רווח צפוי של מיליארד שקל לגב ים ולאמות על ToHa2
הדמיה של מגדל ToHa2 בתל אביב, בסמוך ל-ToHa (באדיבות View Point)
.
התשואה שצופה חברת גב ים -0.95% מפרויקט ToHa2 מצביעה על שווי מטורף לאחד ממגדלי היוקרה בישראל שמוקם בימים אלו בתל אביב. בדוח של גב ים צופה החברה כי ההכנסות הצפויות עם השלמתו של המגדל ואכלוסו המלא, יעמדו על כ-280 מיליון שקל בשנה.
את המגדל מקימות גב ים ואמות השקעות אמות -2.21% . המגדל בן 80 הקומות, יכלול 160 אלף מ"ר מעל פני הקרקע וכ-45 אלף מר חניון תת-קרקעי. עלות ההקמה תעמוד על כשלושה מיליארד שקלים. אם התחזיות יתממשו, מדובר על תשואה פנטסטית של 9.3% על ההשקעה.
בדוחותיה לרבעון השני של השנה, דיווחה גב ים כי שולמו כ-710 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, כשחלקה במיזם עומד על 50% - כ-355 מיליון שקלים. השלמת המגדל צפויה להסתיים במחצית השנייה של 2026. העלות הכוללת הצפויה של המגדל - 3 מיליארד שקל.
- אמות צופה צמיחה של 6% בשנה הקרובה, אבל הרווח הנקי נפל ב-23%
- הסכם על קרח - סימני שאלה על עסקת ההשכרה הגדולה בארץ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסמוך למגדל שהולך ונבנה, נמצא מגדל ToHa1, שאכלוסו החל ב-2019. המגדל בן 33 קומות, כולל גם ארבע קומות חניה. המגדל הפך לסיפור הצלחה כשהביקוש לקומות מסוימות הי פי כמה מההיצע. על רקע זה, נראה שהחברות התקדמו במהרה לעבר פרויקט ToHa2.
על פי הדוחות הכספיים לסיכום 2021, עולה כי גב ים הכירה בשווי המגדל הראשון לפי ריבית היוון של 5% - הכנסות של 45 מיליון שקל על נכס שמוערך ב-907 מיליון שקל (חלקה בנכס - 50%). כלומר, גב ים אחרי הקמת המגדל, העריכה אותו בהתאם לתשואה שהוא מניב. ככה כמובן עושות כולן כדי להציג את הנסים בספרים בשווי ריאלי. השווי לפיו הוא מוצג תלוי בהכנסות שנובעות ממנו ובתשואה שנלקחת לצורך היוון. ככל שיש ביטחון חזק יותר, ככל שהנכס יציב וחזק יותר, כך התשואה נמוכה יותר, והמשמעות הפרקטית היא שווי גבוה יותר.
בהתחשב בכך שמדובר בשני מגדלים דומים יחסית בפאר שלהם ובהכנסות למ"ר, שמוקמים על ידי אותן חברות ונמצאים צמודים זה לזה, ניתן להעריך כי התשואה מהשכרת שטחים וחניות במגדל השני תבטא ריבית היוון (תשואה אפקטיבית) קרובה לתשואה שנלקחה במגדל הראשון - 5%. אז נכון שהריבית במגמת עלייה, ועדיין גם אם מדובר ב-5.5% ואפילו 6%, זה משמעותית נמוך מהריבית שכיום מבטאים דמי השכירות העתידיים על ערך הנכס (9.3%).
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
במצב כזה, אם החברה אומדת את ההכנסות בכ-280 מיליון שקל, ניתן יהיה להעריך ששווי של הפרויקט לאחר תחילת איכלוסו יעמוד על כ-5-5.5 מיליארד שקל - רווח ליזמים של 2 עד 2.5 מיליארד שקל. וזה בהנחה שדמי השכירות לא יעלו. גב ים תרוויח ככל הנראה לפחות 1 מיליארד שקל בעסקה הזו. זה אומנם הפרויקט העתידי הגדול ביותר, אבל לגב ים יש עוד הרבה קטנים יותר. ולכן, למרות שבשוק הרימו גבה על העסקה של נכסים ובניין להגדלת הנתח בגב ים והעסקה נראתה יקרה, הרי שמספיק מגדל אחד כדי להפוך את העסקה לכלכלית. מול הרווח הזה, החברות יציגו מס צפוי, כך שהרווח נטו לכל אחת צפוי להיות כ-770 מיליון שקל לפחות, אלא אם יש להן תכנוני מס שיפחיתו את ההפרשה הצפויה בספרים (אין תשלום בפועל לרשות המס, זו הצגה בספרים שמתייחסת למימוש עתידי, למרות שפעמים רבות המימושים הם לאחר עשרות שנים).
למה גב ים לא מתייחסת לאינפלציה?
באוקטובר שעבר הודיעה החברה כי עלויות הקמת הפרויקט יעמדו על כשלושה מיליארד שקלים, וכי ההכנסות הצפויות הן כ-280 מיליון שקלים – בדיוק כפי שדווח בדוח הנוכחי. ואולם, מאז הופיעה שחקנית חדשה על המגרש, גם בעולם וגם בישראל: האינפלציה. נכון למדד יוני, האינפלציה השנתית זינקה ל-4.4%. נכון להודעה מנובמבר שעבר, האינפלציה עלתה בכ-2.3%. יש לזה יתרון וחיסרון לגב ים. ככלל, נכסים ריאליים עולים בתקופת אינפלציה וכך גם דמי השכירות. מצד שני - גם עלויות ההקמה יעלו. אז בינתיים זה אחוזים בודדים ואנחנו גם לא באינפלציה שיצאה משליטה כמו במקומות אחרים בעולם, אבל השאלה מה יהיה בהמשך.
עד סוף 2021 שולמו כ-700 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, סכום שגדל בינתיים ב-10 מיליון שקלים בלבד, כך שבפועל נותרו כ-2.3 מיליארד שקלים. עלויות ההקמה תומחרו הן בדיווח מנובמבר והן כעת, ככל הנראה על פי המדד שלפני כתשעה חודשים. ואולם, בחלק מהפרמטרים חלה עלייה חדה – למשל בעלויות החשמל, חלק מחומרי הבניה ועוד (לצד ירידה חדה במתכות).
מאידך, גם ההכנסות הצפויות לא השתנו על פי הדיווח לבורסה, למרות הזינוק באינפלציה שתשפיע ככל הנראה גם על מחירי השכירות למשרדים, לבטח משרדי פרימיום בתל אביב, שזוכים לביקוש גדול. עם זאת, חשוב להדגיש שאנחנו בכל זאת בהאטה. רחוקים ממיתון, אך גם רחוקים מגיוסי ענק בהייטק ושגשוג בועתי. אנחנו בירידת מדרגה כלכלית, זה מתחיל להשפיע על המשרדים הקטנים-בינוניים שאינם טריפל A, אבל המשך של האטה, עלול להגיע גם למגדלי היוקרה.
- 1.אמזלג 07/08/2022 11:20הגב לתגובה זושנכנס מהנייד. קופצת לי בחורה שחופרת על עישון ( אני לא מעשן ) וגם אין אפשרות להוריד את הפרסומת. פשוט סבל
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
המחיר הממוצע לדירת 5 חדרים בגבעתיים הוא קצת פחות מ-5 מיליון שקל - כך עולה מנתוני האתר הממשלתי. מדובר על ירידה של כ-5% מתחילת השנה. המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים דווקא עלה מתחילת השנה - איך זה ייתכן? הסיבה היא פוטנציאל להתחדשות עירונית. כשקונים דירה קטנה וישנה, קונים אופציה להתחדשות עירונית, כשכבר בפועל יש כמות גדולה של בניינים שעוברים התחדשות. זה מתומחר במחיר וכך יש עלייה במחירי הדירות האלו.
גבעתיים היא עיר יקרה, אך להבדיל מתל אביב שיקרה ממנה שבה נרשמו ירידות מחירים משמעותיות, גבעתיים הצליחה לשמור על המחירים עד כה. הנה עסקאות לדוגמה מהזמן האחרון:
סירקין - 2 חדרים, קומה שלישית, 53 מ"ר - 2.00 מיליון שקלים (37.7 אלף שקלים למ"ר)
כצנלסון - 2 חדרים, קומה קרקע, 48 מ"ר - 2.02 מיליון שקלים (42.1 אלף שקלים למ"ר)
ההסתדרות - 2 חדרים, קומה ראשונה, 44 מ"ר - 2.06 מיליון שקלים (46.8 אלף שקלים למ"ר)
שינקין - 2.5 חדרים, קומה ראשונה, 40 מ"ר - 2.13 מיליון שקלים (53.3 אלף שקלים למ"ר)
המלבן - 2 חדרים, קומה ראשונה, 63 מ"ר - 2.54 מיליון שקלים (40.3 אלף שקלים למ"ר)
אחדות העבודה - 2 חדרים, קומה ראשונה, 45 מ"ר - 2.58 מיליון שקלים (57.3 אלף שקלים למ"ר)
שדה בוקר - 3 חדרים, קומה שלישית, 48 מ"ר - 2.55 מיליון שקלים (53.1 אלף שקלים למ"ר)
ערד - 3 חדרים, קומה שלישית, 61.31 מ"ר - 2.56 מיליון שקלים (41.8 אלף שקלים למ"ר)
ויצמן - 3 חדרים, קומה ראשונה, 63 מ"ר - 2.61 מיליון שקלים (41.4 אלף שקלים למ"ר)
למד הא - 3 חדרים, קומה ראשונה, 57 מ"ר - 2.64 מיליון שקלים (46.3 אלף שקלים למ"ר)
קפלנסקי - 3 חדרים, קומה ראשונה, 62 מ"ר - 2.69 מיליון שקלים (43.4 אלף שקלים למ"ר)
שינקין - 3 חדרים, קומה שניה, 85 מ"ר - 3.05 מיליון שקלים (35.9 אלף שקלים למ"ר)
עמל - 3.5 חדרים, קומה שלישית, 84 מ"ר - 3.10 מיליון שקלים (36.9 אלף שקלים למ"ר)
ברדיצ'בסקי - 3 חדרים, קומה שלישית, 85 מ"ר - 3.72 מיליון שקלים (43.8 אלף שקלים למ"ר)
ההסתדרות - 3 חדרים, קומה שמינית עשרה, 78 מ"ר - 3.92 מיליון שקלים (50.3 אלף שקלים למ"ר)
אידמית - 3 חדרים, קומה עשרים ואחת, 79 מ"ר - 4.08 מיליון שקלים (51.6 אלף שקלים למ"ר)
פועלי הרכבת - דירת גג 3.5 חדרים, קומה רביעית, 94 מ"ר + גג 94 מ"ר - 4.95 מיליון שקלים (52.7 אלף שקלים למ"ר עיקרי)
גולומב 54 - 5 חדרים, קומה ראשונה, 116 מ"ר - 5.10 מיליון שקלים (44.0 אלף שקלים למ"ר)
ההסתדרות 8 - 5 חדרים, קומה חמש עשרה, 120 מ"ר - 5.38 מיליון שקלים (44.8 אלף שקלים למ"ר)
קרן קיימת לישראל 25 - 6 חדרים, קומה שניה, 154 מ"ר - 6.42 מיליון שקלים (41.7 אלף שקלים למ"ר)
