הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות

הנה האשמים האמיתיים בקרוסלת הנדל"ן - ולא, אלה לא הפולטיקאים

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קהילות עירוניות בתהליך רכישה מיזמים, על התנהלות הציבור אל מול הצהרות הפוליטיקאים הנכנסים בכלל ומה כחלון בפרט
אסף אנגל | (20)
נושאים בכתבה משה כחלון

אני קורא ושומע בימים האחרונים איך כולם מלמדים את שר האוצר הנכנס כיצד עליו לנהוג, "מה מחכה לו" שהוא עוד לא מודע וכיוצא בזה, כאילו היה טירון פוליטי שזה עתה הצטרף לראשונה בחייו לכנסת ישראל ולממשלה. מבלי לבדוק יותר מדי, אני מניח שגם אני חטאתי בטרמינולוגיה זו בסיטואציות שונות. ככל שמעמיקים בפרטי ההסכם הקואלציוני שנחתם בין הליכוד למפלגת כולנו, אפשר לראות שר אוצר שיודע בדיוק מה מחכה לו ומה בדיוק הוא רוצה להשיג במהלך כהונתו.

אז מה לי ולטור שאינו ביקורתי? זהו, שלא בדיוק, הדבר העיקרי שאני חושש שמתפספס הוא תפישת אנשי המקצוע והציבור הכללי את כחלון. כולם מנתחים אותו תחת הכותרת "כחלוניזם" ואווירת דריסת הטייקונים הגדולים במשק. דרך משקפיים אלו ובניסיון לציירו כחד ממדי, כאילו אותו 'כחלוניזם' שנטמע כמושג, הוא הכלי היחידי שהוא מכיר, ובסך הכל בא לנסות ולשכפל אותה גם בתחומים אחרים, כמו גם במקרה שלנו, ענף הדיור.

שמעתי את משה כחלון מצהיר כי הוא בא לשנות אבל לא שמעתי אותו טוען, לפחות לאחר הבחירות האחרונות, כי הוא רוצה לשנות "כמו בסלולר". הוא בהחלט מבין כי סביבת מחירי הדיור רגישה עשרות מונים מניפוץ מחירי הסלולר. היא תלויה בגורמים רבים ומשפיעה על רבים אחרים, מלבד המחירים הישירים.

בדיוק מהמקום הזה אני מנסה לקרוא את נספח ההסכם הקואליציוני לטיפול במצוקת מחירי הדיור ולהקשיב קשב רב לדבריו. באופן אירוני כמעט, אחרי שנים ארוכות, לא מדובר בשר אוצר שעולה על שרפרף וצעק לכל עבר כי הוא עתיד להוריד את מחירי הדיור ב-18%, 25% או כל מספר אחר שמתחשק לשר כזה או אחר לזרוק לאוויר. הקולות הנשמעים ממנו וממקורביו הם קולות של בחינה שפויה של כל המרכיבים המשפיעים על מחירי הדיור, ובדרך זו התנהל בעת המשא ומתן הקואליציוני כאשר דרש לאגד תחתיו כמה שיותר מהגורמים המשפיעים האלו.

אין לי ספק שהוא מודע לאותם עשרות אלפים שרכשו דירות בשנים האחרונות במחירים גבוהים, ואם ינסה לרסק את המחירים, יפגע בהם מיידית, בעודם, לצורך הדוגמא, משלמים משכנתא של 1.5 מיליון על נכס ששוויו ירד לפתע ב-20%. אין לי ספק שהוא מודע כי כל מהלך שינסה לגרום להורדה חדה מדי במחירי הדיור יקים עליו את חומתו הבצורה והאיתנה של בנק ישראל והמפקח על הבנקים בהיותם אבירי השמירה על המערכת הבנקאית התלויה במחירי הנכסים שנמכרו באמצעות משכנתאות.

אז איפה הבעיה? הבעיה היא בנו - האזרחים - ששמעו שכחלון מתעתד להעלות את מס הרכישה לדירה שנייה מ-5% ל-15%-25%, ואצו רצו השבוע לקנות דירות שניה ושלישית כדי לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים של מיסוי. 

הבעיה היא בנו - הזוגות הצעירים - ששוב מפתחים תקוות, כפי שהיה לפני במהלך סאגת חוק מע"מ 0%, לכך שהנה, יבוא הכחלוניזם ויאפשר לנו לקנות דירה, יעצרו את תכניתם לרכוש דירה לשנה או שנתיים ויגלו לבסוף כי התייקרות אפשרית במהלך ההמתנה תהיה שקולה להנחה שהם אמורים לקבל. פלוס שנתיים שכירות שהמתינו והתגוררו אצל ההורים.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

ההאשמה היא ביזמים, שבעצמם נכנסו למגננה כבר לפני יותר משבועיים ומאיימים בקטסטרופות מאקרו כלכליות. וכשהם עושים את זה כך, הם נותנים לרוכשים שצופים בהם סיבה מצוינת לחשוד שיש דברים בגו. אני מניח שמה שנראה בתקופה הקרובה יהיה נסיון של משה כחלון להתחיל בפעולות לעצירת עליות המחירים שעדיין נמשכות, ובמקביל שוק נדל"ן על כל צדדיו שמפרש זאת כאילו מחר בבוקר מחירי הדיור עומדים להתרסק ע"י הכחלוניזם. לא מעט מהמקומות שהשוק ילך אליהם תלויים, כמו בשוק המניות, בפסיכולוגיה של הקונים והמוכרים.

אם נעצור לרגע ונבחן את הדברים בצורה ראציונלית, אני מרשה לעצמי להעריך שמחירי הדיור יפסיקו לעלות ואולי אף נראה ירידה קלה במחירי הדירות. יחד עם זאת, לא נראה ירידת מחירים דראסטית, מערכת בנקאית מתרסקת על מזבח מחירי הדיור או אנשים פרטיים משלמים משכנתאות מופקעות על נכסים ששווים צנח. אפשר לחזור לשגרה. שגרה נוחה יותר, אבל שגרה.

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 17.
    סיוון 12/05/2015 10:57
    הגב לתגובה זו
    בתחום הכלכלי יוצאים בתכניות חדשות, הדברים לא כל כך פשוטים. ענף הבניין מגלגל מעל 100 מיליארד שקל בשנה, אבל הקבלנים והיזמים ברווח קטן מכל זה כך היה מדווח ב t,v ובעיתונות הכלכלית.כל ניסיון להוריד מחירים בצורה דרסטית רק יביא נזק, וכל זה בחשבון אחרון לרעתנו - האזרחים
  • 16.
    שמוליק בן הרוש 11/05/2015 13:06
    הגב לתגובה זו
    בנתיים שולפים ציפורניים כשרואים את התקציב ושאל תגידו שזה לא קטע פוליטי!!! שר האוצר יקירנו מחכה בצד לראות מה ישאר לו
  • 15.
    האם עליה של 90% זה בסדר וירידה של 50% לא ,למה לא??? (ל"ת)
    כלכלן בכיר 10/05/2015 14:50
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    אני רק שאלה 10/05/2015 12:39
    הגב לתגובה זו
    אני חושב שהם ירדו יותר, נגיד 30%, אבל יאללה, נזרום איתך. אם הדירה שקנה הזוג שלנו עם המשכנתא שווה 20% פחות למה זה צריך להפריע למישהו? הזוג ימשיך לעבוד ולשלם את המשכנתא שלקח (ויש לו יכולת כי הבנק בדק אותם היטב) וגם אם יאלץ למכור את הדירה (נגיד שיתגרשו, זה קורה לשליש מהאנשים) אז נמחק להם חלק מהונם העצמי. לא נעים אבל לא שונה בעצם ממי שקנה אוטו יקר ב 200 אלף שקל לפני עשור והיום שווה עשירית. מי שרוצה לצמצם את הנזק העתידי שפשוט לא יסכם לשלם על הדירה את מה שמבקשים (יד 1 או 2, לא משנה), וידרוש מהמוכר הורדה במחיר של כמה מאות אלפי שקלים. תשובה למשל מכר לפני כמה חודשים בפרוייקט חדש וגדול במזרח ת"א ליד הפארק דירות 3 חדרים ב 1.2 מיליון והדירות נמכרו היטב, ועכשיו מבקש 1.5 והמכירות תקועות. למה ביקש עוד 20%? ככה. אין סיבה. אם אנשים יתעקשו לשלם 1.2 על הדירה בת"א אז הוא ימכור במחיר הזה, ולא סתם ירוויח עוד 300 אלף שקל, בלי שקרה בעצם שום שינוי. לא יקרה שום דבר אם דירות בישראל יעלו 300 אלף שקל פחות ממה שמבקשים עליהן כיום. רק לקונים יהיה קל יותר.
  • 13.
    א. 10/05/2015 06:41
    הגב לתגובה זו
    אחד הקבלנים החזקים במשק והוא גם יזם וגם דואג לנו הזוגות הצעירים חסרי הדיור: "צריך רפורמה שלא רק תוזיל את המחיר אלא תטפל בזוגות הצעירים, בפתרון דירות להשכרה, צריך שיהיה אופק – אסור לרסק את המחירים, צריך לרסן אותם. " אהבתי את הציטוט הזה.
  • 12.
    נעמי ישי 09/05/2015 21:18
    הגב לתגובה זו
    מה יקרה אם שר האוצר יצליח והמחירים באמת ירדו?יכול להיות שתהיה מהומה ואיבוד עשתונות. בעצם קשה לחזות אתכל התגובות ואת כל המהלכים בשוק הנדל"ן. אין כלכלן מומחה שיכול לתת את כל התחזית.כל השערות פתוחות ואפשריות...
  • 11.
    מתאים יותר לכותרת במקום קרוסלת הנדל"ן - נדנדת הנדל"ן (ל"ת)
    רוני 09/05/2015 18:06
    הגב לתגובה זו
  • אולי זיג - זג הנדלן? (ל"ת)
    שילה 10/05/2015 06:34
    הגב לתגובה זו
  • אולי זיג זג (ל"ת)
    איציק 11/05/2015 09:23
  • 10.
    שבתאי 09/05/2015 15:16
    הגב לתגובה זו
    לא בטוח כלל וכלל שהתוכנית של שר האוצר הנכנס משה כחלון להורדת מחירי הדיור במרכז ובאיזורי הביקוש אכן תצליח. וגם אם תצליח יצוצו בעיות חדשות של נפילת מחירים ואולי אפילו מיתון. כך שהשמחה לא במקומה.
  • 9.
    נועה 09/05/2015 09:08
    הגב לתגובה זו
    שר האוצר החדש משה כחלון רק הגיע לתפקידו וכבר אנחנו שומעים על כל יום תוכניותיו להוזלת מחירי הדירות – החל מהטלת מס רכישה של עד 25% על דירות להשקעה ועד יישום תכנית מחיר מטרה על כלל מכרזי הנדל"ן . נראה מה הולך להתגשם - ואם הכל לטובתנו
  • 8.
    חנניה שילוח 08/05/2015 09:51
    הגב לתגובה זו
    שלא זורק את האחריות על הממשלה. האחריות לתיקון גם בידיים שלנו
  • ליאת 08/05/2015 14:15
    הגב לתגובה זו
    מה אנחנו יכולים לעשות בעיקר בהתארגנות משותפת וגם בעזרה הדדית פעם היה דבר כזה (אצל סבתא)
  • 7.
    כחלון לא חשוב 07/05/2015 08:44
    הגב לתגובה זו
    כבר 3.5 שנים שהריבית הולכת ויורדת בישראל, והנה הגענו לתחתית. כל הורדת ריבית דוחפת עוד משקיעים לשוק, ובמקביל מסייעת לצעירים לעמוד במשכנתאות יותר ויותר גדולות. ההון העצמי הדרוש גם עלה? החסכונות של ההורים והילדים נמצאים בקופות גמל, השתלמות ופנסיה, ולכן מושקעות במניות ואגרות חוב. ערכן של אלו זינק בשנים האחרונות כך שלציבור יש הרבה יותר חסכונות ולכן עדיין הוא מצליח לרכוש דירות. אבל כל זה נגמר, כי המנוע שהיה מאחורי הקלעים, מנוע הריבית, הגיע למיצוי. המחירים יתייצבו, ואז הפסיכולוגיה תשתנה. אם אין צפי יותר להמשך העליות, למה לקנות להשקעה? בשביל לשלם 2% ריבית משכנתא ולהרוויח 3% משכר דירה? זה עלוב. ומה עם הצעירים? עד היום הם העדיפו לקנות ביוקר כי היו משוכנעים שמחר יהיה יותר יקר. אבל אם המחיר לא "בורח", אז מה הלחץ? מה שאני מתאר פה זו ירידה בביקושים. וכשהיא תתרחש נראה גם ירידות מחירים קלות. אבל היום כל כך זול לשבת על הגדר ולשלם 3% שכר דירה, שאפילו ירידות מחירים קלות של 4% בשנה מצדיקות כלכלית הימנעות מקניה. וכשאנשים יקלטו שפראייר מי שקונה, הם לא ירכשו יותר ותהיה מפולת מחירים.
  • 6.
    ruth 06/05/2015 22:55
    הגב לתגובה זו
    קראתי שבמסגרת הסכם בין הליכוד לכולנו, התחייבו הצדדים להעלות את מס הרכישה על דירות להשקעה מ-5%-10% ל-20%-25%. עוד הוסכם שהחברות המשכנות של משרד הבינוי יבנו כל שנה 700 דירות ציבוריות חדשות ועל שיווק
  • 5.
    יואל 06/05/2015 22:34
    הגב לתגובה זו
    להכנס למשרד שר האוצר ואני רואה שהבעיה היא בנו -כששמענו שכחלון מתכוון להעלות את המס לדירה שניה מיד מהרנו לקנותו דירה שניה ואפילו שלישית כדי לחסוך עשרות ומאות אלפי שקל.
  • 4.
    ליאת 06/05/2015 21:21
    הגב לתגובה זו
    הבעיה היא בנו - הזוגות הצעירים - ששוב מפתחים תקוות, כפי שהיה לפני, במהלך סאגת חוק מע"מ 0%, לכך שהנה, יבוא הכחלוניזם ויאפשר לנו לקנות דירה,
  • 3.
    ק 06/05/2015 18:41
    הגב לתגובה זו
    כלום לא טוב לכם , הרי ברור שאף פעם לא רציתם לראות את המחירים יורדים- רק שעכשיו אין לכם ברירה.
  • 2.
    יונית 06/05/2015 15:57
    הגב לתגובה זו
    אפשר לראות שר אוצר שיודע בדיוק מה מחכה לו ומה בדיוק הוא רוצה להשיג במהלך כהונתו. הבעיה שעד שיכנס ויקבל o.k להמשך עבודתו כשר האוצר לא ישאר לו תקציב להמשך רעיונותיו ומשאלותיו - משאלותינו...
  • 1.
    יואל 06/05/2015 15:51
    הגב לתגובה זו
    וערב כחלון בפנים כחלון בחוץ הוא יביא לנו את הבשורה והנחלה - והוא בא כנציג הפוליטיקאים
מגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexelsמגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexels

הטכנולוגיה הסודית שמאחורי כל המראה ונחיתה

מערכות מכ"ם, לוויינים ורכיבים מבוססי בינה מלאכותית הם בין האמצעים הנסתרים שפועלים ללא לאות כדי שהטיסה תעבור חלק ונגיע בשלום ליעדנו



עופר הבר |
נושאים בכתבה טיסה לוויינים

אני נרגש לקראת הטיסה למשחק הכדורגל באצטדיון סאן סירו שבמילאנו באיטליה. אני מתיישב בכיסא המטוס, מהדק חגורה, ולמעט אי אילו טלטולים קלים, כמעט ואינני חושב על המורכבות העצומה המאפשרת למאות טונות של מתכת לדאות באוויר ולהמריא ולנחות בבטחה אלפי פעמים ביום.

בעידן שבו טיסה היא עניין שבשגרה עבור מיליוני אנשים מדי יום, אנו נוטים להתייחס למטוסים כאל כלי תחבורה מובנים מאליהם. אלא שמאחורי כל המראה ונחיתה מוצלחת עומד עולם שלם של טכנולוגיה מתקדמת, מערכות מתוחכמות וצוותים מיומנים שהציבור הרחב כמעט ואינו מודע אליהם. זהו סיפורם של העיניים הבלתי נראות, האוזניים הנסתרות והמוחות האלקטרוניים שדואגים שנגיע ליעדנו בשלום.

המוח שעל הקרקע: פיקוח טיסה ובקרת תנועה אווירית

הכוח המניע הראשון שאינו נראה לנוסע הממוצע הוא מערכת בקרת התנועה האווירית ATC - Air Traffic Control. לפני שהמטוס בכלל מתחיל לנוע על המסלול, הוא כבר נמצא בפיקוח הדוק. פקחי הטיסה הם שומרי הסף של השמיים, האחראים על תזמון, ניווט והפרדה בין כלי טיס באוויר ועל הקרקע. הם יושבים במגדלי הפיקוח או במרכזי הבקרה האזוריים, מוקפים במסכי מכ"ם המציגים את תמונת המצב האווירית בזמן אמת. כל נקודה על המסך מייצגת מטוס, וכל תנועה מחושבת מראש כדי למנוע התנגשויות ולייעל את זרימת התנועה.

תארו לעצמכם עשרות מטוסים הממתינים להמראה או לנחיתה בשדה תעופה בינלאומי עמוס. פקחי הטיסה מתאמים את ההמראות והנחיתות תוך הקפדה על מרווחי בטיחות, ומשדרים הנחיות ברורות לטייסים לגבי מהירות, גובה, כיוון ומסלול. טכנולוגיית מכ"ם דו-שימושית, הכוללת מכ"ם ראשי ומכ"ם משני, מאפשרת לפקחים לא רק לזהות את מיקום המטוס אלא גם לקבל נתונים חיוניים כמו גובה, מהירות ומספר טיסה - מידע המשודר באופן אקטיבי מתוך המטוס. מערכות אלו הן העיניים של הפקח, והן אבן יסוד בבטיחות הטיסה כדי שנוכל להגיע בשלום ליעדנו.

הניווט הבלתי נראה: מגדלורים אלקטרוניים ולוויינים

בעבר, טייסים הסתמכו על מגדלורים קרקעיים וניווט אסטרונומי. כיום, הניווט מתבצע באמצעות שילוב מתוחכם של טכנולוגיות קרקעיות ולווייניות. תחנות אלה הן סוג של "מגדלורים אלקטרוניים" המשדרים אותות רדיו מהקרקע, ומאפשרים למטוסים לקבוע את כיוונם ומרחקם מנקודה ספציפית. הכוכב הראשי של הניווט המודרני הוא כמובן ה-GPS) Global Positioning System) ומערכות ניווט לווייניות מקבילות כמו GLONASS הרוסית ו-Galileo האירופאית. מערכות אלו מספקות נתוני מיקום מדויקים ברמה חסרת תקדים, ומאפשרות לטייסים לנווט במסלולים מוגדרים בדיוק רב, גם במזג אוויר קשה. מטוסים חדישים אף מצוידים במערכות מתקדמות יותר כמו מערכות ניווט המסתמכות על תחנות קרקעיות על פני יבשת שלמה בשילוב קבלת אותות מלוויינים המשפרות את דיוק ה-GPS לרמה של סנטימטרים בודדים. מערכות אלה קריטיות במיוחד בגישה מדויקת לנחיתה.


להמשך הכתבה לחץ כאן
תבלינים. צילום: Marta Branco, Pexelsתבלינים. צילום: Marta Branco, Pexels
בלוגסטריט

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?

יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה 

זיו סגל |
נושאים בכתבה מתכות נדירות ליתיום

לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.

בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500  מאז סוף חודש אפריל. 


מדד S&P תוך יומי
מדד S&P תוך יומי


דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך. 

בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200. 

אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?

התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT  לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר. 


להמשך הכתבה לחץ כאן