ניתוח עומק: בפסגות מסתכלים על שמונה נקודות - ומספקים תחזית למחיר הדירות
בשבוע שעבר Bizportal פירסם כי לפי נתוני מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - חלה בשנה האחרונה התמתנות דרמטית בעליית מחירי הדירות, כאשר בחודשים אפריל-מאי 2015 נרשמה ירידה של 0.4%, לראשונה מאז ספטמבר-אוקטובר 2014. בית ההשקעות פסגות פירסם היום (א') סקירה אשר צופה את עצירת גל זינוק המחירים.
"העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016, זאת במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה בדומה לקצב בסוף שנות ה-90", כך אומרים הכלכלנים של פסגות בסקירתם השבועית.
בפסגות מסבירים כי המחסור החמור בדירות (שלפי ההערכות עומד על כ-100 אלף יחידות דיור) פגש ריבית אפסית והביא לעלייה של 100% במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות. "הריבית במשק תעלה אמנם, להערכתנו, במחצית הראשונה של השנה הבאה אך מתווה עליית הריבית צפוי להיות איטי והשפעתו על הביקוש לדירות יהיה שולי ביותר, לפחות בשנים הקרובות".
לדבריהם, בלימה של עליית מחירי הדירות תגיע ככל הנראה רק משיפור בצד ההיצע ולא כתוצאה מירידה משמעותית בביקוש. עוד אומרים בפסגות כי המעקב אחר המגמות בבנייה חשוב ביותר ושהנתונים האחרונים שהתפרסמו בענף לא מאותתים על שינוי קרוב במגמת עליות המחירים, אך ייתכן ולאחר מספר שנים של דשדוש אנו עדים לתחילתו של שינוי במגמת ההיצע שבתורו עשוי להביא לשינוי במגמת המחירים בעוד מספר רבעונים, לפי 8 נתונים עיקריים:
- בהשקעה בבנייה למגורים נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 2.0%. זו העלייה הראשונה לאחר שבעה רבעונים ברציפות של התכווצות בסעיף זה.
- ברבעון הראשון נבנו 11.5 אלף יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות) – כלומר, קצב של למעלה מ-46 אלף יחידות דיור בשנה. גבוה מהממוצע של השנים האחרונות.
- גם במספר היחידות בגמר הבנייה נרשמה עלייה גבוהה במיוחד. ב-12 החודשים האחרונים הושלמו בנייתן של 46 אלף יחידות דיור, זו הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים האחרונות.
- בשלושת הרבעונים האחרונים כמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן היה גבוה מקצב התחלות הבנייה. המשמעות של נתון זה היא שלאחר עלייה של 7.5 שנים בהיקף הדירות ש"נמצאות בקנה", כנראה בשל אי הוודאות בענף, קצב סיום הפרויקטים מאיץ.
- שיפור בנתוני יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן אינו משפיע ישירות על מחיר הדירה שכן מחירי הדירות נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע עוד בשלב התחלות הבניה. עם זאת, עלייה בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן לוחצת על היצע הדירות הנוכחי ובכך עשויה ללחוץ את מחירי השכירות, לפגוע בביקוש לדירות להשקעה ובכך גם להשפיע על מחירי הדירות.
- הביקוש לעובדי בניין גדל במהירות בחודשים האחרונים. תוך ארבעה חודשים נרשם גידול של 50% במספר המשרות הפנויות של העובדים בענף וזה נמצא כעת ברמתו הגבוהה בשנתיים וחצי האחרונות (מאז תחילת סדרת הנתונים).
- הביקוש הרב לעובדים גם יוצר לחצי שכר. בשלושה מתוך ארבעה סיווגים של ענף הבנייה נרשמו עליות של 17%-24% בשכר הריאלי בשנתיים וחצי האחרונות.
- בסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס, ענף הבינוי רשם מאזן חיובי גבוה במיוחד ( מאזן = כמה עסקים מדווחים על שיפור לעומת כמה מדווחים על הרעה). בשנים 2011-2014 ממוצע המאזן היה 4.2- נק'. מתחילת השנה המאזן עולה באופן ניכר וכעת הוא עומד על 10.6 נק' רמתו הגבוהה מאז תחילת הסקר לפני חמש וחצי שנים.
- 12.יוסי 19/07/2015 18:33הגב לתגובה זומס חודשי בסך 5000 שקל בחודש על דירות להשקעה יביא למכירתן של מליון דירות יד שניה ולהצפת שוק הדירות ..הקבלנים ימכרו דירות חדשות במחיר של 40% פחות והמדינה תגלה מליארדי שקלים כסף שחור שמוסתר בדירות להשקעה .. השאלה הנשאלת האם המדינה מעוניינת להוזיל את מחירי הדיור כי רק זה הפתרון!!! תשאלו למה המדינה לא עושה את זה ??למה האוצר מתעלם מיזה ?מס חודשי על דירות להשקעה ..קדימה כחלון תצא גדול כמו בתקשורת ....
- 11.נשמע כמו מדע בדיוני (ל"ת)אנו 19/07/2015 14:32הגב לתגובה זו
- 10.בועת נדלן .. ובועת מניות .. העליות מאחורינו הקירסה קרוב (ל"ת)תוצאה של ריבית אפס 19/07/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 9.טלטל 19/07/2015 13:31הגב לתגובה זוהמתחוללים חדשות לבקרים בתנאי השוק.אם בשיווק קרקעות אם במצבת כח האדם במקצועות השונים לביניין אם בתוחלת החיים אם באחוז המתגרשים אם במספר המתחתנים אם במספר הסטודנטים ואם בכושר ההשתכרות.לכל אחד מהנתונים האלה השפעה קרדינלית על הביקושים ואיתה כמובן על ההיצע והביקוש שמושפעים מעוד עשרות פרמטרים.אין נביא בעירו.הורדת מחירי הדירות תגרום לבעיה במחסור בבטחונות לבנקים ומכאן הכדור יתחיל להתגלגל במהירות.כבר היום יש קושי ל-40000 בעלי משכנתאות להחזיר.וכבר היום מספר התיקים בהוצאה לפועל עולה ואיתה כמות הכסף של החייבים שכבר מגיע ל-54 מיליארד שח.
- 8.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:40הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 7.אחד העם 19/07/2015 12:21הגב לתגובה זואם זה לא גרם לזינוק במחירי הנדל"ן כנראה שהשוק מגיע לקצה גבול היכולת.לא יודע אם המחירים ירדו, אך זה יותר סביר מאשר יעלו
- 6.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:20הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 5.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:17הגב לתגובה זוסרטון שזה השם שלו (תמצאו בשניה באינטרנט) יסביר לכם וגם יוכיח שההיצע הוא לא האשם וגם לא הפיתרון... הכל עם נתונים רשמיים של המדינה עצמה... הנה גם קישור https://goo.gl/gpB0zY
- 4.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:15הגב לתגובה זוהסיפור של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה. (אני מדבר על ריביות משכנתא לתקופה של 25-30 שנה). שכר דירה מכניס לבעל הדירה כ 3% + הצמדה, כאשר אם הבניה מהירה מהריבוי הטבעי לא בטוח בכלל שתהיה הצמדה, יכול להיות שגובה שכר הדירה יפסיק לעלות בגלל הצפה בדירות.
- 3.המחסור אינו הגורם 19/07/2015 12:12הגב לתגובה זועלייה במחירים ב 7 השנים האחרונות. אולי גרם ל 10%-15% עליה לכל היותר. יש בישראל 2.4 מיליון דירות אתם באמת חושבים ש 100,000 דירות זו הסיבה? הבעיה בישראל לא ממש קשורה למחסור ולא תיפתר על ידי בניה. אגב, באירלנד בנו פי 3 מהריבוי הטבעי במשך 6 שנים והמחיר עלה 15% כל שנה. והיו עודפי דירות עצומים אך המחיר המשיך לעלות בשל הביקושים שלא רוסנו על ידי מיסוי חריף (הקבלנים התנגדו). אפילו מבקר המדינה כתב שרק 37% מהגורם לעליית מחירי הדירות זה מחסור בהיצע הדירות. יש להוריד מחירים כמו שעושים בבורסה: גורמים ליותר אנשים למכור ולפחות אנשים לקנות. זה עובד ואפילו מהר.
- 2.יוני 19/07/2015 11:57הגב לתגובה זובורסה נדלן ואגח
- 1.תחשיב כלכלי מפורט 19/07/2015 11:56הגב לתגובה זוהסבר מפורט לתופעה מוזרה זו, ניתן בסרטון בשם "לקנות דירה או לחכות מה עדיף" המשתמש במחשבון משכנתא, ובהנחות לגבי ריביות המשכנתא בעתיד והתשואה על ההון העצמי שלכם. יש גם קישור ישיר https://goo.gl/A1myDF
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
