רווח צפוי של מיליארד שקל לגב ים ולאמות על ToHa2
הדמיה של מגדל ToHa2 בתל אביב, בסמוך ל-ToHa (באדיבות View Point)
.
התשואה שצופה חברת גב ים 1.42% מפרויקט ToHa2 מצביעה על שווי מטורף לאחד ממגדלי היוקרה בישראל שמוקם בימים אלו בתל אביב. בדוח של גב ים צופה החברה כי ההכנסות הצפויות עם השלמתו של המגדל ואכלוסו המלא, יעמדו על כ-280 מיליון שקל בשנה.
את המגדל מקימות גב ים ואמות השקעות אמות 1.46% . המגדל בן 80 הקומות, יכלול 160 אלף מ"ר מעל פני הקרקע וכ-45 אלף מר חניון תת-קרקעי. עלות ההקמה תעמוד על כשלושה מיליארד שקלים. אם התחזיות יתממשו, מדובר על תשואה פנטסטית של 9.3% על ההשקעה.
בדוחותיה לרבעון השני של השנה, דיווחה גב ים כי שולמו כ-710 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, כשחלקה במיזם עומד על 50% - כ-355 מיליון שקלים. השלמת המגדל צפויה להסתיים במחצית השנייה של 2026. העלות הכוללת הצפויה של המגדל - 3 מיליארד שקל.
- אמות צופה צמיחה של 6% בשנה הקרובה, אבל הרווח הנקי נפל ב-23%
- הסכם על קרח - סימני שאלה על עסקת ההשכרה הגדולה בארץ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסמוך למגדל שהולך ונבנה, נמצא מגדל ToHa1, שאכלוסו החל ב-2019. המגדל בן 33 קומות, כולל גם ארבע קומות חניה. המגדל הפך לסיפור הצלחה כשהביקוש לקומות מסוימות הי פי כמה מההיצע. על רקע זה, נראה שהחברות התקדמו במהרה לעבר פרויקט ToHa2.
על פי הדוחות הכספיים לסיכום 2021, עולה כי גב ים הכירה בשווי המגדל הראשון לפי ריבית היוון של 5% - הכנסות של 45 מיליון שקל על נכס שמוערך ב-907 מיליון שקל (חלקה בנכס - 50%). כלומר, גב ים אחרי הקמת המגדל, העריכה אותו בהתאם לתשואה שהוא מניב. ככה כמובן עושות כולן כדי להציג את הנסים בספרים בשווי ריאלי. השווי לפיו הוא מוצג תלוי בהכנסות שנובעות ממנו ובתשואה שנלקחת לצורך היוון. ככל שיש ביטחון חזק יותר, ככל שהנכס יציב וחזק יותר, כך התשואה נמוכה יותר, והמשמעות הפרקטית היא שווי גבוה יותר.
בהתחשב בכך שמדובר בשני מגדלים דומים יחסית בפאר שלהם ובהכנסות למ"ר, שמוקמים על ידי אותן חברות ונמצאים צמודים זה לזה, ניתן להעריך כי התשואה מהשכרת שטחים וחניות במגדל השני תבטא ריבית היוון (תשואה אפקטיבית) קרובה לתשואה שנלקחה במגדל הראשון - 5%. אז נכון שהריבית במגמת עלייה, ועדיין גם אם מדובר ב-5.5% ואפילו 6%, זה משמעותית נמוך מהריבית שכיום מבטאים דמי השכירות העתידיים על ערך הנכס (9.3%).
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
במצב כזה, אם החברה אומדת את ההכנסות בכ-280 מיליון שקל, ניתן יהיה להעריך ששווי של הפרויקט לאחר תחילת איכלוסו יעמוד על כ-5-5.5 מיליארד שקל - רווח ליזמים של 2 עד 2.5 מיליארד שקל. וזה בהנחה שדמי השכירות לא יעלו. גב ים תרוויח ככל הנראה לפחות 1 מיליארד שקל בעסקה הזו. זה אומנם הפרויקט העתידי הגדול ביותר, אבל לגב ים יש עוד הרבה קטנים יותר. ולכן, למרות שבשוק הרימו גבה על העסקה של נכסים ובניין להגדלת הנתח בגב ים והעסקה נראתה יקרה, הרי שמספיק מגדל אחד כדי להפוך את העסקה לכלכלית. מול הרווח הזה, החברות יציגו מס צפוי, כך שהרווח נטו לכל אחת צפוי להיות כ-770 מיליון שקל לפחות, אלא אם יש להן תכנוני מס שיפחיתו את ההפרשה הצפויה בספרים (אין תשלום בפועל לרשות המס, זו הצגה בספרים שמתייחסת למימוש עתידי, למרות שפעמים רבות המימושים הם לאחר עשרות שנים).
למה גב ים לא מתייחסת לאינפלציה?
באוקטובר שעבר הודיעה החברה כי עלויות הקמת הפרויקט יעמדו על כשלושה מיליארד שקלים, וכי ההכנסות הצפויות הן כ-280 מיליון שקלים – בדיוק כפי שדווח בדוח הנוכחי. ואולם, מאז הופיעה שחקנית חדשה על המגרש, גם בעולם וגם בישראל: האינפלציה. נכון למדד יוני, האינפלציה השנתית זינקה ל-4.4%. נכון להודעה מנובמבר שעבר, האינפלציה עלתה בכ-2.3%. יש לזה יתרון וחיסרון לגב ים. ככלל, נכסים ריאליים עולים בתקופת אינפלציה וכך גם דמי השכירות. מצד שני - גם עלויות ההקמה יעלו. אז בינתיים זה אחוזים בודדים ואנחנו גם לא באינפלציה שיצאה משליטה כמו במקומות אחרים בעולם, אבל השאלה מה יהיה בהמשך.
עד סוף 2021 שולמו כ-700 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, סכום שגדל בינתיים ב-10 מיליון שקלים בלבד, כך שבפועל נותרו כ-2.3 מיליארד שקלים. עלויות ההקמה תומחרו הן בדיווח מנובמבר והן כעת, ככל הנראה על פי המדד שלפני כתשעה חודשים. ואולם, בחלק מהפרמטרים חלה עלייה חדה – למשל בעלויות החשמל, חלק מחומרי הבניה ועוד (לצד ירידה חדה במתכות).
מאידך, גם ההכנסות הצפויות לא השתנו על פי הדיווח לבורסה, למרות הזינוק באינפלציה שתשפיע ככל הנראה גם על מחירי השכירות למשרדים, לבטח משרדי פרימיום בתל אביב, שזוכים לביקוש גדול. עם זאת, חשוב להדגיש שאנחנו בכל זאת בהאטה. רחוקים ממיתון, אך גם רחוקים מגיוסי ענק בהייטק ושגשוג בועתי. אנחנו בירידת מדרגה כלכלית, זה מתחיל להשפיע על המשרדים הקטנים-בינוניים שאינם טריפל A, אבל המשך של האטה, עלול להגיע גם למגדלי היוקרה.
- 1.אמזלג 07/08/2022 11:20הגב לתגובה זושנכנס מהנייד. קופצת לי בחורה שחופרת על עישון ( אני לא מעשן ) וגם אין אפשרות להוריד את הפרסומת. פשוט סבל
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
בזמן שבחוק ההסדרים הקרוב כבר מדובר על החזרת מס רכוש בשיעור של 1.5%-2% על מקרקעין פנויים, משרד האוצר פירסם היום את הדו"ח שמסביר מדוע, מבחינתו, זהו צעד מתבקש. דו"ח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, קובע כי החזרת המס נדרשת כחלק מהיערכות תקציבית ארוכת טווח של המדינה.
בדו"ח נקבע במפורש כי ישראל ניצבת בפני מציאות תקציבית חדשה, שמחייבת חשיבה מחדש על מבנה מערכת המס. “רוב חברי הצוות התרשמו כי קיימת הצדקה בהטלה מחדש של מס רכוש על מקרקעין במדינת ישראל”, נכתב בו, וזאת “בעיקר לאור הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח הקשורים למציאות שנוצרה בעקבות מלחמת ‘חרבות ברזל’”. הצוות מוסיף כי מבחינה כלכלית יש “עדיפות להטלת מסי רכוש, בפרט בתחום הנדל״ן, על פני מסים אחרים, ובפרט מסים על הכנסות וצריכה”.
לפי הדו"ח, המס המוצע אינו מס כולל על דירות ומבנים, אלא מס שממוקד בקרקעות פנויות בלבד. “נכון לבחור במודל מיסוי ממוקד מקרקעין פנויים, ולא להטיל מס נוסף על קרקעות שממוסות כבר היום במנגנונים אחרים”, נכתב בסיכום. הכוונה היא לקרקעות שלא נבנו עליהן מבנים, ואינן משמשות לחקלאות פעילה.
הנתונים שמציג הצוות ממחישים את פוטנציאל ההכנסות. שווי הקרקעות הפנויות בישראל נאמד בכ-800 מיליארד שקל, במחירי 2025. מתוכן, כ-500 מיליארד שקל מוחזקים בידי חברות וכ-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. לפי החישוב, “בהטלת מס רכוש בשיעור אחיד של 1% נאמד פוטנציאל הגבייה בכ-8 מיליארד שקל לשנה”, ואילו “בשיעור מס של 1.5% נאמד פוטנציאל זה בכ-12 מיליארד שקל”.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדו"ח חוזר גם להיסטוריה של מס הרכוש בישראל ומסביר מדוע ביטולו נחשב, בדיעבד, טעות. מס הרכוש הופחת בשנת 2000 ל-0%, והוחלף במס מכירה שנגבה בעת מכירת מקרקעין. אלא שגם המס הזה בוטל כעבור שנים אחדות. “ברור כי החלופה למס רכוש לא הוכיחה עצמה כעדיפה עליו”, נכתב בדו"ח, והמשמעות היתה כי “אי החלפתו של מס רכוש לאורך זמן הובילה דה פקטו להחמרת נטל המס על צריכה והכנסות, באופן שפוגע בצמיחה הכלכלית”.
