המשקיעים רכשו כשלושת אלפי דירות בחודש אוגוסט, גידול חד של 71% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בכך מוסיפים הם להוביל את הגידול בסך העסקאות. בשמונת החודשים הראשונים של השנה נרכשו עשרים אלף דירות ע"י משקיעים, יותר מהכמות השנתית שרכשו משקיעים בכל אחת מארבע השנים האחרונות. כך על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג. אבל האם זו הסיבה לעלית המחירים הגדולה של 9.2% בשנה האחרונה בישראל? לא ממש.

לדברי גרינברג: "ניתוח רמות המחירים של הדירות שרכשו המשקיעים באוגוסט השנה, בהשוואה לאוגוסט 2019  מלמד כי חרף העליה המשמעותית במחירי הדירות באותה תקופה (עליה של 12% לפי מדד הלמ"ס), המחיר הממוצע של הדירות שרכשו המשקיעים באוגוסט השנה היה גבוה ב-5% בלבד בהשוואה לאוגוסט 2019. ההסבר לכך נובע בחלקו משינוי בתמהיל הגיאוגרפי של רכישות המשקיעים, לאזורים זולים יותר, עובדה המתבטאת גם בגובה מס רכישה נמוך משמעותית מזה שבאזורי הביקוש, בשל השוני במחיר הדירה. כך למשל, משקל אזור באר שבע ברכישות המשקיעים באוגוסט השנה היה גבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט 2019, זאת בעיקר על חשבון ירידה בשיעור דומה במשקל אזור המרכז ברכישות המשקיעים.

ברמת האזור הגיאוגרפי נמצאו לא מעט אזורים בהם מחירי הדירות שרכשו המשקיעים היו גבוהים רק בקצת בהשוואה לאוגוסט 2019, כאשר באזור המרכז אף נרשמה ירידה של 2% במחיר הזה. על פי האוצר: "הממצאים מרמזים על העדפת דירות זולות יותר ע"י משקיעים באותם אזורים. מנגד, בולט אזור באר שבע עם עליה חדה של 39% במחיר הממוצע לדירה שרכשו משקיעים באזור. עליה חדה זו עשויה להיות מוסברת בחלקה בהעדפה לדירות "איכותיות" יותר ו/או בעליית מחירים חדה יותר בסוג הנכסים המועדף על משקיעים באזור זה (קירבה לאוניברסיטה וכו'), בין היתר על רקע הגידול החד ברכישות המשקיעים באזור".

עוד מראים הנתונים כי מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט עמדו על 2.8 אלף דירות, גידול של 27% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם. אבל "מלאי" הדירות בידי משקיעים נותר גם בחודש אוגוסט ללא שינוי משמעותי, זאת לאחר שמאז אפריל 2016 ועד הורדת מס הרכישה בסוף יולי אשתקד נגרעו מ"מלאי" זה כ-26 אלף דירות.

• דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
• דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למעשה, כבר הסברנו שהעלאת המס על המשקיעים אינה פותרת שום בעיה, היא מסמנת את האויב הלא נכון, וגם פוגעת באנשים הכי חלשים - אלה שפשוט חייבים לגור בשכירות ולא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. כעת גם נתוני הכלכלנית הראשית אומרים זאת. האם זה ישפיע על החלטת הממשלה להעלות את מס הרכישה? כנראה שלא. הפוליטיקאים רוצים להראות תוצאות מהירות ומיידיות וזה קל יותר מאשר לפעול נכון בשוק הדיור, שמצריך עבודה לטווח ארוך.

14.1 אלף דירות חדשות בחודש אוגוסט - הגבוה ביותר מאז יוני 2015

כצפוי, בחודש אוגוסט נרכשו 14.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא ההיסטורי שנרשם ביוני 2015 (על רקע הקדמת רכישות משקיעים באותו חודש, טרם העלאת מס הרכישה באותה שנה). בהשוואה לאוגוסט אשתקד זהו גידול של 31% - כאשר כבר אז היה מדובר במספרים גבוהים,  וגידול של 8% בהשוואה לחודש יולי האחרון.

בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (מחיר מטרה ומחיר למשתכן) בוצעו בשוק בחודש אוגוסט 12.5 אלף, גידול של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם.

• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

ומה קורה בשוק היד השניה?

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוגוסט עמד על 8.8 אלף, גידול חד של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 7% בהשוואה לחודש הקודם.  בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד בפלח שוק זה הקיף את כל האזורים, בהובלת אזור ב"ש שרשם גידול של 51% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בכך הגיע מספר העסקאות בדירות יד שניה באזור זה ל-1.4 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה באזור ב"ש מאז יוני 2015. רמה זו נמוכה ב-12% בלבד מהשיא שנרשם ביוני 2015, זאת כאשר ברמה הארצית עומד פער זה על 25%.

 אזור ת"א, שהתאפיין בשנה האחרונה ברמת פעילות נמוכה יחסית בפלח השוק של דירות יד שניה, רשם התאוששות בחודש אוגוסט, עם עליה של 45% במספר העסקאות בדירות יד שניה בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה של 24% בהשוואה לחודש הקודם, שיעור הגידול הגבוה ביותר בהשוואה ארצית (ראו תרשים 3). בכך הגיע מספר העסקאות בדירות יד שניה באזור זה ל-740 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2016 (אם כי עדיין נמוכה בפער משמעותי, של 47%, משיא הרכישות שנרשם באזור זה ביוני 2015).

הקבלנים מכרו 31% יותר דירות לעומת אוגוסט לפני שנה

מכירות הקבלנים (כולל "מחיר למשתכן") הסתכמו בחודש אוגוסט ב-5.3 אלף דירות, גידול של 31% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוגוסט ב-3.7 אלף דירות, גידול של 46% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

הגידול החד במכירות הקבלנים  בחודש אוגוסט מצא ביטוי  במקביל בתזרים המזומנים ממכירות אלו, אשר הגיע לסך של 9.9 מיליארד שקל (כולל מכירות במסגרת "מחיר למשתכן")  גידול ריאלי של 34% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 4%.

עם זאת, פחות מחמישית (19%) מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אוגוסט נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", נמוך בשמונה נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהקשר זה יש לציין כי אמנם בחודש אוגוסט האחרון נבלמה הירידה במכירות במסגרת "מחיר למשתכן" (אף נרשם גידול מתון של 6% בהשוואה לאוגוסט אשתקד), אולם קצב מכירות הקבלנים בשוק החופשי נותר גבוה משמעותית מאלו של המכירות בסבסוד ממשלתי.

ומה קורה במחיר למשתכן?

מכירות "מחיר למשתכן" הסתכמו בחודש אוגוסט ב-1.6 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת לאחר שמאז פרוץ מגפת הקורונה במרץ אשתקד נרשמה מגמת ירידה ברכישות אלו. יתכן ומגמת ירידה זו נובעת בין היתר משיעור גבוה יחסית של משקי בית שהוצאו לחל"ת עם פרוץ המגפה מבין הזוכים בהגרלות אלו.