בינואר האחרון סיכמה כלל ביטוח על השקעה בהיקף של 340 מיליון שקל באפריקה התחדשות עירונית, של אפריקה מגורים. כלל שמשקיעה בגדול בתחום הנדל"ן המקומי השקיעה כ-770 מיליון שקל בהתחדשות העירונית של אפריקה. היום מדווחת כלל על השקעה גדולה נוספת ב-ICR של ישראל קנדה. ICR מנוהלת על ידי מורדי שבת שמסביר בשיחה לביזפורטל את הפוטנציאל בפרוקיטים של החברה. 

"השווי עוד יעלה"

"אין קשר בין העסקה הזאת לעסקה של אפריקה", אומר שבת. "מה שקרה לגבי הסגמנט של הדירות למגורים, הוא שחברות הבינו שיש פה כשל שוק או פוטנציאל עתידי גבוה יותר. אני רוצה לדבר על החברה שלי - שיש לה פוטנציאל גדול מאוד. לכן הם השקיעו בנו. זו היתה עסקה מהירה, כלל חברה מסודרת ואיכותית מאוד, ואם סיימנו את הכל בטווח של שלושה-ארבעה חודשים - זה מעיד על כך".

העסקה היא לפי שווי של 1.72 מיליארד שקל. לאן זה יגיע?

"אנחנו הולכים להעמיק את הפיתוח העסקי בהתחדשות העירונית. היעד שלי? הבוקר, כשהתעוררתי, התחלתי מחדש כאילו אני מתחיל היום את התפקיד. המטרה היא שנביא את החברה לשווי שוק של 3 מיליארד שקל. כמעט כפול".

מאתגר.

"אם הייתי שואל אותך לפני שנה, אם החברה תגיע ל-1.72 מיליארד שקל, סביר להניח שהיית עונה שלא, שאני חולם. אני אומר את זה מהמקום שלי כי אני יודע מה הפוטנציאל. הם לא נכנסו בשביל שווי השוק הנוכחי, הם רוצים שהחברה תצמח. הם ראו את הפוטנציאל, אני רואה אותו כל בוקר".

• "7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
• ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"מי שעבד וטרח שנים אחורה, קוצר את הפירות". שבת (יפעת שגב)

מה נראה מכם בתחום ההתחדשות העירונית?

"אנחנו חברה שיש לה יותר מ-35 פרויקטים, מהחברות שאוספות פרויקטים כאלה. השנה נאכלס קרוב ל-600 יחידות דיור. אנחנו בתוך הגלגל - וזו הדרמה. כאלה שעוד לא נכנסו לשם, הם בבעיה. אנחנו בונים. בכל שנה נכניס 1,000-8000 יחידות דיור, עם תב"עות בתוקף. מי שעבד וטרח שנים אחורה, קוצר את הפירות. אבל אל תשכח, אנחנו לא עוסקים רק בהתחדשות - אלא גם בייזום. נמשיך לרכוש קרקעות, נעשה עסקות קומבינציה".

בתקופת ריבית אגרסיבית ומחירים עולים, זה לא פשוט.

"אני חושב שכיום יש הרבה הזדמנויות, בגלל סביבת הריבית, אתה רואה את כמות העסקות שנסגרות, מי שנזיל יכול למצוא הזדמנויות טובות לעשות עסקות".

אני רואה מכרזים. אתם עדיין לא שחקן מרכזי, כמות ההצעות שלכם לא גבוהה.

"את העסקה המרכזית עשינו בנווה גן צפון (פרויקט שבו זכתה ב-2021, א"י), 1,205 יחידות דיור, פרויקט שכבר נבנה. נמכרו כ-500 דירות. אי אפשר לומר שאנחנו לא בפנים, אף אחד לא עושה עסקות כאלה, של יותר מ-2.5 מיליארד שקל. אנחנו עובדים יפה נוכח האתגרים".

השאלה שלי פשוטה - תיכנס למכרזים על קרקעות בקרוב?

"אם תהיה עסקה טובה כן, אבל עכשיו ספציפית, אני רואה צבר קדימה עם קרקעות שהבשילו. אם אני יכול להבשיל 1,000 דירות כל שנה, אני לא הולך להתחרות ולהיכנס להתחייבויות עם בנקים".

• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

יכול להיות שנראה בהמשך הדרך ניגוד עניינים לכלל, כשמצד אחד רוצה להרחיב את העסקות של אפריקה בהתחדשות עירונית ומצד שני היא נותנת לכם גב?

"כלל היא חברת ביטוח. מן הסתם אין לה יכולת לקבוע ברמת המדיניות של החברה, כלומר להתערב ברמה הטקטית. מהותית, אם היא תרצה לשנות פניה אז אולי, אבל טקטית לא. היא יכולה לתרום לניסיון וההבנה. אל תשכח שחברות ביטוח מחזיקות בהרבה חברות ציבורית".

"מאמין גדול בהרצליה"

מיכה קליין הצהיר שהוא הולך להתרחב, עד כמה נראה את זה בחברה שלכם? כמה ואיפה תבנו?

"נגעת בנקודה הכי חשובה. תמיד אפשר להתפזר וללכת לאיבוד, אבל אני חסיד של התמקדות. אני אומר: 'תחזק את המקומות שבהם אתה חזק'. אני מאמין גדול בהרצליה, בתל אביב התהליכים ארוכים. יש מקומות שאני חושב שברמת השווי עדיין לא קיבלו את מה שצריך, וזה אזור 'חובק תל אביב'. בגליל ים אנחנו בונים 400 דירות, עוד 700 יחידות דיור בקרוב, אני ממשיך להשתתף במכרזים כי זה יעד אסטרטגי. מדרום - בת ים, כי הרכבת הקלה מביאה אותך לחוף הים בתל אביב ברבע שעה. יש לנו שם פרויקט של 200 דירות, ועוד פרויקט על הים. ומשם עוברים לגבעתיים - ברחוב ההסתדרות נבנה 333 דירות, יש הודעת פינוי בתוך חודשיים שלושה, אנחנו מתחילים להרוס ובונים. יותר מ-74% מהפרויקט כבר נמכר. זכינו במכרז נוסף לעוד 300 יחידות".

ועכשיו, לפינה הקבועה: מחירי הדיור - לאן?

"צריך להפסיק לשאול את זה כי התשובה ברורה - המחירים לא יורדים. הם יורדים שנתית ב-0.1%, ואז כשעולים - זה עולה באחוז בחודש. היצע וביקוש יותר חזק מהכל. המכירות, טובות דרמטית ממה שהיו. איך אמר לכם מיכה קליין בראיון השבוע? 'מכרתי בחציון יותר מכל השנה שעברה'. אני לא חושב שמחירי הדיור יירדו. בסוף הכל מתומחר, זה לא שאנחנו מרוויחים יותר. הביקוש לדירות קשיח".

מה לגבי ירושלים?