? מסביר את האפשרויות:

אם לאחד מבני הזוג יש דירה לפני נישואין, וכעת בן הזוג השני מעוניין לקנות דירה לעצמו, האם הוא זכאי להנחה על מס רכישה בתור דירה יחידה?

נחלק זאת לשני מצבים. אם מדובר במצב בו שני בני הזוג רוצים לרכוש דירה משותפת - אזי הדירה נחלקת ביניהם. בן הזוג ללא דירה ישלם מס רכישה כמו על דירה יחידה, שיחושב על מחצית הדירה, ואילו בן הזוג השני ישלם מס רכישה מלא על המחצית השנייה כמו של דירה שנייה.

לעומת זאת, במצב בו בן הזוג השני מעוניין לרכוש דירה שלמה בבעלותו המלאה, בלי לשתף בה את בן/ת הזוג – יש להראות הסכם ממון תוך הפרדה רכושית בין בני הזוג, על מנת לסתור את חזקת התא המשפחתי, כך שמלוא הדירה תירכש בחבות מס מופחתת של דירה יחידה. מדובר בהפרדה רכושית מלאה, לכל דבר. אם בן הזוג במימון בבן הזוג השני (לדוגמת משכנתא רשומה על שניהם), אזי לא מדובר בהפרדה רכושית לעניין זה.

אם לכל אחד מבני הזוג יש דירה משלו קודם לנישואים, וכעת אחד מהם מעוניין למכור דירתו, האם יש לו פטור ממס שבח כדירה יחידה?

כן, בהתאם לפסיקה בנושא, ניתן במקרה זה להישען על חריג המטען היסטורי ובן הזוג יכול למכור את דירתו אף ללא הפרדה רכושית. אם בן הזוג השני יבקש אף הוא למכור את דירתו בפטור דירה יחידה, הרי שלמרות שמדובר בדירתו היחידה – יהיה עליו להמתין 18 חודשים מיום מכירת דירת המגורים של בן זוגו. אם קיימת הפרדה רכושית מלאה, ניתן לטעון שלא תידרש המתנה בין מכירות הדירות.

לכל אחד מבני הזוג יש דירה מושכרת, וההכנסה משכר דירה נמוכה מ-5,564 שקל בחודש. האם לכל אחד מהם יש פטור ממס על שכר הדירה?

למרות שהפסיקה הענפה לעניין הפרדה רכושית מקורה במיסוי מקרקעין, אין מניעה לטעון לפטור לכל דירה, ובתנאי שמקור הכספים הוא של כל אחד מהיחידים, נחתם הסכם ממון וקיימת הפרדה רכושית מלאה.

האם ההפרדה היא רק אם יש הסכם ממון והפרדה רכושית, או שייתכן מיסוי נפרד גם ללא הסכם ממון?

• "דו"ח היטל ההשבחה נטול בשורה ומנציח התדיינות תיאורטית"
• חילוט ערבויות ביצוע ובדק מאפשר לקזז מע"מ ממס העסקאות

ישנם שתי עקרונות לעניין זה: חריג המטען ההיסטורי - אלו נכסים מלפני הנישואין מובאים לתוך התא המשפחתי - וחריג ההפרדה הרכושית. לא תמיד יש צורך בשניהם וייתכן החריג המטען ההיסטורי יתן את הטבות המס הרצויות.

ייתכן מיסוי נפרד גם ללא הסכם ממון. לדוגמא, רכישת דירת מגורים בידי בני זוג לאחר הנישואין כאשר אחד מבני הזוג מחזיק דירה מלפני הנישואין, תחושב בחבות מס של דירה יחידה לבן הזוג שזו דירתו היחידה (כלומר מחצית מהדירה הנרכשת). כך גם בנסיבות מסוימות מכירת דירה של מי מבני הזוג שהיא דירתו היחידה שאותה קיבל לפני הנישואין.

מה צריך לעשות כדי למנוע תקלות והסתבכות עם רשות המיסים?

מדובר בנושא מורכב, שאף הפסיקה עדיין לא אמרה את דברה לגבי רוב התרחישים. לכן ההמלצה לבני זוג בעלי נכסים בבאים בברית הנישואין, להתייעץ מראש עם איש מקצוע בתחום המיסים,  על מנת לתכנן את מהלכיהם מבעוד מועד.

• המשטרה ורשות המיסים חושדות: מרמה, עבירות מס והלבנת הון ב-500 מיליון שקל
• קיבלה דו"ח חניה - ודרשה 15 אלף ש' מהמלון ומהעירייה

עו"ד עופר גרוס עוסק במיסוי מקרקעין. משרד ירון-אלדר, פלר, שורץ (צילום: ניר סלקמן)