הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
התחדשות עירונית יהוד מונוסון
צילום: אלכס לובימוב
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות ביהוד - כמה עולה מ"ר ומה המגמה?

פרויקט "הגנים התלויים" עומד בלבה של יהוד, אבל המחירים בו לא עלו משמעותית והקיפאון בשוק גורם למיעוט עסקאות. המחירים בפרויקט 23-26 אלף שקל למטר, מתחת לממוצע בעיר (25-27 אלף שקל) - אבל יש עוד כמה דברים שאתם צריכים לדעת כשאתם בוחנים את העסקאות בפרויקט 
איציק יצחקי | (7)
נושאים בכתבה יהוד יהוד מונוסון מחירי הדירות מחירי השכירויות תשואה

ברחוב זאב וינהויז ביהוד, פרויקט שתושבי המקום מכנים "הגנים התלויים", נמכרה לפני כחודשיים דירה בגודל 123 מ"ר, 5 חדרים בקומה 1, במחיר של 2.92 מיליון שקל. המחיר הזה משקף כ-23,700 שקל למטר. המחיר הממוצע ביהוד בחודשים האחרונים מעט גבוה יותר - האם העובדה שדירה חדשה יחסית (2019) במגדל חדש נמכרת במחיר נמוך מהממוצע משקפת קיפאון במחירים?

הפרויקט של "הגנים התלויים" נמצא בשלב ד' שלו - יש שם 15 מגדלים ולכן תמצאו מכירת דירות ברחובות שונים של הפרויקט, משום שהמגדלים מתפרשים על פני מספר רחובות באזור. בכל זאת, 700 דירות.

לקחנו כמה עסקאות שבוצעו בפרויקט הזה בשנים האחרונות, כולן דירות חדשות יחסית, כדי לראות דרך העיניים של פרויקט אחד - מה קרה למחירים ברחוב ובפרויקט בכלל ולהבין מה עובר על יהוד.

העסקה הזאת היא ברחוב זאב וינהויז 2. העסקה שלפניה באותו בניין בדיוק הייתה יום קודם, המחיר - 3.2 מיליון שקל. האם מדובר בירידה חדה במחיר? ביום אחד המחירים לא יורדים ככה, זה כנראה בשל הדירה עצמה.

לקחנו את כלל העסקאות בבניין בשנה האחרונה. המחיר הממוצע עומד על כ-21-22 אלף שקל למטר. העסקאות מבטאות סוג של קיפאון במחירים וכשמנתחים את זה לעומק מקבלים שב-2022 עוד נרשמה עלייה קלה ומתחילת השנה ירידה קלה. 

עכשיו כמה מילים חשובות, שלא רואים תמיד במספרים: מכר שלי החליט למכור לאחרונה את דירתו בנתניה. הוא הגיע למשרד המתווך, שם נחתמה העסקה, ויחד הם פתחו בקבוק שמפניה. המתווך סיפר לו כי בתקופה של קיפאון, המחיר שבו נמכרה הדירה שלו מצוין. הוא מכר דירה בקומה השלישית ב-180 אלף שקל יותר מאשר אותה דירה בדיוק, ללא מפרט שונה, בקומה הראשונה. מה שאותו מתווך לא סיפר, הוא מדוע המחיר בקומה הראשונה היה נמוך כל כך, בזמן שבאזור הזה המחיר הממוצע לקומה עולה כ-30 אלף שקל. כלומר, הוא מרגיש שהלקוח שלו "הרוויח" בעסקה 120 אלף שקל.

מה שהוא לא זכר לספר, הוא שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במהירות בשל "סיוט" שעברו הדיירים. מתחת לדירה הייתה דירת גן, השכנים למטה נהגו להדליק את המנגל כמה פעמים בשבוע, לארח חברים. השכן בקומה הראשונה הבין "עם מי יש לו עסק", ופשוט שתק: הוא נמנע מלפתוח את חלון המרפסת ואת חלונות החדרים, שמע רעשים במהלך הלילה וריח של נרגילה הפריע למנוחת בני משפחתו. השכן בקומה השלישית, קנה דירה בצד השני, עם נוף ירוק ומתחת לדירה שלו היה שטח "לא מנוצל" של דירת גן אחרת, מעין שביל ארוך. הוא לא מכיר את השכנים מתחתיו והמקסימום שיוכלו לעשות זה למקם שם מחסן קטן. האם הוא הרוויח? לא בטוח.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מה אנחנו רוצים לומר? שאם אתם נכנסים לאתר רשות המסים כדי לבחון עסקאות, היזהרו לכם כשאתם מדברים על עסקאות בקומות הנמוכות. לפעמים יש סיבה לכך שדירה נמכרת ב"זול" - זה גם יכול לקרות עקב גירושין או אפילו העברת הדירה לקרוב (אל תדאגו, העסקה "תקפוץ" לרשות המסים, היא תמסה את אותו אדם שעשה "קומבינה" לפי שווי השוק ולא לפי מחיר המכירה בפועל). אנחנו ממש לא אומרים שזה המקרה, נהפוך הוא. השכונה היא שכונה טובה והפרויקט מקבל ציון לשבח מהדיירים שם - ועדיין, בדקנו - ואכן מדובר בדירת גן. לעולם, אבל לעולם - אל תקנו דירה בקומה הראשונה מעל דירת גן. אם השכנים שלכם נחמדים, מחר הם יעברו דירה - ואז מה?

כעת, בואו נראה את העסקאות האחרונות בבניין:

רשות המסים

כפי שאפשר לראות, מחירי הנדל"ן בפרויקט לא עולים בשנה האחרונה, למעשה הם תקועים במשך שנתיים-שלוש. שימו לב שחלק מהעסקאות כאן משקפות מחיר של 0.5 מהדירה, כלומר ייתכן ומדובר בדירה שנמכרה עקב גירושין. מה צריך לעשות? להכפיל את המחיר הנקוב ואז מתקבל המחיר המלא (שמאים לא תמיד אוהבים להתייחס לעסקאות כאלה, משום שבחלק מהמקרים הסטייה גבוהה מדי ועד שרשות המסים בודקת - עלולה להיווצר הטיה). אם ניקח את העסקה האחרונה באפריל, היא משקפת מחיר של מעל 3.2 מיליון שקל. כלומר, צריך לבדוק מה הסיבה שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במחיר נמוך משמעותית, אבל בגדול - מדובר בפער שמספר סיפור - קיפאון בשוק.

הדירה האחרונה שנמכרה מצוינת בשטח 171 מ"ר, אבל זה לא תמיד מדויק: לפעמים בעסקאות מסוימות נוטים להכליל שטחי מרפסות או גינות, שטחי ברוטו או נטו. ככל הידוע, הדירה האחרונה שנמכרה היא בשטח של 123 מ"ר.

לקחנו עסקאות אחרות באזור וזיהינו מחירים של 23-26 אלף שקל למטר, מה שמחדד עוד יותר את סיפור הקיפאון בשוק. גם מספר העסקאות קטן בהשוואה ל-2022. 

חשוב לציין שמחירי הדירות ביהוד נעים סביב 27 אלף שקל למטר, כלומר גבוהים מהפרויקט. קיימים פערים בין חלק מהשכונות, כשבקריית סביונים המחיר הממוצע למטר עומד סביב 26-27 אלף שקל למטר ובמרכז העיר קרוב ל-25 אלף שקל למטר. התשואה המשוקללת על דירות להשקעה ביהוד היא באזור 2.5% בממוצע.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    אחד שיודע 14/04/2024 13:12
    הגב לתגובה זו
    הדירה בקומה הראשונה נמכרה ב2.92 מליון ש"ח, ממוקמת מעל כניסה לחניון תת קרקעי, כניסה אחורית לבניין ובעלת מרפסת של 12 מ"ר. הדירה שהתייחסתם אליה נמכרה ב3.25 מליון ש"ח, נמצאת בקומה 4, בעלת מרפסת 23 מ"ר ומחסן גדול. הנתונים ברשות המיסים לא מספיק מדוייקים בשביל להסיק על תמחור העסקה, גם ברכישה שמבוצעת מקבלן אין ביטוי להטבות השונות שמקבלים, קרי תנאי מימון ושדרוגים.
  • 6.
    קייסי 15/08/2023 20:34
    הגב לתגובה זו
    רוצה לגור עם הפרזיטים והחולדות
  • 5.
    צ'יטה 15/08/2023 10:23
    הגב לתגובה זו
    היה קורונה לא כולם מתו. עכשיו שוד אוכלוסיה מוחלשת עי חברות הנדלן.דקה להרוס היית שולחים אותך ללעזאזל.אני כנציג עדיין עובר גהינם ויש לי דופלקס ענק. לשאר יש רק מטר ברכבת. בעלי המזל מכרו. זה מישטרה בתי משפט. פרקליטות. כונס נכסים גם אם לך שקל חוב. תפסיקו להיות האבלים.למה לערבים או לדרוזים לא באים בהצעות. יודעים שיצאו משם ישר לקבר.
  • 4.
    דורית בייניש 14/08/2023 07:42
    הגב לתגובה זו
    רק בשביל הגועל והבחילה כל בוקר צריך לדרוש הנחה
  • 3.
    יהוד 14/08/2023 03:48
    הגב לתגובה זו
    תעשו כבר כתבות על מחירי דירות בקנדה . טורונטו. וויניפג. וכו. עדיף לנו
  • 2.
    דן 13/08/2023 23:49
    הגב לתגובה זו
    כמעט ואין עסקאות .....מחירי החלל החיצון !!! צפויה נחיתה קשה !!!
  • 1.
    קובי פרקש 13/08/2023 22:22
    הגב לתגובה זו
    לא לבלבל ולא להתבלבל . הירידות (במיוחד חדשות של קבלנים) בין 10ל 15 אחוזים וזה יתגבר.
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה להשכרה (שלומי יוסף)דירה להשכרה (שלומי יוסף)

מי הזכאים החדשים לסבסוד שכר הדירה?

משרד הבינוי והשיכון והביטוח הלאומי מנסים לבלום את העלייה ביוקר המחיה באמצעות מהלך יזום לאיתור זכאים לסיוע בשכר דירה, שכולל פנייה ישירה לעשרות אלפי אזרחים במטרה להגדיל את מימוש הזכויות ולהקל על שוכרי הדירות

רן קידר |
נושאים בכתבה שכירות ביטוח לאומי משרד הבינוי והשיכון

עוד לפני שהאטה בשוק הדירות מקבלת את הכותרת "משבר", מצב העניינים הנוכחי כבר זולג מזה זמן רב לשוק השכירות, שרק הולך ועולה, בעיקר בעקבות היעדרותם של המשקיעים מהדירות החדשות, ועוד יותר לאור מלאי הדירות הריקות, שעומד על כ-83 אלף דירות ברחבי הארץ. 

וכך, במאמץ להקל על אוכלוסיית שוכרי הדירות משרד הבינוי והשיכון והמוסד לביטוח לאומי השלימו בימים האחרונים מהלך משותף וראשון מסוגו, המציב בלב העשייה הממשלתית מיצוי הזכויות מול האזרחים הזכאים להם. במסגרת שיתוף הפעולה, ולאחר עבודת מטה מקצועית ומעמיקה אותרו מקבלי הקצבאות המזכות בסיוע בשכר דירה ממשרד הבינוי והשיכון. לאחר מכן ביצענו מהלך יזום לאיתור זכאים פוטנציאליים לקבלת סיוע בשכ"ד ובהמשך התבצעה פנייה ישירה אליהם. 

החל מהחודש ישלחו מסרונים לכ-40 אלף אזרחים שנמצאו כזכאים פוטנציאליים לקבלת סיוע בתשלום שכר הדירה, זאת במטרה לעודד מימוש זכויות ולהנחותם כיצד לפעול. המסרונים מפנים את הזכאים הפוטנציאליים להגשת בקשה בצורה מקוונת, או לחלופין לאחד מסניפי חברות ההרשמה של המשרד הנותנות שירותים בנושא סיוע בדיור. יצויין כי מדובר במהלך שיכנס לעבודה השוטפת של המשרד, ומסרונים בנושא מיצוי הזכויות ישלחו גם בעתיד אל אלו שהמערכת תזהה שהינם זכאים פוטנציאליים.

שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "זהו מהלך חברתי תקדימי שמבטא שינוי תפיסה בשירות לאזרח ויבואו עוד אחריו. מדיניות משרד הבינוי והשיכון בהובלתי פועלת ביוזמה ואינה ממתינה לפנייה מהאזרח. אני מברך על שיתוף הפעולה עם הביטוח הלאומי, באמצעותו אנו ממשים זכויות ומוודאים שהסיוע בשכר דירה מגיע לזכאים. נמשיך להסיר חסמים ולשפר את השירות לאזרחי ישראל.״ 

מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: “זהו אחד המהלכים החשובים שקידמנו בשנים האחרונות בתחום השירות לאזרח. לאחר עבודת עומק מקצועית ארוכה, חיברנו בין תהליכים, מאגרי מידע וגורמי ביצוע, כדי לעבור מתפיסה תגובתית לתפיסה יזומה של מיצוי זכויות. המהלך משקף את תפיסת המשרד, מדיניות שנשענת על נתונים, מקצועיות ושיתוף פעולה בין משרדי, ומטרתה אחת: להקל על האזרח, לצמצם בירוקרטיה ולוודא שהסיוע הממשלתי מגיע לכל מי שזכאי." 

להמשך הכתבה לחץ כאן