דירה במצפה רמון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
האוכלוסייה בישראל מתרכזת מטבע הדברים בערים הגדולות או בישובים בעלי גישה נוחה לעיר גדולה אחרת המשמשת כמוקד מסחרי, תעסוקתי וחברתי עבורה. לרוב מדובר במרחק של לא יותר מכמה עשרות קילומטרים או בחיבור באמצעות רכבת כבדה למרכז מטרופוליני. אנו בביזפורטל סוקרים את מצב הנדל"ן בערים השונות בישראל לפי מדדים שונים ומציגים את היתרונות, החסרונות והפוטנציאל של כל עיר.
מצפה רמון היא מקרה שונה. היישוב הקטנטן, בעל אוכלוסייה של קצת יותר מ-5,000 איש, מוגדר כמועצה מקומית למרות שפעמים רבות מוגדר כעיר. מצפה רמון היא תופעה. המועצה הוקמה באמצע שנות ה-50' מעל מכתש רמון שהוא גם המכתש הגדול בעולם. לא הרבה היה במושבה הקטנה ששימשה בעיקר כתחנת ריענון עבור היורדים לאילת ומטיילים בסביבה. פתיחת כביש הערבה באמצע שנות ה-60' קיצרה את הדרך לאילת והיישוב ספג מכה כלכלית רצינית.
רוב תושביה של מצפה רמון עסקו בעבודות בניין ובהקמת המושבה. עד היום אפשר לראות במצפה רמון בתים רבים שנבנו באותה תקופה של שנות ה-50' וה-60' בין אם אלו בתים פרטיים צמודי קרקע או בנייני רכבת בעלי 2-3 קומות המאפיינים בעיקר את מרכז המועצה.
על מצפה רמון אפשר להגיד שאת רוב פיתוחה הכלכלי היא חייבת לזכותו של צה"ל. הקרבה לבה"ד 1 ולבסיסים רבים אחרים בהם משרתים רבבות חיילים תרמו לעיר בין אם זה באמצעות קניות ועצירות אוכל שעושים בדרך, הזמנות לבסיסים, משפחות שמגיעות לבקר ועוד.
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התיירות במצפה רמון דלה יחסית אם כי מלון "בראשית" מוכר כפופולארי ונמצא כל השנה בתפוסה מלאה. כאמור מטיילים רבים מגיעים לסביבה ולמכתש וטיולים של מערכת החינוך. קבוצות של תיירים מחו"ל מגיעות לעתים למצפה רמון ואחת האטרקציות ביישוב היא לראות את היעלים מסתובבים חופשי ברחובות. אחת לכמה שנים בחורף ניתן אפילו לחוות שלג הודות לגובה בו שוכנת המועצה המקומית - 714 מטר.
במצפה רמון אין הרבה מקומות עבודה ורוב תושביה עובדים או בעסקים קטנים ומקומיים, או בתיירות וחלקם אף נוסעים לעבוד בבאר שבע, מרחק נסיעה של כשעה. במצפה רמון אין שירות רכבות וגם תנועת האוטובוסים דלה יחסית לערים הגדולות ובממוצע עובר אוטובוס כל שעה-שעה וחצי. אי לכך, מצפה רמון היא סוג של בועה שמנותקת במובנים רבים אפילו מהערים השכנות אליה - באר שבע, דימונה וירוחם. המועצה המקומית מאופיינת באוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך אבל אין ספק שמדובר באחד המקומות הטובים בישראל עבור משפחות המחפשות להתנתק.
ומה לגבי הנושא אליו התכנסנו - הנדל"ן?
מחיר דירה ממוצע במצפה רמון עומד על 930 אלף שקל כאשר המחיר הממוצע למ"ר עומד על 10,900 שקל. מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-1,900 לדירת 3 חדרים. במצפה רמון ניתן לראות תשואה של כמעט 4% על הדירה - מהתשואות הגבוהות יותר בארץ. לשם השוואה, בערים הגדולות כמו חיפה, ראשון לציון ואשדוד, התשואה נעה בין 2.8%-3.5%.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
לקריאה נוספת:
>>> מחירי הדירות ברחובות - כמה עולה דירה ומה שכר הדירה?
>>> מחירי הדירות בבאר שבע - הפוטנציאל הגלום בבירת הנגב
>>> מחירי הדירות בחיפה נשארו מאחור - המשקיעים עדיין מעדיפים אותה
>>> מחירי הדירות ברמת גן - בכמה עלו המחירים ומה התשואה למשקיעים?
>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
עסקאות נדל"ן אחרונות במצפה רמון:
- דירת 3 חדרים ברחוב נחל ציחור, קומה ראשונה, 76 מ"ר, נמכרה ב-865 אלף שקל.
- דירת 6 חדרים רחוב דרך רמון, 140 מ"ר, נמכרה ב-1.3 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב עין שביב, 145 מ"ר, נמכרה ב-1.54 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב נחל ערוד, קומה שלישית, 70 מ"ר, נמכרה ב-630 אלף שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב נחל כרכום, קומה ראשונה, 70 מ"ר, נמכרה ב-1.15 מיליון שקל.
- 13.יחסית לבאר שבע, מצפה רמון זה גן עדן (ל"ת)כרמל 01/01/2023 11:56הגב לתגובה זו
- 12.יישוב שמציע מגורים שלווים, קהילתיים, בנוף מדברי מר 27/12/2022 11:52הגב לתגובה זויישוב שמציע מגורים שלווים, קהילתיים, בנוף מדברי מרגש ועם חיי תרבות וקהילה
- 11.הקריין 27/12/2022 09:22הגב לתגובה זוB&B ויש גרעין מגניב של ח'ברה שמפתחים את רובע הבשמים ... אם כבר באזור הזה רק שם !
- 10.מכיר 26/12/2022 22:06הגב לתגובה זוהרבה סכסוכים ושנאה. כל דבר צריך לנסוע לבאר שבע כשעה חצי.
- 9.עוז 26/12/2022 20:40הגב לתגובה זוהעיירה היחידה בדרום (למעט ב"ש, כמובן) שיש בה מקומות פתוחים בשבת, מזג אוויר קריר אפילו באוגוסט ונופים בראשיתיים. תכלס קשה למצוא שם מקומות לינה, אז לדעתי שווה אבל רק לאנשים שמוכנים להשקיע הרבה זמן ואנרגיה
- 8.איך נראית בועה במחירי הדיור? בדיוק ככה! מצפה רמון! (ל"ת)דויד יוסף 26/12/2022 15:34הגב לתגובה זו
- 7.דניאל 26/12/2022 10:28הגב לתגובה זופימפום מי ישכיב מיליון שח בחור הזה בשביל לגרד 3.5 אחוז שנתי
- 6.אריאל 26/12/2022 09:49הגב לתגובה זומס רכישה, שיפוץ, שוכרים בשביל 4% כשאפשר יהיה מעליית הריבית הקרובה לקבל את התשואה הזאת בפיקדון בבנק ?
- 5.צבי 26/12/2022 08:58הגב לתגובה זויותר מ280 אלף דולר על בלוקים ובטון במצפה. ועדיין יש אנשים במדינה שמאמינים שמחירי הנדלן ריאליים. תבדקו מה 280 אלף דולר קונים בעולם.
- 4.נוסעים ונוסעים ... ולא נגמר . אולי כשיהיו טיסות (ל"ת)שרוני 26/12/2022 08:33הגב לתגובה זו
- 3.דני 26/12/2022 08:29הגב לתגובה זודירה בחור כזה כמעט מליון שקל בלי עבודה?! אבל רגע מעט מספרים 930 אלף, 4% מתוכם זה 37200 עם שכירות של 3100 לפחות כאשר הממוצע שכירות לדירה הינו 1900 ש"ח. דור, או שאני לא יודע לחשב או שאתה ממש מזלזל בקוראיך - המחיר מוגזם בטירוף, מדובר בחור לא ברור ובמקום להקל על מי שכן מתגורר שם ומיישב את הדרום אתה מפמפם כתבות איך לגמור את האוכלסיות החלשות, תקנו שם ותשכירו ביוקר. תעלו את המחירים, תרוויחו כסף, תאכלו אחד את השני, התבלבלת חבר! המציאות השתנתה. משקיעים באיזור זה מפסידים.
- 2.יוסי 26/12/2022 07:52הגב לתגובה זוובגלל זה, הדירה במצפה רמון תחזור לעלות 100 אלף שקל. כמו לפני כמה שנים טובות. ובכלל, בכל הארץ המחיר יאבד אוויר וישקף את עלות הדירה האמיתית.
- 1.ראובן 26/12/2022 05:24הגב לתגובה זומ
- צודק מקום ליד הים (ל"ת)בתייה 27/12/2022 16:36הגב לתגובה זו
- מיצה את עצמו (ל"ת)בוגר גן בתיה 26/12/2022 10:07הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
