צילום: באדיבות View Point

רווח צפוי של מיליארד שקל לגב ים ולאמות על ToHa2

עלויות ההקמה של מגדל היוקרה צפויות לעמוד על כשלושה מיליארד ש', התשואה הצפויה חושפת את פוטנציאל הרווח; וגם: איפה נעלמה האינפלציה מהוצאות הבניה וההכנסות?

אלכסנדר כץ | 07/08/2022 08:44 (1)

נושאים בכתבה ToHa2 אמות גב ים

הדמיה של מגדל ToHa2 בתל אביב, בסמוך ל-ToHa (באדיבות View Point)

התשואה שצופה חברת גב ים -2.25% מפרויקט ToHa2 מצביעה על שווי מטורף לאחד ממגדלי היוקרה בישראל שמוקם בימים אלו בתל אביב. בדוח של גב ים צופה החברה כי ההכנסות הצפויות עם השלמתו של המגדל ואכלוסו המלא, יעמדו על כ-280 מיליון שקל בשנה.

את המגדל מקימות גב ים ואמות השקעות אמות -2.5% . המגדל בן 80 הקומות, יכלול 160 אלף מ"ר מעל פני הקרקע וכ-45 אלף מר חניון תת-קרקעי. עלות ההקמה תעמוד על כשלושה מיליארד שקלים. אם התחזיות יתממשו, מדובר על תשואה פנטסטית של 9.3% על ההשקעה.

בדוחותיה לרבעון השני של השנה, דיווחה גב ים כי שולמו כ-710 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, כשחלקה במיזם עומד על 50% - כ-355 מיליון שקלים. השלמת המגדל צפויה להסתיים במחצית השנייה של 2026. העלות הכוללת הצפויה של המגדל - 3 מיליארד שקל.

בסמוך למגדל שהולך ונבנה, נמצא מגדל ToHa1, שאכלוסו החל ב-2019. המגדל בן 33 קומות, כולל גם ארבע קומות חניה. המגדל הפך לסיפור הצלחה כשהביקוש לקומות מסוימות הי פי כמה מההיצע. על רקע זה, נראה שהחברות התקדמו במהרה לעבר פרויקט ToHa2.

על פי הדוחות הכספיים לסיכום 2021, עולה כי גב ים הכירה בשווי המגדל הראשון לפי ריבית היוון של 5% - הכנסות של 45 מיליון שקל על נכס שמוערך ב-907 מיליון שקל (חלקה בנכס - 50%). כלומר, גב ים אחרי הקמת המגדל, העריכה אותו בהתאם לתשואה שהוא מניב. ככה כמובן עושות כולן כדי להציג את הנסים בספרים בשווי ריאלי. השווי לפיו הוא מוצג תלוי בהכנסות שנובעות ממנו ובתשואה שנלקחת לצורך היוון. ככל שיש ביטחון חזק יותר, ככל שהנכס יציב וחזק יותר, כך התשואה נמוכה יותר, והמשמעות הפרקטית היא שווי גבוה יותר.

בהתחשב בכך שמדובר בשני מגדלים דומים יחסית בפאר שלהם ובהכנסות למ"ר, שמוקמים על ידי אותן חברות ונמצאים צמודים זה לזה, ניתן להעריך כי התשואה מהשכרת שטחים וחניות במגדל השני תבטא ריבית היוון (תשואה אפקטיבית) קרובה לתשואה שנלקחה במגדל הראשון - 5%. אז נכון שהריבית במגמת עלייה, ועדיין גם אם מדובר ב-5.5% ואפילו 6%, זה משמעותית נמוך מהריבית שכיום מבטאים דמי השכירות העתידיים על ערך הנכס (9.3%).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במצב כזה, אם החברה אומדת את ההכנסות בכ-280 מיליון שקל, ניתן יהיה להעריך ששווי של הפרויקט לאחר תחילת איכלוסו יעמוד על כ-5-5.5 מיליארד שקל - רווח ליזמים של 2 עד 2.5 מיליארד שקל. וזה בהנחה שדמי השכירות לא יעלו. גב ים תרוויח ככל הנראה לפחות 1 מיליארד שקל בעסקה הזו. זה אומנם הפרויקט העתידי הגדול ביותר, אבל לגב ים יש עוד הרבה קטנים יותר. ולכן, למרות שבשוק הרימו גבה על העסקה של נכסים ובניין להגדלת הנתח בגב ים והעסקה נראתה יקרה, הרי שמספיק מגדל אחד כדי להפוך את העסקה לכלכלית. מול הרווח הזה, החברות יציגו מס צפוי, כך שהרווח נטו לכל אחת צפוי להיות כ-770 מיליון שקל לפחות, אלא אם יש להן תכנוני מס שיפחיתו את ההפרשה הצפויה בספרים (אין תשלום בפועל לרשות המס, זו הצגה בספרים שמתייחסת למימוש עתידי, למרות שפעמים רבות המימושים הם לאחר עשרות שנים).

למה גב ים לא מתייחסת לאינפלציה?

באוקטובר שעבר הודיעה החברה כי עלויות הקמת הפרויקט יעמדו על כשלושה מיליארד שקלים, וכי ההכנסות הצפויות הן כ-280 מיליון שקלים – בדיוק כפי שדווח בדוח הנוכחי. ואולם, מאז הופיעה שחקנית חדשה על המגרש, גם בעולם וגם בישראל: האינפלציה. נכון למדד יוני, האינפלציה השנתית זינקה ל-4.4%. נכון להודעה מנובמבר שעבר, האינפלציה עלתה בכ-2.3%. יש לזה יתרון וחיסרון לגב ים. ככלל, נכסים ריאליים עולים בתקופת אינפלציה וכך גם דמי השכירות. מצד שני - גם עלויות ההקמה יעלו. אז בינתיים זה אחוזים בודדים ואנחנו גם לא באינפלציה שיצאה משליטה כמו במקומות אחרים בעולם, אבל השאלה מה יהיה בהמשך.

עד סוף 2021 שולמו כ-700 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, סכום שגדל בינתיים ב-10 מיליון שקלים בלבד, כך שבפועל נותרו כ-2.3 מיליארד שקלים. עלויות ההקמה תומחרו הן בדיווח מנובמבר והן כעת, ככל הנראה על פי המדד שלפני כתשעה חודשים. ואולם, בחלק מהפרמטרים חלה עלייה חדה – למשל בעלויות החשמל, חלק מחומרי הבניה ועוד (לצד ירידה חדה במתכות).

מאידך, גם ההכנסות הצפויות לא השתנו על פי הדיווח לבורסה, למרות הזינוק באינפלציה שתשפיע ככל הנראה גם על מחירי השכירות למשרדים, לבטח משרדי פרימיום בתל אביב, שזוכים לביקוש גדול. עם זאת, חשוב להדגיש שאנחנו בכל זאת בהאטה. רחוקים ממיתון, אך גם רחוקים מגיוסי ענק בהייטק ושגשוג בועתי. אנחנו בירידת מדרגה כלכלית, זה מתחיל להשפיע על המשרדים הקטנים-בינוניים שאינם טריפל A, אבל המשך של האטה, עלול להגיע גם למגדלי היוקרה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

1.
אמזלג 07/08/2022 11:20
הגב לתגובה זו
שנכנס מהנייד. קופצת לי בחורה שחופרת על עישון ( אני לא מעשן ) וגם אין אפשרות להוריד את הפרסומת. פשוט סבל

צילום: בוכמן הוקמן אדריכלים

מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?

צלי אהרון | 14/10/2025 13:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן

מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות

בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.

מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.

ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:

בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).

ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).

ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).