סיכום שבועי בשוק הנדל"ן. שוק הדיור קיבל השבוע תזכורת חדה למצבו. לא רק השבוע אגב - לאחרונה פרסמה הלמ"ס את מדד המחירים לצרכן יחד עם מדד מחירי הדירות לחודשים אפריל-מאי, נראה שגם שם מתחילים לראות את הירידות שאנחנו כותבים עליהם כבר מספר חודשים, כי לפי המדידה שלהם מדד המחירים ביוני עלה ב-0.3%, מחירי הדירות ירדו ב-0.3%. האם מדובר במגמה? נראה שכן,  בעיקר כי הפרסום של הגוף שאמור לשקף את המציאות בשוק בכלל ובמחירי הדירות בפרט, המשיך להציג רצף של שלושה מדדים שליליים ברציפות.

אבל, עוד יותר חשוב מכך - כאשר נכנסים לסקירה של הכלכלן הראשי באוצר, מגלים כי בחודש מאי האחרון, נמכרו 1.7 אלף דירות חדשות בלבד - מדובר על הנתון הנמוך ביותר בהשוואה ל-20 שנים האחרונות, וזה מגיע יחד עם מלאי הדירות החדשות העצום שתקוע אצל הקבלנים, שכבר הגיע לסכום בלתי נתפס של מעל 81 אלף דירות לא מכורות. רק בשביל להבין את הכמות הגדולה הזו - אם יפסיקו לייצר דירות לשנים הקרובות, יש בשוק הנדל"ן למגורים מלאי שמספיק לשנתיים וחצי של 'שקט', אבל, הקבלנים ממשיכים בשלהם ויחד איתם - גם הבנקים, אשר חוששים מכדור שלג שלא יצליחו לעצור במידה והמחירים יתחילו לרדת בשיעורים גבוהים יותר. 

יחד עם זאת, מתברר שיש עוד מלאי גדול שבדרך להצטרף אל הקבלנים - והוא מגיע בעקבות סיום תקופת החסימה בתכנית 'מחיר למשתכן'. למי שרוצה להעמיק בנושא, ראו כאן -  היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב . חשוב לציין, נתון זה מגיע על רקע סוף תקופת ההגבלה על הדירות שהזוכים במחיר למשתכן, כאשר כעת מגיע השלב בו הם יוכלו למכור ונראה שלא יהיה פשוט למוכרים שמקווים לממש את הרווחים הגדולים שגרפו בעקבות התכנית. כך או כך, אנחנו לקראת תקופה מעניינת במיוחד למי שעוקב אחר הנדל"ן בישראל, והקיץ, לפחות מבחינת הנדל"ן, מרגיש דווקא צונן במיוחד.

האירועים של השבוע בנדל"ן

את השבוע פתחנו עם ניתוח מעמיק של ההטבות למילואימניקים. מדובר על 23 אלף דירות מוזלות, לצורך כך שוחחנו עם שמאי המקרקעין עומר ליבלינג, שהסביר לעומקכיצד ניתן לשתתף בהגרלות, איפה רוב התכנית תתמקד ואיך זה בכלל עובד, יחד עם זאת, התקבלה החלטה ברשות מקרקעי ישראל אשר תפתח שיווק לכ-4 אלף מגרשים, עם עדיפות לחיילי מילואים, 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה , מדובר בהטבה משמעותית. חשוב לציין - מגרשים אלו הם 'מגרשים לבניה עצמית', מדובר על הליך שונה לחלוטין שבו הרוכשים נדרשים לנהל בעצמם את כל שלבי הקמת הבית. 

עוד אירוע מעניין הגיע מצדה של חברת קנדה גלובל קנדה גלובל 0.61%  , אשר מעוררת עניין רב לאחרונה, זה התחיל עם ההודעה שקנדה גלובל נכנסת למימון נדל"ן מניב בשותפות עם NWL, והמשיך לאחר מכן עם ההשקעה של הפניקס הפניקס 1.28%   בחברה, שרכשה מניות, אופציות ואגרות חוב בהיקף של למעלה מ-60 מיליון שקל. מדובר על הבעת אמון של הפניקס בקנדה גלובל; המניה עולה בכ-8% שמגיעה לאחר השקעותיהם של אדם נוימן מפלואו (שכבר הכפיל את ההשקעה שלו בפחות משנה), ואסף רפפורט - מייסד וויז. אז למה בעצם הפניקס השקיעה בקנדה גלובל? 

בנוסף, ענף הנדל"ן המניב בכלל והמשרדים בפרט חוזר לעורר עניין בקרב משקיעים, חברות הייטק ועוד. לאחר שיחות עם גורמים בענף, וניתוח מעמיק של ענף זה, נראה כי האווירה שאפיינה את תקופת הפוסט קורונה + רפורמה משפטית, החלה להתפוגג ויחד איתה המשרדים חזרו להיות בקדמת הבמה, שכן אנו רואים עוד ועוד בנייה של משרדים כמו למשל מגדל הספירלה של עזריאלי. בנוסף, הולכת וגוברת ההבנה שאולי לא כל הענף התאושש כבר - בעיקר כי באזורים פחות אטרקטיביים, ביניהם: בני ברק, פתח תקוה ועוד, עדיין לא נרשמת תפוסה מלאה או קרובה לכך אבל בכל הקשור למשרדים ברמה גבוהה שנמצאים בפריים לוקיישן, ההתאוששות כבר הגיעה והמחירים לשכירות הגיעו כבר ל-150 ולמעלה מכך, כתבנו על זה והעלנו את השאלה: ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים.

עוד השקעה מעניינת הגיעה השבוע מצד של כלל ביטוח כלל עסקי ביטוח -1.18%  , אשר השקיעה בחברת בוני תיכון בוני תיכון 3.66%   סכום של 250 מיליון שקל. בדרך של השקעה בפרויקטי התחדשות עירונית. נקבע כי הגוף המוסדי ישקיע 150 מיליון שקל ב-5 פרויקטים קיימים ל-1.4 אלף דירות ואת השאר - 100 מיליון שקל, הוא ישקיע בפרויקטים עתידיים של החברה. כתבנו על כך זו לא הפעם הראשונה שמוסדי משקיע בהתחדשות עירונית ושזה מצטרף למגמה שאנחנו אכן רואים ב-3 השנים האחרונות כאשר עוד ועוד גופים מוסדיים נכנסים להשקעה כזאת, בין היתר כתבנו על ההשקעה של מנורה בתחום. וגם של הפניקס, הראל ובנק מזרחי.

• ישראכרט וקרן מרתון משיקות מודל מימון נדל”ן בהיקף מאות מיליוני שקלים
• מחפשים דירה באזור מתפתח? כך תזהו את הפרויקטים ששווה לעקוב אחריהם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

קרקעות למגורים בשווי של 350 מיליארד שקל

במהלך השבוע פורסמה סקירת האוצר פירסמה את נתוניה לגבי 330 אלף משקי בית אשר מחזיקים בקרקעות למגורים בישראל - והשווי הכולל שלהם מסתכם ל-350 מיליארד שקל. וכעת - נשאלת השאלה החשובה על רפורמת מיסוי נכסי מקרקעין - האם נכון להטיל מס רכוש אחיד על קרקעות המרוכזות בידיים מעטים במרכז, לצד קרקעות מפוזרות בפריפריה, שם גובה המס הפרטני נמוך יותר? איך ישפיעו שינויים במיסוי על תמריץ לפיתוח קרקעות ובנייה, במיוחד בעשור הקרוב שבו צפויה צמיחה באוכלוסייה ובביקושים לדיור?

האם מדובר על תמריץ לפיתוח והקמה של דירות? נראה שכן - בעיקר כי זה יהפוך לכדאי הרבה יותר עבור מחזיקי הקרקעות. 

"הביקושים יחזרו לעלות, וזה יתמוך בעליית מחירים של כ-5% בשנה הקרובה"

במהלך השבוע קיימנו ראיון עם מודי שפריר, האסטרטג הראשי של השווקים הפיננסים של בנק הפועלים, בין היתר הוא חשף עד כמה המלחמה עם אירן תשפיע על שוק הדיור והשכירות בשנים הקרובות. השיחה הגיע על רקע הירידה של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס כפי שצוין בפתיחת הסקירה, בין היתר - שאלנו אותו מה צפוי בהמשך הדרך - והנה לכם הציטוט המדויק: "בצד מחירי הדיור - אנו מעריכים כי הביקושים לדירות חדשות יחזרו לעלות בחודשים הקרובים - עובדה אשר תתמוך בהמשך גם בעליית מחירים מתונה. בנוסף, השווקים מתמחרים הורדות ריבית בספטמבר ובסוף השנה, מה שצפוי להוריד את עלות המשכנתאות ולשמור על ביקושים יציבים. בצד השכירות - אנו מניחים שהשילוב של מחסור בהיצע, עם עליית הביקושים לדירות עם ממ"ד ורמת ריבית גבוהה יובילו להמשך עלייה של כ- 4-5% במחירי השכירות בשנה הקרובה".