המצב בשוק הנדל״ן למגורים בהחלט מבלבל. אנחנו רואים מהנתונים שמגיעים מתחילת ירידות מחירים רוחביות במחירי הדירות. העסקאות שנעשות מעידות על קצב נמוך ואיטי מאוד. לא קל למכור דירה היום בישראל. כמובן שבמחיר הנכון תמיד יש את מי שמוכן לשלם, אבל באופן כללי - הירידות שאנחנו מדברים אליהן כבר למעלה מחצי שנה, מורגשות היטב בשטח. מנגד, רואים את מחירי השכירות עולים. הערכה שמרנית מדברת על עלייה של  5% בממוצע בשכר הדירה הארץ בשנה האחרונה.

 המצב מבלבל בעיקר מפני שאם מחירי הדירות יורדים (והם יורדים כאמור)- היינו רוצים לראות גם את מחירי השכירות יורדים בצמוד. וזה לא קורה. לפחות בינתיים. 

נציג את המצב שנובע מן האנומליה שהוזכרה: מצב המשקיעים בנדל״ן - אשר השתפר והפך לטוב יותר בעקבות הדיסוננס של מחירי דירות יורדים ושכר דירה עולה. מביא דה פקטו לעליה בתשואה השוטפת של משקיעי הנדל״ן בכ-5% לפחות. המשמעות היא שהתשואה השוטפת על דירה ממוצעת עולה. לצורך הדוגמא נקח דירה ממוצעת בישראל שעומדת כיום על כ-2.3 מיליון שקל. שיעור ההחזר ( הכנסות השכירות שהמשקיעים מקבלים) עלתה מסכום של כ-2.9% תשואה שוטפת בתחילת השנה לכ-3.4% היום. עבור המשכירים מדובר בשינוי מהותי: אותם נכסים שהניבו הכנסה צנועה יחסית לפני שנה, הפכו לפתע לרווחיים יותר בהשוואה לעלות ההחזקה שלהם. אבל הסוכרייה תגיע דווקא בהמשך: הרי בנק ישראל הציג בהחלטת הריבית האחרונה את התחזית קדימה ובה נראה ככל שנראה את הריבית במשק יורדת ב-0.75%. מה שיביא את המשכנתא הממוצעת לירידה בהתאם. בנוגע לשיפור בתשואה, ננסה להסביר בפשטות: כשהמחיר הנקוב של הנכס יורד, אבל ההכנסה מהשכירות דווקא עולה, שיעור התשואה עולה בהתאם. אם בעבר בעל דירה שהשכיר אותה קיבל תשואה של 3%, היום הוא כבר מתקרב ל-3.5%.

כמו כן, לתוך המשוואה הזו נכנסת כאמור גם הריבית. אם התחזיתשל הורדת הריבית ב-0.75% תתממש, משקיע שירכוש דירה להשקעה יוכל לקחת משכנתא בריבית זהה (בקירוב) לתשואה השוטפת שמייצר הנכס. כלומר, ההחזר החודשי על ההלוואה יהיה קטן מההכנסה משכר הדירה, מצב שבו ההשקעה מממנת את עצמה, עם פוטנציאל לעליית ערך נוספת של הנכס ביום שאחרי ההתייצבות הכלכלית והביטחונית.מדובר על נכס שמייצר תזרים חיובי כבר מהיום הראשון, ובמקביל שומר פוטנציאל השבחה לעתיד. משקיעים אובים את המצב הזה וראינו זאת בשנים קודמות. כמו לפני 3 שנים - בימים אלה הריבית עדיין הייתה נמוכה והנכס הניב תשואה ממוצעת של כ-2.2-2.3%. אבל זו הייתה השקעה טובה.בעיקרכי הוא נשאר עם תזרים חיובי בסוף החודש לאחר ששילם את החזר המשכנתא. 

• ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
• איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אולי נשמע כמו שינוי קטן במספרים, אבל בעולם ההשקעות מדובר בהבדל מהותי. במיוחד בתקופה שבה שוקי ההון תנודתיים והאלטרנטיבות לא תמיד נחשבות לחוף מבטחים. עם בורסה מקומית שבימים האחרונים הראתה לנו תנודות של 4-5% בכל יום למטה או למעלה. התנודות הללו מגיעות גם על רקע נתונים גאופוליטיים ולאו דווקא בהקשר לחברה, בדרך כלל לא נראה חברה שעולה יורדת 8% ויורדת 11% ביום שאחרי בגלל דיווח כזה או אחר. חברה לא משנה את עצמה באופן כה חד למטה ואז למעלה או להיפך בטווח זמן קצר שכזה. 

המס שנעלם מחיינו לפני יותר משני עשורים, חוזר כעת לשולחן - והפעם בטיימינג רגיש במיוחד. מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ’, אמר כי האפשרות להטיל מחדש את המס, שבוטל בשנת 2000, עומדת כאחת החלופות לפיצוי על אובדן הכנסות אם יוחלט בעתיד להקל את נטל המס על הציבור. ההקלה על הציבור היא כמובן ביטול ההקפאה של מדרגות מס ההכנסה שהוטלה בתחילת השנה וכעת מדובר על ביטול של ההקפאה והטבה עם הציבור שנפגע בעקבותיה. חשוב לציין - גם אם מס רכוש אכן יוטל על בעלי הקרקעות בקרוב, לא צפוי באמת ביטול של ההקפאה המצוינת. גם בעקבות ההוצאות הגבוהות של הממשלה הנוכחית וגם בעקבות הוצאות המלחמה הגבוהות.

עוד דבר חשוב הוא מה שנאמר מאחורי הדברים, והוא המסר הברור לבעלי הקרקעות: החזקת קרקע לא מנוצלת עלולה להפוך בקרוב מיתרון פיננסי לנטל כלכלי שלאט לאט ינגוס ברווחיות שעד עתה לא הייתה מוגבלת. כבר שכחנו ממנו אבל מס רכוש היה מס שנתי שהוטל על בעלי קרקעות ונכסים לא מנוצלים, מתוך מטרה לעודד שימוש יעיל בקרקע ולמנוע ספסרות והשבתה של קרקעות זמינות לבנייה. ביטולו בשנת 2000 התרחש על רקע ביקורת ציבורית וכלכלית, שטענה כי המס אינו נאכף בצורה אחידה וכי הוא מכביד על בעלי נכסים פרטיים לצד בעלי הון גדולים. מאז, בעלי קרקעות נהנו מהאפשרות להחזיק נכסים שנים ארוכות מבלי לשלם מס שנתי ייעודי על עצם ההחזקה.

כעת, לנוכח הגידול העצום בהוצאות המלחמה והיעדים השאפתניים של רשות המסים, המס הזה שוב על הפרק. עוד נאמר כי ללא צעדים פיסקליים משלימים - לא ניתן יהיה להקל על נטל המס בתחומים אחרים. המשמעות היא שדווקא נכסים לא מנוצלים עלולים להפוך יעד לגבייה. אם המהלך ייצא לפועל, בעלי קרקעות ריקות במרכזי ערים או בשטחים ייעודיים לבנייה יידרשו לקבל החלטות: למכור, לשווק או להתחיל לבנות - אחרת יידרשו לשלם מס שיכול להצטבר לסכומים משמעותיים מדי שנה. אגב - זה דומה לחוק המס על הרווחים הכלואים שחל מהשנה מחייב את העסקים לחלק את הרווחים כדיבידנד ובמידה ולא יחולק דיבידנד כאמור - הם יחויבו במס בכל שנה על כל הסכום שנצבר בעודפי החברה. כאן - המס יהיה על הקרקע המוחזקת, בכל שנה - זה עלול לאכול לאט לאט את ההזדמנויות שהחברות כעת מחכות להן ויחייב אותן לבנות במהרה ואילולא יעשו כן - יחויבו במס. 

אילו נכסים יהיו חייבים במס? 

הדיונים שנערכים כיום מתמקדים בעיקר בקרקעות זמינות לבנייה שלא נוצלו במשך שנים. קרקעות חקלאיות שאינן מיועדות לבנייה עשויות לקבל פטור או הקלות משמעותיות. גם מי שמחזיק קרקע קטנה או קרקע באזורי עדיפות לאומית יוכל ליהנות מהנחות ניכרות. מנגד, קרקעות במרכז הארץ או באזורים שבהם הביקוש לבנייה גבוה עלולות להיות החייבות העיקריות.

• 305 מיליון שקל כבר שולמו: תל אביב מובילה בתביעות לנזקי מלחמה
• 38 אלף תביעות הוגשו לקרן הפיצויים במהלך המלחמה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה יהיה שיעור המס?

אמנם אין עדיין החלטה רשמית, אך ההערכות הן ששיעור המס ייקבע בטווח של רבע אחוז עד אחוז וחצי משווי הקרקע לשנה. כלומר, בעל קרקע בשווי שני מיליון שקל עשוי לשלם בין חמשת אלפים ל-30 אלף שקל בשנה. שיעור נמוך יותר ייבחר ככל הנראה בתחילת הדרך כדי לבחון את השפעת המהלך על השוק, עם אפשרות להעלאה הדרגתית בהמשך.