צילום: יח"צ

ביקושים מתמשכים: מכירות הדירות החדשות גדלות ב-2.5% בחודש

על פי הלמ"ס נרכשו 7,900 דירות חדשות במאי עד יולי. באר שבע וחריש ממשיכות במומנטום חיובי וגם ברמת גן נרשמה עלייה משמעותית. בראש העין הירידה החדה ביותר. מה קרה בשאר הערים?

מורן ישעיהו | 15/09/2019 13:00 (15)

נושאים בכתבה הלמ"ס כמות מבוקשת של דירות חדשות מחירי הדירות

ביקושים מתמשכים בשוק הדיור. נתוני הלמ"ס מלמדים על גידול במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים האחרונים, המתבטא בעלייה של 2.5% בממוצע לחודש במכירות מאז חודש אפריל - נתון זה מעיד על התעוררות בשוק הדירות ועשוי להסביר גם את הנתונים של הלמ"ס על עליית מחירי הדירות.

באר שבע ממשיכה להוביל במכירת דירות חדשות עם 621 דירות שנמכרו בעיר בין החודשים מאי עד יולי 2019, אם כי העלייה החדה ביותר בתקופה זו נרשמה דווקא בבית שמש עם זינוק של יותר מאלף אחוז. בחריש נמשך המומנטום החיובי וגם ברמת גן נראתה עלייה משמעותית במכירות, בעוד בראש העין נרשמה הירידה החדה יותר של 64% במכירות.

בתוך כך, במהלך תקופה זו נמכרו כ-7,900 דירות חדשות, נתון המבטא עלייה של 2.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (פברואר-אפריל 2019). זאת לעומת נתונים על כ-8,510 עסקאות שדווחו לרשות המסים - ירידה של 3% לעומת שלושת החודשים הקודמים, אז דווח על כ-8,780 עסקאות. לפי הלמ"ס, הפער בנתונים עשוי לנבוע מביצוע עסקאות רכישה טרום קבלת היתר, שוני בהגדרות (לדוגמה: הכללת עסקאות מסוימות במסגרת קבוצות רכישה כעסקאות לרכישה דירה), פערים בתקופות הפרסום (ביטול עסקאות) וזיהוי של שלמות עסקאות.

* מקור הנתונים: הלמ"ס

הדירות שנמכרו מהוות 84.3% מהכמות המבוקשת במחוז חיפה לעומת 29% במחוז הצפון. במחוז המרכז מדובר ב-72.4% מהכמות המבוקשת, במחוז ת"א - 70.9%, במחוז הדרום - 66% ובמחוז ירושלים - 71.5%.

נכון לסוף חודש יולי, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בבנייה ביוזמה פרטית בלבד עמד על כ-25,840 דירות לעומת 26,019 דירות בסוף יוני 2019 ו-29,493 בסוף יולי 2018 (התקופה המקבילה אשתקד).

ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות

בשלושת החודשים מאי עד יולי 2019 הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) עמדה על כ-11,850 דירות, ירידה של 9.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים (פברואר-אפריל 2019). בניכוי עונתיות מדובר בירידה של 11.1%. אמנם, נתוני המגמה מראים על עלייה של 2.2% בממוצע בחודש החל ממרץ 2018 עד מאי השנה.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-66.7% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה מדירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפילוח גיאוגרפי, בשלושת החודשים מאי-יולי 2019 כרבע מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, לעומת כ-8.3% בלבד במחוז ירושלים.

בהתייחס לנתונים מסר יבין גיל מור, מנכ"ל אתר יד2, כי "החודשים מאי עד יולי התאפיינו בעלייה חדה בחיפוש נכס למגורים המיוחסת בין היתר לעליה בכמות המוכרים והקונים בתקופת הקיץ, שנחשבת לתקופה חמה בשוק. בנוסף למרכיב העונתי שעודד את הביקוש לנדל"ן, בתקופה האחרונה השוק מראה סימני התעוררות, כך שיותר רוכשי דירות מפסיקים לשבת על הגדר וחוזרים לקנות דירות".

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "נתוני הלמ"ס לגבי ביקושי הדירות מראים כותרות סותרות לכאורה וזאת מכיוון שהנתונים כוללים ביקושים לדירות חדשות מקבלנים וביקושים לדירות בבנייה עצמית, רובן בקבוצות רכישה. אם נסתכל על הנתון הכללי הרי שכמות הביקושים ירדה, אך אם נוריד את נתוני הדירות שלא לרכישה נראה עלייה במכירה של דירות חדשות על ידי קבלנים". לפי מסילתי, "בחודש יולי נרשם שיא של מכירת דירות חדשות ונמכרו 2,740 דירות - זהו הנתון הגבוה ביותר מזה שנתיים וחצי במכירת דירות חדשות, את העלייה במכירת דירות חדשות ניתן לייחס גם לפרויקטים של "מחיר למשתכן" שההגרלות אליהן התקיימו לפני שנה ושנתיים והעסקאות יוצאות עכשיו לדרך".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

14.
דניאל 16/09/2019 08:11
הגב לתגובה זו
למה לזרוע פחד בציבור רק בגלל אינטרסנטים ניבזים של קבלנים כולל אתכם.
13.
אני רק שאלה 16/09/2019 07:52
הגב לתגובה זו
בכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור? א.20% ב.30% ג.40% ד.50% ויותר
לדעתי מחירי הדירות ירדו ב 100% ויותר. (ל"ת)
אני רק תשובה 16/09/2019 11:47
הגב לתגובה זו
12.
אבל מחירי הדירות החדשות יורדים ב-3% מתחילת השנה! (ל"ת)
משה 16/09/2019 07:50
הגב לתגובה זו
11.
מלפפונים כבושים 16/09/2019 07:49
הגב לתגובה זו
מי שחיכה ניצל ממחירי בועה ,חסך מאות אלפי שקלים ,יש היצע לכמה שנים ,לא ביקושים כבושים דירות כבושות על המדף ,אין מכירות .
10.
כחלון מס 1 15/09/2019 21:29
הגב לתגובה זו
מקריסה כלכלית וחובות עתק לבנק אותה דירה לא במחיר בועה פחות 1/2 מליון , הציבור התפכח הפסיק לממן קבלנים ולוביסטים.
9.
רחמים 15/09/2019 21:27
הגב לתגובה זו
אבל אמרתם הנדלן תמיד עולה....חחחח
8.
אסאדו 15/09/2019 21:26
הגב לתגובה זו
דירה שעלתה במחיר בועה 1,2 מליון . תחתך 50%,לא תעלה יותר 600 אלף.
7.
שוק מיובש 15/09/2019 17:21
הגב לתגובה זו
בולשיט. דירות עומדות בשוק חודשים רבים ואין כמעט קונים. מאמר מוזמן של בעלי אינטרסים.
6.
רועי 15/09/2019 15:39
הגב לתגובה זו
מעניין למה לא מציינים שזה בזכות מחיר למיסתכן
5.
דיגר 15/09/2019 15:21
הגב לתגובה זו
צריך להשוות את המכירות בניירות מחיר למשכן. העלייה שם היא כנראה גדולה בהרבה
4.
איך אני אוהב 15/09/2019 15:11
הגב לתגובה זו
חודש יותר ויותר אנשים מתפכחים ומבינים שאם לא יקנו עכשיו דירה, אולי לא יקנו בכלל!
3.
רמי 15/09/2019 14:41
הגב לתגובה זו
אולי מדובר בחדשות אבל יד שנייה ממש סובל ומי שמשלם הרבה לקבלנים יאכל אותה בהמשך
2.
דן 15/09/2019 13:43
הגב לתגובה זו
לפני כחודש היו ירידות , פתאום עליה משמעותית במכירות - מה קורה כאן ? אף אחד לא יודע ......מה שכן , מסכנים הזוגות הצעירים , אין להם סיכוי להגיע לקורת-גג , ואם יגיעו זה יעלה להם בסבירות גבוהה לגירושים בהמשך בעקבות לחצים כלכליים בלתי אפשריים . לדעתי , רק נתוני מס רכישה ( עובדות ) הם הנכונים . בקצב הזה דירה בב"ש ממוצעת עוד 5 שנים תעלה 3 מיליון ש"ח , ובת"א 5 מיליון .
1.
שרול 15/09/2019 13:11
הגב לתגובה זו
משווים נתון למקבילו בשנה אשתקד לא חודש אחר! די לפמפום

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן