ניתוח עומק: בפסגות מסתכלים על שמונה נקודות - ומספקים תחזית למחיר הדירות
בשבוע שעבר Bizportal פירסם כי לפי נתוני מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - חלה בשנה האחרונה התמתנות דרמטית בעליית מחירי הדירות, כאשר בחודשים אפריל-מאי 2015 נרשמה ירידה של 0.4%, לראשונה מאז ספטמבר-אוקטובר 2014. בית ההשקעות פסגות פירסם היום (א') סקירה אשר צופה את עצירת גל זינוק המחירים.
"העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016, זאת במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה בדומה לקצב בסוף שנות ה-90", כך אומרים הכלכלנים של פסגות בסקירתם השבועית.
בפסגות מסבירים כי המחסור החמור בדירות (שלפי ההערכות עומד על כ-100 אלף יחידות דיור) פגש ריבית אפסית והביא לעלייה של 100% במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות. "הריבית במשק תעלה אמנם, להערכתנו, במחצית הראשונה של השנה הבאה אך מתווה עליית הריבית צפוי להיות איטי והשפעתו על הביקוש לדירות יהיה שולי ביותר, לפחות בשנים הקרובות".
לדבריהם, בלימה של עליית מחירי הדירות תגיע ככל הנראה רק משיפור בצד ההיצע ולא כתוצאה מירידה משמעותית בביקוש. עוד אומרים בפסגות כי המעקב אחר המגמות בבנייה חשוב ביותר ושהנתונים האחרונים שהתפרסמו בענף לא מאותתים על שינוי קרוב במגמת עליות המחירים, אך ייתכן ולאחר מספר שנים של דשדוש אנו עדים לתחילתו של שינוי במגמת ההיצע שבתורו עשוי להביא לשינוי במגמת המחירים בעוד מספר רבעונים, לפי 8 נתונים עיקריים:
- בהשקעה בבנייה למגורים נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 2.0%. זו העלייה הראשונה לאחר שבעה רבעונים ברציפות של התכווצות בסעיף זה.
- ברבעון הראשון נבנו 11.5 אלף יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות) – כלומר, קצב של למעלה מ-46 אלף יחידות דיור בשנה. גבוה מהממוצע של השנים האחרונות.
- גם במספר היחידות בגמר הבנייה נרשמה עלייה גבוהה במיוחד. ב-12 החודשים האחרונים הושלמו בנייתן של 46 אלף יחידות דיור, זו הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים האחרונות.
- בשלושת הרבעונים האחרונים כמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן היה גבוה מקצב התחלות הבנייה. המשמעות של נתון זה היא שלאחר עלייה של 7.5 שנים בהיקף הדירות ש"נמצאות בקנה", כנראה בשל אי הוודאות בענף, קצב סיום הפרויקטים מאיץ.
- שיפור בנתוני יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן אינו משפיע ישירות על מחיר הדירה שכן מחירי הדירות נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע עוד בשלב התחלות הבניה. עם זאת, עלייה בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן לוחצת על היצע הדירות הנוכחי ובכך עשויה ללחוץ את מחירי השכירות, לפגוע בביקוש לדירות להשקעה ובכך גם להשפיע על מחירי הדירות.
- הביקוש לעובדי בניין גדל במהירות בחודשים האחרונים. תוך ארבעה חודשים נרשם גידול של 50% במספר המשרות הפנויות של העובדים בענף וזה נמצא כעת ברמתו הגבוהה בשנתיים וחצי האחרונות (מאז תחילת סדרת הנתונים).
- הביקוש הרב לעובדים גם יוצר לחצי שכר. בשלושה מתוך ארבעה סיווגים של ענף הבנייה נרשמו עליות של 17%-24% בשכר הריאלי בשנתיים וחצי האחרונות.
- בסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס, ענף הבינוי רשם מאזן חיובי גבוה במיוחד ( מאזן = כמה עסקים מדווחים על שיפור לעומת כמה מדווחים על הרעה). בשנים 2011-2014 ממוצע המאזן היה 4.2- נק'. מתחילת השנה המאזן עולה באופן ניכר וכעת הוא עומד על 10.6 נק' רמתו הגבוהה מאז תחילת הסקר לפני חמש וחצי שנים.
- 12.יוסי 19/07/2015 18:33הגב לתגובה זומס חודשי בסך 5000 שקל בחודש על דירות להשקעה יביא למכירתן של מליון דירות יד שניה ולהצפת שוק הדירות ..הקבלנים ימכרו דירות חדשות במחיר של 40% פחות והמדינה תגלה מליארדי שקלים כסף שחור שמוסתר בדירות להשקעה .. השאלה הנשאלת האם המדינה מעוניינת להוזיל את מחירי הדיור כי רק זה הפתרון!!! תשאלו למה המדינה לא עושה את זה ??למה האוצר מתעלם מיזה ?מס חודשי על דירות להשקעה ..קדימה כחלון תצא גדול כמו בתקשורת ....
- 11.נשמע כמו מדע בדיוני (ל"ת)אנו 19/07/2015 14:32הגב לתגובה זו
- 10.בועת נדלן .. ובועת מניות .. העליות מאחורינו הקירסה קרוב (ל"ת)תוצאה של ריבית אפס 19/07/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 9.טלטל 19/07/2015 13:31הגב לתגובה זוהמתחוללים חדשות לבקרים בתנאי השוק.אם בשיווק קרקעות אם במצבת כח האדם במקצועות השונים לביניין אם בתוחלת החיים אם באחוז המתגרשים אם במספר המתחתנים אם במספר הסטודנטים ואם בכושר ההשתכרות.לכל אחד מהנתונים האלה השפעה קרדינלית על הביקושים ואיתה כמובן על ההיצע והביקוש שמושפעים מעוד עשרות פרמטרים.אין נביא בעירו.הורדת מחירי הדירות תגרום לבעיה במחסור בבטחונות לבנקים ומכאן הכדור יתחיל להתגלגל במהירות.כבר היום יש קושי ל-40000 בעלי משכנתאות להחזיר.וכבר היום מספר התיקים בהוצאה לפועל עולה ואיתה כמות הכסף של החייבים שכבר מגיע ל-54 מיליארד שח.
- 8.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:40הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 7.אחד העם 19/07/2015 12:21הגב לתגובה זואם זה לא גרם לזינוק במחירי הנדל"ן כנראה שהשוק מגיע לקצה גבול היכולת.לא יודע אם המחירים ירדו, אך זה יותר סביר מאשר יעלו
- 6.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:20הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 5.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:17הגב לתגובה זוסרטון שזה השם שלו (תמצאו בשניה באינטרנט) יסביר לכם וגם יוכיח שההיצע הוא לא האשם וגם לא הפיתרון... הכל עם נתונים רשמיים של המדינה עצמה... הנה גם קישור https://goo.gl/gpB0zY
- 4.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:15הגב לתגובה זוהסיפור של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה. (אני מדבר על ריביות משכנתא לתקופה של 25-30 שנה). שכר דירה מכניס לבעל הדירה כ 3% + הצמדה, כאשר אם הבניה מהירה מהריבוי הטבעי לא בטוח בכלל שתהיה הצמדה, יכול להיות שגובה שכר הדירה יפסיק לעלות בגלל הצפה בדירות.
- 3.המחסור אינו הגורם 19/07/2015 12:12הגב לתגובה זועלייה במחירים ב 7 השנים האחרונות. אולי גרם ל 10%-15% עליה לכל היותר. יש בישראל 2.4 מיליון דירות אתם באמת חושבים ש 100,000 דירות זו הסיבה? הבעיה בישראל לא ממש קשורה למחסור ולא תיפתר על ידי בניה. אגב, באירלנד בנו פי 3 מהריבוי הטבעי במשך 6 שנים והמחיר עלה 15% כל שנה. והיו עודפי דירות עצומים אך המחיר המשיך לעלות בשל הביקושים שלא רוסנו על ידי מיסוי חריף (הקבלנים התנגדו). אפילו מבקר המדינה כתב שרק 37% מהגורם לעליית מחירי הדירות זה מחסור בהיצע הדירות. יש להוריד מחירים כמו שעושים בבורסה: גורמים ליותר אנשים למכור ולפחות אנשים לקנות. זה עובד ואפילו מהר.
- 2.יוני 19/07/2015 11:57הגב לתגובה זובורסה נדלן ואגח
- 1.תחשיב כלכלי מפורט 19/07/2015 11:56הגב לתגובה זוהסבר מפורט לתופעה מוזרה זו, ניתן בסרטון בשם "לקנות דירה או לחכות מה עדיף" המשתמש במחשבון משכנתא, ובהנחות לגבי ריביות המשכנתא בעתיד והתשואה על ההון העצמי שלכם. יש גם קישור ישיר https://goo.gl/A1myDF
קריית טבעון על המפה של אנבידיה: הקמפוס החדש צפוי לשנות את פני הצפון
אנבידיה צפויה לבחור בטבעון להקמת הקמפוס הגדול שלה. מה זה יעשה לאזור?
אחרי חודשים של השערות, מאבקי רשויות, פגישות בדרגים הגבוהים ולחצים מכל כיוון, נראה כי התמונה מתבהרת, אם כי עדיין אין הודעה רשמית. קריית טבעון היא היעד הנבחר להקמת מרכז הפיתוח החדש של אנבידיה בישראל. מדובר במהלך בקנה מידה היסטורי, הן עבור החברה והן עבור האזור, עם השפעות גדולות על האזור ועל הכלכלה המקומית בכלל. .
בישיבה מכרעת של הנהלת רשות מקרקעי ישראל אושרה הקצאת קרקע של כ־90 דונם לאנבידיה בקריית טבעון, בפטור ממכרז. מדובר בשטח באזור "קמפוס תעסוקה קריית טבעון", הסמוך לכביש 6, מחלף העמקים ומסילת רכבת העמק, מיקום אסטרטגי מבחינת נגישות. ההחלטה טעונה עדיין את אישור מועצת מקרקעי ישראל, אך כבר זכתה לברכת גורמי המקצוע ולגיבוי פוליטי ומוסדי רחב.
פרויקט בהיקף יוצא דופן - גם ביחס לאנבידיה העולמית
לפי התכנון שהוצג, בכוונת אנבידיה להקים בקריית טבעון קמפוס שיתפרש על כ־160 אלף מ"ר, מבנה יוצא דופן בהיקפו ובעיצובו, שישקף את המטה שלה בסנטה קלרה, קליפורניה. מדובר בפרויקט שעתיד לאכלס עד כ־8,000 עובדים בשלביו המתקדמים, וייתכן שבהמשך אף יותר. כיום, מרכז הפיתוח הישראלי של אנבידיה, שממוקם בעיקר ביקנעם, כולל כ־5,000 עובדים, והוא השני בגודלו מחוץ לארה"ב.
היקף ההשקעה במיזם החדש מוערך בכשני מיליארד שקל, כולל רכישת קרקע, פיתוח תשתיות והקמת המתחם. מדובר בקמפוס טכנולוגי שצפוי לשלב פעילות מו"פ מתקדמת, פיתוח AI, מרכזי דאטה, מתקני בדיקה, משרדים ומסחר נלווה.
- AMD מזנקת, פורטינט יורדת והדאו בדרך לשיא חדש?
- סופטבנק מוכרת את כל החזקתה באנבידיה תמורת 5.83 מיליארד דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תחילה נראתה טבעון כמי שמתמודדת בעמדה נחותה לעומת מתחרות כבדות כמו חיפה, יקנעם, קריית אתא ומבוא כרמל, שם כבר פועלת חוות שרתים של אנבידיה. אך המועצה הצליחה לרתום לצידה את גורמי התכנון, את רמ"י, ואף חלק מבכירי אנבידיה עצמה, בהם כאלה שמתגוררים באזור.
.jpeg "דירות חדשות")
מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
בשעה ששוק השכירות ממשיך לזנק, בבנק ישראל החליטו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, מבלי להבחין בין לווים אחראיים ומחושבים, ללווים חסרי אחריות שנכנסו למעגל החובות
בעוד ששוק השכירות ממשיך לשבור שיאים, בבנק ישראל בחרו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולהגביל את יחס ההחזר החודשי של הלוואות לדיור ל-40% מההכנסה הפנויה, במקום 50% שהיה נהוג עד היום. לכאורה מדובר במהלך אחראי שנועד לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית; בפועל, זוהי החלטה שעלולה לייצר גל של השלכות לא מכוונות, ולהעמיק עוד יותר את משבר הדיור בישראל.
החלטת בנק ישראל ליישום מגבלת האשראי החדשה, מגלמת רצון להפחתת הסיכון המערכתי למערכת הבנקאית. אשראי פרוץ פירושו פחות סיכוי להתפרצות של בועת נדל״ן בדומה למשבר הסאב פריים ב-2008, שבו מיליוני אזרחים וחברות הגיעו למצב של חדלות פירעון כתוצאה מהפקרות הבנקים שהעניקו מסגרות אשראי מופקרות וללא בדיקות מקדימות מוקפדות על יכולות ההשתכרות וההחזר של הלווים, אותם לווים שבוקר אחד מצאו עצמם חסרי בית ועם חובות שנותרו גם לאחר מכירת הבית.
ברם, לצד היתרונות, הנזק הציבורי של רפורמת האשראי עלול להאפיל על תועלתו, מאחר והצמצום האוטומטי הגורף במתן האשראי, ללא אבחנה בין לווים אחראיים לבלתי אחראיים כפי שאפשר לבדוק בבדיקה בסיסית בדוחות החשבונאיים של הלווה, יוביל לכך שגם משפחות בעלות הכנסה יציבה והון עצמי מספק או כאלה שאף בחרו להתגורר במשך מספר שנים בבית ההורים כדי לחסוך הון להמשך התשלומים- יסווגו כבעלי סיכון גבוה לפיגור בהחזרי המשכנתא, וייפלטו אף הן ללא צורך לשוק השכירות ההולך ובוער, ומתוך כך לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה.
בנוסף, צמצום ביכולת הרכישה יגרור האטה בביקושים בשוק, מצב שעשוי להוביל יזמים, ובוודאי כאלה שבונים בפריפריה ומסתמכים על שולי רווח צרים ממילא, להקפיא פרויקטים תכנוניים. כך ייווצר מעגל שוטה: פחות בנייה ועסקאות נדל"ן שיובילו להיצעים מוגבלים, ומכאן למיתון ועליית אינפלציה שייאלצו את הבנקים להגדיל מחדש את מסגרות האשראי, ומכאן לעלייה מחודשת במחירי הדירות בשל צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות הקפאות הבנייה, וחתימת המעגל עם זוגות צעירים שיתחילו מחדש את המרוץ לדירה מחדש, רק שהפעם ללא הון עצמי מאחר ומיטב כספם הושקע בשכירות.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תרחיש שני אפשרי הוא גישה דיפרנציאלית שמבחינה בין קבוצות לווים שונות. במקום קו קשיח של 40% אשראי מסך ההכנסה הכוללת של כל משפחה, ניתן להפעיל מנגנון דירוג מבוסס נתונים: מנגנון ראשון: לווים עם היסטוריית אשראי חיובית, הכנסה קבועה וביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של עד 50% מההכנסה המשותפת הכוללת. מנגנון שני: לווים חסרי יציבות תעסוקתית וללא ביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של 35% - 40% מסך ההכנסה המשותפת של בני הזוג.
