המשקיעים מגדילים רכישות בתל אביב ובורחים מקריית גת
לפי האוצר, ב-2019 נמכרו כ-110 אלף דירות - גידול של 11% לעומת אשתקד, ובזכות מחיר למשתכן; בכרמי גת כמחצית הרוכשים במסגרת התכנית גרים בשכירות בעיר: "זה עשוי להשפיע על גובה ההכנסות העתידיות משכ"ד באזור ועל מחירי הדירות"
המשקיעים שנהרו לשכונת כרמי גת ב-2015 ממשיכים לצאת ממנה ומגבירים קצב, בעוד שלראשונה בוצעו בה מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". במקביל, המשקיעים ממשיכים להגדיל רכישות בתל אביב והצעירים מצמצמים רכישות באזור המרכז. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, לחודש דצמבר 2019.
גידול של 11% בעסקאות ב-2019
על פי הסקירה, בחודש זה נרכשו 11.4 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לדצמבר אשתקד, ובניכוי עסקאות מחיר למשתכן, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 9.4 אלף, גידול מתון של 2% בהשוואה לדצמבר אשתקד. בתוך כך, בדצמבר 2019 הייתה רמת המכירות מהנמוכות שנרשמו בחודש זה בעשור האחרון.
כמו כן, ניכרת שונות ברמת הפעילות בין פלח השוק של דירות יד שניה, בו נמשכה גם בדצמבר רמת פעילות נמוכה שהסתכמה ב-6,700 עסקאות, לבין זה של הדירות החדשות בו נרשם זינוק של 26% בעסקאות לעומת אשתקד עם 4,700 שנמכרו (כולל מחיר למשתכן), במידה רבה על רקע מבצע מכירות גדול בתל אביב שתרם לגידול של 300% במכירת דירות חדשות באזור זה, שהן יותר מ-400 דירות, מתוכן כ-50 דירות שנמכרו לקרן הריט מגוריט. זוהי הרמה הגבוהה של מכירות חדשות שנראתה באזור מאז השיא שנרשם ביוני 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה.
בסיכום שנתי, בשנת 2019 נמכרו כ-110 אלף דירות, מהן 93 אלף בשוק החופשי. בהשוואה לשנת 2018 גדל מספר העסקאות בשיעור של 11%. בנטרול מחיר למשתכן, מצטמצם שיעור הגידול בעסקאות ל-4% בלבד.
- מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רכישות המשקיעים ב-2019 ללא שינוי משמעותי
רכישות המשקיעים בדצמבר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018, שהתרכזה באזור תל אביב אשר "פיצה" על ירידה של 10% ברכישות אלו ביתר האזורים. זאת כאמור, הודות לפרויקט גדול שנעשה בעיר, כאשר חלק הארי של מכירות אלו היו למשקיעים. משקל המשקיעים בסך העסקאות בדצמבר נותר ללא שינוי משמעותי בהשוואה לדצמבר אשתקד - 13%.
מנגד, מכירות המשקיעים בחודש זה הסתכמו באלפיים דירות, ירידה של 7% בהשוואה לדצמבר 2018. אמנם, "מלאי" הדירות המוחזק על ידם הוסיף לרדת בכ-500 דירות לכדי כ-22 אלף דירות מאז אפריל 2016.
בסיכום שנתי, בשנת 2019 נרכשו כ-14 אלף דירות להשקעה, רמה דומה לשנת 2018, וזאת לאחר ירידות שנתיות בשיעורים שבין 30%-20% בשנים 2018-2016. למרות הגידול המשמעותי בתל אביב, מדובר ברמה נמוכה משמעותית מאלו שאפיינו אזור זה בתחילת העשור הקודם.
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ירידה חדה ברכישות הצעירים באזור המרכז בשוק החופשי
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש דצמבר בכ-6,000 דירות (52.6% מסך העסקאות בדצמבר), מהן כ-4,000 נרכשו בשוק החופשי והיתר במסגרת מחיר למשתכן. ירידה של 2% בהשוואה לדצמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בארבעת החודשים האחרונים של 2019, ככל הנראה כפועל יוצא מהעלייה החדה ברכישות מחיר למשתכן. היקף המכירות במסגרת התכנית בדצמבר 2019 מבטא גידול של 28% בהשוואה לדצמבר אשתקד - מרביתן התרכזו בבאר שבע וירושלים.
כרמי גת - המשקיעים בורחים
נקודה חשובה בהתייחס למחיר למשתכן קשורה בשכונת כרמי גת בקריית גת, שם התבצעו לראשונה מכירות במסגרת התכנית. השכונה שזוהתה בעבר עם משקיעים, מתאפיינת כעת ביציאה מוגברת מצדם עם האצה בקצב המכירות במחצית השניה של 2018 והמחצית הראשונה של 2019. עוד יש לציין כי ניתוח מאפייני הרוכשים בפרויקט למשתכן באזור, בין היתר רמות שכר נמוכות, מצביע על סבירות נמוכה של רכישות למטרות השקעה.
עוד עולה כי 73% מהרכישות במחיר למשתכן בקרית גת נעשו על ידי "רוכשים מקומיים", תושבי מחוז הדרום - אחד השיעורים הגבוהים ביותר שנרשמו בקרב רוכשי מחיר למשתכן, בכלל זה בפריפריה. תושבי קריית גת עצמה היוו כמעט מחצית מכלל הרוכשים בפרויקט בשכונת כרמי גת, כאשר חלק לא מבוטל מתושבי המרכז שרכשו דירה בפרויקט הינם חרדים.
בהקשר זה מציינת גרינברג כי "העובדה לפיה מחצית מהרוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בכרמי גת מתגוררים בעיר, דהיינו, בסבירות גבוהה אוכלוסיה זו כיום גרה בשכירות בקרית גת (למעט מי שמתגוררים אצל הוריהם), יש בה כדי להקטין את הביקוש העתידי למגורים בשכירות בקרית גת (ככל שמגמה זו תישמר גם במכירות העתידיות בפרויקט זה שמסתכם ב-4 אלף דירות במחיר למשתכן). עובדה זו, בפרט על רקע גל הרכישות של משקיעים בכרמי גת לפני ארבע שנים, יש בה כדי להשפיע על גובה ההכנסות העתידיות משכ"ד של המשקיעים באזור כמו גם על מחירי הדירות".
רוכשי מחיר למשתכן בכרמי גת
מקור: האוצר
משפרי דיור מתקשים למכור את דירתם הישנה
רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, עליה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. מספר החודשים שעמדו על המדף דירות של משפרי דיור אשר הוצעו למכירה נותר על רמה גבוהה של 20 חודשים, פרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה לדצמבר אשתקד.
- 3.קריית חיים מערבית יעד הבא המשקיעים גילו את שדרות דגניה (ל"ת)אילנה 11/02/2020 16:04הגב לתגובה זו
- 2.ניאו 11/02/2020 14:24הגב לתגובה זואי אפשר לעקוב אחר המצב כשמספרים סיפור וקופצים מנושא לנושא
- 1.נתניהו= בושה 11/02/2020 13:44הגב לתגובה זונתניהו אטום לסבל העם
- בנימין נתניהו הוא היוסף, האחים השמאלנים מקנאים לו (ל"ת)כלכלן 12/02/2020 05:39הגב לתגובה זו
- הוא פרעה ואתם העבדים (ל"ת)הגואל 12/02/2020 12:33
- עומר 11/02/2020 15:01הגב לתגובה זובמיוחד את תושבי הפריפריה שמצביעים עבורו ב 60-70% תמיכה. ביבי "מרפד" את מצביעי שס ויהדות התורה. שס ויהדות התורה הן שתיים מתוך 4 הרגליים בכסא שלו
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
