הנדל"ן מתקרר: מחירי הדירות החדשות ירדו 1.1% - היכן צנחו המכירות ב-46%?
בחודש מארס נמשכה ההתייצבות בסך העסקאות, חלה ירידה נוספת במחירי דירות חדשות והתגברה יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן, כך עולה מהסקירה החודשים של מצב המשק שפרסם היום (ב') משרד האוצר.
באוצר מציינים כי מאז חודש דצמבר אשתקד נע מספר העסקאות בשוק סביב 7,400 דירות בחודש, רמה הנמוכה בכ-19% ממספר העסקאות הממוצע בחודשים דצמבר 2010-מארס 2011.
באר שבע חוטפת
מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת במארס בשיעור של 1.1% בהשוואה לחודש הקודם. באזור תל אביב נרשמה יציבות מחירים וירידת מחירים מתונה בשיעור של 0.5% נרשמה באזור חיפה. מנגד, ירידת מחירים חדה יחסית בשיעור של 1.6% נרשמה באזור באר-שבע. באוצר מציינים כי באזור זה נרשמה ירידה חדה במספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון של 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד- ירידה בשיעור של 46%, גבוה משמעותית משיעור הירידה בסך הדירות החדשות שנמכרו ברמה הארצית באותה התקופה שהסתכמה ב-26%.
משקל המשקיעים בסך העסקאות (קניה) בחודש מארס עמד על קרוב ל-23%, בדומה לחודש הקודם ונמוך בכעשר נקודות אחוז משיעור השיא שנרשם בחודש דצמבר 2010. סך הכול, ברבעון הראשון של 2012 נרכשו כ-5,200 דירות על ידי משקיעים, ירידה בשיעור של כ-25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור ירידה זה גבוה משמעותית משיעור הירידה שנרשם ברכישת דירות למגורים באותה התקופה שהסתכם בכ-12%.
המשקיעים ממשיכים לנטוש
מכירת דירות על ידי משקיעים רשמה עליה מתונה בשיעור של 2% לעומת פברואר. שיעורי עליה גבוהים הרבה יותר נרשמו באזור השפלה ובאזור תל אביב (עליה של 22% ו-14%, בהתאמה). יציאת המשקיעים מהשוק בולטת יותר מכל באזור טבריה (כולל בין היתר את ישובי הגליל העליון), הן בחודש מארס בפרט והן ברבעון הראשון של 2012 בכלל (גידול של 88% בהשוואה לרבעון הקודם).
בנוגע לשוק העבודה, מוסרים באוצר כי בחודש מארס נרשם זינוק חד בשיעור ההשתתפות במשק ל-63%. בתוך כך, במארס חל גידול ניכר במספר המשתתפים בכוח העבודה של כ- 52 אלף איש, כאשר מספר המועסקים במשק גדל במקביל בכ- 32 אלף איש (כ-63% מסך המצטרפים לכוח העבודה בחודש זה). כפועל יוצא מהזינוק בשיעור ההשתתפות חל גידול בשיעור האבטלה ל-6.9%, זאת בהשוואה ל- 6.5% ו-6.6% בחודשים פברואר וינואר, בהתאמה.
ירידה בתביעות החדשות לדמי אבטלה
"מקור העלייה באבטלה", מסבירים באוצר, "נעוץ בגידול בשיעור ההשתתפות שכן לולא היה חל גידול בשיעור ההשתתפות במארס היייתה נרשמה ירידה חדה בשיעור האבטלה ל-5.6%. בנוסף, נתוני הביטוח הלאומי מהווים אינדיקציה לירידה במספר המפוטרים שכן בחודש מארס נרשמה ירידה בתביעות החדשות לדמי אבטלה."
ביחס לשוק ההון, טוענים באוצר כי במהלך חודש מארס נרשמו עליות במדדים המובילים. בתוך כך, נרשמה עלייה מתונה בשווקי המניות לאחר ירידות בחודש פברואר (במחצית הראשונה של חודש אפריל נרשמו עליות בשיעורים גבוהים יותר). העלייה נבעה, בין השאר, מהודעת בנק ישראל לגבי מדיניות מקלה יחסית בנוגע ליחס הלימות ההון הדרוש במערכת הבנקאית, דבר אשר הוביל לעלייה של 8.5% במדד הבנקים.
במקביל, בשוק האג"ח הקונצרני נרשם בחודש מרץ שיפור מתון אשר התבטא בעלייה בשיעור 0.3% במדד תל-בונד 60 ובירידה נוספת בתשואה הממוצעת על כל סדרות האג"ח הקונצרניות הצמודות למדד . מנגד, נרשמה ירידה בהיקף ההנפקות של אג"ח קונצרניות ושל מניות והמירים בחודש זה.
ירידה ביצוא
במארס נמשכה מגמת הקיפאון בייצוא הסחורות. בתוך כך, נרשמה ירידה ביצוא הסחורות במונחים דולרים כאשר נתוני החודש הקודם (פברואר) עודכנו כלפי מטה. עם זאת, ביצוא טכנולוגיה עילית חלה עלייה. מנגד, נרשמה עלייה חדה ביצוא השירותים (בחודש פברואר) שמקורה בשירותים העסקיים והאחרים (בעיקר תוכנה ומו"פ). מנגד, במארס חל גידול ביבוא הסחורות במונחים דולרים. בחינת היבוא לפי רכיבים מעלה כי נרשם גידול ביבוא של חומרי גלם ומוצרי אנרגיה וירידה ביבוא מוצרי השקעה וצריכה. למעשה, בניכוי יבוא אנרגיה, לא חל שינוי בסך היבוא הדולרי. בשער החליפין הריאלי של השקל נרשם תיסוף קל בחודש האחרון.
באוצר מעריכים כי בנק ישראל אינו צפוי להעלות את הריבית בחודשים הקרובים, בשל המיתון החזוי בגוש האירו. כפועל יוצא מהעלייה בציפיות לאינפלציה, נמשכה הירידה בריבית הריאלית השלילית בחודשים פברואר, מארס ואפריל. יתרות המט"ח של בנק ישראל עמדו בפברואר על 77 מיליארד דולר, ירידה קלה ביחס לפברואר.
- 16.הו סטנלי 07/05/2012 15:48הגב לתגובה זודירות בנות 3 חדרים בבניינים ישנים בני 30-40 שנה נמכרו בשנה האחרונה לאנשים בסביבות 800-1000 אש" ח, כי לא היתה אלטרנטיבה. כשהמשכנתא שלהם על 80%-90% ממחירה. אותם דירות נמכרו לפני 3 שנים בקושי ב 500 אש" ח הקבלנים בשיתוף הממשלה חנקו את השוק הזה ב3 שנים האחרונות ודחפו את הכל למעלה לצורך עשיית רווחים על גבם של האזרחים. לא יודע לאן השוק ילך מכאן, אבל ברור שאנשים סגרו עסקאות כי לא היתה ברירה וקנו חורבות של בתים. לסיכום: הצרפתים קנו - הממשלה שמחה - המחירים עלו - הקבלנים התעשרו = האזרח נדפק
- 15.ירון 07/05/2012 14:45הגב לתגובה זובני גילי לא מסוגלים לקנות דירה לא במרכז ובקושי רב בפריפריה, אבל אז אין לנו עבודה
- אני 07/05/2012 15:04הגב לתגובה זומה זה " בני גילי" ? למה בן כמה אתה? מה זה " בקושי רב בפריפריה" ? האם גבעתיים היא הפריפריה בשבילך? זוגות צעירים יכולים לקנות דירה צנועה באיזור טיפה מרוחק ממרכז העיר הגדולה בפריפריה, לקחת משכנתא ולעמוד בזה בכבוד. אבל כנראה ששום דבר ממה שאמרתי לא באמת מעניין אותך.
- ליאור 07/05/2012 18:33ואז נשלם על רכב נוסף, מטפלת פעמיים בשבוע (חלק מהצעירים ״המפונקים״ עובדים 2 עבודות, לומדים ובעלי ילדים). את הסיסמאות שנועדו להפחית מגודל הבעיה תשמור לעצמך.
- 14.כלכלנים בכירים בחו" ל -בישראל בועת נדל" ן (ל"ת)דויטש 07/05/2012 14:13הגב לתגובה זו
- 13.עד -31/12/2012 חייבות להימכר 28,769 דירות (ל"ת)אין יותר קומבינות 07/05/2012 13:44הגב לתגובה זו
- 12.רון 07/05/2012 11:34הגב לתגובה זושיש " התעניינות רבה" והקונים חוזרים...?
- 11.כלכלן 07/05/2012 11:29הגב לתגובה זוירידות של כמה אחוזים במחיר יביאו להפסד ענק שהתשואה לא תכסה אותו מספר שנים
- 10.יושב על הגדר בי-ם 07/05/2012 11:16הגב לתגובה זוכל הכבוד - המסמך הזה בנוסף לסקר של מכון גיאוקרטוגרפיה מפעילים לחץ אדיר על הקבלנים - הם ישברו בקרוב. באוגוסט נצפה להנחות גדולות http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
- 9.אי 07/05/2012 11:05הגב לתגובה זוהאוצר תמיד יש נתונים שקריים ואומנם יש האטה אבל האוצר משקרים ולכל הקופצים אין לי דירה למכירה
- 8.ברוקר 07/05/2012 11:00הגב לתגובה זונכס של מליון וחצי במידה וירד 30 אחוז זה הפסד של חצי מליון יקח 10 שנים שכירות עד שיחזיר את ההפסד הזה לא שווה
- 7.קריסה 07/05/2012 10:59הגב לתגובה זועכשיו אפשר לראות מי מדבר מתוך אינטרס ומי לא האובדות כבר מגיעות לשטח
- 6.בגוש דן מתחילה זחילה למעלה של מחירים (ל"ת)האוצר מטעה בנתונים 07/05/2012 10:51הגב לתגובה זו
- כן וגינדי בכלל לא עושה הנחות... (ל"ת)אלף מם 07/05/2012 18:03הגב לתגובה זו
- 5.וזוהי רק ההתחלה... (ל"ת)ברור שיורדים 07/05/2012 10:50הגב לתגובה זו
- 4.נדלן עובד לאט 07/05/2012 10:37הגב לתגובה זוהתמונה תהיה יותר ברורה ומהכירים יהיו יותר נמוכים זה לא עניין של ספרולציות זה עניין של כח קניה ואלטרנטיבות השקעה ..... לאנשים בעיקר צעירים אין כסף לקנות דירה במחירים האלו ולמשקיעים לא שווה לרכוש דירות להשקעה בתשואה הנוכחית ובסיכון לדעתי עוד 15% ירידות עד אמצע 2013
- 3.מחיר הזוי מעל 30-50%=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 07/05/2012 10:36הגב לתגובה זו
- 2.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 07/05/2012 10:35הגב לתגובה זו
- 1.פראיירים 07/05/2012 10:34הגב לתגובה זולא לקנות עדיין
שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?
שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.
כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות. מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר.
ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות.
הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות
נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.
אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.
שדה דב. קרדיט: רוי שיינמןשדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
רפורמת "מורשה להיתר" מקבלת תאוצה בשדה דב, והמגדלים של קבוצת חג'ג' ולוזון רנסון ושמעון אמיר צפויים להיות מהראשונים בישראל שיקבלו היתר ברישוי עצמי, בהליך שעשוי לקצר משמעותית את זמני הרישוי; במקביל, שיכון ובינוי מתקדמת עם פרויקט השכירות הגדול במתחם, אך מתמודדת עם פגיעה קשה בכדאיות הכלכלית בשל עליית הריבית וירידת הערך בפרויקטים
פרויקט שדה דב בצפון תל אביב ממשיך להתפתח ובאמצעות רפורמת "מורשה להיתר" שני מגדלים חדשים בני 45 קומות במתחם צפויים להיות מהראשונים בישראל לקבל היתר בנייה במסלול הרישוי העצמי. בנוסף, שיכון ובינוי נדל"ן שיכון ובינוי 0.33% , שקיבלה ב-2024 את היתר הבנייה הראשון להקמת 324 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במתחם, עומדת כיום בפני אחד ממבחני הכדאיות המשמעותיים שלה בשוק הדיור.
רפורמת "מורשה להיתר" נכנסה לתוקף בסוף 2024 והיא מאפשרת לאדריכלים להנפיק היתרי בנייה במקום הוועדה המקומית, וכעת היא מתרחבת לראשונה גם למגדלים. משרד בר אוריין אדריכלים מגבש בקשות להיתר לשני מגדלים בני 45 קומות במתחם: מגדל FIRST של קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן -0.75% , בן 45 קומות, ועם 350 יחידות דיור, שצמודים אליו 3 בניינים בני 9 קומות. לפי הדוחות, החברה כבר מכרה 119 דירות ואת כלל שטחי המסחר בהיקף של כ-898 מיליון שקל, וישנם עוד 56 דירות שנמצאות בהליכי הצטרפות.
הפרויקט השני הוא המגדל של לוזון רונסון ושמעון אמיר, שיכיל 340 יחידות דיור וכ־3,500 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה.
לדברי האדריכל גידי בר אוריין, למשרדו כיום 10 פרויקטים ברישוי עצמי, ובהם ארבעה בשדה דב, הכוללים שני מתחמי בנייה נמוכה ושני מגדלים. אישור היתר למגדלים במסלול זה ייצור תקדים משמעותי ויאיץ את זמני הרישוי בענף. בר אוריין טוען כי "הרישוי העצמי הוא בשורה לכולם: לעירייה שחוסכת משאבים, ליזמים שמקצרים שנתיים של המתנה ל-8 חודשים, ולרוכשים, משום שמהלך זה עשוי לתרום להוזלת מחירי הדיור".
כיום, מסלול מורשה להיתר מוגבל לבניינים עד גובה 42 מטר (כ-14 קומות), ולכן מגדלי שדה דב ידרשו המתנה לשלב הסופי של רפורמת מכוני הבקרה, שייכנס לתוקף בתחילת 2026 ויאפשר לראשונה רישוי עצמי גם למגדלים. כמו כן, בתל אביב תהליך "תוכנית העיצוב האדריכלית" עדיין איטי יחסית. בשדה דב ארך התהליך מעל שנה, אך בר אוריין מציין כי "כעת הוא מתקדם טוב יותר, ואנו מעריכים שנשלים אותו עד אמצע השנה הבאה".
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גורמים נוספים הביעו חשש מהאחריות שתוטל עליהם במסגרת הרפורמה, וציינו שעלוליים להגיע לחצים מצד יזמים, ולהציף סוגיות ביטוח, אתיקה והשלכות משפטיות. יו"ר התאחדות האדריכלים, ארנה אנג'ל, הודיעה על הקמת מערך ליווי משפטי לאדריכלים למשך חמש השנים הקרובות: "הרישוי העצמי מעניק סמכויות חסרות תקדים. כוח כזה מחייב אחריות כבדה ותמיכה מקצועית מלאה".
