הדמיה של מגדל ToHa2 בתל אביב, בסמוך ל-ToHa (באדיבות View Point)

.

התשואה שצופה חברת גב ים 0.87% מפרויקט ToHa2 מצביעה על שווי מטורף לאחד ממגדלי היוקרה בישראל שמוקם בימים אלו בתל אביב. בדוח של גב ים צופה החברה כי ההכנסות הצפויות עם השלמתו של המגדל ואכלוסו המלא, יעמדו על כ-280 מיליון שקל בשנה.

את המגדל מקימות גב ים ואמות השקעות אמות 0.08% . המגדל בן 80 הקומות, יכלול 160 אלף מ"ר מעל פני הקרקע וכ-45 אלף מר חניון תת-קרקעי. עלות ההקמה תעמוד על כשלושה מיליארד שקלים. אם התחזיות יתממשו, מדובר על תשואה פנטסטית של 9.3% על ההשקעה.

בדוחותיה לרבעון השני של השנה, דיווחה גב ים כי שולמו כ-710 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, כשחלקה במיזם עומד על 50% - כ-355 מיליון שקלים. השלמת המגדל צפויה להסתיים במחצית השנייה של 2026. העלות הכוללת הצפויה של המגדל - 3 מיליארד שקל. 

• אמות צופה צמיחה של 6% בשנה הקרובה, אבל הרווח הנקי נפל ב-23%
• הסכם על קרח - סימני שאלה על עסקת ההשכרה הגדולה בארץ
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בסמוך למגדל שהולך ונבנה, נמצא מגדל ToHa1, שאכלוסו החל ב-2019. המגדל בן 33 קומות, כולל גם ארבע קומות חניה. המגדל הפך לסיפור הצלחה כשהביקוש לקומות מסוימות הי פי כמה מההיצע. על רקע זה, נראה שהחברות התקדמו במהרה לעבר פרויקט ToHa2.

על פי הדוחות הכספיים לסיכום 2021, עולה כי גב ים הכירה בשווי המגדל הראשון לפי ריבית היוון של 5% - הכנסות של 45 מיליון שקל על נכס שמוערך ב-907 מיליון שקל (חלקה בנכס - 50%). כלומר, גב ים אחרי הקמת המגדל, העריכה אותו בהתאם לתשואה שהוא מניב. ככה כמובן עושות כולן כדי להציג את הנסים בספרים בשווי ריאלי. השווי לפיו הוא מוצג תלוי בהכנסות שנובעות ממנו ובתשואה שנלקחת לצורך היוון. ככל שיש ביטחון חזק יותר, ככל שהנכס יציב וחזק יותר, כך התשואה נמוכה יותר, והמשמעות הפרקטית היא שווי גבוה יותר. 

בהתחשב בכך שמדובר בשני מגדלים דומים יחסית בפאר שלהם ובהכנסות למ"ר, שמוקמים על ידי אותן חברות ונמצאים צמודים זה לזה, ניתן להעריך כי התשואה מהשכרת שטחים וחניות במגדל השני תבטא ריבית היוון (תשואה אפקטיבית) קרובה לתשואה שנלקחה במגדל הראשון - 5%. אז נכון שהריבית במגמת עלייה, ועדיין גם אם מדובר ב-5.5% ואפילו 6%, זה משמעותית נמוך מהריבית שכיום מבטאים דמי השכירות העתידיים על ערך הנכס (9.3%).

• אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
• מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחיות ירדה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

במצב כזה, אם החברה אומדת את ההכנסות בכ-280 מיליון שקל, ניתן יהיה להעריך ששווי של הפרויקט לאחר תחילת איכלוסו יעמוד על כ-5-5.5 מיליארד שקל - רווח ליזמים של 2 עד 2.5 מיליארד שקל. וזה בהנחה שדמי השכירות לא יעלו.  גב ים תרוויח ככל הנראה לפחות 1 מיליארד שקל בעסקה הזו. זה אומנם הפרויקט העתידי הגדול ביותר, אבל לגב ים יש עוד הרבה קטנים יותר. ולכן, למרות שבשוק הרימו גבה על העסקה של נכסים ובניין להגדלת הנתח בגב ים והעסקה נראתה יקרה, הרי שמספיק מגדל אחד כדי להפוך את העסקה לכלכלית. מול הרווח הזה, החברות יציגו מס צפוי, כך שהרווח נטו לכל אחת צפוי להיות כ-770 מיליון שקל לפחות, אלא אם יש להן תכנוני מס שיפחיתו את ההפרשה הצפויה בספרים (אין תשלום בפועל לרשות המס, זו הצגה בספרים שמתייחסת למימוש עתידי, למרות שפעמים רבות המימושים הם לאחר עשרות שנים).

למה גב ים לא מתייחסת לאינפלציה?

באוקטובר שעבר הודיעה החברה כי עלויות הקמת הפרויקט יעמדו על כשלושה מיליארד שקלים, וכי ההכנסות הצפויות הן כ-280 מיליון שקלים – בדיוק כפי שדווח בדוח הנוכחי. ואולם, מאז הופיעה שחקנית חדשה על המגרש, גם בעולם וגם בישראל: האינפלציה. נכון למדד יוני, האינפלציה השנתית זינקה ל-4.4%. נכון להודעה מנובמבר שעבר, האינפלציה עלתה בכ-2.3%. יש לזה יתרון וחיסרון לגב ים. ככלל, נכסים ריאליים עולים בתקופת אינפלציה וכך גם דמי השכירות. מצד שני - גם עלויות ההקמה יעלו. אז בינתיים זה אחוזים בודדים ואנחנו גם לא באינפלציה שיצאה משליטה כמו במקומות אחרים בעולם, אבל השאלה מה יהיה בהמשך. 

עד סוף 2021 שולמו כ-700 מיליון שקלים להקמת הפרויקט, סכום שגדל בינתיים ב-10 מיליון שקלים בלבד, כך שבפועל נותרו כ-2.3 מיליארד שקלים. עלויות ההקמה תומחרו הן בדיווח מנובמבר והן כעת, ככל הנראה על פי המדד שלפני כתשעה חודשים. ואולם, בחלק מהפרמטרים חלה עלייה חדה – למשל בעלויות החשמל, חלק מחומרי הבניה ועוד (לצד ירידה חדה במתכות).

מאידך, גם ההכנסות הצפויות לא השתנו על פי הדיווח לבורסה, למרות הזינוק באינפלציה שתשפיע ככל הנראה גם על מחירי השכירות למשרדים, לבטח משרדי פרימיום בתל אביב, שזוכים לביקוש גדול. עם זאת, חשוב להדגיש שאנחנו בכל זאת בהאטה. רחוקים ממיתון, אך גם רחוקים מגיוסי ענק בהייטק ושגשוג בועתי. אנחנו בירידת מדרגה כלכלית, זה מתחיל להשפיע על המשרדים הקטנים-בינוניים שאינם טריפל A, אבל המשך של האטה, עלול להגיע גם למגדלי היוקרה.