לאחרונה דובר רבות על ההאטה בשוק המשרדים, בין היתר בעקבות עודף היצע, סביבת ריבית גבוהה ועוד וגורמים נוספים. אבל, כך נראה לפחות - אנו כנראה צופים בחזרה של הענף אל המקום בו הוא היה בשיאו. משיחות עם יזמים וגורמים בענף ובשוק הנדל"ן בכלל, תפוסת משרדי ה-Class A בפריים לוקיישן חצתה 95%, ודמי השכירות כבר עברו את רמות ה-150 שקל למ"ר. מדובר על מסר מובהק לכך שהשכבה העליונה בשוק משמשת מנוע ראשי של התעוררות בענף כולו.

 “לאחר תקופה מאתגרת של ביקושי חסר, אנחנו רואים בחודשים האחרונים סימני התאוששות ברורים בשוק השכירות והמכירה של משרדים. חברות נדל"ן מזהות הזדמנות ורוכשות נכסים, ובמקביל גם לקוחות קצה בוחרים לרכוש משרדים לשימוש עצמי. בנוסף, חלה עלייה בעסקאות שכירות, הן באזורי הביקוש המרכזיים והן מחוצה להם. שוק המשרדים ככל הנראה לא יחזור לעוצמה של השנים 2021-2022 בן לילה, אך חזרת ההייטק וירידת הריבית צפויות להאיץ את ההתאוששות” - מסרה תום פיינגולד, אנליסטית הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס.

אזורי היוקרה המבוקשים

כמו בעסקי היוקרה, גם בענף הנדל"ן המשרדי ההתאוששות מגיעה קודם כל לדרגי הפרימיום: ובעיקר באזורי בעלי ביקוש גבוהה. למשל במרכז תל‑אביב: שד' רוטשילד, שרונה ו-TOHA. שם נרשמת עלייה חדה בתפוסה ובדמי השכירות. ענקיות הטק העולמיות, ובראשן אמאזון, גוגל ועוד. מובילות גל ראשון של חוזי שכירות חדשים, ומושכות אחריהן את יתר השחקנים בענף.

הנתונים מבהירים את המגמה: ההיצע הגדול שכולם דיברו עליו בשנים האחרונות הצטמצם משמעותית, ושיעור התפוסה כעת עומד על מספר גבוה מאוד. במקביל, דמי השכירות המבוקשים בפרויקטים החדשים עולים באופן עקבי, ונעים בין 150 שקל ל‑180 שקל למ"ר, בהתאם למיקום ולסטנדרט הבנייה.

מנועי הצמיחה הבאים מתמקדים בשלושה גורמים עיקריים: ראשית, חזרת ענף ההייטק לגיוס עובדים ופיתוח משרדים,לאחר מכן, שינוי במה שהיה עד לא מזמן הרוב המכריע:כ-90% מרוכשי המשרדים היו משקיעים קלאסיים: קנו נכס במטרה להשכירו ולקבל הכנסה פסיבית.

היום, לעומת זאת, רוב העסקאות מיועדות לשימוש תפעולי של הלקוח הקצה: חברות הייטק שמחפשות להקים את המשרד הראשי שלהן, משרדי עורכי דין שרוצים בסיס עבודה, יועצים ואנשי מקצוע חופשיים שקונים עבור משרד משלהם, במקום לשכור.

ודבר נוסף, התאמות מוצריות כמו חלוקת קומות לחצאי יחידות, פריסת תשלומים נוחה ואפשרויות מימון גמישות שמרחיבות את מאגר הקונים.

ומה קורה מעבר לאזורי הביקוש?

גם מחוץ לאזור המרכז ניכרת תזוזה: בהרצליה פיתוח ובחיפה עומדים דמי השכירות על כ-140 שקל למ"ר בממוצע ותפוסת המשרדים מתנודדת סביב כ-90%-92%. מה שמעיד על גל של התאוששות גם באזורים המשניים. פרויקטים נוספים, כגון מגדלי IBM בחיפה, פיתוח שרונה 2 ותכניות עתידיות בשרון, צפויים להיכנס לשוק עד לסוף השנה הבאה, ולהוסיף דלק למומנטום.

ההתאוששות בשוק המשרדים החלה מ‑Class A בפריים לוקיישן, והשילוב של ענקיות הטק, ביקושים מחודשים ותנאי מימון מותאמים מבשר על פרק חדש בענף.

בעוד חלק מהמשקיעים עדיין מתמתנים, הכוח החדש מגיע מלמעלה ומכתיב את קצב ההתעוררות לכל הענף. לפחות כך נראה כרגע.

הטריגר והתגובה המיידית בשוק 

לאחרונה, בעיקר סביב המלחמה, נוצר קיפאון כמעט מלא בענף המשרדים, אך ברגע שבו הסתיימה המערכה מול איראן נרשמה תזוזה דרמטית שממחישה את כוחו של “הטריגר” הגיאופוליטי. יזמים וגורמים מענף הנדל"ן אומרים כי בתוך פחות מיומיים לאחר שהסתיימה המערכה באיראן. התקבלו שלושה חוזי שכירות לבניין משרדים בן כ-20 אלף מ"ר. מדובר על נתון חסר תקדים אשר מגיע לאחר חודשים שבהם כמעט לא נכנסו לידיהם פניות חדשות.

• סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
• סלע נדל"ן גייסה 161 מיליון שקל ממשקיעים מסווגים - וחיזקה את ההון העצמי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדינמיקה הזו תואמת מגמות דומות שהתרחשו בעבר: בזמן קורונה, ההודעה על תחילת ההקלות פתחה את השוק לרף ביקושים גבוה. הפעם, כשהאיום האיראני הוסר לכאורה, הרגישו השוכרים והמשקיעים שמשקל הסיכון השתנה, ומיד הבחינו במשרדים, ובמיוחד בדרגי הפרימיום. העובדה שחוזים נחתמו בתוך ימים אחדים ממחישה עד כמה הביקוש הקיים היה מוחבא מאחורי חומת אי וודאות, וכשהיא נפלה נפתח שוק שרעב לנכסים טובים במקומות מצוינים.

ואיך קשורה הריבית במשק?