מחירי הדירות כבר נמצאים בירידות משמעותית של 5% וזה מן הסתם יימשך, וזאת בעקבות העלאות הריבית שבלמו את ביקושים. הבעיה היא שזה מגיע אחרי עלייה מטורפת של 33% (כשליש) במחירי הדיור בשנתיים האחרונות - אז המחירים גבוהים עדיין בהרבה מאשר לפני שנתיים. כמובן, לריבית לוקח זמן להשפיע, זה לא שבאותו יום שהריבית עולה המחירים יורדים. למעשה, העלאת הריבית התרחשה במהירות: יותר מ-4% בתוך שנה אחת. ההשפעה התחילה כמעט מיד בכל מה שקשור לירידה בהיקף העסקאות והמשכנתאות, אבל למחירים עצמם לקח הרבה יותר זמן כדי להגיע לשינוי מגמה - הירידות התחילו רק בחודשים האחרונים. זה גם הגיוני, אמרו לציבור במשך עשור 'המחירים רק עולים ואין דבר כזה ירידה', זה לא נכון אבל לציבור לוקח זמן להפנים את השינוי.

כך למשל ברבעון האחרון של 2022, הריבית כבר הגיעה בחודש אוקטובר ל-2.75% (לעומת 0.1% רק חצי שנה קודם לכן), ומאז היו עוד 3 העלאות נוספות. כבר אז, ובוודאי בהתחשב בקצב המהיר מאוד של העלאות הריבית, זו הייתה רמת ריבית שאמורה להזהיר את רוכשי הדירות - המימון שלכם יהיה יקר יותר. לרוב האנשים יש מרכיב של מסלול הפריים במשכנתא ובוודאי לאור ביטול מגבלת השליש ע"י בנק ישראל (בעיתוי הכי פחות נכון - וביקרנו את הבנק המרכזי על כך בזמן אמת) הציבור הגדיל את הרכיב הזה במשכנתא. אז כן, הביקושים ירדו משיאי כל הזמנים אבל הם עדיין לא ירדו לרמות נמוכות. גם עכשיו - 6 מיליארד שקל בחודש הם הרבה פחות מ-12 ו-13 מיליארד בחודש, אבל זה עדיין גבוה היסטורית (לעומת 2-4 מיליארד בשנים קודמות). 

למעשה, מאז 2008 (עם עלייה קטנה באמצע) ועד אפריל 2022 הריבית נותרה 0.1%. הכסף היה זול ולמה בעצם לא לקנות דירה כשאין מחיר לכסף? גם תחילת ההעלאות לא נראתה מאיימת (בנק ישראל התחיל עם העלאה ראשונה של 0.25%) ניכרת בצורה משמעותית בחשבון המשכנתא. העליות של הריבית ברבעון האחרון לא עצרו את רוכשי הדירות שהמשיכו לשים את הכסף בנדל"ן. רק עכשיו, בתוך 2023 הם מבינים שהריבית היא לא גבוהה, אלא מסוכנת.

המספרים מראים שמחירי הדיור בשנה שעברה עשו קפיצה של 20%, אבל מספר ערים רשמו עליה גבוהה יותר. בין היתר, מדובר בערים חרדיות או בעלי אופי חרדי, כמו בני ברק ובית שמש. הן מעלות אפשרות סבירה שגם ירידה במחירים, לא תהפוך רכישות קודמות ללא כדאיות, בעיקר בגלל נסיקה משמעותית ברבעון האחרון של 2022. כלומר - ירידת מחירים תוריד את המחירים לנקודה נמוכה יותר מאשר היום, אבל מי שרכש לפני 5 שנים ואפילו שנתיים עדיין כנראה יישאר ברווח (בהנחה שהוא לא מפסיד אותו במשכנתא).

• בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
• העסקה שחושפת: הקרן הנורבגית מכרה ומי עלולה להיות הבאה בתור?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שוק הנדל"ן במספרים - ומה המחירים הממוצעים בערים השונות?

כמה מספרים עוד קודם: בשנה שעברה נמכרו 40,480 דירות חדשות, 30% פחות לעומת שנת 2021. כלומר, מספר העסקאות במקרה הזה לא אומר שהמחירים ירדו. להפך, 30% פחות עסקאות, אבל המחירים עלו משמעותית. ברבעון האחרון נמכרו 7,770 דירות חדשות, שזה 8.7% פחות לעומת השלישי. כלומר, מחירי הדירות עלו ברבעון הזה למרות ירידה במספר העסקאות. אם ניקח את חודש דצמבר לבד, אז בו הייתה הירידה הגדולה ביותר - 9.5% לעומת נובמבר. זה אומר שהתהליך של הבלימה נעשה בהדרגה, עם עליית הריבית.

תכף נגיע להשוואת המחירים בין 2021 ל-2022 לפי הערים הבולטות, אבל הנה כמה מספרים חשובים לגבי הערים הבולטות: ברבעון הרביעי והאחרון של השנה הזו, 5 ערים נותרו עדיין בפסגה בכל הקשור למחירי הדיור. בתל אביב עמד המחיר הממוצע על 4.217 מיליון שקל. בכפר סבא שילמתם הרבה פחות - 2.882 מיליון שקל לדירה ממוצעת. ברמת גן היה המחיר 2.872 מיליון שקל, בירושלים המחיר הממוצע היה 2.750 מיליון שקל ובבת ים, תתפלאו, המחיר קפץ ל-2,594 לדירה ממוצעת. בת ים מצליחה להפתיע את המשקיעים והרוכשים לטובה - כפי שתראו בהמשך, הזינוק שלה היה הגבוה ביותר מבין כל הערים בארץ. לעומת זאת, המחירים הנמוכים בישראל היו בבאר שבע - 1.104 מיליון שקל, באשקלון היה המחיר 1.35 מיליון שקל ובחיפה 1.52 מיליון שקל.

היכן המחירים עלו הרבה יותר?

מה שמעניין עוד יותר, הוא השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הרביעי של 2022 לעומת הרבעון הרביעי ב-2021. באשקלון עלו המחירים ב-3.1% בלבד, בבאר שבע ב-4.5%. אבל היו מספר ערים שבהן המחירים עלו מעל 20% ברבעון - בבת ים נרשם זינוק אדיר של 39% בשנה, בבני ברק ובפתח תקוה עלו המחירים ב-26.3%, בבית שמש הם זינקו ב-23.8% ובנתניה ב-21.5%. צריך לסייג. הנתונים של הלמ"ס הם ממוצעים. ככל שהמדגם גדול יותר, כך ניתן להשוות בדיוק טוב יותר (כמו בכל סקר סטטיסטי), אבל אם לצורך הדוגמה - בבת ים נמכרו ברבעון הרביעי של 21 דירות בשכונות פחות טובות וברבעון הרביעי של 2022 נמכרו דירות במגדלי יוקרה, אז אי אפשר להשוות. ובכל זאת - הלמ"ס מספקים את הנתונים האלו כי מדובר על מדגם משמעותי וניתן לגזור ממנו מגמה.

• שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
• משקיעים בדירה? אפשר גם להפסיד - זה מה שקרה לרוב המשקיעים בבאר שבע
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?