הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

רווח צפוי של מיליארד שקל לגב ים ולאמות על ToHa2

עלויות ההקמה של מגדל היוקרה צפויות לעמוד על כשלושה מיליארד ש', התשואה הצפויה חושפת את פוטנציאל הרווח;  וגם: איפה נעלמה האינפלציה מהוצאות הבניה וההכנסות?
אלכסנדר כץ | (1)
נושאים בכתבה ToHa2 אמות גב ים

הדמיה של מגדל ToHa2 בתל אביב, בסמוך ל-ToHa (באדיבות View Point)

.

התשואה שצופה חברת גב ים 0.86% מפרויקט ToHa2 מצביעה על שווי מטורף לאחד ממגדלי היוקרה בישראל שמוקם בימים אלו בתל אביב. בדוח של גב ים צופה החברה כי ההכנסות הצפויות עם השלמתו של המגדל ואכלוסו המלא, יעמדו על כ-280 מיליון שקל בשנה.

 

את המגדל מקימות גב ים ואמות השקעות אמות -0.97% . המגדל בן 80 הקומות, יכלול 160 אלף מ"ר מעל פני הקרקע וכ-45 אלף מר חניון תת-קרקעי. עלות ההקמה תעמוד על כשלושה מיליארד שקלים. אם התחזיות יתממשו, מדובר על תשואה פנטסטית של 9.3% על ההשקעה.

 

בדוחותיה לרבעון השני של השנה, דיווחה גב ים כי שולמו כ-710 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, כשחלקה במיזם עומד על 50% - כ-355 מיליון שקלים. השלמת המגדל צפויה להסתיים במחצית השנייה של 2026. העלות הכוללת הצפויה של המגדל - 3 מיליארד שקל. 

 

בסמוך למגדל שהולך ונבנה, נמצא מגדל ToHa1, שאכלוסו החל ב-2019. המגדל בן 33 קומות, כולל גם ארבע קומות חניה. המגדל הפך לסיפור הצלחה כשהביקוש לקומות מסוימות הי פי כמה מההיצע. על רקע זה, נראה שהחברות התקדמו במהרה לעבר פרויקט ToHa2.

על פי הדוחות הכספיים לסיכום 2021, עולה כי גב ים הכירה בשווי המגדל הראשון לפי ריבית היוון של 5% - הכנסות של 45 מיליון שקל על נכס שמוערך ב-907 מיליון שקל (חלקה בנכס - 50%). כלומר, גב ים אחרי הקמת המגדל, העריכה אותו בהתאם לתשואה שהוא מניב. ככה כמובן עושות כולן כדי להציג את הנסים בספרים בשווי ריאלי. השווי לפיו הוא מוצג תלוי בהכנסות שנובעות ממנו ובתשואה שנלקחת לצורך היוון. ככל שיש ביטחון חזק יותר, ככל שהנכס יציב וחזק יותר, כך התשואה נמוכה יותר, והמשמעות הפרקטית היא שווי גבוה יותר. 

בהתחשב בכך שמדובר בשני מגדלים דומים יחסית בפאר שלהם ובהכנסות למ"ר, שמוקמים על ידי אותן חברות ונמצאים צמודים זה לזה, ניתן להעריך כי התשואה מהשכרת שטחים וחניות במגדל השני תבטא ריבית היוון (תשואה אפקטיבית) קרובה לתשואה שנלקחה במגדל הראשון - 5%. אז נכון שהריבית במגמת עלייה, ועדיין גם אם מדובר ב-5.5% ואפילו 6%, זה משמעותית נמוך מהריבית שכיום מבטאים דמי השכירות העתידיים על ערך הנכס (9.3%).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במצב כזה, אם החברה אומדת את ההכנסות בכ-280 מיליון שקל, ניתן יהיה להעריך ששווי של הפרויקט לאחר תחילת איכלוסו יעמוד על כ-5-5.5 מיליארד שקל - רווח ליזמים של 2 עד 2.5 מיליארד שקל. וזה בהנחה שדמי השכירות לא יעלו.  גב ים תרוויח ככל הנראה לפחות 1 מיליארד שקל בעסקה הזו. זה אומנם הפרויקט העתידי הגדול ביותר, אבל לגב ים יש עוד הרבה קטנים יותר. ולכן, למרות שבשוק הרימו גבה על העסקה של נכסים ובניין להגדלת הנתח בגב ים והעסקה נראתה יקרה, הרי שמספיק מגדל אחד כדי להפוך את העסקה לכלכלית. מול הרווח הזה, החברות יציגו מס צפוי, כך שהרווח נטו לכל אחת צפוי להיות כ-770 מיליון שקל לפחות, אלא אם יש להן תכנוני מס שיפחיתו את ההפרשה הצפויה בספרים (אין תשלום בפועל לרשות המס, זו הצגה בספרים שמתייחסת למימוש עתידי, למרות שפעמים רבות המימושים הם לאחר עשרות שנים).

למה גב ים לא מתייחסת לאינפלציה?

באוקטובר שעבר הודיעה החברה כי עלויות הקמת הפרויקט יעמדו על כשלושה מיליארד שקלים, וכי ההכנסות הצפויות הן כ-280 מיליון שקלים – בדיוק כפי שדווח בדוח הנוכחי. ואולם, מאז הופיעה שחקנית חדשה על המגרש, גם בעולם וגם בישראל: האינפלציה. נכון למדד יוני, האינפלציה השנתית זינקה ל-4.4%. נכון להודעה מנובמבר שעבר, האינפלציה עלתה בכ-2.3%. יש לזה יתרון וחיסרון לגב ים. ככלל, נכסים ריאליים עולים בתקופת אינפלציה וכך גם דמי השכירות. מצד שני - גם עלויות ההקמה יעלו. אז בינתיים זה אחוזים בודדים ואנחנו גם לא באינפלציה שיצאה משליטה כמו במקומות אחרים בעולם, אבל השאלה מה יהיה בהמשך. 

עד סוף 2021 שולמו כ-700 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, סכום שגדל בינתיים ב-10 מיליון שקלים בלבד, כך שבפועל נותרו כ-2.3 מיליארד שקלים. עלויות ההקמה תומחרו הן בדיווח מנובמבר והן כעת, ככל הנראה על פי המדד שלפני כתשעה חודשים. ואולם, בחלק מהפרמטרים חלה עלייה חדה – למשל בעלויות החשמל, חלק מחומרי הבניה ועוד (לצד ירידה חדה במתכות).

 

מאידך, גם ההכנסות הצפויות לא השתנו על פי הדיווח לבורסה, למרות הזינוק באינפלציה שתשפיע ככל הנראה גם על מחירי השכירות למשרדים, לבטח משרדי פרימיום בתל אביב, שזוכים לביקוש גדול. עם זאת, חשוב להדגיש שאנחנו בכל זאת בהאטה. רחוקים ממיתון, אך גם רחוקים מגיוסי ענק בהייטק ושגשוג בועתי. אנחנו בירידת מדרגה כלכלית, זה מתחיל להשפיע על המשרדים הקטנים-בינוניים שאינם טריפל A, אבל המשך של האטה, עלול להגיע גם למגדלי היוקרה. 

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    אמזלג 07/08/2022 11:20
    הגב לתגובה זו
    שנכנס מהנייד. קופצת לי בחורה שחופרת על עישון ( אני לא מעשן ) וגם אין אפשרות להוריד את הפרסומת. פשוט סבל
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית

עמית בר |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 


היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אאורה

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים שלהם. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בפועל. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ והם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים הם מדברים על "שפיפות" ביקושים ומדברים על חזרה לקצב מכירות מרשים ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות מבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה עם מועדון חבר ועוד. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר ותקבלו הנחה נוספת שהיא ששכנעה את הרוכשים לקנות. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה, כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הם לא משלמים עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הלקוחות הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.


אז הקבלנים יגידו לכם - יש הסתערות על הדירות, בואו מהר לקנות לפני שיהיה מאוחר מדי. אבל אין הסתערות. מה שכן יש - זו ירידת מחירים שמביאה יותר קונינם, זה שוק רגיל, וכשיש ירידות במחיר ברור שתהיה עלייה בכמות, במיוחד אחרי שפל עסקאות כל כך עמוק.