התחדשות עירונית ברחובות: כ-550 יחידות דיור בשכונת שעריים; כמה עולה דירה באזור?
הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), החליטה לאשר תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת "שעריים" ברחובות. התוכנית (תמ"ל 2033), המקודמת על ידי עיריית רחובות, כוללת 540 יחידות דיור שיוקמו ב-7 מגדלים בני 22-25 קומות. מתוך כלל יחיד והדיור, 108 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות. בבסיס שלוש המגדלים שיוקמו על רחוב הרצל, ישולבו קומת מסחר, קומה של שטחי תעסוקה, ומעליה חצי קומה של שימושים ציבוריים, שיהוו חזית פעילה לרחוב.
כיום מצויים במתחם 46 צמודי קרקע ובניין נוסף ובו 12 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. חשוב ציין כי המחיר הממוצע למ"ר ברחובות עומד על כ-20 אלף שקל, והמחיר הממוצע לשכירות בעיר עומד על כ-4,750 שקל.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת מענה כ-5,000 מ"ר עבור מבני ציבור, כ-8,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה וכן פארק על שטח של כ-3 דונם. כמו כן, התוכנית קובעת הוראות שימור, לבית רב מתחילת המאה העשרים, המצוי בפינת הרחובות הרצל וסעדיה גאון. התוכנית מחייבת את שימורו ומאפשרת תוספת אגף על מנת להנגישו לציבור.
כמו כן, בחלקו האחורי של המתחם מוצע פארק על שטח של 3 דונם, שישרת את תושבי המתחם ואת תושבי האזור. הפארק יתרום למערך ניהול מי הנגר על ידי בריכה לאיגום וויסות מי נגר המתוכננת בצפונו. הבריכה תסייע בהשהיית מי הנגר ועודפיו יעברו מהבריכה דרך "נחל עירוני" אשר יהיה חלק מהפיתוח של הפארק ויוביל מים למערכת הניקוז העירונית. מדרום לפארק יוקצה שטח לצורכי ציבור אשר ניתן יהיה להקים בו מבנה קהילתי לצורכי התושבים.
התוכנית קודמה בהתאמה לעקרונות תוכנית המתאר ללב העיר רחובות המקודמת בימים אלה ותמ"א 70 (תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב) שתשנה את אופי הבינוי במתחם ותתאפשר הקמת בינוי אינטנסיבי ומעורב שימושים סביב צירי מערכת תחבורה עתירת נוסעים וכן קו מטרו שצפוי לעבור ברחוב הרצל. התוכנית שמה דגש על המרחב הציבורי בין השאר על ידי הרחבת הרחובות הסובבים את המתחם: סעדיה גאון, מוגזח וזקס אשר לטובת הולכי הרגל.
בכמה נמכרו לאחרונה דירות באזור?
- דירת 4 חדרים ברחוב ירמיהו, קומה 3, 94 מ"ר, נמכרה ב-2.05 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב מילצן חיים אליעזר, קומה שניה, 81 מ"ר, נמכרה ב-1.435 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב יעקב מדהלה, קומה 3, 110 מ"ר, נמכרה ב-1.84 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב בר-כוכבר, קומה 7, 110 מ"ר, נמכרה ב-2.53 מיליון שקל.
יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר הותמ"ל, שלומי הייזלר: "מדובר כאן בתכנית התחדשות מרכזית ומשמעותית במרכז העיר רחובות, שתחזק את התחדשות העיר הוותיקה וכן תביא לחיזוק משמעותי לרחוב הרצל. אפשר לראות כאן עוד השפעה מבורכת של פרויקט המטרו שעתיד להיבנות במרכז הארץ".
- 2.רונן 13/11/2022 13:57הגב לתגובה זולא הגיוני שבשכונות חדשות בונים מגדלים ושתושב חוזר הביתה מעבודה הוא מחפש חניה במשך חצי שעה. בושה וחרפה!!! ועוד באים פקחים ונותנים קנסות בגובה של 500 שח!!!!! חצופים!!! ברחובות אסור לבנות בנינים יותר מ 7-8 קומות . תלמדו מנס ציונה.
- ARTICK19 14/11/2022 06:53הגב לתגובה זולא לומדים מנ"צ.שלושה מילדיי עברו מנס ציונה דרומה.
- 1.עוד צפיפות ועוד מכוניות בעיר שגם כך פקוקה (ל"ת)רותי 13/11/2022 12:49הגב לתגובה זו
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
