אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה; מה המחירים באזור? וגם - עסקאות אחרונות

אבן יהודה הקטנה עומדת בפני מהפך דמוגרפי וכלכלי שעתיד להפוך אותה לכמעט עיר של ממש. כחלק ממגמת הצמיחה המתוכננת בישראל עד 2040, חלק מהיישובים הכפריים צפויים לשנות את פניהם בצורה משמעותית, עם הוספה של אלפי ורבבות יחידות דיור, מאות עסקים חדשים ושירותים עירוניים שמותאמים לצמיחה הדמוגרפית. ביישוב מתגוררים כיום כ-15,800 תושבים על שטח של 8,300 דונם, אך תוכניות המתאר הכוללניות שואפות להגדיל את האוכלוסייה ל-50 אלף נפש, מה שמגדיל את הצפיפות לכ-6,000 תושבים לקמ"ר.

היישוב כיום הוא קהילתי שקט ונעים, עם אורבניות נמוכה יחסית לגוש דן הסמוך. ואולם בעקבות הסכמי פיתוח עירוניים חדשים שנחתמו עם משרדי הממשלה ורשויות התכנון, הוקצו לו תוספות משמעותיות של יחידות דיור שעתידות לשלש את מספר התושבים בתוך זמן קצר יחסית. ב-2021 אושרה תוכנית מתאר שכוללת תוספת של 4,120 יחידות דיור. בנוסף, ב-2025 אושרו פרויקטים שכוללים הריסת דירות ישנות והקמת דירות חדשות במבנים של עד תשע קומות, עם שטחי מסחר ומבני ציבור. פרויקטים אלה כוללים גם מאות מטרים רבועים של מסחר לאורך רחובות ראשיים, ומטרתם לשפר את הנגישות למסחר מקומי. חלק ניכר מהדירות בפרויקטים אלה כבר נמכרו מראש, בעיקר למשפחות צעירות שמחפשות אלטרנטיבה זולה יותר לערים הסמוכות.

לשלש את מספר התושבים

התוכנית החדשה כוללת הוספה של אלפי יחידות דיור חדשות. הבנייה שתצמח מעבר לתכנון המקורי תיצור גלים של אוכלוסייה חדשה שתגיע ליישוב, שחלקה צפוי לכלול משפחות צעירות, משפרי דיור ועובדים במגזר הטכנולוגי והעסקי שמוצאים במקום ביתם גם קרבה לתעסוקה במרכז הארץ. פרויקטים שונים יוסיפו מאות דירות בבניינים נמוכים, לצד גינות ומבני ציבור, מה שמגביר את האטרקטיביות למשפחות. פרויקט נוסף כולל מאות דירות נוספות בשכונות מסוימות, עם הריסת יחידות קיימות והקמת מבנים בני עשר קומות. הפרויקטים הללו משלבים דירות קטנות בשיעור משמעותי, כדי למשוך זוגות צעירים, ומציעים גישה נוחה לכבישים ראשיים. במקביל, מקודמים פרויקטים של בתים דו-משפחתיים על שטחים גדולים, עם תמהיל של 3 עד 6 חדרים.

בשנה שעברה קודמה תוכנית עבודה שנתית שכוללת שדרוגים כמו שירות שאטלים לרכבת, שפותח על בסיס סקר שנערך בקרב מאות תושבים ומשפר את הנגישות לכבישים ראשיים. השירות הזה הפחית את זמן הנסיעה לערים סמוכות, והוא חלק ממאמץ רחב יותר לשפר תחבורה ציבורית, כולל תוספת קווים חדשים ב-2026. בנוסף, תוכניות הפיתוח כוללות הרחבת אזורי תעסוקה, שמושכים חברות הייטק קטנות ומציעים מאות מקומות עבודה חדשים עד סוף 2026.

• התעוררות בשוק הנדל"ן: גידול חד של 46% במכירות הקבלנים בינואר
• אבן יהודה מתחילה לצמוח לגובה – אבל לאן נעים מחירי הדירות בה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המעבר מיישוב כפרי להתרחבות אורבנית רחבה אינו תהליך פשוט. אנשי מקצוע בתחום התכנון העירוני מזהירים מפני נקודות תורפה: כשאוכלוסייה שמונה כמה אלפי תושבים מתוכננת לצמוח בצורה מואצת, קצב החיים משתנה, והאתגר הוא לשלב בין זהות היישוב המסורתית לצרכים החדשים של האוכלוסייה הגדלה. דוגמה לכך היא מתחמים שמשלבים מסחר, משרדים ומגורים בדירות סטודיו, אך מעוררים התנגדויות לבנייה גבוהה. מתחמים אלה כוללים אפשרויות להפשרת קרקע חקלאית, מה שמאפשר גידול בשטחי מסחר באחוזים ניכרים.

תשתיות ותחבורה: צמיחה כזו דורשת הרחבה משמעותית של תשתיות: כבישים, תחבורה ציבורית, פתרונות חניה, תשתיות מים, ביוב וניקוז, ושירותים עירוניים שיחזיקו מעמד גם לאחר הצמיחה. ביולי 2025 הושק פרויקט פאנלים סולאריים על גגות ומגרשים ציבוריים, כמו בסקייטפארק ובמגרשי כדורסל, שמספק אנרגיה ירוקה ומפחית עלויות. הפרויקט מייצר מאות קילוואט שעה בשנה, ומפחית את התלות ברשת החשמל הלאומית באחוזים ניכרים. ב-2026 מתוכננת הרחבה של הפרויקט למבנים נוספים, כחלק ממגמה ארצית להפחתת פליטות פחמן. בנוסף, תוכניות כוללות הוספת אלפי מקומות חניה ציבוריים בשכונות חדשות, כדי להתמודד עם גידול משמעותי במספר הרכבים.

חינוך ושירותים קהילתיים: דרושים מוקדי חינוך - בתי ספר, גני ילדים, מרכזים קהילתיים - שישמשו אוכלוסייה גדולה ומגוונת. ללא תכנון מוקדם, ייתכנו קיטובים בין ותיקים לבין החדשים, שמגיעים עם ציפיות גבוהות לשירותים עירוניים מתקדמים. עד 2026, מתוכנן לבנות בתי ספר יסודיים חדשים שישרתו מאות תלמידים, ולהרחיב גני ילדים במספר יחידות ניכר. השירותים כוללים גם מרכזי קהילה עם תוכניות לשילוב בין אוכלוסיות, כמו סדנאות תרבות משותפות.

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

תכנון ציבורי לפני מגורים: יש לייצר שלד ציבורי חזק לפני הבנייה למגורים, כולל פתרונות תחבורה, מרכזים מסחריים פעילים, שטחים ציבוריים פתוחים, פארקים ומרכזי קהילה במרחק הליכה. כל אלה מהווים מרקם עירוני בר-קיימא. התכנון כולל שמירה על אחוזים ניכרים משטחי היישוב כשטחים ירוקים, כדי לשמר את האופי הכפרי.

תמהיל הדיור: חלק מרכזי בהצלחת ההתחדשות. תכנון חכם של הדיור יכול לסייע במניעת שכונות מנותקות ותהליכי קיטוב: דירות קטנות למשפחות צעירות וסטודנטים; דירות משפחתיות למגורים ארוכי טווח; דיור מוגן לקשישים וותיקים; יחידות להשכרה לטווח ארוך למשפרי דיור זמניים או לעובדים שמעדיפים להשכיר ולא לקנות. גיוון בתמהיל הדיור משפר את היציבות הכלכלית של היישוב, תומך בפיתוח שירותים מגוונים, ומקטין את הפער בין אוכלוסיות ותיקות לבין תושבים חדשים.

מחירי הדירות

צמיחה משמעותית מחייבת שינוי תפישתי של ניהול הרשות: רשות שלא היתה רגילה לנהל אלפי פניות, צריכה לפתח מוקדי שירות מקצועיים, מערכות מידע ונהלי תגובה יעילים. מנהיגות מקומית צריכה לעבור קפיצה אסטרטגית ממנגנון של הישרדות לרמה של תכנון פעיל וצמיחה. חשוב לפתח יחידות עירוניות שיכולות לבצע תחזיות, לאסוף נתונים, ולהתאים שירותים לכב-2026, הגדילה הרשות את התקציב לניהול עירוני באחוזים ניכרים, כדי להתמודד עם גידול בפניות תושבים.

שיפור המעמד האורבני של היישוב עשוי להשפיע גם על תנאי השכר והקריירה בתוך הרשות המקומית: כשיישוב עובר לסטטוס של עיר גדולה יותר, עובדי הדרג המקצועי יכולים לצפות לתוספות שכר משמעותיות יותר, כולל תפקידים חדשים כמו סגני ראש עיר, מנהלי אגפים ומקצועות ניהול עירוני מתקדמים. יכולת המשיכה של כוח אדם איכותי תשתפר ככל שהרשות יכולה להציע שכר תחרותי יותר, מה שישפיע באופן ישיר גם על השירות לתושבים החדשים והוותיקים. בשוק הנדל"ן המקומי, מחירי דירות נעים סביב 27-30 אלף שקל למ"ר.

הנה כמה עסקות מהתקופה האחרונה, שימחישו את רמות המחירים ביישוב: 

ברחוב מתן נמכרה דירת שישה חדרים, בשטח של 181 מ"ר, תמורת 5.3 מיליון שקל. 

ברחוב הדגן נמכרה דירת חמישה חדרים, בשטח של 117 מ"ר, תמורת 3.7 מיליון שקל. 

בסמטת הוורדים נמכרה דירת 4 חדרים, 92 מ"ר, ב-2.73 מיליון שקל. 

ברחוב רימון נמכרה דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, ב-3.45 מיליון שקל. 

ברחוב השלום נמכרה דירת 5 חדרים, 115 מ"ר, ב-3.7 מיליון שקל. 

המחירים הללו משקפים ירידה צנועה בשנה האחרונה.