חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור
תוכנית החומש לפתרון בעיית הדיור, 2025-2021, שהוצגה בימים האחרונים על ידי שרי האוצר, הפנים והשיכון, טומנת בחובה בהחלט מסרים חיוביים. הכוונה לסייע במיליארדים רבים לעיריות ולרשויות המקומיות בקידום תשתיות תומכות ומשלימות, דוגמת תשתיות תחבורה וכן מימון מוסדות חינוך וציבור. מדובר בהחלט בצעד בכיוון הנכון שיעזור להתגבר על כשלים שהיו במהלך השנים בקידום פרויקטים, ובמיוחד בהתחדשות עירונית.
גם החלטה מעניינת נוספת דוגמת האפשרות לפצל דירות ולהוסיף לכל דירה 45 מ"ר, היא צעד מבורך, שיוכל להוסיף להיצע לא מעט דירות, ולתת מענה לתופעה הגדלה והולכת של משפחות קטנות, חד הוריים, גרושים, מבוגרים בודדים וכו'. כמו כן, הפחתת מס השבח לבעלי קרקע מ-57 ל-25 אחוזים, יאפשר קידום בנייה של לא מעט צמודי קרקע במקומות רבים שבהן הקרקע עומדת זה שנים כאבן שאין לה הופכין, וכמובן שורת הצעדים שמטרתם להקל על תהליכי הביורוקרטיה ומתן ההיתרים, בהנחה שיוכלו להתממש בפועל.
אולם, התוכנית מחמיצה את ההזדמנות הגדולה ליצור מהפך אמיתי בשוק הדיור, מפספסת מספר צעדים אסטרטגים שיכלו לייצר אתחול מסלול מחדש בענף הדיור.
לקריאה נוספת:
>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?
- כותרות: ציטוט ביומן של אמו לימד את מנכ"ל מיקרוסופט מהי מנהיגות
- מי הרוויחו מהתקלה בפלטפורמות של פייסבוק ולמה צוקרברג מודאג?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
>>> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות
ראשית, האיסור המוחלט להשכיר דירות בשיטת האייר בי אנד בי. פעולה זו לא רק שלא תשחרר לשוק כ-13 אלף דירות כפי שמקווים שרי הממשלה שקיבלו את ההחלטה, אלא תגרום שלא לצורך לאובדן הכנסות למדינה. לא ניתן יהיה לאכוף את ההחלטה הדרקונית הזו ומה שיקרה בפועל הוא שיקום שוק שחור של דירות שיושכרו לתיירים לטווח קצר והמדינה תפסיד מיסים. פעולה זו אף תפגע קשות בתדמיתה כמדינה מערבית נאורה, שמעוניינת לפתח את תיירות ה-LOW COST אליה ולהיות חברה מן המניין במשפחת העמים.
שנית, ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל-8 אחוזים, היא לטעמי טעות קשה, ובמיוחד לאחר שההעלאה הקודמת, ב-2015, גרמה באופן מיידי לבריחה של משקיעים מהשוק, וירידת חלקם מכ-23 אחוזים לכ-13 אחוזים בלבד. פעולה זו, כשלעצמה, עלולה חלילה להכניס את שוק הדיור בחזרה לתרדמת שבו הוא היה בשנים 2015-2019, גם להבריח מחדש את רוב רובם של המשקיעים, מה שיגרום למדינה לאובדן הכנסות גדול פי כמה וכמה מאשר הרווח, כביכול, כתוצאה מהגדלת המס וגם ליצור מצב של מחסור כבד בדירות להשכרה, מה שיפגע בראש ובראשונה בשוכרים שהם ברובם הגדול צעירים ללא יכולת לרכוש דירה.
- האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
- פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
שלישית, היעד שאותו קבעו שרי הממשלה של כ-75 אלף התחלות בנייה לשנה, הוא א-פריורי מוגבל וייקח לא מעט שנים עד שאותן יחידות דיור המשווקות היום, יעמדו על תילן. בפועל הממשלה מודה כי אין לה כל יכולת להשתלט על בעיית ההיצע הנמוך ותדלוק מחירי הדיור. במקרה הטוב זה יקרה, אם בכלל, רק בעוד ארבע-חמש שנים, ואולי אף יותר מכך. יתרה מכך, המחסור הקיים כבר היום בדיור ובד בבד הגידול המואץ באוכלוסיית המדינה, קרוב ל-200 אלף נפשות לשנה, כלומר תוספת של כ-60-70 אלף בתי אב, מצביעים על כך שגם אם היעד הזה יושג, הוא לא יפתור את בעיית המחסור בדיור כלל ועיקר. בעשורים הבאים יהיה צורך ב-100 אלף התחלות בנייה לשנה ואף יותר מכך!
רביעית, מדוע מכשיר כה אפקטיבי לקידום מאות אלפי יחידות דיור דוגמת תמ"א 38 לא טופל במסגרת התוכנית החדשה? הוא יכול וצריך היה להיות אלטרנטיבה ראויה לפינוי בינוי במקרים רבים, ובמיוחד תמ"א 2/38 שהיא בפועל תוכנית פינוי בינוי מהירה ואפקטיבית. ניתן לייצר מודל של איחוד מגרשים והגדלת זכויות ליזמים, בד בבד עם התמיכה בעיריות בתשתיות משלימות. כמו כן בכל מה שקשור לתמיכה ועידוד בהתחדשות עירונית בפריפריה לה הוענקו סכומים מועטים שיהיו רחוקים מלקדם התחדשות עירונית.
חמישית, ולטעמי זה הכשל הגדול מכולם. הייתה לממשלה הזדמנות פז, כבעלים של 92 אחוזים מהקרקע, לקבוע מסמרות לגבי התנהלות רמ"י ובמיוחד שיטת המכרזים הכושלת שלפיה הקבלנים מגישים מחירי מינימום, ולאחר מכן מתחרים ביניהם בשיטה המזכירה בתי מכירות פומביים, מה שגרם בשנים האחרונות לתדלוק חסר תקדים של רמות מחירי הקרקע, שהשפיעה ישירות על עליית מחירי הדיור. המדינה, יש לזכור, היא הבעלים של הקרקע ולא רמ"י שהיא שלוחה מטעמה. העובדה שנושא זה לא הוזכר כלל בתוכנית, היא לטעמי הטעות הקשה ביותר, אפשר וניתן היה לבלום מיידית את עליות המחירים וגם לייצר הרבה יותר שיווק קרקע מהיום למחר. לא לעוד חמש שנים או מועד בלתי ידוע אחר!
צילום: אלן צ'פלסקי
*דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן
- 7.נכון מאד 06/11/2021 11:41הגב לתגובה זוכתבה מיקצועית מעולה! הלוואי וקובעי המדיניות ישכילו לקרוא וליישם את האמור בכתבה, לרווחת כל אזרחי המדינה.
- 6.חיים 04/11/2021 00:24הגב לתגובה זוכל 5 הנקודות שאת מציינת שגויות. אין מחסור בדירות היום, יש עודף של 180,000 דירות. את באוניברסיטה איך את לא מודעת לכך? כמה דירות חדשות נמכרו בארץ ב2019 ו2020 מתוך כלל הדירות שנבנו? את יודעת? לכי תעשי שיעורי בית לפני שאת מפרסמת כתבה הזויה כזו.
- 5.משולם המושלם 03/11/2021 12:10הגב לתגובה זושבנק ישראל מנסה להשיג בתוכנית רכישה הדולרים שלו. המטרה היא להחליש את השקל שהתחזק בעשור האחרון הרבה יותר מדי, ופוגע בצמיחה וביצוא. יש לזכור שגם קרנות פנסיה ישראליות מוציאות מיליארדים רבים להשקעות בחו"ל
- 4.יופי 03/11/2021 12:10הגב לתגובה זולמיטב ידיעתי לכל שרי הממשלה יש נכסי נדל"ן (ראה השר לשעבר דרעי ) ולכן זאת סתם אשליה שהממשלה רוצה להוריד את מחירי הדיור להיפך דליה להיפך !!!!!!!!1 חחחחחחחחחחחחחח
- זה מה שהממשלה הקודמת רצתה!! ביבי האלוף!! (ל"ת)אפי 04/11/2021 00:18הגב לתגובה זו
- 3.אביגדורי 03/11/2021 12:08הגב לתגובה זומחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירות ולא הפוך (יזם שרכש קרקע ביוקר עדיין יכול למכור בזול ולהפסיד). במשך שנים הקבלנים ניסו להגיד לציבור שהמדינה אשמה כי יש מחיר מינימום על הקרקע, אבל היזמים מציעים למדינה פי 6 וגם פי 8 (שדה דב) ממחיר המינימום. בכל אופן, השוק פועל כך שירידת מחירי הדירות תביא מיד למצב שהיזמים יציעו למדינה, ולבעלי קרקעות פרטיים, הרבה פחות על הקרקע. זאת משום שהם חייבים לוודא שישאר להם רווח בסוף הפרויקט. לכן, גם ההצעה הזוכה במכרז תהיה נמוכה בהרבה מהיום.
- 2.אני 03/11/2021 12:07הגב לתגובה זולהבין שהגידול של 200 אלף בשנה או 70 אלף בתי אב זה תינוקות שיצטרכו דירות בעוד כ 25-30 שנה, זה לא הפנמת. ראשית הגידול הוא 140 ולא 200, שנית לא חישבת נפטרים, ושלישית, לפני 25 שנה הגידול היה רק 75 לשנה. צאי ולמדי.
- 1.אני 03/11/2021 12:06הגב לתגובה זוכל הקבלנים וגם הכותבת סבורים שאין אפשרות להגדיל היצע והכל תקוע. הם גם אומרים שאם יצליחו להגדיל זה יקח שנים. וגם אומרים שצריך 100,000 דירות בשנה ושזה יעד שהוא עוד יותר בלתי מושג. נו? אז אם כך, ברור שיש לתת עדיפות לרוכשי דירה ראשונה לפני רוכשי דירה שניה, ובטח ובטח לפני רוכשי דירה שלישית. המס היה צריך להיות גבוה בהרבה, כדי שיהיו אפס משקיעים ומוכרי הדירות יאלצו מחוסר ברירה להוריד מחיר למה שהצעירים מסוגלים לשלם (כי הם היחידים שישארו בשוק). גם אם אף אחד לא משלם את המס , הטענה לפיה "יגלגלו את המס" מתפוגגת.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
