המשקיעים מגדילים רכישות בתל אביב ובורחים מקריית גת
לפי האוצר, ב-2019 נמכרו כ-110 אלף דירות - גידול של 11% לעומת אשתקד, ובזכות מחיר למשתכן; בכרמי גת כמחצית הרוכשים במסגרת התכנית גרים בשכירות בעיר: "זה עשוי להשפיע על גובה ההכנסות העתידיות משכ"ד באזור ועל מחירי הדירות"
המשקיעים שנהרו לשכונת כרמי גת ב-2015 ממשיכים לצאת ממנה ומגבירים קצב, בעוד שלראשונה בוצעו בה מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". במקביל, המשקיעים ממשיכים להגדיל רכישות בתל אביב והצעירים מצמצמים רכישות באזור המרכז. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, לחודש דצמבר 2019.
גידול של 11% בעסקאות ב-2019
על פי הסקירה, בחודש זה נרכשו 11.4 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לדצמבר אשתקד, ובניכוי עסקאות מחיר למשתכן, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 9.4 אלף, גידול מתון של 2% בהשוואה לדצמבר אשתקד. בתוך כך, בדצמבר 2019 הייתה רמת המכירות מהנמוכות שנרשמו בחודש זה בעשור האחרון.
כמו כן, ניכרת שונות ברמת הפעילות בין פלח השוק של דירות יד שניה, בו נמשכה גם בדצמבר רמת פעילות נמוכה שהסתכמה ב-6,700 עסקאות, לבין זה של הדירות החדשות בו נרשם זינוק של 26% בעסקאות לעומת אשתקד עם 4,700 שנמכרו (כולל מחיר למשתכן), במידה רבה על רקע מבצע מכירות גדול בתל אביב שתרם לגידול של 300% במכירת דירות חדשות באזור זה, שהן יותר מ-400 דירות, מתוכן כ-50 דירות שנמכרו לקרן הריט מגוריט. זוהי הרמה הגבוהה של מכירות חדשות שנראתה באזור מאז השיא שנרשם ביוני 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה.
בסיכום שנתי, בשנת 2019 נמכרו כ-110 אלף דירות, מהן 93 אלף בשוק החופשי. בהשוואה לשנת 2018 גדל מספר העסקאות בשיעור של 11%. בנטרול מחיר למשתכן, מצטמצם שיעור הגידול בעסקאות ל-4% בלבד.
- מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רכישות המשקיעים ב-2019 ללא שינוי משמעותי
רכישות המשקיעים בדצמבר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018, שהתרכזה באזור תל אביב אשר "פיצה" על ירידה של 10% ברכישות אלו ביתר האזורים. זאת כאמור, הודות לפרויקט גדול שנעשה בעיר, כאשר חלק הארי של מכירות אלו היו למשקיעים. משקל המשקיעים בסך העסקאות בדצמבר נותר ללא שינוי משמעותי בהשוואה לדצמבר אשתקד - 13%.
מנגד, מכירות המשקיעים בחודש זה הסתכמו באלפיים דירות, ירידה של 7% בהשוואה לדצמבר 2018. אמנם, "מלאי" הדירות המוחזק על ידם הוסיף לרדת בכ-500 דירות לכדי כ-22 אלף דירות מאז אפריל 2016.
בסיכום שנתי, בשנת 2019 נרכשו כ-14 אלף דירות להשקעה, רמה דומה לשנת 2018, וזאת לאחר ירידות שנתיות בשיעורים שבין 30%-20% בשנים 2018-2016. למרות הגידול המשמעותי בתל אביב, מדובר ברמה נמוכה משמעותית מאלו שאפיינו אזור זה בתחילת העשור הקודם.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
ירידה חדה ברכישות הצעירים באזור המרכז בשוק החופשי
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש דצמבר בכ-6,000 דירות (52.6% מסך העסקאות בדצמבר), מהן כ-4,000 נרכשו בשוק החופשי והיתר במסגרת מחיר למשתכן. ירידה של 2% בהשוואה לדצמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בארבעת החודשים האחרונים של 2019, ככל הנראה כפועל יוצא מהעלייה החדה ברכישות מחיר למשתכן. היקף המכירות במסגרת התכנית בדצמבר 2019 מבטא גידול של 28% בהשוואה לדצמבר אשתקד - מרביתן התרכזו בבאר שבע וירושלים.
כרמי גת - המשקיעים בורחים
נקודה חשובה בהתייחס למחיר למשתכן קשורה בשכונת כרמי גת בקריית גת, שם התבצעו לראשונה מכירות במסגרת התכנית. השכונה שזוהתה בעבר עם משקיעים, מתאפיינת כעת ביציאה מוגברת מצדם עם האצה בקצב המכירות במחצית השניה של 2018 והמחצית הראשונה של 2019. עוד יש לציין כי ניתוח מאפייני הרוכשים בפרויקט למשתכן באזור, בין היתר רמות שכר נמוכות, מצביע על סבירות נמוכה של רכישות למטרות השקעה.
עוד עולה כי 73% מהרכישות במחיר למשתכן בקרית גת נעשו על ידי "רוכשים מקומיים", תושבי מחוז הדרום - אחד השיעורים הגבוהים ביותר שנרשמו בקרב רוכשי מחיר למשתכן, בכלל זה בפריפריה. תושבי קריית גת עצמה היוו כמעט מחצית מכלל הרוכשים בפרויקט בשכונת כרמי גת, כאשר חלק לא מבוטל מתושבי המרכז שרכשו דירה בפרויקט הינם חרדים.
בהקשר זה מציינת גרינברג כי "העובדה לפיה מחצית מהרוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בכרמי גת מתגוררים בעיר, דהיינו, בסבירות גבוהה אוכלוסיה זו כיום גרה בשכירות בקרית גת (למעט מי שמתגוררים אצל הוריהם), יש בה כדי להקטין את הביקוש העתידי למגורים בשכירות בקרית גת (ככל שמגמה זו תישמר גם במכירות העתידיות בפרויקט זה שמסתכם ב-4 אלף דירות במחיר למשתכן). עובדה זו, בפרט על רקע גל הרכישות של משקיעים בכרמי גת לפני ארבע שנים, יש בה כדי להשפיע על גובה ההכנסות העתידיות משכ"ד של המשקיעים באזור כמו גם על מחירי הדירות".
רוכשי מחיר למשתכן בכרמי גת
מקור: האוצר
משפרי דיור מתקשים למכור את דירתם הישנה
רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, עליה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. מספר החודשים שעמדו על המדף דירות של משפרי דיור אשר הוצעו למכירה נותר על רמה גבוהה של 20 חודשים, פרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה לדצמבר אשתקד.
- 3.קריית חיים מערבית יעד הבא המשקיעים גילו את שדרות דגניה (ל"ת)אילנה 11/02/2020 16:04הגב לתגובה זו
- 2.ניאו 11/02/2020 14:24הגב לתגובה זואי אפשר לעקוב אחר המצב כשמספרים סיפור וקופצים מנושא לנושא
- 1.נתניהו= בושה 11/02/2020 13:44הגב לתגובה זונתניהו אטום לסבל העם
- בנימין נתניהו הוא היוסף, האחים השמאלנים מקנאים לו (ל"ת)כלכלן 12/02/2020 05:39הגב לתגובה זו
- הוא פרעה ואתם העבדים (ל"ת)הגואל 12/02/2020 12:33
- עומר 11/02/2020 15:01הגב לתגובה זובמיוחד את תושבי הפריפריה שמצביעים עבורו ב 60-70% תמיכה. ביבי "מרפד" את מצביעי שס ויהדות התורה. שס ויהדות התורה הן שתיים מתוך 4 הרגליים בכסא שלו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
