ניתוח עומק: בפסגות מסתכלים על שמונה נקודות - ומספקים תחזית למחיר הדירות
בשבוע שעבר Bizportal פירסם כי לפי נתוני מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - חלה בשנה האחרונה התמתנות דרמטית בעליית מחירי הדירות, כאשר בחודשים אפריל-מאי 2015 נרשמה ירידה של 0.4%, לראשונה מאז ספטמבר-אוקטובר 2014. בית ההשקעות פסגות פירסם היום (א') סקירה אשר צופה את עצירת גל זינוק המחירים.
"העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016, זאת במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה בדומה לקצב בסוף שנות ה-90", כך אומרים הכלכלנים של פסגות בסקירתם השבועית.
בפסגות מסבירים כי המחסור החמור בדירות (שלפי ההערכות עומד על כ-100 אלף יחידות דיור) פגש ריבית אפסית והביא לעלייה של 100% במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות. "הריבית במשק תעלה אמנם, להערכתנו, במחצית הראשונה של השנה הבאה אך מתווה עליית הריבית צפוי להיות איטי והשפעתו על הביקוש לדירות יהיה שולי ביותר, לפחות בשנים הקרובות".
לדבריהם, בלימה של עליית מחירי הדירות תגיע ככל הנראה רק משיפור בצד ההיצע ולא כתוצאה מירידה משמעותית בביקוש. עוד אומרים בפסגות כי המעקב אחר המגמות בבנייה חשוב ביותר ושהנתונים האחרונים שהתפרסמו בענף לא מאותתים על שינוי קרוב במגמת עליות המחירים, אך ייתכן ולאחר מספר שנים של דשדוש אנו עדים לתחילתו של שינוי במגמת ההיצע שבתורו עשוי להביא לשינוי במגמת המחירים בעוד מספר רבעונים, לפי 8 נתונים עיקריים:
- בהשקעה בבנייה למגורים נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 2.0%. זו העלייה הראשונה לאחר שבעה רבעונים ברציפות של התכווצות בסעיף זה.
- ברבעון הראשון נבנו 11.5 אלף יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות) – כלומר, קצב של למעלה מ-46 אלף יחידות דיור בשנה. גבוה מהממוצע של השנים האחרונות.
- גם במספר היחידות בגמר הבנייה נרשמה עלייה גבוהה במיוחד. ב-12 החודשים האחרונים הושלמו בנייתן של 46 אלף יחידות דיור, זו הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים האחרונות.
- בשלושת הרבעונים האחרונים כמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן היה גבוה מקצב התחלות הבנייה. המשמעות של נתון זה היא שלאחר עלייה של 7.5 שנים בהיקף הדירות ש"נמצאות בקנה", כנראה בשל אי הוודאות בענף, קצב סיום הפרויקטים מאיץ.
- שיפור בנתוני יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן אינו משפיע ישירות על מחיר הדירה שכן מחירי הדירות נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע עוד בשלב התחלות הבניה. עם זאת, עלייה בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן לוחצת על היצע הדירות הנוכחי ובכך עשויה ללחוץ את מחירי השכירות, לפגוע בביקוש לדירות להשקעה ובכך גם להשפיע על מחירי הדירות.
- הביקוש לעובדי בניין גדל במהירות בחודשים האחרונים. תוך ארבעה חודשים נרשם גידול של 50% במספר המשרות הפנויות של העובדים בענף וזה נמצא כעת ברמתו הגבוהה בשנתיים וחצי האחרונות (מאז תחילת סדרת הנתונים).
- הביקוש הרב לעובדים גם יוצר לחצי שכר. בשלושה מתוך ארבעה סיווגים של ענף הבנייה נרשמו עליות של 17%-24% בשכר הריאלי בשנתיים וחצי האחרונות.
- בסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס, ענף הבינוי רשם מאזן חיובי גבוה במיוחד ( מאזן = כמה עסקים מדווחים על שיפור לעומת כמה מדווחים על הרעה). בשנים 2011-2014 ממוצע המאזן היה 4.2- נק'. מתחילת השנה המאזן עולה באופן ניכר וכעת הוא עומד על 10.6 נק' רמתו הגבוהה מאז תחילת הסקר לפני חמש וחצי שנים.
- 12.יוסי 19/07/2015 18:33הגב לתגובה זומס חודשי בסך 5000 שקל בחודש על דירות להשקעה יביא למכירתן של מליון דירות יד שניה ולהצפת שוק הדירות ..הקבלנים ימכרו דירות חדשות במחיר של 40% פחות והמדינה תגלה מליארדי שקלים כסף שחור שמוסתר בדירות להשקעה .. השאלה הנשאלת האם המדינה מעוניינת להוזיל את מחירי הדיור כי רק זה הפתרון!!! תשאלו למה המדינה לא עושה את זה ??למה האוצר מתעלם מיזה ?מס חודשי על דירות להשקעה ..קדימה כחלון תצא גדול כמו בתקשורת ....
- 11.נשמע כמו מדע בדיוני (ל"ת)אנו 19/07/2015 14:32הגב לתגובה זו
- 10.בועת נדלן .. ובועת מניות .. העליות מאחורינו הקירסה קרוב (ל"ת)תוצאה של ריבית אפס 19/07/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 9.טלטל 19/07/2015 13:31הגב לתגובה זוהמתחוללים חדשות לבקרים בתנאי השוק.אם בשיווק קרקעות אם במצבת כח האדם במקצועות השונים לביניין אם בתוחלת החיים אם באחוז המתגרשים אם במספר המתחתנים אם במספר הסטודנטים ואם בכושר ההשתכרות.לכל אחד מהנתונים האלה השפעה קרדינלית על הביקושים ואיתה כמובן על ההיצע והביקוש שמושפעים מעוד עשרות פרמטרים.אין נביא בעירו.הורדת מחירי הדירות תגרום לבעיה במחסור בבטחונות לבנקים ומכאן הכדור יתחיל להתגלגל במהירות.כבר היום יש קושי ל-40000 בעלי משכנתאות להחזיר.וכבר היום מספר התיקים בהוצאה לפועל עולה ואיתה כמות הכסף של החייבים שכבר מגיע ל-54 מיליארד שח.
- 8.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:40הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 7.אחד העם 19/07/2015 12:21הגב לתגובה זואם זה לא גרם לזינוק במחירי הנדל"ן כנראה שהשוק מגיע לקצה גבול היכולת.לא יודע אם המחירים ירדו, אך זה יותר סביר מאשר יעלו
- 6.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:20הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 5.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:17הגב לתגובה זוסרטון שזה השם שלו (תמצאו בשניה באינטרנט) יסביר לכם וגם יוכיח שההיצע הוא לא האשם וגם לא הפיתרון... הכל עם נתונים רשמיים של המדינה עצמה... הנה גם קישור https://goo.gl/gpB0zY
- 4.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:15הגב לתגובה זוהסיפור של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה. (אני מדבר על ריביות משכנתא לתקופה של 25-30 שנה). שכר דירה מכניס לבעל הדירה כ 3% + הצמדה, כאשר אם הבניה מהירה מהריבוי הטבעי לא בטוח בכלל שתהיה הצמדה, יכול להיות שגובה שכר הדירה יפסיק לעלות בגלל הצפה בדירות.
- 3.המחסור אינו הגורם 19/07/2015 12:12הגב לתגובה זועלייה במחירים ב 7 השנים האחרונות. אולי גרם ל 10%-15% עליה לכל היותר. יש בישראל 2.4 מיליון דירות אתם באמת חושבים ש 100,000 דירות זו הסיבה? הבעיה בישראל לא ממש קשורה למחסור ולא תיפתר על ידי בניה. אגב, באירלנד בנו פי 3 מהריבוי הטבעי במשך 6 שנים והמחיר עלה 15% כל שנה. והיו עודפי דירות עצומים אך המחיר המשיך לעלות בשל הביקושים שלא רוסנו על ידי מיסוי חריף (הקבלנים התנגדו). אפילו מבקר המדינה כתב שרק 37% מהגורם לעליית מחירי הדירות זה מחסור בהיצע הדירות. יש להוריד מחירים כמו שעושים בבורסה: גורמים ליותר אנשים למכור ולפחות אנשים לקנות. זה עובד ואפילו מהר.
- 2.יוני 19/07/2015 11:57הגב לתגובה זובורסה נדלן ואגח
- 1.תחשיב כלכלי מפורט 19/07/2015 11:56הגב לתגובה זוהסבר מפורט לתופעה מוזרה זו, ניתן בסרטון בשם "לקנות דירה או לחכות מה עדיף" המשתמש במחשבון משכנתא, ובהנחות לגבי ריביות המשכנתא בעתיד והתשואה על ההון העצמי שלכם. יש גם קישור ישיר https://goo.gl/A1myDF
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
