הנדל"ן מתקרר: מחירי הדירות החדשות ירדו 1.1% - היכן צנחו המכירות ב-46%?
בחודש מארס נמשכה ההתייצבות בסך העסקאות, חלה ירידה נוספת במחירי דירות חדשות והתגברה יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן, כך עולה מהסקירה החודשים של מצב המשק שפרסם היום (ב') משרד האוצר.
באוצר מציינים כי מאז חודש דצמבר אשתקד נע מספר העסקאות בשוק סביב 7,400 דירות בחודש, רמה הנמוכה בכ-19% ממספר העסקאות הממוצע בחודשים דצמבר 2010-מארס 2011.
באר שבע חוטפת
מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת במארס בשיעור של 1.1% בהשוואה לחודש הקודם. באזור תל אביב נרשמה יציבות מחירים וירידת מחירים מתונה בשיעור של 0.5% נרשמה באזור חיפה. מנגד, ירידת מחירים חדה יחסית בשיעור של 1.6% נרשמה באזור באר-שבע. באוצר מציינים כי באזור זה נרשמה ירידה חדה במספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון של 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד- ירידה בשיעור של 46%, גבוה משמעותית משיעור הירידה בסך הדירות החדשות שנמכרו ברמה הארצית באותה התקופה שהסתכמה ב-26%.
משקל המשקיעים בסך העסקאות (קניה) בחודש מארס עמד על קרוב ל-23%, בדומה לחודש הקודם ונמוך בכעשר נקודות אחוז משיעור השיא שנרשם בחודש דצמבר 2010. סך הכול, ברבעון הראשון של 2012 נרכשו כ-5,200 דירות על ידי משקיעים, ירידה בשיעור של כ-25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור ירידה זה גבוה משמעותית משיעור הירידה שנרשם ברכישת דירות למגורים באותה התקופה שהסתכם בכ-12%.
המשקיעים ממשיכים לנטוש
מכירת דירות על ידי משקיעים רשמה עליה מתונה בשיעור של 2% לעומת פברואר. שיעורי עליה גבוהים הרבה יותר נרשמו באזור השפלה ובאזור תל אביב (עליה של 22% ו-14%, בהתאמה). יציאת המשקיעים מהשוק בולטת יותר מכל באזור טבריה (כולל בין היתר את ישובי הגליל העליון), הן בחודש מארס בפרט והן ברבעון הראשון של 2012 בכלל (גידול של 88% בהשוואה לרבעון הקודם).
בנוגע לשוק העבודה, מוסרים באוצר כי בחודש מארס נרשם זינוק חד בשיעור ההשתתפות במשק ל-63%. בתוך כך, במארס חל גידול ניכר במספר המשתתפים בכוח העבודה של כ- 52 אלף איש, כאשר מספר המועסקים במשק גדל במקביל בכ- 32 אלף איש (כ-63% מסך המצטרפים לכוח העבודה בחודש זה). כפועל יוצא מהזינוק בשיעור ההשתתפות חל גידול בשיעור האבטלה ל-6.9%, זאת בהשוואה ל- 6.5% ו-6.6% בחודשים פברואר וינואר, בהתאמה.
ירידה בתביעות החדשות לדמי אבטלה
"מקור העלייה באבטלה", מסבירים באוצר, "נעוץ בגידול בשיעור ההשתתפות שכן לולא היה חל גידול בשיעור ההשתתפות במארס היייתה נרשמה ירידה חדה בשיעור האבטלה ל-5.6%. בנוסף, נתוני הביטוח הלאומי מהווים אינדיקציה לירידה במספר המפוטרים שכן בחודש מארס נרשמה ירידה בתביעות החדשות לדמי אבטלה."
ביחס לשוק ההון, טוענים באוצר כי במהלך חודש מארס נרשמו עליות במדדים המובילים. בתוך כך, נרשמה עלייה מתונה בשווקי המניות לאחר ירידות בחודש פברואר (במחצית הראשונה של חודש אפריל נרשמו עליות בשיעורים גבוהים יותר). העלייה נבעה, בין השאר, מהודעת בנק ישראל לגבי מדיניות מקלה יחסית בנוגע ליחס הלימות ההון הדרוש במערכת הבנקאית, דבר אשר הוביל לעלייה של 8.5% במדד הבנקים.
במקביל, בשוק האג"ח הקונצרני נרשם בחודש מרץ שיפור מתון אשר התבטא בעלייה בשיעור 0.3% במדד תל-בונד 60 ובירידה נוספת בתשואה הממוצעת על כל סדרות האג"ח הקונצרניות הצמודות למדד . מנגד, נרשמה ירידה בהיקף ההנפקות של אג"ח קונצרניות ושל מניות והמירים בחודש זה.
ירידה ביצוא
במארס נמשכה מגמת הקיפאון בייצוא הסחורות. בתוך כך, נרשמה ירידה ביצוא הסחורות במונחים דולרים כאשר נתוני החודש הקודם (פברואר) עודכנו כלפי מטה. עם זאת, ביצוא טכנולוגיה עילית חלה עלייה. מנגד, נרשמה עלייה חדה ביצוא השירותים (בחודש פברואר) שמקורה בשירותים העסקיים והאחרים (בעיקר תוכנה ומו"פ). מנגד, במארס חל גידול ביבוא הסחורות במונחים דולרים. בחינת היבוא לפי רכיבים מעלה כי נרשם גידול ביבוא של חומרי גלם ומוצרי אנרגיה וירידה ביבוא מוצרי השקעה וצריכה. למעשה, בניכוי יבוא אנרגיה, לא חל שינוי בסך היבוא הדולרי. בשער החליפין הריאלי של השקל נרשם תיסוף קל בחודש האחרון.
באוצר מעריכים כי בנק ישראל אינו צפוי להעלות את הריבית בחודשים הקרובים, בשל המיתון החזוי בגוש האירו. כפועל יוצא מהעלייה בציפיות לאינפלציה, נמשכה הירידה בריבית הריאלית השלילית בחודשים פברואר, מארס ואפריל. יתרות המט"ח של בנק ישראל עמדו בפברואר על 77 מיליארד דולר, ירידה קלה ביחס לפברואר.
- 16.הו סטנלי 07/05/2012 15:48הגב לתגובה זודירות בנות 3 חדרים בבניינים ישנים בני 30-40 שנה נמכרו בשנה האחרונה לאנשים בסביבות 800-1000 אש" ח, כי לא היתה אלטרנטיבה. כשהמשכנתא שלהם על 80%-90% ממחירה. אותם דירות נמכרו לפני 3 שנים בקושי ב 500 אש" ח הקבלנים בשיתוף הממשלה חנקו את השוק הזה ב3 שנים האחרונות ודחפו את הכל למעלה לצורך עשיית רווחים על גבם של האזרחים. לא יודע לאן השוק ילך מכאן, אבל ברור שאנשים סגרו עסקאות כי לא היתה ברירה וקנו חורבות של בתים. לסיכום: הצרפתים קנו - הממשלה שמחה - המחירים עלו - הקבלנים התעשרו = האזרח נדפק
- 15.ירון 07/05/2012 14:45הגב לתגובה זובני גילי לא מסוגלים לקנות דירה לא במרכז ובקושי רב בפריפריה, אבל אז אין לנו עבודה
- אני 07/05/2012 15:04הגב לתגובה זומה זה " בני גילי" ? למה בן כמה אתה? מה זה " בקושי רב בפריפריה" ? האם גבעתיים היא הפריפריה בשבילך? זוגות צעירים יכולים לקנות דירה צנועה באיזור טיפה מרוחק ממרכז העיר הגדולה בפריפריה, לקחת משכנתא ולעמוד בזה בכבוד. אבל כנראה ששום דבר ממה שאמרתי לא באמת מעניין אותך.
- ליאור 07/05/2012 18:33ואז נשלם על רכב נוסף, מטפלת פעמיים בשבוע (חלק מהצעירים ״המפונקים״ עובדים 2 עבודות, לומדים ובעלי ילדים). את הסיסמאות שנועדו להפחית מגודל הבעיה תשמור לעצמך.
- 14.כלכלנים בכירים בחו" ל -בישראל בועת נדל" ן (ל"ת)דויטש 07/05/2012 14:13הגב לתגובה זו
- 13.עד -31/12/2012 חייבות להימכר 28,769 דירות (ל"ת)אין יותר קומבינות 07/05/2012 13:44הגב לתגובה זו
- 12.רון 07/05/2012 11:34הגב לתגובה זושיש " התעניינות רבה" והקונים חוזרים...?
- 11.כלכלן 07/05/2012 11:29הגב לתגובה זוירידות של כמה אחוזים במחיר יביאו להפסד ענק שהתשואה לא תכסה אותו מספר שנים
- 10.יושב על הגדר בי-ם 07/05/2012 11:16הגב לתגובה זוכל הכבוד - המסמך הזה בנוסף לסקר של מכון גיאוקרטוגרפיה מפעילים לחץ אדיר על הקבלנים - הם ישברו בקרוב. באוגוסט נצפה להנחות גדולות http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
- 9.אי 07/05/2012 11:05הגב לתגובה זוהאוצר תמיד יש נתונים שקריים ואומנם יש האטה אבל האוצר משקרים ולכל הקופצים אין לי דירה למכירה
- 8.ברוקר 07/05/2012 11:00הגב לתגובה זונכס של מליון וחצי במידה וירד 30 אחוז זה הפסד של חצי מליון יקח 10 שנים שכירות עד שיחזיר את ההפסד הזה לא שווה
- 7.קריסה 07/05/2012 10:59הגב לתגובה זועכשיו אפשר לראות מי מדבר מתוך אינטרס ומי לא האובדות כבר מגיעות לשטח
- 6.בגוש דן מתחילה זחילה למעלה של מחירים (ל"ת)האוצר מטעה בנתונים 07/05/2012 10:51הגב לתגובה זו
- כן וגינדי בכלל לא עושה הנחות... (ל"ת)אלף מם 07/05/2012 18:03הגב לתגובה זו
- 5.וזוהי רק ההתחלה... (ל"ת)ברור שיורדים 07/05/2012 10:50הגב לתגובה זו
- 4.נדלן עובד לאט 07/05/2012 10:37הגב לתגובה זוהתמונה תהיה יותר ברורה ומהכירים יהיו יותר נמוכים זה לא עניין של ספרולציות זה עניין של כח קניה ואלטרנטיבות השקעה ..... לאנשים בעיקר צעירים אין כסף לקנות דירה במחירים האלו ולמשקיעים לא שווה לרכוש דירות להשקעה בתשואה הנוכחית ובסיכון לדעתי עוד 15% ירידות עד אמצע 2013
- 3.מחיר הזוי מעל 30-50%=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 07/05/2012 10:36הגב לתגובה זו
- 2.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 07/05/2012 10:35הגב לתגובה זו
- 1.פראיירים 07/05/2012 10:34הגב לתגובה זולא לקנות עדיין

"השוק יקר מאי פעם - אבל תחושת הביטחון חזרה, וזה משנה הכול"
רז דומב מלידר שוקי הון מסביר כי מניות הנדל״ן נסחרות קרוב לשיאים היסטוריים, אך המשקיעים מתמקדים פחות במחיר ויותר בתחושת היציבות: “מה שמניע עכשיו את השוק זה לא רק ריבית - זה חזרת האמון בכלכלה הישראלית”; בין החברות הבולטות לטובה הוא מציין את דמרי, ישראל-קנדה ודוניץ, שנהנות מפריסה רחבה ומביקושים חזקים
לאחר תקופה ארוכה של חוסר ודאות, תנודתיות גבוהה ומלחמה ששינתה את התמונה לרעה - שוק ההון המקומי משדר שוב ביטחון: מניות הנדל״ן, שבמשך חודשים היו בין הנפגעות העיקריות, אשר פיגרו אחרי המדדים המובילים בבורסה, מציגות בשבועיים האחרונים התאוששות חדה, אשר משקפת שינוי במצב הרוח של המשקיעים. מי שעד לא מזמן חשש מחשיפה לענף המגורים והמניב, חוזר בהדרגה אל המניות הללו - גם במחירים שנראים על פניו גבוהים היסטורית.
התחושה המרכזית שמניעה את השוק כעת היא יציבות. המשקיעים, כך נראה, בוחנים פחות את תווית המחיר ומסתכלים יותר על התמונה הכוללת - כלכלה שמתייצבת, סביבה ביטחונית רגועה יותר, וציפייה גוברת לתחילת תהליך של הורדת ריבית. הירידה בתשואות האג"ח, יחד עם ההתבהרות בזירה הגיאו-פוליטית, יוצרת אפקט פסיכולוגי של "חזרה לשגרה", שבמונחי שוק ההון מתורגם למומנטום חיובי.
במקביל, ענף הדיור עצמו ניצב בצומת: קבלנים ששרדו את תקופת הקיפאון מחזיקים היום בצבר קרקעות רחב ובפרויקטים מתקדמים לקראת שיווק, בעוד הריבית הגבוהה מתחילה לאבד מכוחה כגורם מעכב - במידה מסוימת יש לומר.גם בתחום הנדל״ן המניב, התמונה מתפצלת בין אזורי הביקוש החזקים לבין השוליים. תל אביב, הרצליה והערים הסמוכות ממשיכות להציג תפוסות גבוהות, בעוד ששווקים משניים כמו ראשון לציון, חולון ובני ברק נותרו מאתגרים. עם זאת, בסך הכול, התחושה בענף היא של מעבר הדרגתי ממצב של בלימה למצב של זהירות אופטימית - בדיוק כפי שמשתקף גם במדדי המניות בבורסה.
שוחחנו עם אנליסט הנדל״ן רז דומב - מלידר שוקי הון
אנליסט הנדל״ן רז דומב, צילום: איה בן עזרי
- דמרי רצה להישאר במדד ת״א 35 - וקיבל ירידה של 5%
- "נותנים לך - תיקח", דמרי ממשיכה לחלק מתנות למוסדיים כדי להישאר במדד ת"א 35
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחר גל העליות האחרון שראינו במניות הנדל״ן - מה בעצם משקפים המחירים הנוכחיים?
"קודם כל, צריך לומר שסביבת המחירים כיום רחוקה מלהיות מפוכחת. אם מסתכלים היסטורית, רוב המניות כבר קרובות מאוד לשיאים של כל הזמנים, חלקן אפילו מגרדות אותם. אבל אחרי שנתיים קשות - עם מלחמה, חוסר יציבות פנימית וכלכלית. המשקיעים מחפשים דבר אחד: ודאות. וברגע שהתחושה הזו חוזרת, השוק מגיב בהתאם. היציבות הכלכלית והביטחונית משדרות למשקיעים שאנחנו חוזרים למסלול נורמלי, וזה מתבטא ישירות במחירי המניות״.
אז מה
בעצם צפוי לשוק הדירות בתקופה הקרובה?

פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
מכה לרשויות המקומיות: עיריות תל אביב וירושלים לא יגבו היטלי השבחה מתוכניות מכוח תמ"א 38; העליון קובע פה אחד: אישור תמ"א 38 אינו מהווה השבחה המזכה בהיטל וזאת למרות תמיכת היועמ"שית בעמדתן; השופטים קבעו כי אין קשר סיבתי בין אישור התוכנית לבין השבחה בפועל - ולכן אין עילה להטלת היטל
פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי ההשבחה בערים הגדולות: הרכב של שלושה שופטים דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב-יפו וירושלים, וקבע כי תוכניות מתאר שהוכנו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות את העיריות בהיטלי השבחה. ההחלטה עלולה לעלות לעיריות אלו, ובעתיד גם לאחרות, באובדן מיליארדים. פוטנציאל הרווח שנעלם לעיריות בגלל פסק הדין הוא עד 50 מיליארד שקל.
הפסיקה, שניתנה בעקבות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על חיוב בגין שתי דירות בתיק של תושב חוץ בסכום כולל של כמיליון שקל, הפכה לפסק דין בעל השלכות רוחב עצומות. מי שייצג את המוכר הוא עו"ד בנימין קריתי, שכיהן בעבר כראש העיר טבריה והחליט להילחם בתופעה: "פסק הדין הזה לא היה בא לעולם לולא החלטנו לצאת למלחמה מול העירייה, למרות התמיכה שקיבלה גם מהיועמ"שית וגם ממרכז השלטון המקומי."
לדבריו של קריתי, "מדובר בהפסד מוערך של כ-50 מיליארד שקל לעיריית תל אביב בלבד". ההשפעה רחבה הרבה יותר, שכן לפי הערכות, למעלה מ-2,000 תיקים משפטיים המתינו להכרעה בנושא, ורבים מהם ייסגרו עתה על בסיס ההלכה שנקבעה.
פסק דין שמציב גבול ברור לעיריות
במוקד המחלוקת עמדה השאלה: האם ניתן לכלול את השפעת תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם" של הנכס, כאשר מחשבים את ההשבחה שנובעת מתוכנית מתאר חדשה. אם מנוטרלת ההשפעה של התמ"א, ההשבחה תיראה כגבוהה יותר, והיטל ההשבחה יתייקר בהתאם. לעומת זאת, אם התמ"א כלולה כבר בערך הנכסים, אין בסיס לתשלום נוסף.
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטים קיבלו את הגישה שלפיה יש להתחשב בערך השוק הכולל של המקרקעין במועד הקודם, לרבות השפעות תכנוניות קיימות. המשמעות: אין להטיל היטלי השבחה על בסיס מה שמכונה "התעשרות וירטואלית" של בעל הנכס.