יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
לאחר פרסום הדוחות, שוחחנו עם שמואל סלבין - וניסינו להבין טוב יותר את תוצאות החברה. על הביקושים החדשים בבית מאני, על גיוס ההון שנעשה כדי לשפר את התוצאות התפעוליות ועל הציפיות להמשך
סלע נדל״ן סלע נדלן -1.4% ,קרן השקעות במקרקעין (REIT) המחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב - פתחה את עונת הדוחות לרבעון השלישי, והייתה הראשונה לעשות זאת נראה כי פתיחת עונת הדוחות מספקת בשורה חיובית לשוק: החברה מציגה צמיחה, יציבות והעלאת תחזיות משמעותית לשנת 2025. ה-NOI השנתי הצפוי עודכן כלפי מעלה לטווח של 355-356 מיליון שקל (לעומת 345–350 קודם לכן), וה-FFO ל- 252-253 מיליון שקל (לעומת 238-242), מה שמעיד על המשך גידול בהכנסות מדמי שכירות ועל שיפור בתפוסה ובתוצאות התפעוליות.
החברה רשמה רווח נקי רבעוני של 69 מיליון שקל, ובסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה זינוק של למעלה מ־68% לרמה של 212 מיליון שקל. סלע ביצעה בתקופה זו גם שערוך חיובי של נכסים בהיקף של 121 מיליון שקל, בעיקר בזכות עליית המדד, ביקושים יציבים ועלייה בשכר הדירה במרכזי המסחר. להרחבה בנושא ראו כאן - הראשונה לדווח: סלע נדל"ן מעלה תחזיות ל-2025.
הקרן מחזיקה כיום בנכסים מניבים בהיקף של כ-6 מיליארד שקל עם שיעור תפוסה של כ-94.8% (לא כולל בית מאני בתל אביב, שבו נרשמה התקדמות בהשכרה), ובמקביל השלימה גיוס הון של כ-160 מיליון שקל בהנפקת אקוויטי שנראית כאחת שמחזקת את המאזן ומאותת על נכונות לחזור לרכישות חדשות של החברה. למרות הריבית הגבוהה, התנודתיות בשוק והמלחמה שעדיין ברקע, סלע ממשיכה לשדר ביטחון.
יו״ר החברה שמואל סלבין מסביר כי האינפלציה המתמתנת והציפייה להורדת ריבית כבר מורגשות בשטח, ומספר על ביקושים חדשים לבית מאני ועל תוכניות להמשך צמיחה זהירה ומדויקת. לאחר פרסום הדוחות, שוחחנו עמו כדי להבין מה עומד מאחורי התוצאות המרשימות, כיצד השפיעה התקופה האחרונה על פעילות החברה, ומה הציפיות לשנה הקרובה ומעבר לכך.
אנחנו נמצאים בתקופה מורכבת בשוק הנדל״ן מניב ובכלל - איך אתה מסביר את העלייה בתחזיות?
״קודם כל, העלו מחירים בכל ההשכרות החדשות שעשינו שהיו עם חוזים חדשים. התחושה שלנו בחברה היא תחושה טובה לגבי השוק. תוסיף לכך שהתפוסה בנכסים שלנו עלתה ל-95% בקירוב. לכן שיפרנו את התחזית בשני המדדים העיקריים - NOI ו-FFO״
איך התקופה של אי הודאות השפיעה עליכם?
״חשוב לזכור - שהרבעון השלישי משקף את התקופה של אי הודאות שאתה מדבר עליה, בתוספת של מלחמה בעיצומה וגם ריבית גבוהה שעדיין קיימת במשק - התוצאות מרשימות בהחלט״
מה ההשפעה של הריבית הנוכחית על הענף - ואיך אתה רואה את זה קדימה?
״ההפתעה הגדולה שהאינפלציה ירדה לפי מה שלמ״ס פרסם - ונמצאת בטווח של בין 1-3% שהוא היעד של בנק ישראל. לאחר שבשווקים דיברו ועל כך שהאינפלציה לא תרד והיה ויכוח בין אנשי המקצוע אם יורידו את הריבית. אני חושב שההשפעה של האינפלציה שאנחנו רואים בהחלט תומכת בהורדת ריבית. כמובן שגם שהמדד יורד זה חיובי עבורנו. אם המדד יורד גם ההוצאות מימון יורדות כי הן צמודות באג״ח שלנו״. הסיכוי שתהיה הורדת ריבית גדלה באופן משמעותי ואני חושב שבשבועיים הקרובים השוק הבין את זה״
- אחרי ההייפ, המשקיעים באקסונז' מופסדים בעשרות אחוזים
- סיומה של המלחמה הוא גם סיום תור הזהב של חברות התעופה הישראליות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- כמה תקבלו בפיקדונות - והאם הם הופכים לאטרקטיביים יותר מקרנות...
מה קצב ההתקדמות בבית מאני – היה הרבה רעש סביב הרכישה שלו, האם הוא ״יספק את הסחורה״?
״לאחרונה חתמנו על עסקה של מעל ל-3 אלף מ״ר, ואנחנו עובדים על זה - לקראת סוף השנה אני מאמין שיהיו התפתחויות מעניינות״, ״חשוב לומר שמלפני כחודש כבר התחילו ביקושים חדשים, אנשים ראו כבר את סוף המלחמה והתחילו להתעניין. יש לנו מתעניינים מאוד חזקים - חברות מאוד חזקות. אנחנו מדברים על עסקאות במחירים יפים״.
במהלך הרבעון גייסתם כ-160 מיליון שקל באקוויטי, לראשונה מזה תקופה ארוכה. האם יהיו עוד גיוסים בדרך?
״עשינו הנפקת הון, שהייתה מאוד מוצלחת. שזה רק מראה את האמון הגדול של המשקיעים בחברה. בשלב הראשון צמצמנו את מבנה הוצאות המימון שלנו. ובעיקר מטרת הגיוס הייתה בשביל לרכוש נכסים חדשים עם תשואות יפות. בשלב הנוכחי עד שהנכסים ירכשו בהמשך צמצמנו את הוצאות המימון״.
מתחילת השנה ביצעתם שערוך חיובי של כ-121 מיליון שקל על הנדל״ן להשקעה -בנוסף אתם מחלקים דיבידנד של כ-134 מיליון שקל - איך אתם רואים את
זה קדימה?
״לא מדובר על שערוך גבוה מהרמה בשוק. זה פחות או יותר הסטנדרט הרגיל. לגבי הדיבידנד: אנחנו מחלקים דיבידנד רצוף כל רבעון משנת 2008. אם מסתכלים על ה-15 שנים האחרונות - חילקנו בממוצע דיבידנד של 7% לשנה, בכל שנה.
איפה תהיו בעוד 5 שנים מהיום?
״נמשיך להיות חברה יציבה, שמרנית מחלקת דיבידנד מהגבוהים בשוק והולכת וצומחת בקצב יציב ומתנהלת בצורה מדויקת ומקצועית״.
- 2.זו לפחות התחושה שלי 19/10/2025 21:12הגב לתגובה זוהוא תמיד מספר על עליות וביקושים וזה כשלעצמו כבר מהווה בעיה....
- 1.אנונימי 19/10/2025 20:43הגב לתגובה זו4 ימים של ירידות יובילו לעליות מחר בבורסה
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
