330 אלף משקי בית עם קרקעות למגורים בשווי 350 מיליארד שקל

נתוני האוצר מגלים כי 330 אלף משקי בית בישראל מחזיקים קרקעות פנויות לבנייה למגורים - בשווי כולל של 350 מיליארד שקל. מדובר בכ-12% מכלל המשקי בית במדינה, כאשר רוב השווי שצברו מאז איפוס מס הרכוש בשנת 2000, ובעיקר בעשור 2010-2019, שבו נרשם פער של 30.5% מסך צבירת הערך מבין בעלי הקרקעות, ההכנסה החודשית הממוצעת (מעבודה ומהון) עמדה בשנת 2021 על 34.7 אלף שקל - גבוה ב‑74% מהממוצע הארצי (19.9 אלף שקל). 

עם זאת, בתוך קבוצת בעלי הקרקעות קיים פער משמעותי: בעשירון החמישי ההכנסה הממוצעת מסתכמת ב-20.7 אלף שקל לחודש - גבוה ב‑55% מהממוצע הארצי באותו עשירון. ואילו בשלושת העשירונים התחתונים נעים ממוצעי ההכנסה בין 3.3 ל‑11.4 אלף שקל, אך גם הם גבוהים ב‑16-43% מהממוצע באותם עשירונים בכלל האוכלוסייה.

הפיזור הגיאוגרפי מפתיע: אף שהמרכז (רוב ת"א והשרון) אוחז בכ‑39% מכלל משווי הקרקעות, שיעור משקי הבית המחזיקים קרקעות שם נמוך ביחס למספר משקי הבית הכללי במחוז (עקב שיעור גבוה של דיירים בשכירות). מנגד, בישובים ערביים כמו סח’נין, נצרת ושפרעם מצויים משקיעים רבים בקרקעות, אך שווי הקרקע הממוצע שם נמוך (כ‑400 אלף שקל לעומת כ-1 מיליון שקל במרכז) בבחינה לפי אזורי מיסוי מקרקעין, אזור השרון (נתניה, הרצליה, רעננה ועוד) מרכז כמעט חמישית משווי הקרקעות - כ‑70-500 אלף שקל בממוצע למשק בית בפריפריה ו-1.9-2.9 מיליון שקל במרכז, בעוד שתל אביב ובת ים, המכילות עשירית מהשווי, ריכזו רק 12 אלף משקי בית בעלי קרקעות, מה שהופך את מס הרכוש הפוטנציאלי לשם לגבוה במיוחד על בסיס יחסי.

הנתונים מעלים שאלות קריטיות לגבי רפורמת מיסוי נכסי מקרקעין: האם נכון להטיל מס רכוש אחיד על קרקעות המרוכזות בידיים מעטים במרכז, לצד קרקעות מפוזרות בפריפריה, שם גובה המס הפרטני נמוך יותר? איך ישפיעו שינויים במיסוי על תמריץ לפיתוח קרקעות ובנייה, במיוחד בעשור הקרוב שבו צפויה צמיחה באוכלוסייה ובביקושים לדיור?

בפתח הדיון על רפורמת מיסוי המקרקעין, עולה כי יש לאזן בין גיוס הכנסות למדינה לבין עידוד השקעה בבנייה על קרקעות קיימות, ועל כך תלויות ההחלטות שייבחרו על-ידי הממשלה והרשות המיסים בשנים הקרובות.

תמריץ לפיתוח והקמה של דירות

הטלת מס רכוש על קרקעות פנויות יוצרת בפועל 'לחץ חיובי' על בעלי הקרקע להוציא אותן משימוש לא מניב ולהפוך אותן לנכסים מניבים. כאשר בעל קרקע יודע שהחזקה ארוכת טווח תגרור חיוב מס גבוה, עולה התמריץ לפנות לשוק במהרה: לבנות מבנה מגורים, להשכיר דירות או לפתח מבנה מסחרי.

במקרים רבים יזמים בפריפריה יראו בכך הזדמנות להיכנס לשוק בהשקעה נמוכה יחסית בעלויות הקרקע, ולא רק לבנות דירות אלא גם להקים חנויות, משרדים קטנים ומתחמי תעשייה קלה - מה שמייצר מקומות עבודה ישירות בשכונה ומחוצה לה.

מעבר לכך, הכנסת תשתיות חדשות: מים, ביוב, חשמל וכבישים - הופכת לכדאית יותר עבור הרשויות כשהן רואות שמעל הקרקעות מתוכננת פעילות כלכלית משמעותית. כך, העלאת מס הרכוש יכולה להניע ניגוד אינטרסים חיובי בין רשויות מקומיות ליזמים: הרשויות קובעות היטלי השבחה ותקציבי פיתוח, היזמים בונים, והרווחים מסייעים לכיס הציבורי ולתקציב המקומי.

בסוף התהליך נוצרת מעין 'חיים חדשים' לאזור שבו פרויקטים חדשים מושכים עובדים, קבלנים, ספקים וקהל צרכנים.

עם זאת, חשוב להבין שגם תמריץ חזק מדי או מס מוטה עלול לגרום להמתנה, בעלי קרקעות יחכו למחיר גבוה יותר בשוק לפני שיתחילו תכנון ובנייה, כדי לצמצם את הנטל. ניסוח מדויק של מס הרכוש, תוך קביעת זמנים שבהם המס יורד בהדרגה ככל שהקרקע עומדת מלבדה, יכול לאזן בין לחיצה לפיתוח לבין יציבות כלכלית לבעלים.

אבל, אם הממשלה תעודד בעלי קרקעות לבנות בפועל עוד דירות - באמצעות הטבות מס, מענקי פיתוח או זיכויים בהיטלי השבחה, צפויה השפעה משמעותית על שוק הדיור: היצע הדירות יגדל, מה שיכול להוריד את מחירי הדיור והשכירות.

במצב עולם הקיים היום: הביקוש לדיור גבוה מתמיד. לכן, הוספת אלפי דירות חדשות בכל שנה תמתן את הלחץ מחוסר היצע, וכך תוכל להוריד את קצב העלייה במחירים ואף תייצר תחרות בין הקבלנים שיתווספו לשוק.