המגדל הכי יקר בארץ - איך אמות וגב ים ירוויחו 100% על ההשקעה, כמה יעלה מ"ר במגדל ומי שוכרת העוגן?
החברות שבונות את מגדל המשרדים ToHa2 בת"א, גב ים 1.42% ו אמות 1.46% , בדרך לסגור עסקה משמעותית עם שוכר עוגן, שישכור מהן 35% מהבניין (55 אלף מ"ר) לתקופה של 10 שנים ועם אפשרות להגדיל את שטח השכירות בעוד 20 אלף מ"ר תמורת 105 מיליון שקל בשקל, שהם תשלום של 8.75 מיליון שקל בחודש, מה שאומר שהעלות למ"ר תעמוד על כ-150 שקל. זהות השוכר לא נמסרה אך מדובר בשוכר ענק שבעצם שוכר כשליש מהשטחים בבניין ועל פי ההערכות מדובר על ענקית הפרסום - גוגל.
בניית המגדל בן 80 הקומות שיכלול 160 אלף מ"ר ו-45 אלף מ"ר של חניון תת קרקעי ויעלה כ-2.5 מיליארד שקל, צפויה להסתיים ב-2026 והשוכר - גוגל - ייכנס לבניין בתחילת 2027. גוגל מקבלת "מחיר רצפה" - כל שוכר עוגן מקבל מחיר נמוך, כי הוא זה שמביא את השוכרים הבאים בקלות יחסית (למרות שנראה שהביקוש גדול למגדל הזה), אבל גוגל עם כמות אדירה של שטח וחוזה לטווח ארוך, קיבלה תנאים מאוד מועדפים. שוכרים אחרים ישלמו 200 שקל ומעלה למ"ר.
על פי הערכת ביזפורטל, אמות וגב ים צפויות להשיא רווח מטורף של מיליארד שקל, כל אחת, על הבניין. גב ים עצמה צפתה לפני מספר חודשים שההכנסות שלה ממנו יעמדו על כ-280 מיליון שקל בשנה. העסקה עם גוגל מבטאת הכנסות מצרפיות משכירות העולות על 300 מיליון שקל וזו הערכה שמרנית.
- אמות צופה צמיחה של 6% בשנה הקרובה, אבל הרווח הנקי נפל ב-23%
- הסכם על קרח - סימני שאלה על עסקת ההשכרה הגדולה בארץ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיה של מגדל ToHa2 בתל אביב, בסמוך ל-ToHa (באדיבות View Point)
.
המגדל הוא האח "התאום" אך הגבוה של מגדל ToHa1, שאכלוסו החל ב-2019. המגדל הראשון בן 33 קומות, כולל גם ארבע קומות חניה. המגדל הפך לסיפור הצלחה כשהביקוש לקומות מסוימות הי פי כמה מההיצע. על רקע זה, נראה שהחברות התקדמו במהרה לעבר פרויקט ToHa2.
על פי הדוחות הכספיים של גב ים המגדל הראשון מוערך ב-907 מיליון שקל (חלקה בנכס - 50%) ולפי שיעור היוון של כ-5%. גם אם נניח ששיעורי ההיוון יעלו במקביל לעלייה בריבית, הרי שהביטחון במגדל הזה וגם המגדל החדש (מגדל איכותי, מבוקש כשהראשון בתפוסה מלאה ולשני יש כבר שוכר עוגן כמו גוגל) יעלו את שיעור ההיוון בשיעור צנוע.
ומבלי להיכנס לעולם המימון, המשמעות היא שהערך של המגדל השני יעלה דרמטית על מה שרשום בספרים. ההכנסות הצפויות מהבניין יעלו על 300 מיליון שקל וזה יביא את שווי המגדל לשווי של מעל 5 מיליארד שקל. העלות תסתכם ב-2.5 מיליארד שקל וזה אומר רווחי יזמי של כ-100%, 2.5 מיליארד שקל.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- 5.8 13/11/2022 10:39הגב לתגובה זוצריך לבנות משרדים בחריש, בבאר שבע, בכרמיאל, בדימונה, בחדרה, באשקלון, בקרית שמונה. די כבר עם העברת עוד ועוד מקומות עבודה לתל אביב. התוצאה היא פקקים בלתי אפשריים, וכולנו משלמים את המחיר.
- 4.מבין2 09/11/2022 16:42הגב לתגובה זושליש במחיר ריצפה, עד 2026 אפס הכנסות, ריביות המימון רק עולות. אם יהיה פה רווח זה אחרי 2035
- הרווח יתפרס בשנתיים הקרובות (ל"ת)איציק 09/11/2022 18:09הגב לתגובה זו
- 3.אורח 09/11/2022 14:29הגב לתגובה זודוק הנדל"ן בארץ חולה.על המדינה בעלת הקרקעות להציף את השוק בקרקעות, תוך כפיה על היזמים בניה מהירה אחרת ישלמו קנסות ענק,ורק ככה יחזרו המחירים לשפיות.
- 2.לשלם שכירות מטורפת, אבל לפטר 11000 עובדים בעולם (ל"ת)אני 09/11/2022 14:14הגב לתגובה זו
- התבלבלת זה אצל פייסבוק. לא אצל גוגל (ל"ת)אמנון דוד 09/11/2022 15:28הגב לתגובה זו
- 1.הצופה מהצד 09/11/2022 14:12הגב לתגובה זומי אמור לאכלס את כל המגדלים כל מגדל אני רואה שלט קומות שלמות להשכרה
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
