ראשי הערים בישראל נלחמים כדי להרחיב את היישוב שלהם. חלק מהם נלחם על שכונות חדשות, על מעבר ממרכזי ערים לפריפריה ופיתוח מוקדי תעסוקה קרוב למעגל השני כדי למשוך יותר תושבים לשם. ויש כאלה, בעצם רובם, שמתלוננים על ביורוקרטיה. קשה להם עם שיטת המכרזים הנוכחית, עם הקושי בהפשרת קרקעות. הם רוצים יותר שטחים, יותר תעסוקה, יותר מגורים. משם מגיע הכסף הגדול. מהארנונה. זו הסיבה שבגללה ראשי הערים אף פעם לא יילחמו בהגירה טבעית. תנו להם קצב גידול קבוע בכל שנה ועוד מגדלים על חשבון צמודי קרקע, והם כבר יידעו מה לעשות עם שורת ההכנסות. עד כאן זה בסדר, אבל כשקוראים את ההודעה שהוציא לאחרונה ראש עיריית יבנה לא מבינים מדוע הוא כל כך מתעקש להפיל את המרכז שמקצה לו אפשרות להקמת 2,500 יחידות דיור. רועי גבאי הוא אולי ראש עירייה צעיר, אבל בטח לא פראייר. הוא שיגר הודעה לעיתונות שהוא מתנגד להקצאה של רמ"י, כי היא נעשתה ללא תיאום איתו, בתוך תקופת בחירות מיוחדות שנערכו בנובמבר בעיר ובהן הוא ניצח (ראש עיריית יבנה הקודם, צבי גוב-ארי ז"ל, נפטר בחודש אוגוסט בגיל 83, אחרי ששימש כראש העיר במשך 24 שנה - לכן נערכו בחירות). ההיגיון של גבאי הוא פשוט. העיר מתפתחת, הוא אומר, נוספו לה עוד 20 אלף תושבים בשנים האחרונות, אבל מה עם שטחי המסחר בעיר? מדוע הם לא התפתחו באותו קצב? חכם, ראש העירייה. הוא יודע היטב שמחיר הארנונה למ"ר עבור עסקים גבוה יותר. אם מישהו קורא לזה קידום האינטרסים העירוניים, הוא צודק. זה מה שראש עיר צריך לעשות בסוף - לנהל וליצור הכנסות. רוצים חינוך ותרבות? תביאו כסף. ויפה שעה אחת קודם. "המכרז פורסם על-ידי רמ"י בניגוד לעמדת העירייה", הוא מסביר. "העירייה דרשה לא לצאת למכרז אבל זכתה להתעלמות מוחלטת. לא ייתכן שמגורים יקדימו תשתיות, מה גם שבמכרז לא הוטמעו נספחי בינוי, נוהל מסירת מגרשים, נספח מערכת אשפה פניאוטמית ועוד". טוב, זאת כבר ביורוקרטיה. אבל הבנתם את העיקרון נכון? ראש העירייה לא נלחם בפיתוח, הוא נלחם בשורת ההכנסות. ויש לו גם תכנית מגירה. תכנית תמל/1049, או יבנה מזרח אם תרצו, כוללת תוספת של 12 אלף דירות. אבל גם 450 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, סידור הרכבת והתחבורה, פארקים וגינות. אבל, וזה מה שראש העירייה מסביר, לעיר אין כרגע תשתיות לקלוט את כל זה. רוצים חינוך? תביאו כסף. צריך כסף? נקבל ארנונה מעסקים. רוצים עסקים? אין בעיה, אבל תקימו לי כאן תשתיות ראויות. טוב, בואו נתקדם. ממשיכים לשכונות ביבנה, אלא שמשלמות יותר ארנונה בשנים האחרונות. יבנה הירוקה, מכירים? נתחיל כך: 20 אלף שקל, זה המחיר למטר של יבנה היום בממוצע. מתי היא הפכה להיות כזאת? מהרגע שבו, כבר סיפרנו לכם, היא חדלה מלהיות פריפריה והרחיבה את המעגל של פאתי גוש דן. בנאות רבין, יבנה הירוקה גובים כבר 24 אלף שקל למטר. כבר 15 אלף איש יש בשכונה, שקיימת יותר מעשור. הרבה משפחות צעירות, הרבה מאוד פוטנציאל וקרבה לתחנת הרכבת. והם מוכנים לשלם, הרבה. גבאי יכול להיות רגוע בהקשר הזה. כמה עולה דירה ביבנה? יבנה מתחלקת, כמו ערים רבות אחרות, לשכונות ותיקות וחדשות. רמות בן־צבי במזרח העיר, נאות בן-גוריון, נאות־אשכול, רמות ויצמן, נאות בגין – כולן ותיקות מהמרכז (האחרונה כוללת גם צמודי קרקע), נאות־רבין המתחדשת בדרומה של העיר וכוללת גם מגדלים, נאות־עידן שמכילה בתים צמודי קרקע ונאות־שמיר הסמוכה לכביש 4 - כולן חדשות יותר. אם נעשה סדר, אז בותיקות תשלמו על דירה רגילה 17-20 אלף שקל למטר. בשכונה החדשה תשלמו קצת יותר, סביב 24 אלף. צמוד קרקע הוא דבר שלא נמכר הרבה ביבנה. אם מדובר בצמוד קרקע חדש ואטרקטיבי, ייתכן שתשלמו גם 30 אלף (בסוף, אל תאמינו לנתונים של צמודי הקרקע ברשות המסים. למה? כי לעתים העסקה נכתבת במ"ר נטו או ברוטו, חלק מכלילים את הגינה וחלק לא מדווחים את המספר האמיתי - בניגוד לעסקאות של דירות ששם אתה יודע מה אתה מקבל - שטח ברוטו, מקסימום נטו). בממוצע עלו המחירים ביבנה יותר ממחירי הדירות בממוצע ארצי. בעשור האחרון עלו המחירים ביבנה בקרוב ל-100%, בעוד בממוצע ארצי כ-80%. שכר הדירה הממוצע בעיר הוא כ-4,700 שקל והוא מבטא תשואה של קרוב ל-3% על ההשקעה. עסקאות אחרונות ביבנה עדעד 21, 93 מ"ר, 4.5 חדרים, קומה 1 - 2.22 מיליון שקל. עדעד 19, 94 מ"ר, 4.5 חדרים, קומה 2 - 2.19 מיליון שקל. דוכיפת 2, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.65 מיליון שקל. הדרור 45, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.04 מיליון שקל. הלילך 3, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 7 - 1.83 מיליון שקל. סנפיר 3, 130 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7 - 2.71 מיליון שקל. הזמיר 2, 112 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 2.08 מיליון שקל. הדרור 46, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 1.95 מיליון שקל. מגדלי יבנה הירוקה, 109 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.7 מיליון שקל. דוכיפת 7, 63 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.73 מיליון שקל. הדרור 31, 96 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 1.7 מיליון שקל.