לגור בצפון תל אביב במחיר של רמת גן - האם מחירי הדירות בהדר יוסף ונוה שרת בדרך למעלה?

המחירים בשכונות - הדר יוסף ונוה יעלו ויסגרו חלק מהפער הגדול עם השכונות הצפוניות הסמוכות להן; המחירים היום 28-34 אלף שקל למ"ר כשמסביב 40-45 אלף שקל למ"ר - הזדמנות השקעה
|
(19)

שכונות הדר יוסף ונוה שרת היו מאז ומתמיד יוצאות דופן בין שכונות צפון תל אביב. בשונה מיתר השכונות, דוגמת בבלי, רמת אביב, שיכון ל', נאות אפקה, מעוז אביב, צהלה, רמת החייל, שיכון דן ועוד, שהתאפיינו מאז ומתמיד באוכלוסייה חזקה וברמות מחירים מהגבוהות בארץ, היו הדר יוסף ונוה שרת במשך שנים רבות בעלות תדמית ומיתוג של "שכונות עולים". רמות המחירים בשכונות האלו היו צנועות יחסית, דומות הרבה יותר לאלה הממוצעות לאלה של רמת גן וגבעתיים.

נכון להיום רמות המחירים הממוצעות בשתי שכונות אלה, הממוקמת ברובע 2 שבצפון מזרח תל אביב,  הינן כ-28-34 אלף שקלים למ"ר, ולמרות העלייה המשמעותית במהלך העשור האחרון, פי 2 ויותר, עדיין יש להן לאן לשאוף. לשם השוואה, רמות המחירים בשכונות המקיפות אותן, דוגמת צהלה, רמת החייל, שיכון דן, נאות אפקה ומעוז אביב, גבוהות בממוצע בכ-20-40 אחוזים ומגיעות לכ-40-45 אלף שקלים למ"ר בממוצע, תלוי בשכונה ובמיקום.

הן הדר יוסף והן נוה שרת מתאפיינות בפרויקטים של תמ"א 38 ומיוחד פינוי בינוי, מה שמשדרג עוד יותר את שתיהן, הן בתשתיות, הן באוכלוסייה חזקה חדשה הזורמת אליהן והן במיתוג.

הדר יוסף - תעודת זהות 
הדר יוסף, מהשכונות הוותיקות של העיר תל אביב, הוקמה בסוף שנות ה-30 של המאה הקודמת על אדמות שבט אבו קישאק, והייתה בפועל השכונה הראשונה שהוקמה מצפון לירקון. בשנות ה-50 וה-60 אוכלסה בעיקר על ידי עולים ממזרח אירופה וארצות הבלקן, ורוב הרחובות בה נקראו על שם קהילות יהודיות שחרבו בשואה. השכונה התאפיינה במבנים דו קומתיים בני 8 דירות זעירות בנות 22 מ"ר, מקביל למה שכונה אז "דירות סוכנות". במהלך שנות ה-70 וה-80 הוקמו בשכונה גם בניינים בני 8-10 קומות ובהמשך, החל מ-1994 קודמה תכנית פינוי בינוי.

הדר יוסף משתרעת על פני שטח של 1,000 דונם בקירוב, כ-8,000 תושבים, ומוקפת בכל עבריה בשכונות יוקרה דוגמת עוז אביב, נאות אפקה א', רמת החייל ושיכון דן. היא נהנית מנגישות מצוינת למרכז תל אביב דרך שני צירי תנועה אסטרטגיים, פנחס רוזן ובני אפרים, קרבה מיידית למתחם רמת החייל וקריית עתידים, קריית הספורט הדר יוסף ובניין הוועד האולימפי הישראלי, מתנ"ס בית פרנקפורט, 3 מרכזים מסחריים, פארק בלב השכונה, קרבה מיידית לפארק הירקון ולקניון איילון ברמת גן הסמוכה ועוד.

עסקות שבוצעו בהדר יוסף 
בחודש מאי 2018, ברחוב אש שלום 8 נמכרה דירת ארבעה חדרים בת כ־86 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, תמורת 2.8 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ינואר 2009 תמורת 1.35 אלף שקלים בלבד.

בחודש אפריל 2017, ברחוב שיטרית 21 נמכרה דירת שלושה חדרים בת כ־56 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, תמורת 2.3 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש דצמבר 2007 תמורת 850 אלף שקלים ובשנת 2002 תמורת כ־780 אלף שקלים.

בחודש פברואר 2019, ברחוב אש שלום 17, נמכרה דירת שלושה חדרים בת כ־63 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, תמורת 2.18 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש נובמבר 2011 תמורת 1.463 מיליון שקלים.

בחודש מרץ 2019, ברחוב פילדלפיה 4, נמכרה דירת 2 חדרים בשטח של כ־53 מ"ר, קומה ראשונה מתוך 9, תמורת 1.725 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ספטמבר 2010 תמורת מיליון שקלים.

ברחוב יוסף קיציס 2 נמכרה דירה בת 108 מ"ר, קומה 8, ב-3.25 מיליון שקלים. ברחוב קהילת ורשה 31, נמכרה דירה בת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 5 ב-3.35 מיליון שקלים. בקהילת יאסי 13, נמכרה דירת 5 חדרים, 132 מ"ר, קומה 1, ב-3.85 מיליון שקלים, בקהילת לודז' 56 נמכרה דירה בת 4 חדרים,  96 מ"ר, קומה 2, ב- 3.23 מיליון שקלים, בבנימין מינץ 8, נמכרה דירה בת 102 מ"ר, קומה 5 ב-3.41 מיליון שקלים.

נוה שרת - תעודת זהות
נוה שרת, כמוה כהדר יוסף, התאפיינה במשך שנים רבות במיתוג של "שכונת עולים". היא קומפקטית בשטחה, כ-400 דונם, ואמורה להכיל כעשרת אלפים תושבים ויותר, לאחר תום הפרויקטים של פינוי בינוי המתבצעים בעצם ימים אלה בה.

השכונה הוקמה בשנות ה-50 כמעברת עולי צפון אפריקה  "יד המעביר", בראשית שנות ה-60 נבנו בה שיכוני עולים ולעולי צפון אפריקה הצטרפו עולים ממזרח אירופה (רומניה, פולין) ובהמשך עולי ברית המועצות לשעבר.

השכונה מוקפת בשכונות יוקרה, החל מצהלה, וכלה ברמת החייל ושיכון דן והיא גובלת בצפון בשטחי רמת השרון. מיקומה, בצמוד למתחם רמת החייל ופארק עתידים, כמו גם העובדה שהיא נהנית ממוסדות ציבור איכותיים, החל מקונסרבטוריון וכלה בקאנטרי קלאב, הופך אף אותה לפוטנציאל הן למשפרי דיור והן למשקיעים.

עסקות שבוצעו בנוה שרת
בחודש מרץ 2019, ברחוב אלמגור 9 נמכרה דירת שני חדרים בת כ־40 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, תמורת 1.81 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ינואר 2010 תמורת 850 אלף שקלים בלבד.

בחודש מרץ 2019, ברחוב בית אל 3 נמכרה דירת 3 חדרים בת כ־55 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, תמורת 2 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש דצמבר 2010 תמורת כ־950 אלף שקלים בלבד.

בחודש דצמבר 2018, ברחוב רמה 21, נמכרה דירת 3 חדרים בת כ־65 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, תמורת 2.115 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ינואר 2010 תמורת 1.03 מיליון שקלים.

בחודש מאי 2018, ברחוב אח"י דקר 33, נמכרה דירת 2 חדרים בת כ־40 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, תמורת 1.93 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש יוני 2009 תמורת 695 אלף שקלים בלבד.

ברחוב בית אל נמכרה דירת 5 חדרים, 112 מ"ר, קומה 11, ב-3.1 מיליון שקלים. ברחוב פילדלפיה 7 נמכרה דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, קומה 12 ב-3.01 מיליון שקלים. ברחוב דבורה הנביאה 79 נמכרה דירה בת 70 מ"ר, קומה 8 ב-2.28 מיליון שקלים.

ברחוב אחי דקר 26 נמכרה דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, קומה 3, ב-1.7 מיליון שקלים. ברחוב הדף היומי 4 נמכרה דירת 5 חדרים, 115 מ"ר, קומה 1 ב-2.61 מיליון שקלים, ברחוב בית אל 7 נמכרה דירת 2.5 חדרים, 50 מ"ר, קומה 4 ב-1.91 מיליון שקלים.

נדגיש כי חלק מהדירות שצוינו לעיל הינן דירות שיכון המיועדות לפינו בינוי בתקופה הקרובה. נכון להיום מסתיים בשכונה השלב הראשון של מתחמי הפינוי בינוי ובקרוב יתחיל השלב השני שיביא, כאמור, את אוכלוסיית השכונה לכעשרת אלפים תושבים ויותר.


לסיכום: הן הדר יוסף והן נוה שרת צפויות במהלך העשור הקרוב ל"התיישר" ברמות המחירים שלהן עם השכונות הסובבות אותן. שתיהן נמצאות כעת בעיצומו של תהליך התחדשות מזורז, הכולל בתוכו גם שיפור ושדרוג תשתיות פיזיות, מוסדות ציבור וכו'. שתיהן נהנות גם מאופי ייחודי, הדר יוסף כ"שכונת גנים" מבודלת עם פארק רחב, ונוה שרת ממיקום אטרקטיבי על פני גבעה הצופה אל מרחבים ירוקים והשכונות היוקרתיות שסביבה. העובדה שלמרות עליות המחירים התלולות, הן עדיין בעלות פוטנציאל, הן למשפרי דיור והן למשקיעים, הופכות את שתיהן להזדמנות בהחלט מעניינת.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 14.
    נדלן
    נדלן 16/12/2019 10:41
    הגב לתגובה זו
    0 2
    המיקום של נוה שרת הוא הטוב ביותר קרוב לפארק הירקון +רמת החייל כאזור תעסוקה ובילוי (בנושא הבילוי יש מקום לשיפור ).
    סגור
  • 13.
    שימו לב,שדירות שלא למכירה /שלא להשכרה,לא נחשבות כהיצע
    שימו לב ש 15/12/2019 09:05
    הגב לתגובה זו
    2 0
    שימו לב,שדירות שלא למכירה/שלא להשכרה,לא נחשבות כהיצע
    סגור
  • 12.
    מחירי אבסורד ובהשוואה עשור אחורה מובן עד כמה
    מדהים הטירוף 15/12/2019 05:32
    הגב לתגובה זו
    1 1
    בועה מוחלטת
    סגור
  • 11.
    ו
    חו 14/12/2019 16:14
    הגב לתגובה זו
    1 0
    ר
    סגור
  • 10.
    אווי ווי זמיר
    ג'קי 14/12/2019 12:33
    הגב לתגובה זו
    8 0
    הדר יוסף חרא של שכונה מחירים גבוהים בלי קשר למציאות מי שכתב את זה חי בסרט או שרוצה למכור את הדירות שלו כתבה מכורה במחירים בשכונה גבוהים וגרים פה ערסים שחושבים שהם צפונים
    סגור
  • טען עוד
  • 9.
    האינטרסנטים תמיד צופים עליות אבל העובדות קצת אחרות:
    אדם 14/12/2019 09:00
    הגב לתגובה זו
    7 2
    א. משך מכירה של דירה עלה מ12 חודשים ל 18. זה אומר שהשוק מת!! ב.משכורת חציונית כ8000ש״ח, משכנתא ממוצעת כ900,000 ש״ח ואילו חובות משקי הבית כ600 מיליארד ש״ח!! קיצוץ תקציב בפתח-זה לא תומך בעליות. ג. מכירות מסיביות של משקיעים בחודשים האחרונים-זה לא תומך בעליות מחירים. ד. לפי הלמ״ס יש מעל 170,000 דירות ריקות! זה לא תומך במחסור. ה.פיגורי משכנתא-סוד מדינה!בנק ישראל מסרב לפרסם הנתון מעניין למה?
    סגור
  • תקרא מה בנק ישראל אומר, המחירים עולים ויעלו (ל"ת)
    יש ר אלי 17/12/2019 09:34
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 8.
    עודד
    עודד 14/12/2019 06:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נווה שרת אכן עם רמות המחירים של היום צפויה עליה קלה מאוד לא כמו שכתוב בכתבה בכלל וזה בשל הרכבת הקלה שעתידה להיות בעתידים. לא רמות של עוד 30% ממש לא. 10% יותר סביר
    סגור
  • 7.
    תכנית התחדשות עירונית בקריית חיים מערבית
    עינת 14/12/2019 06:01
    הגב לתגובה זו
    2 2
    עיריית חיפה הציגה חזון לתכנון מחודש של כל שכונת קריית חיים, כולל מבנים חדשים, מבני ציבור, גנים, דרכים וחזית ים עירונית, תוך הסתת הכביש הראשי לאחור
    סגור
  • גם אני מתענינת במקום קרית חיים מערבית (ל"ת)
    פנינה 14/12/2019 18:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    הדר יוסף ונווה שרת שונות לחלוטין
    אלון 13/12/2019 21:18
    הגב לתגובה זו
    6 1
    1. מעברת יד המעביר זה הדר יוסף. מעברת דרום צהלה זה נווה שרת 2. הדר יוסף מעולם לא היתה שכונת פשע. נווה שרת כן (נרקומנים, משפחת אביטן וכו') 3. בנווה שרת יש אוכלוסיה חרדית גדולה, שלא ברור איך היא משתלבת עם מבנה השכונה המתחדש
    סגור
  • עודד
    עודד 14/12/2019 06:44
    הגב לתגובה זו
    1 1
    שונות כן. אבל הסמיכות אחת לשנייה. רמת המחירים דיי אותו דבר. אכן לא זהה
    סגור
  • 5.
    הדר יוסף קפצה כבר. בנווה שרת בחינם לא אגור.
    בחיאת זום זום... 13/12/2019 16:56
    הגב לתגובה זו
    10 2
    מניח שהכותב לא היה שם. תגדרו את השניה וזה אבו כביר...
    סגור
  • מוזמן לבדוק את המחירים ליד אבו כביר...
    תל אביבי 18/12/2019 16:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תגלה שהמחירים בנווה עופר, ליד בית המעצר הידוע, לא רחוקים מאלה של נווה שרת. הזוי.
    סגור
  • 4.
    הזוי דירות קטנטנות שבנייתן עולה 400אלף שח יעלו 4 מליון? (ל"ת)
    אריה 13/12/2019 16:49
    הגב לתגובה זו
    7 0
    סגור
  • 3.
    כתבה לא מקצועית המתבססת על נתונים שנת 2018?
    דירות"א 13/12/2019 15:52
    הגב לתגובה זו
    5 4
    כדי להבין תבדוק את שכונות נחלת יצחק ויד אליהו התל אביביות ותגלה שהם גם ממזרח לאיילון וגם ממוקמות טוב בהרבה
    סגור
  • 2.
    מה יקרה למחירי הנדל"ן עם בועת האג"חים תתפוצץ? (ל"ת)
    אדם 13/12/2019 15:44
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 1.
    הזהרו ממאמרים של בעלי אינטרס שכותבים מהפוזיציה
    נדלניסט 13/12/2019 14:52
    הגב לתגובה זו
    16 2
    ודי לחכימא ברמיזא
    סגור
  • המנטרה המקושקשת שלך ושל דומיך לא עוצרת את המחירים
    יש ר אלי 17/12/2019 09:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ודי לחכימא ברמיזא
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות