מחירי הדירות ברחובות - כמה עולה דירה ומה שכר הדירה
העיר רחובות מתפתחת בשנים האחרונות ומושכת אוכלוסייה חדשה וצעירה בעקבות תנופת בנייה של שכונות חדשות במערב ובמזרח העיר. רחובות אמנם נמצאת בשפלה ולא במרכז הארץ אך דרכי הגישה ממנה לתל אביב נוחים יחסית עם מספר קווי אוטובוס מהירים ותחנת רכבת. בעיר מתוכנן לעבור בקו הכחול של המטרו שעתיד להגיע דרך תל אביב עד לרעננה ולכפר סבא.
מבחינת תעסוקה ישנו פארק המדע המכיל בתוכו מספר חברות לא מבוטל ובכללן סטארט-אפים והייטק ובנוסף העיר גם קרובה לאזור התעשייה בילו וקריית עקרון מדרום אליה. מכון ויצמן, הפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית והמרכז האקדמי פרס שוכנים בעיר ומושכים אלפי סטודנטים שתורמים לחיי הלילה בעיר. רחוב הרצל המרכזי התמלא בעשרות ברים כבר מזמן ואוכלוסייה מיישובי הסביבה מגיעה לבלות בהם.
כך או אחרת, מחיר דירה ממוצעת ברחובות עומד על 2.1 מיליון שקל כאשר המחיר הממוצע לשכירות בעיר עומד על כ-5,000 שקל. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 21 אלף שקל למ"ר. מחירי הדירות ברחובות עלו מעט פי שתיים בעשור האחרון.
התשואה הממוצעת למשכיר עומדת על 2.8%. מדובר על תשואה ממוצעת יחסית אך נמוכה מחיפה למשל שם היא מוערכת במעל 3% או מזו של טבריה המוערכת ב-3.5%-4%.
לקריאה נוספת:
>>> מחירי הדירות בבאר שבע - הפוטנציאל הגלום בבירת הנגב
>>> מחירי הדירות בחיפה נשארו מאחור - המשקיעים עדיין מעדיפים אותה
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
>>> מחירי הדירות ברמת גן - בכמה עלו המחירים ומה התשואה למשקיעים?
>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
>>> דירה בכפר סבא - בכמה עלו המחירים ומה התשואה למשקיע?
>>> דירה בטבריה - כמה זה עולה והאם זו השקעה משתלמת?
בתים רבים במרכז העיר - ובדומה לערים רבות נוספות - נבנו לפני כ-50-60 שנה ובעירייה מעודדדת ביצועי תמ"א לשיפוץ המבנים ואף פרויקטים של פינוי-בינוי. רק לאחרונה אושרה תכנית התחדשות עירונית בשכונת שעריים הכוללת 540 יחידות דיור שיוקמו ב-7 מגדלים בני 22-25 קומות. בנוסף אושרה תכנית לבניית מגורי סטודנטים עם 350 חדרים בסמוך למרכז האקדמי פרס ובהמשך קיימת אופציה לבניית 400 יח"ד נוספות.
נכון לימים האלה מקדמת העירייה שישה פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי העיר, כאשר פרויקט הדגל נמצא בשכונת קריית משה הותיקה, עם תכנית ההתחדשות הגדולה בארץ. השכונה צפויה לגדול מ-1,500 יח"ד ל-11 אלף יח"ד. מלבד זאת יוקמו 11 בתי ספר, מאות כיתות, גני ילדים ומעונות ויפותחו פארקים חדשים.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
עסקאות נדל"ן ברחובות בחצי השנה האחרונה:
- דירת 4 חדרים ברחוב הרב שאולי, קומה שלישית, 92 מ"ר, נמכרה ב-2.14 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב משה פורר, קומה רביעית, 98 מ"ר, נמכרה ב-2.29 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב יחיאל פלדי, קומה רביעית, 75 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, נמכרה ב-2.195 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב הרב מלצר, קומה שלישית, 75 מ"ר, נמכרה ב-1.72 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב הר הצופים, קומה שלישית, 104 מ"ר, נמכרה ב-2.65 מיליון שקל.
- 5.רמי 02/12/2022 10:18הגב לתגובה זוהמחירים שמצויינים בכתבה נמוכים מאוד
- דוד 04/12/2022 15:26הגב לתגובה זולדוגמא נכנסתי לבדוק הדירה ברב שאולי נמכרה בפברואר כמעט לפני שנה !!! אבל ביזפורטל לא יפרסמו כי זה נוגד את האג'נדה שלהם
- 4.יוסי 01/12/2022 21:59הגב לתגובה זוומה יהיה בינואר שהריבית תעלה זה ירד לכיוון 2% תשואה שבבנק יקבלו כבר 5.5% הנדלן הולך לצנוח ב2023
- לווה בשמחה 02/12/2022 01:15הגב לתגובה זואתה משווה ריבית נומינלית על הלוואה שערכה פוחת עם האינפלציה לתשואה ריאלית (שכר דירה מתעדכן כל שנה) על נכס ריאלי (דירה). ממש אין לך מושג על מה אתה מדבר
- 3.אורי 01/12/2022 18:04הגב לתגובה זולמדינה אין אינטרס להוריד את המחירים,זוהי מסחטת מיסים, מה אתם לא מבינים? הורדת מחירים= גירעון בתקציב. אף ממשלה לא מוכנה להתעמת עם הסקטור הציבורי,השמן ןהעייף,ולעשות רפורמות.
- נתי 01/12/2022 21:53הגב לתגובה זומה נראה לך שהנדלן יעלה בלי סוף עוד מעט יעלו את הריבית עוד קצת מה שווה לי להחזיק דירה אם אני מקבל 5% בבנק בלי לשבור את הראש
- 5 אחוז באיזה בנק? (ל"ת)5 אחוז באיזה בנק? 03/12/2022 17:00
- 2.יעקב 01/12/2022 17:38הגב לתגובה זואפשר לקבל בבנק ללא סיכון וללא שוכרים בעיתיים ,שיפוצים ושאר צרות והוצאות. מסקנה .. השכירות נתקלה בתקרת היכולת לשלם אבל מחירי הדירות יצאו מאיזון
- 1.sdsd 01/12/2022 16:29הגב לתגובה זוצעירים ומתכנני לרכוש דירה, יש להם למה לצפות ,אם יש להם אפשרות לחכות כמובן , ותבוא הברכה על כולנו.
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
