באחד הפורומים של מכירת ורכישת דירות באזור חדרה והסביבה, הוצעה למכירה דירת 5 חדרים בשכונת הפארק, במחיר של 1.8 מיליון שקל. התקופה הייתה תחילת 2022, עת המחירים עדיין לא קפצו בשיעור גבוה כל כך - גבוה יותר מהממוצע הארצי.

כמה דקות אחרי, החלה ההתנפלות. "לא לגעת", "איך אתה מעז למכור במחיר הזה?", "פראיירים מתחלפים, הם לא מתים אף פעם", "זוהי שעתם של המתווכים והמוכרים. לא שעתם של הקונים. אל תקנו, אל תגעו. המתווכים מעלים מחירים כדי לגזור עליכם קופון גדול יותר". גם המתווכים באזור שאלו את עצמם האם המחיר ריאלי. "הכל עניין של היצע וביקוש, המחירים עוד יעלו", הם הסבירו. לאחרונה, דירה דומה באותו פרוייקט הוצעה למכירה ב-2.5 מיליון שקל. האנשים כבר לא פראיירים. הם הפכו להיות מצמצמי דיור. באותו פרוייקט נמכרות בעיקר דירות 4 חדרים, ולא 5. בכמה? 2.2 מיליון שקל. יש האטה, יש צמצום, יש פחות עסקאות בחדרה, ועדיין - המחיר נראה לא שפוי. גם ביחס לשכונה.

הכניסה לעיר, לא משנה באיזה כיוון תבחרו, מספרת את הסיפור של עולם התיווך כולו: מתווך מתחיל הופך ל"מתווך מומחה", מי שמכר בית הפך בין רגע ל"מומחה לצמודי קרקע", כל מי שלמד קורס תיווך מאפשר "הערכת שווי הנכס שלך ללא עלות", כדי למשוך קונים מבית (לאחרונה הוגשה תביעה בנושא). מה שהרוכשים לא הבינו, הוא שהמתווכים לא אשמים בעליית המחירים באזור. הם בסך הכל מזרימים ביקושים. מי שאשם בעליית המחירים הם התושבים עצמם. הנה כך, בעלי הדירה ההיא בשכונת הפארק המתינו עוד קצת ומכרו את הדירה ההיא. המחיר: 2.5 מיליון שקל לערך. אז מי אשם, הרוכשים או המתווכים? אפילו הם מודים היום שקיימת עצירה במכירות. פלא שאלפים עזבו את המקצוע בחודשים האחרונים?

חדרה הפכה בשנים האחרונות מעוד פרבר בדרך מתל אביב לחיפה למעצמת נדל"ן. ממש ככה. היא מיתגה את השכונות מחדש, הכניסה את שיכון ובינוי לבניה מאסיבית במזרח העיר, בנתה מגדלים על הים במדינה שבה אזלו הקרקעות לבניה באזורי קו החוף, הקימה את האקו פארק העצום, אלפי דונמים של מדשאות ונחל אקולוגי במזרח, ופתחה קניון עצום, "מול החוף וילג'", הממוקם בין המערב למרכז העיר, ממש בכניסה. בהמשך, היא מיתגה אותה באמצעות מחלפים חדשים ותחבורה נגישה. הקניון העצום הזה, אחד הגדולים בישראל, זימן את מה שבחדרה קיוו: עוד עשרות אלפי תושבי חוץ לאזור.

• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

והם קנו. לא הפסיקו לקנות. מחירי הנדל"ן בשכונת עין הים שעליה "השתלטו" עמרם אברהם ואפי קפיטל צמחו, מחירי צמודי הקרקע כבר חצו את רף ה-4 מיליון באזורי הביקוש ושכונת בית אליעזר, הגברת הזקנה של העיר, הפכה לאזור ביקוש משל עצמו, בזכות פיתוח מואץ בחלקה המערבי, מול נוף השדות שפעם היה נטוש והיום קם לתחיה.

בית אליעזר ב-4 מיליון שקל, מי היה מאמין? הרי רף לפני שנתיים, מכרו כאן צמודי קרקע, באותה הרחבה בדיוק, החל מ-2.2 מיליון. וזה עדיין לא סותר את המציאות: יש בלימה במספר העסקאות, יש מתווכים שמוכרים דירה אחת לחודשיים ויש שלא מצליחים למכור בכלל. הם מתגעגעים לימים שנלחמו כאן על כל מטר. היום, גם התושבים לא פראיירים - הם מוכנים להציע דירה לשיווק בעמלה מופחתת, אחרת - יש מספיק דגים בים.

חדרה הצליחה לשנות את פניה גם מבחינה תחבורתית: היא ניקתה את עורק התחבורה הראשי באזור כיכר המשטרה, החליטה על העתקת התחנה המרכזית לקרבת הרכבת ובניית מגדלי מגורים במקום התחנה הישנה, הכריזה על פתיחת איצטדיון כדורגל מפואר ומתקן אימונים במזרח העיר והביקושים עשו את שלהם. בתוך שנה, מחיר דירת 5 חדרים בשכונת עין הים החדשה, שנבנתה בסמיכות לגבעת אולגה, עלה מ-1.9 מיליון ל-2.4 מיליון. מחיר צמוד קרקע בשכונת ניסן, שעמד רק לפני שנה על 2.4-2.7 מיליון שקל, יעלה היום סביב 4 מיליון. כך גם בשכונת הפארק ושכונת ברנדייס היוקרתיות. גם בבית אליעזר החדשה, יעמוד מחיר על 3.7-4 מיליון שקל, תלוי בפרוייקט. "אף אחד לא ימכור בפחות מהמחיר הזה", אמר לנו השבוע מתווך מקומי. "צריך להבין: אנשים שמו את כל כספם על בתים פרטיים. אם הם מוכרים עכשיו, אין להם מה לקנות".

• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• "תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

צודק. עד לפני עשור היה אפשר לרכוש דירות בחדרה במחירים של מיליון שקל. כיום, דירת שלושה חדרים בשכונת גני אלון או גזית, שנחשבות לשכונות הזולות בעיר, תעלה הרבה יותר. המחירים בשכונות האלה ינועו סביב 12 אלף שקל למטר ומעלה. אפילו מחיר המשרדים האמיר ובפרוייקט חדש סמוך לכיכר המשטרה יעלה 13.5 אלף שקל למטר, לא כולל מע"מ. מחירי דירות בשכונות המבוקשות, כדוגמת הפארק, האמיר ויעלה סביב 22-25 אלף שקל למטר. צמודי הקרקע, כמו שהבנתם, זינקו למחירים כמעט חסרי תקדים במונחים של העיר. אז מה עושים עכשיו? פשוט, עוצרים, מחשבים מסלול מחדש, מחכים לתושבי רמת השרון ותל אביב שיגיעו לכאן וירגישו נוח עם המחיר, או - עד שיעבור זעם.

אז כמה עולה דירה בחדרה?

המחיר למ"ר בשנה האחרונה עמד על כ-18 אלף שקל. מחירי הדירות להשקעה נמוכים יותר ולכן הממוצע שלהם בשילוב השכונות החדשות הוא הגיוני.

דמי השכירות הממוצעים השנה עומדים על כ-4,000 שקל. בשכונת הפארק עומד מחיר דירה ממוצע השנה על כמעט 2.2 מיליון שקל. ביד 2 דורשים על צמודי קרקע כ-4 מיליון שקל (ברנדייס, ניסן, הפארק), תלוי בגודל. בעין הים עומד על מחיר הממוצע של דירות רגילות על כ-2.2 מיליון שקל, אבל הכל תלוי בסוג הדירה - אם מדובר בקו הראשון לים - המחירים יזנקו. אם מדובר בקו השני והשלישי - אולי קצת פחות. אם מדובר בצמוד קרקע בשטח של 400 מ"ר - מעל 5 מיליון שקל. אם מדובר בגבעת אולגה הסמוכה, תשלמו הרבה פחות. דירה ישנה סביב 1.5 מיליון שקל, דירה חדשה ומודרנית יותר - עד 2 מיליון שקל.

הנה עסקאות נדל"ן מהזמן האחרון בחדרה:

- פרוייקט וילה וי בשכונת הפארק, 100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.2 מיליון שקל.

- הלל יפה 39, 107 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 1.99 מיליון שקל.

- הנשיא ויצמן 80, 51 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.15 מיליון שקל.

- אחד העם 46, 92 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2 מיליון שקל.

- השקד 17, 181 מ"ר, 7 חדרים, צמוד קרקע - 4.5 מיליון שקל.

- שניר 4 שכונת הפארק, 129 מ"ר, 5 חדרים, קומה 16 - 2.54 מיליון שקל.