הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
מחירי הדירות לאן

גובה המשכנתא ממשיך לקפוץ: 992 אלף שקל - למרות הירידה בהיקפים

הציבור לקח בחודש אפריל משכנתאות חדשות בהיקף של 'רק' 10.5 מיליארד שקל - אבל אלה שלקחו, המשיכו לקחת סכום גבוה יותר של משכנתא; הריבית עולה והמשמעות היא גם החזרים כבדים יותר של המשכנתא. זה יצנן את השוק? נצטרך להמתין עוד חודשיים כדי לראות את המגמה

נתנאל אריאל | (20)
נושאים בכתבה בנק ישראל מחירי הדירות מינוף משכנתא משכנתא נדל"ן למגורים

נתוני חודש אפריל הראו על ירידה של 22% בלקיחת משכנתאות חדשות. מוקדם עדיין לקבוע אם מדובר בשינוי מגמה (הריבית בישראל עלתה שוב השבוע בעוד 0.5% כך שאת ההשפעה על המשכנתאות נראה רק בנתוני חודש יוני), אבל מי שחשב שהעובדה שפחות אנשים לוקחים משכנתא תצביע על עצירה בזינוק המטורף בגובה המשכנתא - בינתיים מתבדה. המשכנתא הממוצעת בחודש אפריל עומדת על 992 אלף שקל, זינוק של כמעט 2% אפילו לעומת השיא שנרשם בחודש הקודם (מרץ) של 975 אלף שקל למשכנתא, זינוק של 14.5% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה, וזינוק של 42% בתוך 3 שנים בלבד (בחודש אפריל ב-2019 המשכנתא הממוצעת עמדה על 700 אלף שקל). 

נחזור ונזהיר - כאשר הריבית עולה וכאשר האינפלציה עולה המשמעות היא עלייה בהחזרי המשכנתא. אם רק לפני כמה שנים אנשים לקחו משכנתאות של 500-600 אלף שקל, אז היום המשכנתאות עומדות כבר על מיליון שקל. הבעיה היא שכאשר צריך להחזיר יותר כסף לבנק וגם הריבית והאינפלציה עולות - יש כאן מלכוד 22 של הציבור: אין לו באמת דרך לברוח מהסכנה, והוא פשוט ייאלץ לספוג על העלייה ולשלם יותר החזר חודשי - ויותר תשלום כולל של המשכנתא. אנשים שהתשלומים יתחילו להיות גבוהים מדי עבורם יצטרכו לפרוס את המשכנתא על פני יותר שנים - וגם זה ייקר את המשכנתא שלהם. 

בכמה המשכנתא מתייקרת? הרבה מאוד. העלאת הריבית המצטברת של 0.6% בשתי הפעימות שביצע בנק ישראל (הריבית עלתה מ-0.15% ל-0.75%) הקפיצה את ההחזר החודשי ב-830 שקל, כך מעריכים בהתאחדות יועצי המשכנתאות. מכיוון שעל פי הצפי בשוק, הריבית בישראל תגיע תוך שנה ל-2% (נגיד בנק ישראל אמיר ירון מדבר על הגעה ל-1.5% תוך שנה) הרי שההחזר החודשי על המשכנתאות עוד צפוי לעלות בצורה משמעותית. אם הריבית תגיע 'רק' ל-1.5% המשמעות היא בעצם תוספת של 1500 שקל להחזר החודשי של המשכנתא - וזה לא מעט, מה שעשוי לגרום לאנשים לחשוב מחדש על ההרפתקה של לקיחת משכנתאות בהיקפים כה גדולים. מה האלטרנטיבה? לוותר על רכישת דירה ולגור בשכירות.

בארבעת החודשים הראשונים של השנה הציבור לקח משכנתאות ב-45 מיליארד שקל - זינוק של 50% ביחס ל-30.65 מיליארד בתקופה המקבילה בשנה שעברה, שהייתה בעצמה שיא כל הזמנים (בשנת 2021 כולה נטל הציבור 116 מיליארד שקל).

היקף המשכנתאות הכולל של הציבור ממשיך להתקרב לחצי טריליון שקל ועומד על 491.3 מיליארד שקל. מספר המשכנתאות הפתוחות עומד על 983.3 אלף, עליה של 6.6 מיליארד שקל לעומת החודש הקודם, ועליה של 18% בשנה, לעומת 416 מיליארד לפני שנה.

עוד בנתונים: המינוף של הציבור ממשיך לגדול

היקף המשכנתאות שהציבור לוקח במינוף גבוה (LTV) ממחיר הדירה הולך ועולה. כך, היקף המשכנתאות שנלקחות מעל 60% כבר עומדות על קרוב ל-46% מכלל המשכנתאות, כאשר לפני שנתיים-שלוש היה מדובר על 35%, כלומר זינוק של 11 נקודות אחוז ו-30% בתוך 3 שנים.

מנגד, היקף המשכנתאות שנלקחות במינוף סביר (45-60% ממחיר הדירה) יורד ל-32% לעומת 35% לפני שנתיים-שלוש, והמשכנתאות במינוף נמוך יחסית (30-45%) יורד ל-16.5% בלבד לעומת 22% ויותר לפני 3 שנים. כלומר: הציבור נאלץ לקחת משכנתאות מסוכנות יותר מבחינתו, וזאת במקביל לעלייה באינפלציה ובריבית. מה יהיה הסוף?

קיראו עוד ב"נדל"ן"

החלק של המשכנתא מתוך כלל ההכנסה של המשפחה - ממשיך לטפס, וזה מסכן את החוסן של המשפחה

תראו את הגרף הזה: אם בשנת 2011 כ-23% מהמשכנתאות היו בהחזר גבוה (כלומר 30-40% מההכנסה של המשפחה, כלומר עד 40% מתוך כל הכסף שהכניסה המשפחה בחודש הלך על תשלום משכנתא, זה עלה והתייצב על 30-35%, אלא שבתקופה האחרונה המספרים ממשיכים לזנק וכעת מדובר כבר על 40% מהציבור שלוקחים משכנתא בהיקף גבוה מההכנסה שלהם.

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    אני 29/05/2022 20:49
    הגב לתגובה זו
    וגם היום יש כאלה שחושבים שבועה לא יכולה להתפוצץ.
  • אנונימי 31/05/2022 20:15
    הגב לתגובה זו
    אנשים התחילו משכנתא בהחזר 1500שח או לירות אז וגמרו את המשכנתא בהחזר 7000לירות . סבלנות גם זה יגיע. אנחנו עם מטומטם .
  • 10.
    אני 29/05/2022 20:44
    הגב לתגובה זו
    אף אחד לא ממציא עכשיו החזר של 12 אלף בחודש, ההחזר הוא סביב 5000 שקל. היום זה קונה לזוג הנחמד משכנתא של מיליון אז הוא לוקח מיליון, אם הריבית תעלה, זה יקנה לו משכנתא של 700 אלף, וזה מה שהוא ״יקח״, ומחיר הדירה גם יותאם ב 300 אלף למטה.
  • 9.
    עמוס 28/05/2022 11:36
    הגב לתגובה זו
    אני פנסיונר וחי פה אבל עם קצת מחשבה נכונה אמרתי לביתי ולבני אחי במיפגש לפהני כעשר שנים שעדיף לבנות עתיד במקום נורמלי ולא פה כי כולכם חילוניים ולא שבויים בשטיפת המוח שעושים לכם בתיקשורת ובאמת כולם עם מישפחותיהם היגרו למדינות המערב וחיים שם יפה ובהרמוניה עם האזרחים ששם עברו עשר השנים והממשלה הן הקודמת והן העכשוית הסניקו את מחירי המגורים פה לשמים כדי לשעבד את החיים פה בהלוואות לכל ימי חייהם וחיי בניהם ופה לפחות היתנחמתי שלא טעיתי בעיצה שנתתי להם בזמנו כי לי זה לא מעניין לגמור את שארית חיי בבוץ הזה
  • 8.
    בן 28/05/2022 09:57
    הגב לתגובה זו
    מתאבדים שיעים. מה קורה לכם? אל תקחו משכנתאות מטורפות כי לא תוכלו להחזיר. לא חייבים לקנות דירה.
  • 7.
    יצחק לוי 27/05/2022 00:06
    הגב לתגובה זו
    פשות מאוד לימכור את הבית ולברוח לחול לאחזיר את הכסף לבנק פשות ולהרגיש חופשי
  • 6.
    אזרח 26/05/2022 21:25
    הגב לתגובה זו
    מה עם האפשרות הפשוטה למכור את הבית ולמחוק את המשכנתא? כנראה כתב הטור רק חושב על הרצת מחיר נדלן
  • לאוניד 30/05/2022 20:15
    הגב לתגובה זו
    נחש מה יקרה ברגע שהרבה אנשים יתקשו לעמוד בחובות של תשלומי המשכנתא וירצו כמו שכתבת למכור את הבית ולמחוק את המשכנתא. המממ.... מעניין מה יקרה אז.
  • 5.
    לסגור את בנק ישראל שגורם לבועת הנדל"ן ההזויה ומשרת אך ורק את הבנקים והקבלנים מגדיל את הקפי ההלוואות ובכך גורם ליוקר המחירים.בנק ישראל לא משרת את העם. (ל"ת)
    ישראלי 26/05/2022 15:48
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    רועי 26/05/2022 15:18
    הגב לתגובה זו
    https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/805073אסור לבנקים להפסיק את המנגינה למרות שהם יודעים שהם זורקים את הזוגות הצעירים לתהום כי הם יודעים שברגע שהמנגינה תיפסק כל מיגדל הקלפים שבנוי באוויר יקרוס...רק חבל שבדרך זו הם לא מונעים אסון הם יוצרים אסון גדול יותר בעתיד לצערי
  • 3.
    אזרח 26/05/2022 13:40
    הגב לתגובה זו
    אחד זה שהנכסים עולים. אנשים משלמים יותר על המשכנתא אבל גם הנכס שלהם שווה משמעותית יותר ובקצב עליה גבוה מעליית המשכנתא. ודבר שני לחזור לשכירות המשמעות היא פשוט לשלם את האינפלציה באמצעות מחירי השכירות ולא דרך המשכנתא...
  • 2.
    דר' דום 26/05/2022 13:00
    הגב לתגובה זו
    זו בועת ביקושים ולא מחסור בהיצע, שהרי אף אחד לא גר ברחוב אז לא חסרות דירות. אם היו מחזיקים ריבית ריאלית חיובית כל השנים, ו/או מעלים מס רכישה למשקיעים ל25% כדי שישקיעו באפיקים אחרים, אז לא היינו מגיעים לאסון שאנחנו הולכים להיכנס אליו עכשיו. דור שלם הולך להימחק.
  • סווירי 28/05/2022 11:40
    הגב לתגובה זו
    אל תהיה תמים האוצר והממשלה לא יכניסו לעצמם גול עצמי כי תקבולים כאלה מהענף לא יקבלו מאף ענף אחר בטח לא פה באיזור הדפוק הזה אז הם רק יאמירו את המחירים ושכל האזרחים ילכו לכל הרוחות
  • מצד שני גם אין דירות ריקות, אז זה לא אומר כלום (ל"ת)
    אנונימי 27/05/2022 18:37
    הגב לתגובה זו
  • כמות לא מבוטלת של דירות ריקות בתל אביב ונתניה ליד הים (ל"ת)
    אני 29/05/2022 20:46
  • דודו 29/05/2022 11:38
    הקבלנים בכוונה זדונית תחילה יושבים על מיצבור של דירות שפשוט לא משווקים ולא מוכרים אך ורק מאינטרס מובהק אחד ליצור ביקוש פקטיבי לדירות. צריך פשוט לפתןח את העינים ולראות.
  • גיא 26/05/2022 18:06
    הגב לתגובה זו
    אנשים לא גרים ברחוב אבל המון אנשים גרים אצל ההורים, כולל משפחות עם ילדים. מדובר בבעיה גם של היצע וגם של ביקוש וזו בדיוק הבעיה.
  • תפסיקו לקנות והמחירים יקרסו חכו , אינפלציה וריבית עולה (ל"ת)
    דנה 26/05/2022 15:14
    הגב לתגובה זו
  • אני 29/05/2022 20:45
    כספי מיסים מרפדים ידיים פרטיות. תתפלא זה לא אקזיט ולא הייטק, זה כספים ציבוריים שמרפדים כיסים שמנמנים שקונים עוד ועוד דירות.
  • 1.
    בודק בפרטים 26/05/2022 12:53
    הגב לתגובה זו
    ההסבר מאוד פשוט : היותר חזקים ועשירים ממשיכים לקנות ופחות מתייחסים למחיר. היותר חלשים (ואולי גם ה"בינוניים") מתחילים להידחק החוצה.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

להמשך הכתבה לחץ כאן
רמת גן
צילום: בלי קרדיט

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל

בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 

מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.