טקס הריסת הבתים הישנים בפרויקט "עלמא" שקידם ראש עיריית קריית אונו, ישראל גל, נגמר בהפתעה. "בעוד 10 שנים ידברו על העיר הזאת כמו שמדברים על דובאי", הוא אמר בטקס שנערך במרץ אשתקד, שהוביל להריסת 232 מבנים ישנים ולבניית 755 דירות חדשות בעשרה בניינים של 12-20 קומות.

גם גל יודע שהציטוט הזה הוא מופרך, אבל זו לא הנקודה: העיר שלו עוברת מהפך בריא. היא מבססת את עצמה כאחת הערים היוקרתיות באזור המרכז, מפתחת שכונות חדשות, והמחירים רק עולים בשנתיים האחרונות, אפילו יותר מהקצב של ישראל כולה.

43 אלף תושבים, עם מדד כלכלי חברתי 9 מתוך 10, צפיפות סבירה, גבעת שמואל מצפון, רמת גן, סביון וגני תקווה ופתח תקוה מסביב לה - הכל נגיש, הכל זורם כי היא מחוברת דרך כביש 471 לכביש 4 וכביש 6, ואפילו התנועה בציר לוי אשכול מובילה לכבישים ראשיים. אבל בפנים, בתוך העיר - אין זרימה. 

הבעיה הכי חמורה: תחבורה. הכביש הראשי הפך לסיוט, וגם האוטובוסים לא יכולים לעקוף את הפקק. רכבת כבדה לא צפויה לעבור באזור (רק רכבת קלה, וגם זה בקצה העיר)

• "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ברגע שאמרנו תחבורה אז חייבים להתעכב על זה - בתקופה האחרונה כביש לוי אשכול, הכביש הראשי של קריית אונו, הפך לסיוט: אפשר לעמוד חצי שעה באותו מקום, מבלי להתקדם מילימטר. גם האוטובוסים תקועים ולא יכולים לעקוף את הפקקים. בין אם זה בכביש הראשי ובין אם בכבישים שמתחברים אליו. מה קרה? אם לפני שנתיים היו שלושה נתיבים לכל כיוון ברחוב לוי אשכול אז לפני שנה וחצי העירייה צמצמה אותו לשניים כשסללה נתיב אופניים, ולפני חצי שנה היא סגרה עוד נתיב כדי לבנות נתיב תחבורה ציבורית, נת"צ. בהחלט צריך לשפר את התחבורה הציבורית באזור אבל מה שקרה בפועל הוא פקקי ענק בעורק המרכזי של העיר, כשלאנשים אין אלטרנטיבה לעבור לתחבורה ציבורית (הנתיב עוד לא פועל).

ומה לגבי רכבת? מדובר ב'פריפריה של גוש דן' - והרכבות לא מגיעות לאזור. למעשה אם אתם רוצים לנסוע ברכבת תיאלצו לקחת את הרכב ולחנות באחת משתי תחנות הרכבת של פתח תקוה (סגולה וקרית אריה, שגם המיקום שלהן נחשב גרוע במיוחד והקישוריות שלהן לתל אביב לא טובה). גם תוואי המסילה המזרחית שאמור להיבנות עד 2026 (לו יהי) יעבור באזור ראש העין ואלעד, גם כן לא רלוונטי לתושבי האזור. הרכבת הקלה אמנם צפויה להיבנות ולעבור בעיר, אבל רק בקצה שלה, יחסית בסמיכות לבית החולים שיבא, תל השומר.

עוד סיבה לא לגור כאן? נורא יקר. כשאנחנו מדברים על נדל"ן, יש את המעגל הראשון, תל אביב - ויש פריפריה. אבל לא כל הפריפריה שווה - קרית אונו היא המעגל הראשון של הפריפריה. כאן תוכלו לקנות דירות ב-30 אלף שקל למטר. אם הלכתם לשכונות החדשות, דירה תעלה לכם יותר מ-3 מיליון שקל. 

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

קריית אונו צומחת בקצב מהיר. לפי תכנית המתאר שלה, אוכלוסייתה של העיר תוכפל עד 2040. קרית אונו תבנה עוד 5,500 יחידות דיור (יחד עם פרוייקטים להתחדשות עירונית) ובסך הכל יש צפי ל-80,000 תושבים עד השנה הזו.  איך זה יקרה? ראשית, שטח העיר יגדל בעוד 800 דונם על חשבון תל השומר. יוקמו של יותר מ-4,000 יחידות דיור. בנוסף, בחלק המערבי של העיר תוקם שכונה חדשה. בעיר מאמינים שהגדלת שטחי התעסוקה תחזק עוד יותר את הבסיס הכלכלי שלה. 

פרויקטים של התחדשות עירונית, באמצעות תמ"א 38 ופינוי בינוי, וכן חידוש רחוב לוי אשכול, אמור לשכלל עוד יותר את מרכז העיר. תכנית המתאר שינתה גם את צירי המסחר, כך שהנגישות לצירים המרכזיים תהיה קלה יותר.

בדקנו: כמה עולה דירה ביבנה? 

מחירי הדיור בקריית מוצקין: הצפיפות הורגת. פלא שהפרוייקטים נעצרו?

מחירי הדיור בקריית ים - איפה עוד תשיגו דירה ב-900 אלף שקל?

דירה במצפה רמון - כמה זה עולה ומה התשואה?

מחירי הדירות בנתניה - לא רק בגלל הצרפתים, היכן ייעצר הטירוף

מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת?

ראש העירייה יודע מה הוא עושה: בניית 850 אלף מטר בצומת סביון הוא לא רק מקור תעסוקה, אלא גם מקור גדול מאוד להכנסות ממסי ארנונה. גם קווי המטרו והרכבת הקלה אמורים להקל על התנועה.

בקרית אונו יש פחות משקיעים, העלות מאוד יקרה והתשואה, משהו כמו 2.5% לשנה, לא ממש מצדיקה את זה. בואו ניקח את המחיר הממוצע לדירה בשנה האחרונה (800 עסקאות אחרונות) - 

מחיר ממוצע ל-3 חדרים עומד על 2 מיליון שקל; מחיר ממוצע ל-4 חדרים: 2.7 מיליון שקל; מחיר ממוצע ל-5 חדרים: 3.3 מיליון שקל. אבל, ויש אבל, המחיר הזה משקף ממוצע משוקלל של שנה שלמה. המחירים ב-2022 עלו ב-19.6%, כשחלק מהעסקאות נעשו עוד לפני הפיק. המחירים היום גבוהים יותר. 

גם ההשוואה בין מחירי הדיור בקריית אונו לשאר הארץ מולידה מציאות מעניינת: לפני עשור היה המחיר הממוצע בישראל 1.3 מיליון שקל ובקרית אונו - 1.95 מיליון. היום המחיר הממוצע עומד על 1.88 מיליון שקל לעומת 3.1 בערך בקריית אונו. כלומר, הפער של 650 אלף שקל לדירה, צמח. גם באחוזים הפער גדל. המשמעות היא שקריית אונו עולה יותר מאשר העלייה הממוצעת בישראל. והמשמעות היותר רחבה: זוגות צעירים יכלו לקנות כאן דירה לפני שנתיים, אבל היום זאת משימה כמעט בלתי אפשרית. בשכונות החדשות המחיר הגיע ל-32-34 אלף שקל למטר. האם הבלימה במספר העסקאות תעזור? את זה נדע רק בעוד מספר חודשים.

מעיריית קריית אונו נמסר: "הפיכת הנתיב לתחבורה ציבורית אינה גחמה או לחץ חיצוני אלא מדיניות שראש העיר ישראל גל מוביל לפיה העירייה מעוניינת בהגדלת מרחבי ההליכה והוספת שבילי אופניים ברחובה הראשי של העיר ובהפחתת כלי הרכב הפרטיים הנוסעים בו לטובת תחבורה ציבורית. זה יותר נקי, יותר בטוח ויותר מהנה. בנוסף לכך לוי אשכול משמש בכל יום כנתיב תחבורה למעבר אלפי כלי רכב דרך קרית אונו. סגירת נתיב אחד לטובת תחבורה ציבורית תצמצם את נסיעת כלי הרכב הללו דרך קרית אונו".

עוד הוסיפו: "בעניין עליית מחירי הנדל״ן בעיר, זו תוצאה של העלייה החדה בביקוש למגורים בעיר. למה? ניהול נכון של העיר, אופי העיר, מיקום שמשלב קירבה לתל אביב יפו מחד וריחוק מהמולת המרכז, מאידך".

כמה עולה לקנות דירה בקריית אונו?

בואו נדבר על השכונות המרכזיות בקרית אונו כמו קיראון, פסגת אונו, גני אילן ורימון. בקיראון המחיר הממוצע לדירה הוא כ-3 מיליון שקל. מחיר השכירות נע סביב 6,500 שקל. העסקאות בבניינים החדשים נעות בין 32-37 אלף שקל למטר. 

בפסגת אונו המחיר הממוצע הוא 3.15 מיליון שקל, המחיר הממוצע זהה לקיראון. השכונה הזאת מבוקשת בין היתר בגלל המרכז המסחרי שלה. דירת 4 חדרים נמכרה כאן לא מזמן בסכום שיא של 3.8 מיליון שקל. ברחוב האגוז נמכרה דירת פנטהאוז בקומה 17 תמורת 6.25 מיליון שקל. ביצחק רבין, דירת 100 מטר תעלה סביב 3.6 מיליון. טירוף. השכונה סובלת ממעט פקקים בכניסה וביציאה ממנה, אבל למה צריך לצאת כשהכל נמצא במרחק הליכה? בעיקר בגלל העבודה שלכם, מסתבר.

בגני אילן כנראה שלא תוכלו להשכיר דירה. 8,100 שקל זה המחיר הממוצע. יש כאן גם בתים פרטיים. רוצים מחירים שפויים? לכו לשכונות האחרות. ברימון, למשל, תמצאו דירות במחיר שפוי יותר, סביב 24-26 אלף שקל למטר. זה יקרה בערים אחרות, אבל לא בקריה.

עסקאות אחרונות, קרית אונו:

פרויקט אומאמי (מערב העיר), 102 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.38 מיליון שקל.

הרימון 1, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 8 - 3.4 מיליון שקל.

רחוב שטרן קורצ'אק, 109 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.92 מיליון שקל.

לוי אשכול 155, 106 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.98 מיליון שקל.

עגנון 2, 70 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.56 מיליון שקל.