ניתוח עומק: בפסגות מסתכלים על שמונה נקודות - ומספקים תחזית למחיר הדירות
בשבוע שעבר Bizportal פירסם כי לפי נתוני מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - חלה בשנה האחרונה התמתנות דרמטית בעליית מחירי הדירות, כאשר בחודשים אפריל-מאי 2015 נרשמה ירידה של 0.4%, לראשונה מאז ספטמבר-אוקטובר 2014. בית ההשקעות פסגות פירסם היום (א') סקירה אשר צופה את עצירת גל זינוק המחירים.
"העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016, זאת במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה בדומה לקצב בסוף שנות ה-90", כך אומרים הכלכלנים של פסגות בסקירתם השבועית.
בפסגות מסבירים כי המחסור החמור בדירות (שלפי ההערכות עומד על כ-100 אלף יחידות דיור) פגש ריבית אפסית והביא לעלייה של 100% במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות. "הריבית במשק תעלה אמנם, להערכתנו, במחצית הראשונה של השנה הבאה אך מתווה עליית הריבית צפוי להיות איטי והשפעתו על הביקוש לדירות יהיה שולי ביותר, לפחות בשנים הקרובות".
לדבריהם, בלימה של עליית מחירי הדירות תגיע ככל הנראה רק משיפור בצד ההיצע ולא כתוצאה מירידה משמעותית בביקוש. עוד אומרים בפסגות כי המעקב אחר המגמות בבנייה חשוב ביותר ושהנתונים האחרונים שהתפרסמו בענף לא מאותתים על שינוי קרוב במגמת עליות המחירים, אך ייתכן ולאחר מספר שנים של דשדוש אנו עדים לתחילתו של שינוי במגמת ההיצע שבתורו עשוי להביא לשינוי במגמת המחירים בעוד מספר רבעונים, לפי 8 נתונים עיקריים:
- בהשקעה בבנייה למגורים נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 2.0%. זו העלייה הראשונה לאחר שבעה רבעונים ברציפות של התכווצות בסעיף זה.
- ברבעון הראשון נבנו 11.5 אלף יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות) – כלומר, קצב של למעלה מ-46 אלף יחידות דיור בשנה. גבוה מהממוצע של השנים האחרונות.
- גם במספר היחידות בגמר הבנייה נרשמה עלייה גבוהה במיוחד. ב-12 החודשים האחרונים הושלמו בנייתן של 46 אלף יחידות דיור, זו הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים האחרונות.
- בשלושת הרבעונים האחרונים כמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן היה גבוה מקצב התחלות הבנייה. המשמעות של נתון זה היא שלאחר עלייה של 7.5 שנים בהיקף הדירות ש"נמצאות בקנה", כנראה בשל אי הוודאות בענף, קצב סיום הפרויקטים מאיץ.
- שיפור בנתוני יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן אינו משפיע ישירות על מחיר הדירה שכן מחירי הדירות נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע עוד בשלב התחלות הבניה. עם זאת, עלייה בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן לוחצת על היצע הדירות הנוכחי ובכך עשויה ללחוץ את מחירי השכירות, לפגוע בביקוש לדירות להשקעה ובכך גם להשפיע על מחירי הדירות.
- הביקוש לעובדי בניין גדל במהירות בחודשים האחרונים. תוך ארבעה חודשים נרשם גידול של 50% במספר המשרות הפנויות של העובדים בענף וזה נמצא כעת ברמתו הגבוהה בשנתיים וחצי האחרונות (מאז תחילת סדרת הנתונים).
- הביקוש הרב לעובדים גם יוצר לחצי שכר. בשלושה מתוך ארבעה סיווגים של ענף הבנייה נרשמו עליות של 17%-24% בשכר הריאלי בשנתיים וחצי האחרונות.
- בסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס, ענף הבינוי רשם מאזן חיובי גבוה במיוחד ( מאזן = כמה עסקים מדווחים על שיפור לעומת כמה מדווחים על הרעה). בשנים 2011-2014 ממוצע המאזן היה 4.2- נק'. מתחילת השנה המאזן עולה באופן ניכר וכעת הוא עומד על 10.6 נק' רמתו הגבוהה מאז תחילת הסקר לפני חמש וחצי שנים.
- 12.יוסי 19/07/2015 18:33הגב לתגובה זומס חודשי בסך 5000 שקל בחודש על דירות להשקעה יביא למכירתן של מליון דירות יד שניה ולהצפת שוק הדירות ..הקבלנים ימכרו דירות חדשות במחיר של 40% פחות והמדינה תגלה מליארדי שקלים כסף שחור שמוסתר בדירות להשקעה .. השאלה הנשאלת האם המדינה מעוניינת להוזיל את מחירי הדיור כי רק זה הפתרון!!! תשאלו למה המדינה לא עושה את זה ??למה האוצר מתעלם מיזה ?מס חודשי על דירות להשקעה ..קדימה כחלון תצא גדול כמו בתקשורת ....
- 11.נשמע כמו מדע בדיוני (ל"ת)אנו 19/07/2015 14:32הגב לתגובה זו
- 10.בועת נדלן .. ובועת מניות .. העליות מאחורינו הקירסה קרוב (ל"ת)תוצאה של ריבית אפס 19/07/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 9.טלטל 19/07/2015 13:31הגב לתגובה זוהמתחוללים חדשות לבקרים בתנאי השוק.אם בשיווק קרקעות אם במצבת כח האדם במקצועות השונים לביניין אם בתוחלת החיים אם באחוז המתגרשים אם במספר המתחתנים אם במספר הסטודנטים ואם בכושר ההשתכרות.לכל אחד מהנתונים האלה השפעה קרדינלית על הביקושים ואיתה כמובן על ההיצע והביקוש שמושפעים מעוד עשרות פרמטרים.אין נביא בעירו.הורדת מחירי הדירות תגרום לבעיה במחסור בבטחונות לבנקים ומכאן הכדור יתחיל להתגלגל במהירות.כבר היום יש קושי ל-40000 בעלי משכנתאות להחזיר.וכבר היום מספר התיקים בהוצאה לפועל עולה ואיתה כמות הכסף של החייבים שכבר מגיע ל-54 מיליארד שח.
- 8.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:40הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 7.אחד העם 19/07/2015 12:21הגב לתגובה זואם זה לא גרם לזינוק במחירי הנדל"ן כנראה שהשוק מגיע לקצה גבול היכולת.לא יודע אם המחירים ירדו, אך זה יותר סביר מאשר יעלו
- 6.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:20הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 5.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:17הגב לתגובה זוסרטון שזה השם שלו (תמצאו בשניה באינטרנט) יסביר לכם וגם יוכיח שההיצע הוא לא האשם וגם לא הפיתרון... הכל עם נתונים רשמיים של המדינה עצמה... הנה גם קישור https://goo.gl/gpB0zY
- 4.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:15הגב לתגובה זוהסיפור של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה. (אני מדבר על ריביות משכנתא לתקופה של 25-30 שנה). שכר דירה מכניס לבעל הדירה כ 3% + הצמדה, כאשר אם הבניה מהירה מהריבוי הטבעי לא בטוח בכלל שתהיה הצמדה, יכול להיות שגובה שכר הדירה יפסיק לעלות בגלל הצפה בדירות.
- 3.המחסור אינו הגורם 19/07/2015 12:12הגב לתגובה זועלייה במחירים ב 7 השנים האחרונות. אולי גרם ל 10%-15% עליה לכל היותר. יש בישראל 2.4 מיליון דירות אתם באמת חושבים ש 100,000 דירות זו הסיבה? הבעיה בישראל לא ממש קשורה למחסור ולא תיפתר על ידי בניה. אגב, באירלנד בנו פי 3 מהריבוי הטבעי במשך 6 שנים והמחיר עלה 15% כל שנה. והיו עודפי דירות עצומים אך המחיר המשיך לעלות בשל הביקושים שלא רוסנו על ידי מיסוי חריף (הקבלנים התנגדו). אפילו מבקר המדינה כתב שרק 37% מהגורם לעליית מחירי הדירות זה מחסור בהיצע הדירות. יש להוריד מחירים כמו שעושים בבורסה: גורמים ליותר אנשים למכור ולפחות אנשים לקנות. זה עובד ואפילו מהר.
- 2.יוני 19/07/2015 11:57הגב לתגובה זובורסה נדלן ואגח
- 1.תחשיב כלכלי מפורט 19/07/2015 11:56הגב לתגובה זוהסבר מפורט לתופעה מוזרה זו, ניתן בסרטון בשם "לקנות דירה או לחכות מה עדיף" המשתמש במחשבון משכנתא, ובהנחות לגבי ריביות המשכנתא בעתיד והתשואה על ההון העצמי שלכם. יש גם קישור ישיר https://goo.gl/A1myDF
אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום תחליף את תמ״א 38 בעיר, ותאפשר חיזוק, עיבוי ומיגון מבנים שנבנו לפני 1992.המהלך יעניק את היכולת לביצוע במסלול מהיר וישיר להיתר בנייה
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה את תוכנית ההתחדשות המגרשית בבאר שבע, ביוזמת עיריית באר שבע והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית נועדה להחליף את תמ״א 38 בעיר, ולהתאים את עקרונותיה למציאות המקומית של באר שבע - תוך מתן מענה למבנים ישנים, מחסור בממ״דים וצורך בהתחדשות רחבת היקף בשכונות הוותיקות.
לפי התוכנית, שנערכה בראשות האדריכלית עדי אסיף, ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ישירות, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת נוספת. מדובר במהלך שמאפשר טיפול מהיר בבניינים קיימים, במסלול נקודתי ברמת הבניין ולא רק במתחמי פינוי-בינוי גדולים. הפוטנציאל הכולל של התוכנית עומד על כ-17 אלף דירות חדשות שיכולות להיבנות כאמור בשכונות הוותיקות של העיר.
התחולה חלה על מבנים שנבנו לפני שנת 1984, שבהם לפחות שתי קומות וארבע יחידות דיור, וכן על מבנים שנבנו עד שנת 1992 - שבהם יוכלו להיבנות ממ״דים ותוספות עיבוי. התוכנית מגדירה שלושה מסלולים עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי, ומיגון ועיבוי בלבד. לכל מסלול נקבעו היקפי זכויות שונים בהתאם לגובה הבניין ומיקומו בעיר.
כמו כן, נקבע כי ברחובות ראשיים יתאפשר שילוב שימושים למסחר ולמוסדות ציבור, כחלק ממדיניות עידוד חיי רחוב וקהילה. כך למשל, בניין בן שלוש קומות הסמוך לציר תחבורה מרכזי עשוי לקבל תוספת של עד שש קומות, בעוד שבניין פנימי בן חמש קומות יוכל להוסיף שתיים בלבד.
- אנבידיה משלשת את מרכז הפיתוח בבאר שבע: מאות משרות חדשות בדרום
- שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, גובש סט הנחיות תכנוניות ועיצוביות אחידות לאזורים השונים בעיר, במטרה לשמור על רצף עירוני מסודר ולאפשר התחדשות הדרגתית ומבוססת תכנון. התוכנית מצטרפת לשורה של מהלכים עירוניים שמטרתם לעודד חיזוק מבנים ושדרוג סביבת המגורים במרכז ובשכונות הוותיקות של באר שבע.
צחי אבו. קרדיט: יובל אליאסארי נדל"ן במגעים לעסקת נדל"ן של 154 מיליון שקל בבירה
החברה בוחנת רכישת זכויות בכ-15 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-300 חניות בפרויקט הנמצא בשלבי הקמה, בעסקה שעשויה להגיע לכ-154 מיליון שקל
חברת ארי נדל"ן ארי נדלן -5.25% דיווחה כי היא מנהלת משא ומתן עם מספר צדדים שלישיים לרכישת זכויותיהם בחברה פרטית, המחזיקה בזכויות חוזיות על שטחי מסחר בהיקף של כ-15 אלף מ"ר ברוטו וכ-300 מקומות חניה בפרויקט מסחרי בירושלים, הנמצא בשלבי הקמה.
על פי הדיווח, שווי העסקה נאמד בכ-154 מיליון שקל, כאשר כ-50 מיליון שקלים ישולמו במועד החתימה על הסכם מחייב, והיתרה צפויה להשתלם בתוך כ-45 ימי עסקים לאחר מכן. עם זאת, החברה מבהירה כי בשלב זה אין ודאות שהמו"מ יוביל לחתימה על הסכם מחייב.
במקביל, ארי בוחנת מהלך גיוס חוב והון, ובכוונתה לערוך שני מכרזים מוסדיים למשקיעים מסווגים, האחד להנפקת מניות רגילות, והשני להרחבת סדרת אג"ח א'. המכרזים יתבצעו ללא מחיר מינימום, ויזכו את המשקיעים בעמלת התחייבות מוקדמת של 2% בהנפקת המניות ו-0.25% באג"ח. בעל השליטה בחברה, צחי אבו (56.99%), הודיע על כוונתו להשתתף במכרז להנפקת המניות.
ארי נדל"ן מתרחבת
הרכישה הזו משתלבת באסטרטגיה רחבה יותר של החברה, כפי שציין צחי אבו בראיון מוקדם יותר השנה:
מאז רכישת החברה לפני כארבע שנים, ארי עברה ממצב של חברת נדל"ן מניב, שהכנסותיה השנתיות היו כ-45 מיליון שקל NOI, לחברה יזמית שמבצעת הרחבות, שינויי ייעוד והשבחת נכסים. כיום, רק מהנכסים המניבים, החברה בקצב של כ-70 מיליון שקל NOI, ובתוך שנים ספורות היעד הוא להגיע
ל-340 מיליון שקל.
- אבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל
- צחי אבו: "תחנת הכוח במנשה יכולה להפוך השקעה של 70 מיליון שקל למיליארד וחצי"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי אבו, כמעט כל הפרויקטים המרכזיים של החברה כוללים רכיב יזמי משמעותי, מאשדוד ועד לימסול וקפריסין, והאסטרטגיה מתמקדת ביצירת ערך מתוך נכסים, לא רק בהחזקה ושכירות. "מי שמסתכל רק על שורת ההכנסות מהשכרה לא רואה את הסרט המלא", אמר,
והוסיף כי הפייפליין של החברה, רשימת הפרויקטים בתכנון ובביצוע, מראה פוטנציאל הכנסות גבוה בהרבה מהמצב הנוכחי.
