הגדולה ביותר: דלק נדל"ן ואהובי רוכשים נכסים ב-12 מיליארד ש'

שיא חדש בעסקאות נדל"ן של עיסקה בודדת מבית היוצר של משקיעים ישראלים ברחבי העולם. קבוצת דלק נדל"ן (דלק נדלן ), הנמצאת בשליטת דלק של יצחק תשובה ומנוהלת בידי איליק רוז'נסקי, חוברת שוב לקבוצת בלנהיים של יגאל אהובי ויחד הן יובילו את עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר שבוצעה עד היום על ידי משקיעים ישראלים בחו"ל.

לאחר שהובילו יחד את עסקת הענק לרכישת מלונות מריוט בבריטניה בכ-8.6 מיליארד שקל, רכישת רשת של 16 מלונות הילטון בבריטניה בכ-3.5 מיליארד שקל ורכישת חברת החניונים N.C.P בבריטניה תמורת כ-5 מיליארד שקל, חברו שוב דלק נדל"ן, באמצעות חברות הבת דלק בלרון בינלאומי ו-DGRE, וקבוצת יגאל אהובי לרכישת פורטפוליו נכסים מחברת ילמולי הולדינגס השוויצרית (Holdings AG Jelmoli).

היקפה הכולל של העסקה, שהינה מהעסקאות הגדולות שבוצעו באירופה בשנים האחרונות, מסתכם בכ-12.2 מיליארד שקל (כ-3.4 מיליארד פרנק שוויצרי). דלק נדל"ן ויגאל אהובי יהיו שותפים בעסקה ב-50% כל אחד, כאשר חלקה של DGRE בעיסקה יעמוד על 33.33%, וחלקה של דלק בלרון בינלאומי על 16.67%. יצוין, כי הרוכשים יבחנו כניסתם של שותפים נוספים אל העיסקה. במסגרת ההתמודדות על העיסקה, גברו דלק ואהובי על גורמים מובילים בשוק הנדל"ן במערב אירופה, ובעצם חתימת העיסקה הם מחזקים את מעמדם של דלק נדל"ן ושל קבוצת אהובי כגורמים מובילים בשוק הנדל"ן המניב באירופה. ילמולי היא אחת מחברות הנדל"ן והקמעונאות המובילות בשוויץ. החברה נסחרת בבורסת שוויץ לפי שווי שמתקרב ל-10.4 מיליארד שקל (כ- 2.9 מיליארד פרנק שוויצרי). תיק הנכסים הנרכש מהווה את עיקר תיק הנדל"ן של ילמולי, אותו היא מוכרת כחלק מיישום אסטרטגיה עסקית חדשה. החברה מוכרת, בין היתר, היות שהיא החברה הוותיקה בשוויץ בתחום של הקמת בתי כלבו, והיתה הראשונה שפתחה חנות כלבו בציריך, כבר בשנת 1833.

לקבוצת ילמולי הון עצמי של כ-5 מיליארד שקל (כ-1.4 מיליארד פרנק שוויצרי). היקף ההכנסות שלה בשנת 2006 עמד על כ-4.3 מיליארד שקל (כ-1.2 מיליארד פרנק שוויצרי).

תיק הנכסים הנרכש כולל 88 נכסים מניבים ברחבי שוויץ וכן שני פרויקטים המיועדים לפיתוח. בין היתר, כולל פורטפוליו הנכסים נכסי עילית כמו חנות הכלבו המובילה של ילמולי בציריך וה-Grand Passage בג'נבה וכן נכסים באזורים איכותיים כמו לוזאן, ברן, סיינט גלן וערים מרכזיות נוספות בשווייץ. הנכסים המניבים כוללים שטחי השכרה של כ-530 אלף מ"ר, ועם השלמת הפיתוח של שני הנכסים הנוספים צפויים להניב דמי שכירות שנתיים נטו של כ- 659 מיליון שקל (כ-183 מיליון פרנק שוויצרי). הסכמי השכירות של הנכסים כוללים מנגנון אוטומטי של העלאת דמי השכירות בכל שנה. עפ"י הערכת החברה שכ"ד הממוצע ל-1 מ"ר נמוך המשמעותית ממחיר השוק. משך החיים הממוצע של חוזי השכירות הוא לכ- 13.5 שנה, כאשר במספר נכסים נבחרים החוזים הינם לתקופה של כ- 25 שנה.

תמהיל הפורטפוליו מורכב מכ-20% בנייני משרדים, ואילו יתרתו (כ-80%) מורכבת ממבני מסחר ומרכזי קניות. פרוייקטי הפיתוח הנרכשים בעסקה הם מרכז מסחרי גדול בסיינט גלן, הבנוי בשטח של כ-40,000 מ"ר, ועתיד להיפתח באפריל 2008, ומרכז קניות בסמוך לג'נבה, הנבנה בשטח של כ-11,000 מ"ר ועתיד להיפתח באוקטובר 2008.

לצורך העיסקה, בנק ההשקעות מריל לינץ' נתן התחייבות להעמדת הלוואת "נון ריקורס" בסך של כ-85% משווי העסקה ובסכום כולל של כ-10.2 מיליארד שקל (כ-2.85 מיליארד פרנק שוויצרי) בריבית קבועה לטווח ארוך.

איליק רוז'נסקי, מנכ"ל דלק נדל"ן, אמר היום: "העסקה הנוכחית מוכיחה שוב את יכולתם של דלק נדל"ן ויגאל אהובי להגיע לעסקאות בסדר גודל בינלאומי, תוך שמירה על יישום האסטרטגיה להשקעה בנכסים איכותיים, המושכרים לשוכרים איכותיים בשכירויות לטווח ארוך. אין ספק, כי העסקה מהווה עליית מדרגה נוספת בהתפתחות החברה וביישום יכולותיה והאסטרטגיה שלה, ולהשקפתנו היא מבטאת הוכחה לאמון שוק הנדל"ן ושוק ההון הבינלאומי בדלק נדל"ן ובאהובי. DGRE מגדילה בעיסקה זו משמעותית את שווי נכסיה ובכוונתה להמשיך ולצמוח במדינות בהן פועלת ולהניב למשקיעים תשואות גבוהות, כדוגמת התשואות הנגזרות מעסקה זו".

בעקבות העיסקה, יגדל שווי נכסיה של DGRE בכ-34% לרמה של כ-45 מיליארד שקל (כ-5.6 מיליארד ליש"ט). פורטפליו הנכסים של החברה לאחר העיסקה יחולק כך ש-45% ממנו ממוקם בבריטניה (בעיקר אחזקותיה בחברת החניונים NCP), כ-28% מהנכסים ממוקמים בשוויץ, כ-10% בקנדה, כ-10% בגרמניה וכ-7% בסקנדינביה.

מבין עסקאות הענק שהשלימה דלק נדל"ן עד כה ניתן למנות, פרט לרכישת מלונות הילטון ומריוט, גם את רכישת 75% מרשת של 29 תחנות דרך בבריטניה, "רודשף", בעסקה שהיקפה הכולל הסתכם בכ-3.7 מיליארד שקל. העסקה הנוכחית, המתבצעת באמצעות DGRE, וכאמור מגדילה משמעותית את היקף נכסיה של החברה.

כמו כן, דיווחה דלק נדל"ן לאחרונה, כי DGRE נמצאת בשלבים שונים של עסקאות בבריטניה , גרמניה, שוויץ , גרמניה ופינלנד, אשר חלקה של דלק נדל"ן בעסקאות אלה עמד על כ- 2.6 מיליארד שקל, בתשואה ממוצעת להון עצמי, על פי דיווחי החברה בלונדון, של כ- 13%. במסגרת העסקאות הנ"ל ( לא כולל את עסקת ילמולי ) תנצל DGRE כ- 470 מיליון שקל (55 מיליון ליש"ט) המהווים מחצית מכספי ההנפקה שהשלימה לאחרונה בלונדון.

לאחרונה דיווחה דלק נדל"ן כי חברת בת זרה של החברה חתמה על עסקה, בסיומה היא עשויה להחזיק בכ-37.5% ממניות חברת אמבסדור נדל"ן חו"ל, הפועלת בשוקי הנדל"ן בהונגריה ובסלובקיה, והמשתפת עימה פעולה במדינות אלה בשנים האחרונות.

במסגרת העיסקה, המותנית בהשלמתה הנפקת מניות ואיגרות חוב של אמבסדור נדל"ן חו"ל בבורסת תל-אביב ולתנאים נוספים, תעביר דלק נדל"ן את זכויותיה בפרוייקטים לידי אמבסדור נדל"ן חו"ל, ובתמורה יוקצו לה המניות הנ"ל בחברה.

קבוצת דלק נדל"ן פועלת בתחום הייזום בישראל, באמצעות חברת הבת דנקנר השקעות, ואילו בשווקים הבינלאומיים דרך חברת הבת, דלק בלרון בינלאומי, שבבעלותה המלאה ובאמצעות חברת DGRE, הנסחרת בלונדון. כמו כן, בבעלותה של דלק בלרון נמצאות גם החברות RoadChef, קרן מלונות אירופה ודלק D.R.D, המרכזת פעילות יזמית להקמת יחידות דיור בהונגריה ובברטיסליבה. דלק נדל"ן מחזיקה, ישירות ובאמצעות חברות כלולות, בנכסים מניבים בקנדה, בריטניה, גרמניה, שוודיה, פינלנד, שווייץ, הונגריה סלובקיה וישראל.