היזמים כבר סחבו על גבם את שוק הנדל"ן. עכשיו נוספה המלחמה

המלחמה עם איראן מציבה שוב את המשק הישראלי בפני מציאות חריגה. אזעקות, הנחיות פיקוד העורף וגיוסי מילואים אינם משפיעים רק על שגרת החיים, אלא גם על ענפים שלמים בכלכלה. אחד הענפים הפגיעים ביותר למצבים כאלה הוא הבנייה והנדל"ן.

ענף הבנייה נשען על לוחות זמנים מדויקים, אספקה רציפה של חומרי גלם וכוח עבודה גדול ומגוון. כל אירוע ביטחוני משמעותי מערער את האיזון הזה: עובדים מגויסים למילואים, עובדים זרים מתקשים להגיע לאתרי הבנייה, אספקת חומרים מתעכבת והפעילות מצטמצמת בשל הנחיות ביטחוניות. אולם למרות כל אלה, במערכת היחסים שבין יזמים לרוכשי דירות, הנטל כמעט תמיד נותר על כתפי היזם.

בפועל, יזמי הנדל"ן הפכו (לצד קבלני הביצוע) למעין מבטחים דה-פקטו של שוק הנדל"ן מפני נזקי המלחמה. כאשר קבלן נקלע לקשיים, כאשר מתעכבת אספקת חומרי גלם או כאשר מחסור בכוח אדם גורם לשיבושים בלוחות הזמנים, היזם הוא הניצב בחזית מול רוכשי הדירות בשל האיחור במסירה.

לרוכשים יש הגנה כמעט מוחלטת

חוק המכר (דירות) מעניק לרוכשי הדירות הגנה רחבה מאוד, כמעט מוחלטת, בנוגע לאיחור במסירת דירה. מבחינת החוק, האחריות כלפי הרוכש מוטלת בראש ובראשונה על היזם. גם כאשר מקור העיכוב אינו בשליטתו,  בין אם מדובר במלחמה, במחסור בכוח אדם או בקריסת קבלן מבצע, היזם הוא זה שנדרש להתמודד עם הפיצוי לרוכשים.

• ביהמ"ש: להימנע מפרשנות מצומצמת מדי של הפטור ממע"מ בהשכרת דירות
• מדריך לזכויות ירושה בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לכאורה עומדת ליזם הגנה חוזית מול הקבלן המבצע. הסכמי הביצוע כוללים בדרך כלל מנגנונים שמאפשרים ליזם להיפרע מהקבלן במקרה של עיכובים. אך במציאות הכלכלית של השנים האחרונות, מנגנונים אלה כמעט ואינם מתממשים בפועל. כאשר קבלן ביצוע נקלע לקשיים, בשל עלייה חדה במחירי תשומות, מחסור בעובדים או שיבושים ביטחוניים, מימוש הזכויות החוזיות עלול להביא לקריסתו ולגרום לנזק גדול בהרבה מהעיכוב עצמו.

במקרים רבים היזם נדרש דווקא לעשות את ההפך: להזרים מכיסו סכומים משמעותיים כדי "להנשים" את הקבלן ולאפשר את המשך העבודה באתר. זאת, כדי למנוע את התרחיש הקשה ביותר מבחינתו: קריסת הקבלן והצורך בהחלפתו בעיצומו של הפרויקט. החלפת קבלן בשלב מתקדם של הבנייה היא מהלך מורכב ויקר במיוחד, שעלול לעכב את הפרויקט במשך חודשים ואף שנים.

גם הקבלן אינו חסין מהנזקים. רבים מהקבלנים תמחרו את עבודות הביצוע בשוק יציב יחסית, מבלי שיכלו לצפות את הזינוק בעלויות הבנייה, את התייקרות חומרי הגלם ואת השיבושים הביטחוניים. כך נוצרת שרשרת סיכונים, שבה גם היזם וגם הקבלן סופגים נזקים משמעותיים.

• תבעו 18 מיליון ש' בלי אף ראייה: "אין תיעוד שהכסף נמסר"
• תבע 5,800 שקל על החלפת דוד חשמל - כמה קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• האב חתם בשמה על צ'קים - והיא תשלם 1.5 מיליון שקל

היזם הופך ל"כיס העמוק"

בסופו של דבר, היזם (לצד הקבלן) הופך ל"כיס העמוק" שנושא בחלק גדול מהעלויות, למרות שהאירועים שגרמו לעיכובים אינם בשליטתו. למעשה, אין כיום בדין הישראלי מנגנון אפקטיבי שמאזן את הסיכון הזה. דוקטרינת הסיכול, שהיא ההגנה המשפטית המרכזית למצבים חריגים, הפכה בפסיקה לכלי מצומצם מאוד וכמעט שאינה מיושמת ביחס לחוזי מכר דירות.

התוצאה היא מציאות שבה היזם מתחיל פרויקט כאשר העלויות שעליהן הסתמך בעת התמחור עלולות להשתנות באופן חד ובלתי צפוי, ללא מנגנון פיצוי מצד המדינה. הרוכשים נהנים מהגנה רחבה בחוק, הקבלן המבצע מוגן דה-פקטו במידה מסוימת בשל מצבו הכלכלי, ואילו היזם נותר לעיתים הגורם היחיד שנושא ברוב הסיכון. מציאות זו יוצרת גם חשיפה הולכת וגוברת להתדיינויות משפטיות. כל עיכוב במסירת דירות עלול להפוך לסכסוך משפטי מורכב ויקר, שעשוי להימשך שנים.

כל עוד לא ייקבע הסדר מאוזן יותר לחלוקת הסיכונים, או מנגנון פיצוי ציבורי למצבי חירום לאומיים, ימשיכו היזמים, לצד קבלני הביצוע, לשאת בחלק הארי של הנטל. ההשלכות אינן רק משפטיות. הן עלולות להשפיע גם על יציבות הענף, על היצע הדיור ועל נכונות יזמים לקחת על עצמם פרויקטים חדשים. במילים אחרות: השאלה כיצד מחלקים את הסיכונים בתקופות חירום אינה רק שאלה משפטית, אלא גם סוגייה כלכלית רחבה שתשפיע על שוק הנדל"ן הישראלי בשנים הקרובות.

עו"ד ארז תיק, שותף מנהל וראש מחלקת הנדל"ן והמלונאות במשרד Lipa & Co (צילום: אופיר אייב)