תמורת 103 מיליון שקל: מניבים רוכשת מקרן ריאליטי 50% ממגדל "הארמון" בחיפה
מניבים קרן הריט החדשה מבצעת עוד רכישה בתחום הנדל"ן למשרדים - השנייה עליה מדווחת מתחילת 2024. במסגרת העסקה היא תרכוש מקרן הנדל"ן ריאליטי, 50% ממגדל משרדים ומסחר בחיפה, "מגדל הארמון", בתמורה ל-103.75 מיליון שקל (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-8.1 מיליון שקל - שרובו מס רכישה) ובתוספת עבודות התאמה לשוכר בסכום נוסף של 5 מיליון שקל.
נמכר לפי שווי של 218 מיליון שקל. מגדל הארמון (צחי קיבנשטיין)
העסקה משקפת לנכס שווי של 218 מיליון שקל, וזאת לאחר שריאליטי רכשה את הנכס בשנת 2020 תמורת 105 מיליון שקל עם NOI של כ-3.5 מיליון שקל בלבד ופעלה לאכלוסו המלא. ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקל, בתוספת החזר בגין עבודות התאמה, ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לתמורה; בתקופת החזקתה, השקיעה ריאליטי עשרות מיליוני שקל בשדרוג המגדל.
המגדל אוכלס על ידי ריאליטי בשוכרי עוגן יציבים בחוזים לטווח ארוך ביניהם מנהל הדיור הממשלתי, בנק דיסקונט וקופות חולים שמהווים יחדיו למעלה מכ-90% מהמגדל. שיעור התפוסה במגדל עם השלמת העסקה יעמוד על כ-97% לפחות, זאת לאחר שבמועד רכישתו ב- 2020 עמד על פחות מ 30%, ומאז הניב לריאליטי עשרות מיליוני שקלים.
- מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"
- נתנאל מניבים: 140 מיליון שקל עבור מכירת זכויותיה בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כחלק מההסכם, ניתנו לשני הצדדים אופציות הדדיות, במועדים שנקבעו, שיאפשרו למניבים לרכוש את יתרת זכויות הבעלות במגדל (50%) בתמורה למחיר מימוש שיחושב לפי שיעור התשואה העתידי מ-NOI (אופציית Call); לחילופין, יאפשרו לקרן ריאליטי למכור את זכויותיה הנותרות במגדל למניבים בהתאם למחיר המימוש שייקבע (אופציית PUT).
מגדל הארמון בנוי על קרקע בשטח של כ-3.5 דונם והממוקם בשכונת הדר בחיפה. המגדל, שנרכש על ידי ריאליטי ב-2020 בתמורה לכ-105 מיליון שקל, כולל 18 קומות מעל 6 קומות מרתפי חניה, בשטח עילי להשכרה של כ-16,000 מ"ר (14,600 מ"ר שטחי משרדים ו-1,400 מ"ר שטחי מסחר) וכ-410 מקומות חניה.
בהסכם נקבע שיוסבו למניבים מחצית מזכויות הסכמי השכירות החתומים עם השוכרים במגדל - רובם נותני שירותים ברמת טריפל A. לצד זאת, ההסכם כולל תנאי מתלה לפיו קרן ריאליטי תשלים, תוך תקופה של עד 75 ימים ממועד ההתקשרות בעסקה, התקשרות עם שוכר מהותי שאמור להשלים את השכרת שטחי המשרדים במגדל. מניבים תשלם סך של 5 מיליון שקל נוספים בגין התאמות שבוצעו לאחד משוכרי המגדל ושבגינם מניבים תהיה זכאית להכנסה נוספת.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
עם השלמת חתימת הסכם השכירות המהותי הנוסף, צפוי שיעור התפוסה במגדל, לעמוד על כ-97% באופן בו שטח של כ-8,300 מ"ר המהווה למעלה ממחצית משטחי המגדל, יושכר למנהל הדיור הממשלתי לתקופות שכירות שבין 10-13 שנים וזאת לצד שטח של 6,200 מ"ר המהווה כ-38% משטחי המגדל, המושכר כיום לקופות חולים לתקופות שכירות של בין 7-10 שנים.
ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקל, ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לשווי הנכס וזאת לאחר שבמועד רכישת הנכס על ידי ריאליטי עמד ה NOI על כ-3.5 מיליון שקל בלבד. בנוסף תהיה זכאית מניבים להכנסה נוספת בגין התשלום שישולם על עבודות התאמה לשוכר. תשלום התמורה בעסקה ישולם מיתרות המזומן אשר ברשות מניבים.
עופר אברם, מנכ"ל מניבים קרן הריט החדשה, אמר: "אנו שמחים לדווח היום על עסקה חדשה במסגרתה נרכוש 50% מ'מגדל הארמון' בשכונת הדר בחיפה. מדובר בנכס ייחודי, הממוקם בלב אזור מרכזי במטרופולין חיפה, הכולל שוכרים ברמת טריפל A, במח"מ חוזים ארוך של מעל 9 שנים, עם הכנסה יציבה, בהם מינהל הדיור הממשלתי וקופות חולים. העסקה החדשה משקפת תשואה של כ-6.85%, והיא תואמת את אסטרטגיית ההשקעה של החברה, לאיתור נכסים ברמת סיכון נמוכה, רמות מחיר למ"ר נמוכות המניבים תשואה טובה ויציבה לאורך זמן. עם השלמת הרכישות האחרונות שביצענו, צפויים לגדול בהתאמה כל הפרמטרים הפיננסיים של החברה, לרבות NOI, FFO והדיבידנד השוטף, תוך התייצבות על שיעור מינוף אופטימלי של כ-50%".
דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי, הוסיף: "מגדל הארמון הוא אחת מעסקאות ההשבחה היפות של קרן ריאליטי במהלכה זיהינו את הצורך המרכז אזרחי שיתן מענה לצרכי הסביבה. מדובר בנכס שנרכש לפני כשלוש שנים במצב לא מיטבי כש- 28% בלבד מהמבנה היה מאוכלס ומאז פעלה הקרן להשבחתו עם הכנסת שוכרי עוגן מהשורה הראשונה ופעילות אימפקט התומכת בתפיסה העירונית של שכונת הדר כמרכז העיר, והפיכת רחוב הנביאים לציר מסחרי ראשי המחבר בין כרמל לעיר תחתית".
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
השער הדרומי צפת, קרדיט: פרחי צפריר אדריכליםרובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית צפון כוללת מגורים ל-20 אלף תושבים, שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות חינוך ופארקים; "רק באמצעות יצירת מסה משמעותית של יחידות דיור חדשות ניתן לייצר תנאים אמיתיים לפיתוח תחבורה וחיזוק הכלכלה המקומית"
צפת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון אישרה למתן תוקף את תוכנית משרד הבינוי והשיכון להקמת רובע עירוני חדש בצפת, תחת השם "השער הדרומי". התוכנית מקודמת על ידי משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם עיריית צפת, ומשתרעת על שטח של כ-915 דונם, מדרום לשכונת רזים ומצפון לכביש 89.
הרובע החדש כולל כ-4,000 יחידות דיור במבני מגורים בני 4 עד 14 קומות, שצפויות לתת מענה לאוכלוסייה של כ-20 אלף תושבים. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-800 יוקצו לדירות קטנות וכ-300 לדירות דיורית. לצד המגורים כוללת התוכנית גם כ-260 כיתות גן ובתי ספר, כ-16,500 מ"ר של שטחי מסחר וכ-33 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומשרדים.
התוכנית נערכה בהתאם לעקרונות תוכנית המתאר הכוללנית החדשה של צפת, שקודמה בשנים האחרונות על ידי הוועדה המחוזית והוגשה לאחרונה למוסדות התכנון. אחד המרכיבים המרכזיים בה הוא יצירת כניסה חדשה נוספת לעיר מכיוון כביש 89, תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה, והובלת הנכנסים לעיר אל רחוב ראשי שישלב מגורים, מסחר, תעסוקה ומשרדים. ברובע החדש מתוכננים גם מרכז תחבורה שייתן מענה לתחבורה ציבורית, מדרחוב מסחרי, פארק רובעי ופארקים שכונתיים, בית מלון ומוקדי מסחר מקומיים המשולבים בבינוי המרקמי לאורך הרחובות.
השער הדרומי צפת, קרדיט: פרחי צפריר אדריכלים
- צפת בדרך להכפלה: הסכם גג בהיקף מיליארדי שקלים נחתם
- 265 דירות יוקמו בצפת; 131 דירות ישווקו במתכונת "דיור במחיר מופחת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, מסר: "אישור תוכנית ‘שער הדרומי’ בצפת הוא צעד משמעותי נוסף לחיזוק הצפון, והמשך ישיר לפעולות המשרד להגדלת היצע הדיור בכל רחבי הארץ ובמיוחד בצפון והורדת מחירי הדיור. ניסיון העבר והנתונים מראים שרק באמצעות יצירת מסה משמעותית של יחידות דיור חדשות ניתן לייצר תנאים אמיתיים לפיתוח תחבורה, חיזוק הכלכלה המקומית ומתן פתרון עומק להגירה חיובית של משפחות וצעירים לאזור. זהו האופק לצמיחה אמיתית בצפון. הרובע החדש משלב מגורים איכותיים, תעסוקה, מסחר ותשתיות מתקדמות, שייצרו מנוע צמיחה עירוני וייתנו מענה אמיתי לצרכי התושבים הוותיקים בעיר ולמשפחות החדשות שיגיעו אליה. משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפעול יחד עם הרשויות לקידום תכנון וביצוע מהירים, לטובת פיתוחה של צפת וחיזוק האזור כולו".
