הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדלן בנייה דירה
צילום: נתנאל אריאל
מחירי הדירות לאן

העלאת מס הרכישה הצפויה הובילה לזינוק של 236% ברכישות המשקיעים

כצפוי: החלטת הממשלה להעלות את מס הרכישה ל-8% דחפה את המשקיעים למהר ולרכוש: 25% רכשו - ביום ההודעה על המהלך הצפוי, כך על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר; באוקטובר נרכשו הכי הרבה דירות מאז יוני 2015 - 14.4 אלף דירות, משקיעים ביצעו 33% מהרכישות
נתנאל אריאל | (13)
נושאים בכתבה מס רכישה נדל"ן למגורים

העלייה הצפויה במס הרכישה הובילה את המשקיעים למהר ולרכוש דירות. בחודש אוקטובר נצפה גידול חריג של 236% ברכישות המשקיעים (בהשוואה לאוקטובר אשתקד) אשר הסתכמו ב-4.8 אלף דירות. הנתח של המשקיעים מכלל רכישת הדירות בחודש אוקטובר זינק ל-33%, עליה של 15 נקודות אחוז, או 18% בחודש אוקטובר בשנה שעברה. למעשה, רבע מהרכישות הללו התבצעו ביום האחרון של חודש אוקטובר, אז התפרסמה החלטת הממשלה להעלות את מס הרכישה ל-8%, כך על פי נתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג.

נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על רמה חריגה של עסקאות, בפרט ברכישות המשקיעים (טרם העלאת המס שנכנסה לתוקף ב-28 לנובמבר). כלומר: הממשלה אולי רוצה להוציא את המשקיעים מהשוק (ולא ברור למה - היא רק פוגעת בשכבות החלשות - שוכרי הדירות) אבל בינתיים היא השיגה את התוצאה ההפוכה: דחפה אותם לרוץ ולרכוש דירות בטרם יעלה המס. 

לדברי משרד האוצר, לאחר העלאת המס בפועל (שנכנסה לתוקף ב-28 לנובמבר) צפויה התמתנות משמעותית ברכישות המשקיעים - כפי שקרה בהעלאת המס הקודמת ביוני 2015.

על פי הנתונים, בחודש אוקטובר נרכשו 14.4 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015, שעמד בצל הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 87%. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (כלומר מחיר למשתכן ומחיר מופחת) הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-13.3 אלף - כפול מרמתו באוקטובר אשתקד.

בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל"ן ב-9.9% ולא נראה שיש עצירה באופק. שרי הממשלה כבר לא מעזים אפילו לדבר על ירידת מחירים ושר האוצר אביגדור ליברמן אמר לפני כחודש כי הוא צופה שהם יעלו השנה ב-11%. לדבריו, בכנס לשכת שמאי המקרקעין באילת, "זה יהיה הישג אם המחירים יעלו בשנה הבאה 'רק' ב-5%-6%".

מדד המחירים לצרכן לחודש נובמבר צפוי להתפרסם היום בשעה 18:30 ואז נדע בכמה עוד עלו מחירי הדיור בחודש נובמבר ובשנה האחרונה.

>>> בואו לבחור את איש השנה שלכם: דירוג אנשי השנה של ביזפורטל יוצא לדרך - הצביעו והשפיעו- האם זה יהיה ראסל אלוונגר, מנכ"ל טאואר שמוביל בבית שלו? (להצבעה לחצו כאן)

>>> היום ב-19:00 בשיעור השני של קורס ההשקעות של ביזפורטל (ללא עלות) - אבישי עובדיה על מה זאת בורסה, למה מניות הן מכשיר השקעה חשוב לתיק שלכם, ועוד - לחצו כאן

המשקיעים עברו לרכוש בפריפריה - הרבה לפני העלאת מס הרכישה

פילוח רכישות המשקיעים לפי ערים מלמד כי אמנם ת"א הובילה את רכישות המשקיעים, אולם שיעורי הגידול בה ברכישות אלו, ובערים היקרות האחרות, היו נמוכים משמעותית מאלו שנרשמו בערים הזולות, דוגמת ב"ש וחיפה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הנתונים הללו תואמים את נתוני רשות המסים שפורסמו אתמול, לפיהם העליה ברכישות המשקיעים - בפריפריה ולא במרכז הארץ. על פי רשות המסים, באזורים עם רמת מחירים נמוכה יחסית - כמו חיפה, באר-שבע, טבריה ונצרת – חל גידול משמעותי מתחילת השנה ברכישת דירות ע"י משקיעים, 20%-30%. כתוצאה מכך, נרשמה בחיפה הכמות הגבוהה ביותר של רכישת דירות להשקעה בשנת 2020 - 2,943. בתל-אביב, שבה היו ב- 2019 הכי הרבה רכישות ע"י משקיעים, הכמות נשארה כמעט ללא שינוי.

המשקיעים מכרו 2900 דירות

מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר עמדו על 2.9 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015 וגידול של 98% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. עם זאת, "מלאי" הדירות בידי משקיעים גדל בקרוב לאלפיים דירות, התוספת החודשית הגבוהה ביותר מאז יוני 2015.

מכירות הקבלנים  בחודש אוקטובר הסתכמו ב-5.5 אלף דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר במכירת דירות חדשות לפחות בעשרים השנים האחרונות. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 86%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-4.5 אלף דירות, גידול של 131% בהשוואה לאוקטובר אשתקד.

רכישות דירה ראשונה - עליה של 47% לעומת שנה שעברה

רכישות "דירה ראשונה" הסתכמו בחודש אוקטובר ב-5.3 אלף דירות (כולל "מחיר למשתכן"), גידול של 47% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בניכוי רכישות "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4.2 אלף דירות, גידול של 65% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. 68% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש אוקטובר היו פטורות ממס רכישה. באזורי הפריפריה מגיע שיעור זה אל למעלה מ-90%.

רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-4.3 אלף דירות, גידול של 61% בהשוואה לאוקטובר אשתקד.

לקריאה נוספת:

>>> למה מס רכישה לא ירחיק משקיעים

>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"

>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא

>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור

>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?

>>> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    C 19/12/2021 15:04
    הגב לתגובה זו
    קבלן שקונה מקבלן ? (כמו בנק שקונה את המניות של הבנק האחר בשנות ה80)
  • 9.
    זמבורה 16/12/2021 15:52
    הגב לתגובה זו
    הקבלנים היום לא מוכנים למכור את הדירות שבונים כי מחירם עולה כל חודש באחוז וזה מקביל לתמורה מהלוואה בשוק השחור ומזה תבינו לאן היגענו
  • 8.
    לירון 16/12/2021 14:00
    הגב לתגובה זו
    מאד זול
  • יד התשעה הביקושים גדולים (ל"ת)
    טל 19/12/2021 06:16
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    כשרמי לוי יתחיל לבנות דירות נתחיל לראות שינוי חיובי (ל"ת)
    יובל 16/12/2021 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    עוד כתבה אינטרסנטית (ל"ת)
    שלומי 15/12/2021 20:29
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    טוביה 15/12/2021 12:45
    הגב לתגובה זו
    עליית מחירים גדולה השבחה מצויינת שכונת חוף מתפתחת בחיפה
  • 4.
    שלי 15/12/2021 12:29
    הגב לתגובה זו
    צריך להעלות מיום ההודעהפתח לספקולנטים
  • 3.
    לא אמרו שיורידו גם את מס ההשבחה בחצי? (ל"ת)
    סוחר 15/12/2021 12:18
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    קונים במליונים בתים שהאירנים יהרסו להם בדקה אחת (ל"ת)
    השקעה לטימיון 15/12/2021 11:27
    הגב לתגובה זו
  • כמה טמטום וקנאה (ל"ת)
    לך לעבוד 15/12/2021 12:12
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    רוני 15/12/2021 10:58
    הגב לתגובה זו
    היא מתדלקת אותו ומוכרת קרקעות במחירים מטורפים.
  • מדינת ישראל 15/12/2021 11:33
    הגב לתגובה זו
    אין שום הנחה כי צריך לשלם הון לחברות ניהול המדינה לא תסתכן יש לה עורכי דין שיגבו את החובות עם ריבית ושכר טירחת עורך דין אבל המשקיעים קונים דירות להשכיר למקבלי הבטחת הכנסה ממלאים חור במקום המדינה אחרת יראו אותם באוהלים מתחת לגשרים המדינה זורקת את ההומלסים חד הוריות הרוסיות על גב המשקיעים הטיפשים שקונים 2 חדרים בפתח תקווה משפצים באלפים ולא יראו שקל
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן